Mtr Corporation Ltd 對 Young Shu Hang 及另十四人

LDBM101, 103-105, 107-110/2015
(合併案件)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第101, 103-105, 107-110宗

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(根據土地審裁處葛倩兒暫委法官於2015年8月27日之命令合併處理)

判案書

無爭議背景事實

1.申請人是綠楊新邨 (“該屋苑”) 的經理人。而答辯人分別是該屋苑內以下8個住宅單位的登記業主﹕

	登記業主	處所
(i)	第一及第二答辯人	A座3004室
(ii)	第三答辯人	Q座2601室
(iii)	第四及第五答辯人	Q座1603室
(iv)	第六及第七答辯人	P座1702室
(v)	第八及第九答辯人	G座3008室
(vi)	第十、第十一及第十二答辯人	G座3001室
(vii)	第十三答辯人	C座2801室
(viii)	第十四及第十五答辯人	B座602室

2.該屋苑由一份日期為1983年3月24日的公契 (“該公契”) (文件冊379-432頁) 所監管，總業權份數為170,000份。該屋苑組成部分包括﹕

一) 17座住宅大廈，合共4,000個住宅單位，每個住宅單位獲分配10個不可分割業權份數，所有住宅單位均已出售予個別業主，香港政府是376個住宅單位的業主；

二) 17座住宅大廈每座的外牆及天台獲分配1個不可分割業權份數，申請人為這17個不可分割業權份數的持有人；

三) 一個包括商場、停車場及社區中心的商業發展項目，合共獲分配36,356個業權份數；

四) 兩所學校，一所小學及一所中學，合共獲分配4,627個業權份數； 及

五) 地鐵車廠，獲分配89,000個業權份數。

3.在2012年8月26日舉行的特別業主大會上 (“826特別業主大會”)，與會業主通過決議，設立特別基金 (“該特別基金”)，以支付下列工程的預計開支，及業主須以5個月分期付款方式向該特別基金集資。每個住宅單位應付款額為$15,810，分5個月即每月支付$3,162 (“該決議”) (文件冊682頁)。

4.該特別基金涉及的工程項目, 及每住宅單位所承擔的相關金額分別為﹕

(i) 維修17座住宅大廈的外牆 (“該外牆”) 及屋苑周邊矮牆 (“該圍牆”)，每個住宅單位的業主須支付$8,760 (分期5個月，每月$1,752) (“外牆及圍牆工程”)；

(ii) 應住宅大廈業主要求而進行的17座住宅大廈的改善工程，每個住宅單位的業主須支付$6,780 (分期5個月，每月$1,356)，該等工程包括﹕

(1) 清洗大廈外牆工序；

(2) 外牆加裝冷氣機去水喉管；

(3) 檢查及翻漆17座住宅大廈的煤氣喉管；

(4) 裝飾及裝修17座住宅大廈的地下大堂；及

(5) 附帶的工程顧問費用 (一併稱為 “選擇性改善工程項目”)。

(iii) 同樣應住宅大廈業主的要求，於17座住宅大廈安裝八達通卡進出控制系統，每個住宅單位的業主須出資$270 (分期5個月，每月$54) (“八達通系統”)。

5.在826特別業主大會通過該決議後，從2015年10月開始至2016年2月的連續5個月，申請人分別向所有業主，包括一眾答辯人，發出5份繳款通知書，要求他們按該決議向該特別基金付款 (文件冊683-722頁)。

6.但是，所有答辯人也沒有按該決議或該等繳款通知書，向該特別基金作出任何付款。

7.除答辯人作為屋苑內其中8個住宅單位的業主外，屋苑所有其他業主包括香港政府，均已按826特別業主大會通過的該決議，向特別基金出資。

8.申請人在2014年11月12日入稟小額錢債審裁處，向一眾答辯人追討應向該特別基金支付的款項，每住宅單位 $15,810及利息。小額錢債審裁處在2015年4月29日頒令將案件移交土地審裁處審理。

