麗苑業主立案法團 訴 韓炳基及另一人
Read the full judgment text of CACV 1716/2001 on BabelCite. This Court of Appeal judgment was delivered on 6 August 2002 before Wu Kwok Hing JA, Cheung Chak-yue JA, Zhu Fenling CFI.
Building management – owners' corporation – recovery of management fees and contributions – validity of owners' meeting resolutions – Building Management Ordinance (Cap 344) ss.20, 21, 22, 44, Schedule 5 and Schedule 7 – estoppel by convention – 30-year-old building with 37 units – respondents co-owners of one flat – whether resolutions increasing management fees, imposing contingency fund, requiring one-month management fee deposit, and apportioning severance/long service payments were validly passed – whether the 1990 contingency fund resolution bound the respondents by estoppel by convention – whether the lift replacement decision at $40,000 per unit was valid even though only 3 tenderers were obtained where the code required 5 – whether non-compliance with the procurement code of practice invalidates an owners' resolution – whether the external wall is a common part requiring shared repair costs – whether failure of the secretary to file committee information with the Land Registry under s.12(3) affects the committee's authority – whether respondents' complaints about building management provide a defence – whether $100,000 paid into the Lands Tribunal constitutes a defence of tender – Jumbo King Ltd. v. Faithful Property Ltd. – Read's Trust in Bankruptcy v. Smith – appeal dismissed with costs.
Legal issues: Validity of increased management fee and contingency fund resolutions · Estoppel by convention regarding 1990 contingency fund resolution · Severance pay and long service payment contributions · Validity of lift replacement resolution · Effect of non-compliance with procurement code of practice · Status of external wall as common part · Legitimacy of management committee members · Effect of management complaints on payment obligation · Defence of tender based on $100,000 paid into Lands Tribunal
Outcome: Appeal dismissed; respondents ordered to pay the costs of the appeal, with the amount to be assessed by the court if not agreed between the parties.
Cited by 14 cases
