崔潔卿及另一人 對 界限街188-190號及品蘭街5-7號 業主立案法團
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LDBM15/2015 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2015年第15宗 _______________
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判案書 1.申請人為九龍界限街188號四樓的業主，而答辯人為界限街188-190號及品蘭街5-7號業主立案法團 (「法團」)。申請人在2015年1月24日存檔本案的申請，提出多項申索，以兩個附表夾附在申請通知書內，附表一只涉及一個指控，而附表二中則涉及八項指控，當中第一項及第八項涉及法團成立的有效性，本席在早前已就這兩項爭議涉及法律論點，故此以初步聆訊處理，可參閱本席在2015年9月9日的判決理由書。 2.在本審訊中，第一申請人 (「崔女士」) 代表申請一方作供，而法團方面，則傳召了在2012年7月上任的法團主席戴先生 (「戴先生」) 作供。申請一方在提交的證人陳述書中，以附件方式夾附了支持的文件證供，而答辯一方則在其存檔的反對通知書中，以附件形式夾附了支持的文件證供，在本判案書中提及各方的文件證供時，將以證人陳述書或反對通知書的附件編號作識別。 附表一的申索 3.崔女士指出，根據建築物管理條例 (「該條例」) 的規定，法團每年預備的財務報表，應由主席及秘書或司庫聯署，但法團在1998年至2014年期間所擬備的財務報表，全部只由主席簽署，故此要求法團提供這期間由主席及秘書或司庫所簽署的財務報表。而雖然該條例只規定法團保存相關財務文件6年，但申請人指稱，實際保留多久應由法團決定，如法團確實保存了所有的財務報表，法團不能以該條例的規定，只給予申請人6年的紀錄。 4.崔女士又指，在提出本案申請之前，已向法團提出查閱或索取財務文件的要求，這包括﹕
5.戴先生在證供中也確認，從沒見過法團的財務報表由兩位人士簽署，也承認法團的所有財務資料全由管理公司保管，但只同意依該條例的規定，提供6年的紀錄給申請人，並已在提交反對通知書時夾附了 (附件A1-12)。 6.戴先生又指，他不知道崔女士曾在2008年9月17日的會議上，要求查閱賬目，因他當時並未上任為主席；至於2014年時崔女士提出的書面要求，戴先生指收到後已交管理公司跟進，之後管理公司曾向他滙報說已跟進了，但不知道管理公司向崔女士提供了甚麼文件；管理公司也曾向他表示，曾在很久以前向崔女士提供了財務報表，這是戴先生上任之前的事。 討論 7.就此一申索項目的爭議，涉及財務報表是否必須由主席及秘書或司庫聯名簽署，及法團是否只須依例向業戶提供過往6年的財務報表。 8.根據該條例第27條的規定，法團須在成立後最遲第15個月內及其後每年擬備財務報表，而『該報表須由管理委員會主席及管理委員會秘書或司庫』簽署，故此在本案中，法團所擬備的財務報表只由主席簽署，而並未安排秘書或司庫加簽，這明顯違反了該條例下第27條的規定。 9.而即使該條例附表6第1段中規定，法團備存的帳項紀錄不少於6年，但這並不等同法團只可保存帳項紀錄6年，因為在同一條文中也註明『管委會須保存一段由管理委員會決定的期間，但不少於6年』的帳項紀錄。故此，法團的管委會可自行決定，保存這些帳項紀錄的年期，而條例中所提的6年時間，只是一個下限的規定，管委會有權可決定保存多於6年的帳項紀錄。 10.而附表6第1段的條文，也不能視作法團只須向業戶提供6年的財務報表，誠如上文所指，6年只是法例規定的保存時期的下限，而非法庭可頒令須讓業戶查閱文件的期限；如法團保存了超過6年的財務報表，本席看不到任何因由或法律基礎，以支持法團在業戶要求下，只應提供6年的文件。 11.再者，本案中的申請人所要求的，是依該條例第27條規定所擬備的財務報表，指稱在書面要求下法團未有應要求提供，這應是根據該條例附表6第3段的規定，業戶可向法團作書面要求財務報表的副本，而法團未有回覆，故此向法庭提出申請，要求頒令法團提供這些要求的文件。而在附表6第3段的條文中，完全沒有任何時限的規定，本席認為，業戶向法團提出文件副本的要求時，如法團仍保有該些文件便應作提供。 