答辯人的抗辯理據

9.於2016年5月25日的聆訊中，所有答辯人均確認，他們承認申請人作為屋苑經理人，依據《建築物管理條例》(“該條例”) 附表7 第4款的規定設立了該特別基金，用以收集屋苑業主因應826特別業主大會所通過的該決議而出資的款項。而儘管答辯人曾在反對通知書中指稱, 申請人召開826特別業主大會是錯誤的，答辯人確認, 他們並非指稱826特別業主大會的召開或舉行, 存在任何不符該公契或該條例規定的情況。

10.在本訴訟中，答辯人存檔了反對通知書 (文件冊7-16頁)，及反對通知書詳情 (文件冊329-334頁)，從這些文件中可見，答辯人提出的抗辯理據為﹕

一) 由於申請人擁有17座住宅大廈的外牆 (及天台) 所涉及的業權份數，故此外牆 (及天台) 並非屋苑公共地方，根據該公契及該條例第34H條的規定，申請人應自資負責保養及維修其獨有擁有的外牆 (及天台) 的維修開支；

二) 在繳款通知書內，申請人沒有釐清上文第4段中所述具爭議性的工程項目的款項，即﹕

(i) 就外牆及圍牆工程，申請人為住宅大廈外牆 (及天台) 的單一註冊業主，須負起外牆維修的所有相關責任；

(ii) 就選擇性改善工程項目，申請人須釐清所有由外牆維修所衍生的工程項目，申請人為住宅大廈外牆 (及天台) 的單一註冊業主，須負起外牆維修的所有相關責任；及

(iii) 沒有在繳款通知書內，清楚列明每項工程項目及單價。

11.在審訊過程中，答辯人明確地表述了他們的立場，本案的爭議清晰為﹕

一) 該外牆是否該屋苑的公用部分？

二) 選擇性改善工程項目是否翻新住宅大廈地下大堂及大門飾面，而大門飾面與外牆有關？

三) 八達通系統裝置在大門飾面上，是否也與外牆有關？

故此本案的爭議重點是，申請人就該外牆是否擁有獨有管有或獨有使用、享用及佔用權，因而須為該外牆負上維修責任。

該外牆是否屬申請人獨有管有或擁有獨有使用、享用及佔用權

12.答辯人指稱，申請人擁有該外牆的不可分割業權份數，而根據該公契條文第II部第9及10條的規定，申請人獨家擁有使用該外牆作廣告用途及掛置煙囪的權利，而該公契條文第I 部第1條內說明的屋苑公用地方，並未包括天台及外牆，該屋苑分配契及圖則也沒把該外牆列作公用地方；而根據該條例第2條公用部份的定義，該外牆屬申請人獨有管有及使用，故此不屬公用部分，申請人須依據該公契條文第V部第B1條及該條例第34H條的規定，為其獨有擁有的部份負上維修保養的責任 。

13.申請人則指稱，申請人擁有該外牆及天台的17個不可分割業權份數，並不意味著該外牆 (及天台) 必然不屬於該屋苑 “公用部分” (Incorporated Owners of Shatin New Town v Yeung Kui [2010] 2 HKC 241, 第12段)。而申請人並不享有該外牆 (及天台) 的獨有管有權或使用權，因為該公契內只給予申請人於17座住宅大廈的外牆 (及天台) 有限度及有限制的使用權，即只可作廣告用途 (該公契條文第II 部第9條) 及裝置煙囪 (該公契條文第II 部第10條) 之用；而除了掛廣告外，申請人不能以其他方式改變該外牆的外觀，除非得到經理人的同意 (該公契第V部第B9條)。這有限度或限制的使用權不構成獨有管有權(Hollywood Shopping Centre Owners Committee Ltd v Wing Wah Building Mongkok Kowloon (IO) [2011] 4 HKLRD 623, 第45-48段)，在這情況下，該外牆必然是該屋苑的公用部分，故此該條例第34H條及該公契條文第V部第B1條的規定並不適用。相反地，該公契條文第VI部第B1(4)條規定，經理人須負責大廈外部及屋苑公用地方的維修保養，而經理人在履行這責任時所涉費用，根據該公契條文第VI部第D3條的規定，應由17座住宅大廈的業主按業權份數承擔，可見申請人 (同時是經理人)，沒有單獨承擔維修外牆及天台的責任。