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CACV001716/2001 CACV 1716/2001 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 民事司法管轄權 民事上訴 案件編號：民事上訴案件 2001 年第 1716 號 (原土地審裁處建築物管理申請 2001 年第 29 號) ________________
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聆訊日期： 2002 年 7 月 17 日 頒發判案書日期： 2002 年 8 月 6 日 ______________ 判案書 ______________ 高等法院上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書： 案情 1.申請人是九龍文福街 10 號麗苑大廈（以下簡稱“該大廈”）的業主立案法團（以下簡稱“法團”）。申請人在 1972 年 2 月 7 日成立。該大廈總共有 37 戶，每戶佔該大廈 1/37 業權。兩名答辯人是該大廈3字樓 B 座之共同業主。他們在 1990 年 5 月 1 日購入該單位。 2.申請人向答辯人追討下列費用：
3.在申請書中，申請人向答辯人追討 $103,387。這數目後來修改為 $101,757。答辯人表示他們並非全心拖欠管理費或有關大廈管理之費用，但他們認為申請人收取的費用不合理，所以不願意支付。為表示誠意，答辯人於 2001 年 1 月 23 日把 $100,000 繳存土地審裁處,用以支付合理及合法之費用。 4.土地審裁處林文瀚法官裁定申請人勝訴，答辯人必須支付申請人申索之數額。答辯人不服判決，現提出上訴。 兩項基本原則 5.答辯人在土地審裁處提出多項反對支付申請人申索的理由。林法官在判案書中已經詳細列明答辯人所持的理由。答辯人在本上訴中亦再重複他所持的各項理由。 6.根據香港法例第 17 章《土地審裁處條例》第 11(2) 條，在審裁處的與訟各方只可因審裁處的裁定或命令在法律論點上有錯誤而上訴。 本庭認為解決雙方爭議的方法是需要專注兩項基本的原則。第一，申請人是否經過合法程序向各戶徵收費用。第二，這些收費的決議是否在實質上沒有抵觸法律。 業主大會的議決 7.第（1）項所追討的每月 $2,300 的管理費及備用基金是該大廈的業主在 1999 年 9 月 8 日的業主特別大會中通過徵收的。當時業主決定聘用專業的管理公司負責該大廈的管理事宜。 8.第（2）項的收費也是於同一個會議中經由業主通過的，這筆款項是支付給新物業管理公司的按金。 9.第（3）項的每月 $300 備用金是在 1990 年 12 月 14 日的業主大會中通過的。 10.第（4）項的僱員遣散費及長期服務金亦是在 1999 年 9 月 8 日的會議中由業主通過的，當時的決定是向每戶收取 $8,200 作為以下用途：
11.至於第（5）項更換升降機及每戶攤分費用的決定是該大廈的業主在 1999 年 2 月 10 日的業主大會中通過的。 12.第（6）項的外牆維修費用是業主在 1999 年 6 月 23 日的業主週年大會中通過的。 13.在程序上，並沒有任何證據顯示通過這些議決的是不符合大廈公契或《建築物管理條例》（以下簡稱《條例》）所定下的程序。現在唯一需要研究的是各項議決是否符合該大廈公契及《條例》的內容。 管理費 14.在 1999 年 10 月之前，該大廈的管理費是按月計算所需支出，然後根據該大廈公契第 2 條內之條文及各單位所擁有之業權比例，由 37 戶平均分攤。在 1999 年 9 月之管理費為 HK$1,330，另加 HK$300 之備用金，總數為 HK$1,630。申請人在 1999 年 9月 8 日通過增加管理費至 $2,000，另需付 $300 的備用基金。根據《條例》的第 21 條，管理費之釐定只需管理委員會通過。第 21(1A) 條亦指出，如增幅超過 50%，則需經業主大會批准。就算這次的加幅是超過 50%，它也是經業主大會批准的。 15.《條例》第20(1) 條規定，法團需要設立一項常用基金 (general fund) 作為支付法團根據《條例》或公契規定行使權力或執行責任的費用。法團亦可設立一項備用基金 （contingency fund）以供用作任何未有預計或緊急性質的開支（第 20(2) 條）。《條例》第 21 條說明業主需要繳付的款額及時間。另外第 22 條說明管理委員會可向業主追討所需繳付的款額。這兩條條文都是適用於第 20 條的兩項基金。至於增幅是否合理，證據顯示有超過 50% 的大廈業主同意增幅，因此這是一個「以少數服從多數」的決定，是合法的。 按金 16.至於第 (2) 項之一個月管理費及備用按金是經過該大廈業主會議通過的，其合法性是不可再爭辯的。 預算方案 17.《條例》附表 5 第 1 款指，管理委員會就第 21(1) 條釐定的款額，必須根據擬備的預算表為基準。這預算表必須列明管理委員會認為可應付第 21(1) 條所指明類別的各項所需繳付的合理項目。又如根據第 20(2) 條設立的一項備用基金，則預算表需列明管理委員會認為可應付該條款所指明類別的各項所需的合理付款項目。 18.答辯人在上訴陳詞中指申請人沒有準備任何預算方案。