12.故此，就申請人要求的自1998年至2014年，每一年度的財務報表，如法團仍有保存，在申請人支付了由管委會釐定的複印費後，應當將副本提供予申請人。唯就財務報表的簽署而言，除了現屆的管委會秘書或司庫外，歷屆的秘書及司庫已不再在位，在這情況下，他/她們已沒有任何法律地位，可在他們時任的財務報表上簽署；而現任秘書或司庫，也無從在並非他們在任年間的財務報表上，簽署以確認其真確性。 13.在這情況下，法團應向申請人提供1998年至2014年期間，仍有保存的財務報表，但本席不會頒令法團須為以往未有秘書或司庫簽署的財務報表作補簽；唯本席提醒法團，從今以後必須遵照該條例的規定擬備財務報表。 附表二第二項申索 14.申請人要求法庭頒令，法團在2008年1月13日及4月13日舉行的兩個業主大會無效。 15.崔女士指稱，法團在2008年1月13日的業主大會上 (「113業主大會」) ，選出了新一屆的管委會成員，而上屆主席林先生(「林先生」) 獲選連任主席；但這批新任委員卻未有依該條例附表2第4(3) 段的要求，在獲委任後的21天內，向管理委員會秘書送交一份符合土地註冊處處長指明格式的陳述書 (「該聲明書」)，在這情況下，根據該條例附表2第4(4) 段，由於管委會委員沒有在期限內提交該聲明書，他們即停任管委會委員。 16.而法團在發現了上文所述的錯誤後，在2008年4月13日再召開業主大會 (「413業主大會」)，重選管委會成員，唯選出的管委會成員，還是未有在21天內向土地註冊處處長提交該聲明書，在這情況下，法團沒有有效的管委會，但法團也沒有向土地審裁處申請委任管理人及重開管委會。 17.崔女士認為113業主大會選出的委員無效，再召開413業主大會也屬無效。 18.戴先生承認在113業主大會及413業主大會上選出的管委會成員，並未依例提交該聲明書，這是因為當時法團仍未聘用管理公司，對管委會成員的註冊並不熟識。在聘請了管理公司後，法團再召開2008年9月17日的特別業主大會 (「917業主大會」) (會議紀錄見附件A16-18)，再次重選了管委會成員，亦在選出後向土地註冊處提交了該聲明書。 討論 19.本席認為，申請一方未能提出證據，以支持113業主大會 (會議紀錄見附件34-35) 的召開屬無效，崔女士在證供中只是提出，在113業主大會上所選出的新一屆委員，未有依據該條例提交該聲明書，這是在113業主大會舉行後所發生的事情，本席實難以接受在這情況下，如何令113業主大會的召開或其通過的議決變得無效。 20.而崔女士在413業主大會上，已向主席提出，質疑召開該會議的有效性，根據當天的會議紀錄 (附件27)，時任主席的林先生解釋，因未有提交該聲明書，『1月13日重選法團公職人員將自動作廢，而上屆公職人員得以順延，所以有權召開是次大廈業主會』。紀錄中又指『在會議上各業主亦清楚明白整個問題及同意繼續召開當日4月13日大廈業主會議』。 21.本席認為林先生所指，因113業主大會選出的委員未有提交該聲明書，他們的委任自動作廢而上屆委員得以延任，這說法並不正確。因為根據該條例附表2第3段的規定，在業主大會上被『委任的管委會委員須擔任該職位，直至新一屆管理委員會委員根據第5(2)(a)段獲委任為止』，故此在113業主大會上選出並委任了新一屆的管委會成員後，上屆的管委會成員的任命便告終止，該條例也沒有任何條文，容許這些已卸任的管委會成員可再復職。在這情況下，林先生所指上屆委員得以延任的情況不可能存在，上屆已卸任的委員也沒有法律地位召開任何業主大會。 22.而根據該條例附表2第4(4) 段的規定，113業主大會上當選的委員，在沒有提交該聲明書的情況下，即停任管委會委員，在這情況下，這些新當選委員不可能繼續以管委會成員身份行事，包括召開任何業主大會。在所有新當選委員依據該條例附表2第4(4)段而停任下，法團沒有了有效的管委會，在這情況下，該條例第31條容許業主向土地審裁處提出申請，解散管理委員會並委任一名管理人，以召開業主大會重選管理委員會，這才是法團應有的做法。本席認同崔女士所指，413業主大會的召開屬無效。 23.