討論

14.該條例第2條就公用部分定義為﹕

『(a)  建築物的全部, 但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分; 及

(b)  附表1指明的部分, 但上述文書如此指明或指定的部分除外』。（底線後加）

15.該條例第34H條的內容為﹕

『(1) 凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定)，雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。』

16.該外牆獲分配部份不可分割業權份數是不爭的事實，根據 Incorporated Owners of Shatin New Town v Yeung Kui [2010] 2 HKC 241 一案，上訴庭在考慮案中屋苑的發展商同樣擁有了包括外牆的業權份數時，指出﹕

“12. The developers may well have reserved the area to themselves under the seven shares, but it does not mean that they have exclusive possession over it.

...

22. ... the section is to encompass three situations ... nevertheless within the context of a multi unit development such as the present one, a person who owns any part of the building must be entitled to exclusive possession thereof, or have an exclusive right thereupon, before s 34H comes into play.”，

即儘管案中的發展商擁有外牆的業權份數，並不等同發展商擁有了就外牆的獨有管有權；而作為擁有物業的業主，他們必須同時擁有獨有管有權或就物業的獨有權利，在這情況下，該條例第34H條方才適用。

17.而上訴庭副庭長羅傑時在 Incorporated Owners of Hong Leong Industrial Complex & Anor v HL Resources Ltd & Anor CACV189/2009 (無彙報的案例，2010年2月24日) 一案中，當上訴一方依賴類似公契條文，指稱條文給予被告人獨有使用權時，曾作出以下裁斷﹕

“12. In addition to the argument based on clause (j), Mr Lam sought to rely on clause 2(b)(i) of the DMC. That reads: ‘The First Owner hereby reserve for themselves … the right … to the exclusive use and enjoyment of … the outer walls…

13. His argument proceeded on that basis that the first defendant was bound by Section 34H of the Ordinance…

14. Whilst that argument was, at first sight, attractive, Mr Lee pointed out that when proper consideration is given to the DMC as a whole it can be appreciated that the exclusive right to use of the external wall is not an exclusive right as normally understood, particularly under Section 34H of the Ordinance. Importantly clause (k) of the Fourth Schedule provides that the owners have bound themselves not to put anything on the external wall or outside part of the building ‘… except with the written approval of the Manager and subject to such conditions as the Manager may impose.’

15. That provision, in itself, would demonstrate that whatever possession and right to exclusive use that the first defendant had in relation to the external wall, it necessarily was subject to anything that the Manager may permit. In this respect it can be observed that although the second defendant was in the same control as the first defendant, that would not inevitably be so and was not a requirement of the DMC.

16. Equally importantly, clause 12(a) and (b) give the Manager the power to absolve an owner from a restriction on placing signs or signboards or advertisements on the external walls.  Hence, it was said that whatever interest the first defendant might have in the outer or external walls, it did not have the exclusive possession and the exclusive right to use and enjoy that part of the building because the Manager could permit others to make use of the external walls.”

18.套用上文引述的兩個案例的裁斷於本案中，在決定該外牆是否公用部分時, 必須考慮轉讓契或該公契是否給予了申請人, 享有該外牆的獨有使用、佔用或享用權，而本席應考慮整份公契條文的內容，而不應只針對性地以外牆擁有業權，而斷言申請人就外牆擁有該條例第2條及第34H條文下的獨有使用、佔用或享用權，因而應付上該外牆的維修責任。

19.本席接納申請人的論據，該公契條文第II部第9、第10條及第V部第B9條的條文，如 Hong Leong 一案中的條文，同樣剝奪了申請人就該外牆的獨有使用權。

20.該公契條文第II部第9及10條的內容為 (文件冊388頁)﹕

“9. MTR shall have the exclusive right but subject to the Conditions to use all the external walls of the Estate for advertising purposes.

10. MTR shall have the exclusive right to use affix to and thereafter maintain on the external walls of the Estate one or more chimneys or flue pipes.”

21.該公契條文第V部第B9條的內容為 (文件冊398頁)﹕

“No owner shall do or permit to be done any act or thing which may or will alter the external appearance of any Building without the prior consent in writing of the Manager.”