其實，在 1998 年 8 月 3 日的會議中，一名管理委員會委員已經解釋他為 4 間物業管理公司的標書所作的分析表以及每月定額管理費是如何計算及釐定的。這份預算分析表載於上訴文件卷第 139 頁。因此，申請人要求各業主繳付的管理費及備用金是根據一項擬備的預算為基準；申請人並非如答辯人所言沒有根據《條例》準備預算方案。 1997-1998 年度的備用金 19.第 (3) 項是由 1997 年 7 月至1999 年 2 月之備用金，答辯人承認自 1991 年 1 月起至 1997 年 6 月，他都有按月繳付 $300 之備用金，他又自 1999 年 3 月起再次繼續繳付每月 $300 之備用金。雖然答辯人曾繳付該項備用金，但他質疑在 1990 年 12 月 14 日的業主大會中所通過各業主需要支付備用金的決議，他聲稱他當日沒有投票。 20.林法官指該大廈全部業主都有依照法團的要求無間斷地按月繳付 $300 之備用金。不論 1990 年之會議是否有效地通過該項議決，法團一直有該項目的收入，並經年累月運用它作為法團的經費。如果容讓答辯人推翻這一貫的做法，對法團及其他業主都十分不公平。根據“一貫既定做法，不容反悔”之法律原則 (estoppel by convention)，他裁定答辯人需繳付該筆費用。 21.本庭同意林法官的判決。這項法律原則是基於雙方根據某些假設的事實或法律行事，如果要否認這個假設是會產生不公平或不合理的結果，在這樣的情形下，法律是不會容許他們否定這些假設的事實或法律。引用這法律原則的條件是基於雙方已接受這個假設或其中一方已經接受另一方對某些事實或法律的假設（見：Chitty on Contracts，28th Edn., Vol. 1，第 3-100 段）。這些條件在本案已經存在。 遣散費及長期服務金 22.1999 年 7 月，申請人按《僱傭條例》支付 $30,245 長期服務金給一名僱員，這筆款項由 37 戶平均分攤，每戶支付 $817。另外,每戶要繳付的 $3,600 是鑑於法團於 1999 年 9 月 8 日通過聘請專業的大廈管理公司，因而需要遣散原有的員工。根據法律，員工遣散費，需由每戶平均分擔。林法官指申請人就這方面負上法律責任是無可厚非的，而由各戶分攤費用亦是公平的。本庭同意林法官的觀點。 23.答辯人指申請人應該運用備用金來支付這筆費用。在 1999 年 9 月 8 日的業主會議中，申請人已經解釋它正面對財政困難，當時的儲備基金幾乎已經耗盡，所以向業主徵收費用來支付這些開支是合理的。 更換升降機 24.該大廈公契第 4 條明顯地指出更換升降機的費用是由該大廈的各有關業主共同攤分。答辯人反對更換升降機的理由是舊升降機雖然已有30 多年的機齡，但未至不可以維修。而且新的升降機面積較細小，只能容納 6 個人；而舊的升降機卻可容納 8 個人。答辯人沒有出席有關會議，但主席在會議上已把他的書面意見給各業主傳閱。 25.管理委員會在會議中提出曾經收到有關升降機之投訴，由於升降機的機齡較舊，因此有些配件是不容易購得。至於新升降機的面積較小乃是由於它是重新設計的，其機門的開關有別於舊升降機的設計。 26.其實，有關更換升降機的決議早已在 1998 年 11 月18 日的業主會議通過。由於申請人恐怕該次會議程序未完全按法規進行，所以在 1999 年 2 月 10 日的業主大會中重新表決。當日有 17 位業主出席會議，另外大會收到 9 份授權書，所有出席及授權的業主一致通過這項議案。 27.本席同意林法官對該決定所持的理由，即法例沒有規定任何設施要用至完全失效，無法修理才可更換，在合理情況下，提前更換一些殘舊的設備是合理的，而且也是遵循大廈公契第 4 條的規定的。在作出議決之前，業主已經獲悉答辯人對更換電梯的不同意見，但仍表決支持更換電梯，本庭認為該個決定是合法的。 選用守則 28.答辯人指供應物料及服務的採購及選用事宜守則規定最少要有 5 間承辦商參與投標，但實際上只有 3 間公司參與投標。 29.根據《條例》第 44 條，民政事務局局長可以就法團所需的供應品、貨物及服務的取得，包括藉招標承投取得該等供應品、貨物及服務，以及有關招標程序發出守則（以下簡稱“守則”）。有關的守則在 1999年 7 月發佈。守則第 4 條指，如招標提供價值超過 $100,000 的供應物料或服務，則擬徵求的標書最少須有 5 份。《條例》第 44(2) 條指，如任何人未遵守該守則，他“不會遭受任何種類的刑事法律程序，但任何此等不遵守工作守則的事情，在任何法律程序中（不論民事或刑事，包括就本條例所定罪行而進行者），可作為有助於確定或否定該等法律程序中所爭論的法律責任的根據”。 30.就算申請人沒有根據守則在更換升降機時向最少 5 間公司徵求標書，本庭亦不認為這會令答辯人無須支付更換升降機費用。《條例》第 44(1) 條指守則的作用是給予法團指導及指示。第 44(2) 條並沒有明確說明任何沒有遵守守則的決定會令該決定無效。在決定上述決議是否有效時，本庭亦要考慮該決議是在一次業主會議中獲通過的，而表決通過者佔該幢大廈的總業主人數的 70%。本庭認為就算申請人沒有依循守則也不會令該項決議無效。 附表 7 31.根據《條例》附表 7 第 4(2) 條：法團可設立特別基金應付某種特殊開支，法團需藉業主的決議釐定各業主對該特別基金繳付的款項。業主在該會議上亦以 26 票贊成，沒有人反對的情況下通過每戶需支付 $40,000 作為更換升降機之工程費用。該決議的合法基礎是不可以受質疑的。 外牆維修費 32.在 1999 年 6 月 23 日的業主週年大會，申請人的主席解釋由於天台的鹹水缸以往經常滿瀉，鹹水滲透 B 座的外牆，因而引致石屎及批盪爆烈及脫落，恐會傷及途人和毀壞汽車，故有進行維修的必要。 33.若該外牆是屬於公用部分，申請人是有權利及責任維修，維修費用必須由各戶業主分擔。《條例》第 2 條有關公用部分之釋義如下：