本席在作出上文所述判決時，也曾考慮了 Incorporated Owners of Finance Building v Bright Hill Management Consultants Co Ltd CACV 386/2000 (無彙報案例，2001年11月29日) 及 Leung Ho Sing & Others v Shum Yiu Tung & Others CACV 108/2006 (無彙報案例，2006年7月18日) 的案例，案中涉及的法團未有依例每兩年召開業主大會，改選新的管委會成員，違反了該條例附表2第3段的規定，上訴庭的判決是在這情況下，舊有的管委會也不能視作已退任，從而令法團的管理陷入一個真空狀態，完全沒有任何人或團體代表法團行使其權利及義務，這與該條例的詳題、第16條及附表2第3段的立法原意相違背。本席認為，上述案例的情況與本案完全不同，誠如 Finance Building 一案中上訴庭指出，該條例並沒有任何條文規定，在違反附表2第3段的情況下，管委會即自行解散或沒有行事能力，或在兩年期限後各管委會成員即時停任 (第34段)；但在本案中所涉的附表2第4(4) 段卻明確規定，在違反附表2第4(3) 段的情況下，違規的委員即停任委員，故此在本案中，所有委員也違反了附表2第4(3)條的規定時，所有委員即被停任，而上屆管委會成員亦在113業主大會上選出新委員後卸任，管委會沒有了可行事的人，與案例中在任的舊有管委會仍可行事情況不同，故此該兩案例並不適用。 24.唯即使本席在上文裁斷413業主大會的召開無效，本席認為崔女士在2008年時，已察覺在113業主大會上選出的管委會成員不能繼續出任，但在413業主大會上，林主席解說後，與會業主決定繼續會議，會後崔女士沒有採取任何行動，包括到土地審裁處提出如本案的申請，指稱413業主大會的召開屬無效，而只等待至2015年時才提出本案的申請，甚至對管委會及法團在413業主大會後的所有行事，也沒有再以同一理據提出異議，本席認為，申請人延誤了7年的時間，當可視作默許413業主大會的議決，接納413業主大會上選出的管委會成員的行事，並已放棄爭議413業主大會召開的有效性，而法團也以崔女士不再爭議而多年來繼續運作，雙方也基於413業主大會屬有效而行事，如現時讓崔女士再次就413業主大會的有效性提出質疑，並否認已在413業主大會後放棄了再提出質疑的權利，讓法團多年來的行事被指不合法，這絕對令法團處於不利的境地，實屬不公平及不合情理 (unjust and unconscionable)。 25.崔女士在證供中解釋，她沒有採取行動，因為認為應等待法團去處理，又說如非法團作出「釘契」行動她不會這樣做，從這個解釋可見，申請人明顯地已在413業主大會後放棄了爭議，也接受自413業主大會後法團的行事，只是在2014年2月時，法團以申請人未有繳付管理費而對其單位作出「釘契」行動，申請人才作出以牙還牙的舉動，提出本案的申請。 26.本席認為申請人就113業主大會及413業主大會有效性的質疑， 不能成立。 附表二第三項申索 27.崔女士指稱，在113業主大會上選出的管委會成員，當中包括一位何小姐 (「何小姐」) 被委任為司庫，時任法團主席的林先生曾詢問何小姐的身份，何小姐自稱是業主，但崔女士指，從地產提供的業權列表可見，當中並沒有這位何小姐，故此何小姐並非業主，在之後由司庫發出的通告 (附件36) 中，也逃避不敢以司庫身份簽署。崔女士要求法庭頒令何小姐作出虛假聲明，擾亂會議程序。 28.法團方面則反駁指，在113業主大會上，並沒有一位何小姐當選為司庫。 討論 29.申請人一方並無提出證供，以支持113業主大會上選出了一位何小姐為司庫，113業主大會的會議紀錄中 (附件34-35)，並未有列出當選委員的名單，唯即使在113業主大會上確實選出了這位何小姐為司庫，崔女士的證供也只能證明，沒有一位何小姐以個人名義擁有該大廈內任何一個單位，但以公司名義擁有物業的業戶，可以委任代表出席業主大會，而根據該條例附表2第11段的規定，這些身為法人團體的業戶，也可以獲委任為管委會成員，在這情況下，該法人團體可委任該團體的董事或其他高級職員或其他個人，作為其代表，故此這位何小姐可能是一個法人團體業戶的代表，她以個人身份代表該法人團體，在這情況下，即使何小姐在會上表明是業主身份，這並非虛假的陳述。 30.無論如何，本審裁處的審理權限源自該條例或公契條文，就此虛假陳述的申索，並非該條例或公契條文下所涵蓋的情況，本審裁處根本無權審理。而即使本審裁處有權審理，也看不到何小姐本人的虛假聲明，如何與法團拉上關係，從而令申請人可向法團提出此一申索。 31.本席認為此一申索不能成立。 附表二第四項申索 32.此一申索涉及188號地舖 (「188地舖」) 非法佔用公用地方，崔女士指法團方面議而不決，決而不行，法團早在2001年11月12日的業主會議 (「1112業主大會」) 中 (附件40)，已提出了有關188地舖佔用公用地方的問題，並議決要向188地舖的業戶收回佔用了的公用地方；至2006年10月4日的業主大會 (「104業主大會」) 上 (附件41-43)，法團議決聘請律師向188地舖的業戶採取法律行動，崔女士也協助法團將公契及圖則交律師及建築師查閱 (附件46)；在2012年8月時，也曾在管委會議中以過半數通過 (附件48)，聘請律師索取發展商向政府部門呈交的文件，以確定爭議的是否屬公用地方；但至今仍沒有任何實質行動，只是推說會跟進，故此要求法庭頒令，法團須就188地舖佔用公用地方採取法律行動。 33.戴先生確認崔女士所述的情況，表示法團曾在2010年10月25日去信188地舖的業戶 (附件A23)，指其佔用公用地方而要求交回；188地舖業戶在2010年10月28日回信 (附件A24)，反指佔用的地方屬其獨有擁有。法團再去信要求188地舖業戶提供文件證明 (附件A22)，但一直未有收到相關的文件，法團之後亦在2012年2月25日及2015年2月3日再次去信 (附件A20-21) 188地舖業戶，指出仍未收到相關的證明文件。而雖然在104業主大會上曾議決是否聘請律師提出訴訟，但全棟大廈合共24戶人，卻只有9個業戶同意承擔聘請律師的費用，戴先生當時也投了反對票，由於不足半數故此根本不能成事。在2015年向188地舖業戶發出信件之前，法團也曾召開業主大會，商議是否集資向188地舖業戶採取法律行動，但當時所有業戶也不願集資，但法團方面找不到相關的會議紀錄，故此多年以來法團也沒有採取行動，全然因為沒有經濟資源之故。 討論 34.從申請人提交的文件中可見，法團從2001年時已開始就188地舖佔用公用地方的問題作討論，根據1112業主大會的會議紀錄中可見，法團已議決通過收回被佔用的公用地方，及法團將會循法律途徑與188地舖業戶聯絡並跟進。多年下來法團曾做過的，只是發信向188地舖的業戶要求交回該公用部份，及要求188地舖業戶提交文件，以證明其佔用地方屬其獨有擁有；之後188地舖業戶沒有回覆，法團便讓事件擱置下來沒再跟進，至申請人提出了本案的申請後，再在2015年2月3日去信188地舖業戶，追討未曾提交的文件證明。唯1112業主大會上的議決，只是決定由律師與188地舖聯絡並跟進，並無明確地議決向188地舖的業戶採取法律行動。 35.申請人指稱在104業主大會上，已議決通過聘請律師採取法律行動，從會議紀錄中所見，並未有清晰紀錄顯示這議決獲通過，但本席也不接納戴先生所指，當天只有9位業戶簽署確認同意集資，以24個業戶而言，未獲半數通過，因為根據該條例的規定，過半數的投票是以投票數目而言，而非以業戶總人數而言，故此戴先生所言不能成立。唯即使如此，104業主大會的會議紀錄中，並無記載當天出席會議的業戶人數，或就該相關議決的投票數目，本席無從判定也不能接納申請人所指，104業主大會中已議決通過向188地舖採取法律行動。 36.而戴先生指稱，法團曾在2015年時的一個業主大會上，討論是否集資向188地舖採取法律行動，唯法團一方並未能提出任何會議紀錄作支持，本席並不接納戴先生這方面的證供，如確曾在業主大會上作討論，不可能沒有會議紀錄反映此事實；如只屬會上討論的項目而未有任何議決，這也對業戶沒有任何約束力。 37.至於申請人所指2012年8月的管委會會議，內容並非議決向188地舖業戶採取行動，而只是議決通過以一萬元聘請律師向政府部門索取文件， 以確定被佔用的部份是否公用地方。 38.本席認為，法團就188地舖佔用公用地方的問題上處事怠惰，未有依據法團的議決積極行事及跟進。