《條例》附表 1 第 1 條指公用部分包括外牆。 34.在本案，並無任何土地註冊的文書指明該外牆專供某一業主使用。答辯人唯一可以指出的是該大廈公契第 16 條指一間名為 The Eternal Enterprise Co. Ltd. 的公司有權在該大廈外牆展示招牌或廣告，但這一條文並不表示該公司是可以獨家使用該外牆的所有用途。其實，該外牆從來沒有掛上招牌或廣告。外牆也是被用作承擔其他公共設施，例如公用水喉或鹹水喉等，所以公契第 16 條的條款並不足以將該外牆當作非公用部分。 35.再者，The Eternal Enterprise Co. Ltd. 已不是大廈之業主。終審法院在 Jumbo King Ltd. v. Faithful Property Ltd. and others [1999] 2 HKCFAR 279 已經明確指出在一幢多層大廈內，除非某業主在該大廈擁有不可分割的共同業權，否則它不可以單獨管有該大廈的某一部分。既然 The Eternal Enterprise Co. Ltd. 已經不再擁有該大廈的業權，所以它亦不可以單獨管有該外牆。 36.至於答辯人稱該外牆其實是用來包圍着不同業主的單位，它是應該屬於各單位業主的私有部分，這個看法明顯不符合法律觀點。一塊土地的共同業主在該土地上有共同佔用權，這包括屬於公用部分的外牆，見：Jumbo King Ltd. 公契第 1(b) 條 37.答辯人引用大廈公契第 1(b) 條：
答辯人認為大廈的外牆部分是要符合“為大廈全面服務” (intended for the general service of the said building) 的條件才可要求所有業主共同分擔維修費用。本庭同意林法官對該條款的闡釋，即有關“為大廈全面服務的裝置”只是指“所有的排水渠、水井、水箱、電泵、水管、導管及所有管道裝置”（all the drains, well, water tanks, electric pump, pipes, conduits and all plumbing apparatus），而非泛指該大廈的主要牆壁及外牆。如果有關的裝置是供該大廈某一單位單獨使用，這當然不應該由其他業主分擔維修費用。 申請人的合法性 38.答辯人亦對申請人委員的合法性有所爭議，答辯人指申請人於 2000 年 5 月 10 日在土地註冊處存檔登記有關申請人委員的資料及宣稱該等資料由 2000 年 4 月 18 日起生效。答辯人對申請人委員在 2000 年 4 月 18 日之前的身份存疑。 39.根據《條例》第 12(3) 條，有關法團管理委員會的資料如有任何變動，該會的秘書須在 28 天內通知土地註冊處處長，如果違反上述規定，即屬違法，一經定罪，管理委員會秘書可被罰款。本庭同意林法官對這議題的判決，就算管理委員會秘書沒有根據《條例》第 12(3) 條頒佈更改的資料，這並不等於委員或主席沒有權力處理法團的事宜，他們當選之際已即時擁有該等身份及具所賦予的權力。 大廈管理的問題 40.答辯人亦投訴該大廈管理出現很多問題，例如：公用地方被某些單位的業主佔用；天台裝置水泵；垃圾袋收費；申請人在以往的訴訟中所支付的律師費及申請人因遵照屋宇署於 1997 年 7 月 8 日之通知而展開某些工程是否應由個別業主負責的問題。 41.其實，答辯人對大廈管理不善的投訴並不構成他不支付申請人申索的理由。答辯人的多項投訴已經於1998 年在土地審裁處涉及雙方的另一宗案件中處理。正如林法官指出，若答辯人認為該大廈管理委員會或法團有處理不當之處，他可以在法團的會議提出他對大廈管理的看法，讓其他業主參考。或者，他可以要求委員會或法團提供有關文件給他參考。如果他有具體證據支持他的論點，他甚至可以向土地審裁處提出適當的申請。但這些行動都不會影響他需要支付本案申索的費用的責任。 提供付款的答辯理由 42.答辯人存入土地審裁處的 $100,000 並非是申請人申索的全部數額，況且，答辯人一直沒有承認申請人申索的費用之合理性。所以該筆款項不能成為對申請人的申索已經提供付款的答辯理由(defence of tender)，（見：Read's Trust in Bankruptcy v. Smith [1951] 1 Ch 489）。 總結 43.本庭駁回答辯人的上訴，並頒下暫准命令要答辯人支付本上訴的訴訟費用，倘雙方未能就訴訟費的數額達成協議，可交法庭評定。
申請人 ：由黎得基，何福康律師行轉聘孔慶碩大律師代表。 第一答辯人 ：親自出席。 第二答辯人 ：缺席，由第一答辯人代表。 |
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