唯即使法團曾在1112業主大會及104業主大會上作過議決，這些議決已是最少十年前或更久遠的議決，至今也沒落實證供，顯示所佔用地方是否公用地方。本席認為應有的命令，是強制現屆管委會應儘快召開業主大會，在會上交代就188地舖佔用公用地方的來龍去脈，及多年來法團的會議結果及行動，讓各業主商討及落實現時應如何處理188地舖佔用公用地方的問題，當中包括是否集資以採取法律行動，畢竟在這之前的議決案從沒清晰地交代這情況。 附表二第五項申索 39.崔女士向法庭提交了，一批由一間名為強盛冷氣機電工程公司 (「強盛」) 所發出的收據及工程單 (附件53-69)，文件涵蓋的日期由2006年9月22日至2007年2月15日，指稱文件上所涉的工程項目，從未見到任何通告或會議紀錄，顯示這些工程的進行或費用為多少，法團也從未就這些單據向業戶要求支付相關的費用，而這些單據是在2009年9月25日時，在崔女士要求下由法團提供的。 40.崔女士同意這些工程確實完成了，但認為法團並未就這些單據內所涉工程作招標，也沒有任何紀錄顯示法團曾議決批准這些工程的進行，認為法團必定是以每月收取的管理費支付了這些工程費，這屬錯誤的做法，要求法庭頒令，法團須將申請人所付管理費中，用以支付這些工程費的部份退還申請人。崔女士以所提交的所有單據上金額的總和，由24個業戶來分攤，認為應將 $4,108退還給申請人。 41.在盤問下，崔女士承認她本人當時也是管委會成員，在104業主大會 (附件41) 上只是提及維修保養，但沒有提及工程已找強盛處理，強盛的工程單早至2006年9月22日發出，但在104業主大會上，也沒有向業戶交代。崔女士也承認，如非法團對申請人名下物業作「釘契」行動，她不會向法團就這項提出訴訟。 42.法團方面在反對通知書中表示，就強盛的工程文件，由於已超過6年期限，已沒有保留。而戴先生在作供中確認，就強盛的聘用過程及細節，他全不知情，因他沒有參與，只能確認單據上所涉工程全部是完成了的，但法團並未要求業戶集資以支付，也不知道曾否進行招標或在會議中議決通過。 討論 43.申請人提出質疑的單據，涉及2006年9月至2007年2月的單據，當中涉及工程細節如下﹕
44.申請人指稱，以上工程均未獲管委會或業主大會的議決通過， 也未有進行招標的程序。 45.就招標的要求，根據該條例第20A條的規定，任何法團所需的供應品、貨品或服務，如價值超過或相當可能超過 $200,000或相等於法團每年預算的20%，即須以招標承投方式取得。在本案中申請人提出的工程項目，全部也不超過 $200,000的價值，申請人也沒有提出證供證明，法團每年的預算為多少，或每個工程項目也相等於法團每年預算的20%，本席認為申請人未能證明這些工程符合第20A條的規定，因而必須以招標方式處理。 46.而即使這些工程需要進行招標而法團未有進行，根據該條例第20A(5) 條的規定，法團訂立的服務合約並不會因為未有招標而無效，強盛已向法團提供了相關的服務，業戶實有責任支付相關的服務費用，不可能在服務提供後，讓業戶以未有招標為由拒絕支付管理費，或要求管理費的退還。而申請人也確認這些工程全部已進行及完成，所有工程也涉及大廈的公用部份或公用地方，是關乎各業戶的利益而進行，本席認為由業戶支付相關費用是必然的，申請人在獲得了工程的利益後，卻不願支付相關的費用，這實在說不過去。 47.就未有議決案通過的指控而言，從申請人提交的104業主大會會議紀錄 (附件42) 中可見，在當天的會議中，所有業主贊成安裝閉路電視，在這情況下，就閉路電視的安裝確曾有業主大會的議決通過，而相關收據的日期均為104業主大會之後簽發的。 48.就其他工程而言，也未有任何證據顯示曾有議決批准，唯這些工程均涉及該大廈公用設施保養維修的支出，根據該條例第18條，法團有責任維持公用部份在良好合用的狀況，及『在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理』；而該條例第20(1)條亦規定，法團必須設立並維持一項常用基金，以支付法團行使權力或執行職責的費用，及支付其他支出，包括與保養及修理有關的支出；這就是每月所收管理費的作用。 49.申請人提交的單據或工程單中所涉及的機房間格及公共天線，全部均為大廈的公用部份或公用設施，法團有責任負責保養維修。而另外就電力裝置維修檢查及檢測維修電器，根據相關工程單上所示，也是按機電署要求而進行的，這也是法團有責任遵行的。以上全是法團日常的職責，法團極可能在每年預算案中已包含，故而以每月所收的管理費支付這些開支是依據該條例第20(1)條辦事，無可厚非。 50.再者，申請人在工程期間身為管委會成員，清晰知道相關工程未有招標或議決過程，唯申請人從沒提出任何質疑，或向法庭提出如本案的申請，也支付了管理費，讓法團繼續完成了相關工程及支付了相關的費用，本席認為申請人可被視作默許了這些工程，如讓申請人在事隔近十年後提出質疑，令法團當年的行事被指不合法，這絕對令法團處於不利的境地，實屬不公平及不合理。 51.根據 麗苑業主立案法團對韓炳基及另一人 CACV 1716/2001 (無彙報案例 2002年8月6日) 一案例中，就不容反悔原則的判決，本席認為對本案的申請人也適用。上訴庭在麗苑業主立案法團的判決中，認同該案原審法官的判決，認為﹕
52.套用上訴庭的這個判決於本案中，申請人及法團也基於管理費是正確收取的事實來行事，如在多年後的今天，容許申請人以強盛的工程未經議決或招標為由，推翻法團收取管理費的權利而須退還部份管理費，這對其他一眾已支付了管理費的業戶，及依賴已收取管理費，並應用於強盛進行的工程上的法團實為不公，法庭不應容許這情況出現，故此不應容讓申請人否定這事實，而要求退還已繳付相關的管理費。 53.本席認為此一申索不能成立。 附表二第六項申索 54.申請人要求法庭頒令，法團須退還給申請人，已支付了作為聘請管理公司的管理費部份。崔女士指稱，法團在2008年時委任威訊物業管理有限公司 (「威訊」) 為管理公司，但並沒有在會議上作議決通過，因為在113業主大會上 (附件35)，只是提及會在之後2月28日舉行的會議中聘請，但最終並沒有在2月28日舉行任何會議，而413業主大會的議程上沒有包括聘請管理公司，而根據會議紀錄 (附件28)，在會上也只是述及『原則上贊成由威訊管理公司負責』，當時只是由威訊代表在會上作推介，而並沒有通過任何議決案；但威訊在2008年6月2日向業戶發出通告 (附件72)，表示其公司已獲委任，崔女士曾在2008年6月23日去信法團 (附件73)，指出管委會就威訊的委任並沒有知會業戶，提醒法團應依該條例辦事。崔女士認為，管理公司每月收取 $1,500的服務費，以24個業戶攤分，每月申請人的單位支付了$62.50，從2008年5月15日至2016年3月15日計算，法團應合共退還 $5,875予申請人。 55.法團方面在反對通知書中表示，法團在2008年5月15日聘請了威訊為管理公司，但由於已超過6年期限，相關文件已沒有保留。而戴先生在作供中指稱，他沒有出席相關的會議，故此不知是否曾就管理公司的聘任而作議決。 討論 56.雙方並無爭議，就威訊的聘用，只在413業主大會上提及，而崔女士指稱在413業主大會上只是提及『原則上贊成由威訊管理公司負責』而並非正式的議決，本席認為從會議紀錄的前文後理中可見，當時已議決委任威訊作為管理公司，否則不會在上文所述一句後，在會議紀錄中出現『並要求盡快提交合約，希望在2008年5月1日開始，同時合約需在2008年4月25日或之前簽署』的字句，從這些字句的出現，可見法團已要求威訊在會後盡快提交合約，並決定與威訊在會議後的12天內簽署合約，及威訊的服務從5月1日開始生效。本席認為申請人聲稱413業主大會上沒有議決通過並不正確。 57.唯雖然就威訊的委任獲議決通過，此一議決確實未有在413業主大會的議程 (附件25) 上出現，根據該條例附表3第3(7) 段的規定，『法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段發給業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效』，故此即使就威訊的委任的議決曾獲通過，也因違反這條文，相關議決未有在會議通知上列載， 而變得無效。 58.但即使如此，崔女士在2008年6月23日已知曉法團在威訊的委任上存在問題，但她在2008年6月23日發信後，明知威訊繼續被聘用，卻沒再採取任何行動，也繳付了管理費，延至2015年時才入稟本案的申請，採用上文第24及50-52段的裁斷，申請人的不行動，可視作默許了威訊的委任，也放棄了就此提出爭議的權利，令致法團多年來繼續聘用威訊，及以收取的管理費支付了威訊的服務費，事隔多年後再讓申請人提出此申索，令法團多年來的行事被指不合法，這絕對令法團處於不利的境地，實屬不公平及不合理，也不應容讓申請人否定這事實。 59.本席裁斷此一申索不能成立。 附表二第七項申索 60.崔女士指稱，戴先生在2012年7月30日的業主大會上(「730業主大會」) (附件78-79)，當選為管委會主席，但當時戴先生並沒有在會場內，根據該條例附表2的規定，當選的業主必須在會議上才可獲委任，由於戴先生沒有出席730業主大會，其委任屬無效，故此要求法庭頒令戴先生的主席委任無效，亦引伸戴先生以主席名義的所有行事也無效，這包括簽署將申請人單位作押記令 (附件81-82) 的做法同樣屬無效。 61.戴先生指稱，他沒有出席730業主大會，但當晚在會議上，曾有業戶即場致電他，查詢他是否願意出任當屆委員，包括主席、秘書或司庫等職位，他當時表示同意。 62.申請人所依賴的法律條文，為該條例附表2第2(1)(b)段及第5(2)段的規定，抄錄如下﹕
討論 63.崔女士針對上述兩條條文中所指，須『從業主當中委任』委員，從而理解為須從出席會議的在場業主當中委任，而堅稱因戴先生沒有出席當天的會議，故此不符上述條文的規定，以致其當選應屬無效。本席並不認同崔女士對上述條文中，『從業主當中委任』的詮釋。 64.本席認為，『從業主當中委任』，只是規定管委會成員必須為業主，故此必須在眾多業主中委任，而並非如崔女士所主張的，必須在出席了會議的業主中委任，崔女士的主張是將「出席」兩字，強行加入上述兩個條文中，成為「從出席業主當中委任」，本席認為如上述兩個條文的原意，如崔女士所主張的一樣，法律條文內不會遺漏了這樣重要的字眼。 65.再者，根據 730 業主大會的會議紀錄，當天在會上需要另選主席，是因為在任的林先生請辭，故此須補選另一委員，及在時任管委會的成員中，再行選出主席、秘書及司庫等人仕；這完全附合了該條例附表2第6(4)段的規定，故此戴先生的當選，是因為他是時任的管委會成員，在這個補選主席的過程中，崔女士所依賴的兩個條文並不適用。 66.本席裁斷這項申索不能成立。 訟費 67.鑑於雙方互有勝負，本席認為應有的訟費命令應為不作訟費命令。此為暫准判令，除非任何一方在14天內提出傳票申請，此暫准判令將成為最終命令。 命令 68.本席作出以下頒令﹕
第一申請人﹕無律師代表。 第二申請人﹕無律師代表及由崔潔卿女士代表。 答辯人﹕無律師代表及由梁偉雄先生代表。 |
Cases cited in this judgment
Wong Tak Keung, Stanley v. The Incorporated Owners of Grenville House
The Incorporated Owners of Mandarin Court, Arbuthnot Road 對 Goldbeach Industrial Ltd
Million Stars Technologies Ltd and Others v. The Incorporated Owners of Century Industrial Centre and Others
The Incorporated Owners of Bonham Crest v. Lai Felix Yirid and Another
崔潔卿 對 界限街188-190號及品蘭街5-7號業主立案法團
Leung Moon Cheung v. 中國海外物業服務有限公司
The Incorporated Owners of Wai Yip House v. Light Walter Wai Tak
金基大廈(筲箕灣東大街)業主立案法團 v. Brave One Investments Ltd
蔡建平 v. Leung Po Ling and Others
Chartpack Machinery Co Ltd 對 達之路32, 32a, 34及34a 號業主立案法團
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