22.從條文的內容可見，即使申請人擁有該外牆的業權，但其就該外牆的使用並非沒有限制的，相反地，該公契條文第II部第9及10條規限了申請人只可使用該外牆作登廣告及設置煙囪的用途，這明顯地令申請人未能享用因擁有該外牆的獨有擁有或使用權之下應有的權利。

23.縱觀該公契條文第II部第9至10條及第V部第B9條的規定，申請人在該外牆只可以作廣告用途及裝置煙囪，除此以外申請人須先得到經理人的同意，方可以其他方式改變該外牆的外觀。在這規限下，申請人就該外牆的其他使用權須受制於經理人的同意，雖然申請人現時為該屋苑的經理人，但該屋苑的經理人可以有所改變，不一定是申請人繼續留任，在這情況下不能視作因為申請人的雙重身份，經理人的同意必定可以獲得，或必定不會容許其他業主將該外牆的外觀改變，而令致該公契條文第V部第B9條的規定形同虛設。最明顯的情況，就是本案中有關八達通系統的裝置，便是在其他業戶要求下而在該外牆設置的，這更支持該外牆不屬申請人獨有使用的裁斷。無論如何，上文引述的公契條文，的確對申請人使用該外牆的權利有所規限，在這情況下，申請人未能享有因擁有該外牆獨有管有或獨有使用權下應有的權利。

24.採用 Shatin New Town 一案中的裁斷於本案中，本席認為，雖然申請人擁有該外牆的業權份數, 但該公契條文賦予申請人就該外牆的權利，並非獨有管有或獨有使用、享用或佔用權下應有的所有權利。

25.再者，根據該公契條文第VI部第B1(4)條的規定 (文件冊402-403頁)﹕

“B1. The Manager shall be responsible for and shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or requisite for the proper management of the Estate, and in particular the following :-

...

(4) to maintain as appropriate the exterior of the Buildings and the Estate Common Areas at reasonable intervals.”。

26.這公契條文規定該屋苑的經理人須為大廈的外部作定期維修，這大廈的外部必定包括各座大廈的外牆包括該外牆，而經理人須負責此部份的定期維修，而相關維修費用不可能由經理人自行負責，必定是來自業戶所繳付的管理費，在公契條文規定該外牆的維修責任加諸各業戶身上，可見該公契視該外牆為公用部分，否則不會由所有業主共同承擔相關的維修費。

27.本席裁斷申請人並不擁有該外牆的獨有管有或使用、享用及佔用權，故此該條例第34H條的規定並不適用，申請人無需自行負責該外牆的維修費用，而應依據該公契條文第VI部第B1(4)條的規定，由所有業戶共同承擔。

選擇性改善工程及八達通系統

28.鑑於本席就該外牆的裁斷，答辯人就此兩項申索中，以該外牆屬申請人獨有擁有的抗辯理據不能成立。而就該圍牆的申索，答辯人並無提出任何的抗辯理據，鑑於該圍牆是圍繞該屋苑的邊界牆，根據該條例附表1的規定，該圍牆為該屋苑的公用部分，其維修責任也應由所有業戶承擔。

29.至於八達通系統的費用，雖然裝置在該外牆上，但使用者為各大廈的業主，不可能只因為裝置在該外牆上，而致令申請人須獨自承擔該等費用。

訟費

30.在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，為何答辯人不應承擔申請人在本案中的訟費。

命令

31.法庭作出頒令﹕

一)  答辯人須就其名下擁有的單位，支付申請人該特別基金的攤分數額 $15,810；

二)  答辯人須付申請人上述金額的利息，利率依據該公契條文第VI部第E2(i) 條計算，由申請人向每一單位要求付款日後的30天開始計算，至全數清繳為止；

三)  答辯人須付申請人本申請的訟費，包括一位大律師證書，如雙方未能就訟費的數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

申請人﹕ 由的近律師行轉聘林定國資深大律師及李東明大律師代表。

第一至第五、 第七至第十、第十三及第十五答辯人﹕無律師代表。

第六答辯人﹕ 無律師代表及由第七答辯人代表。

第十一答辯人﹕ 無律師代表及缺席。

第十二答辯人﹕ 無律師代表及由第十答辯人代表。

第十四答辯人﹕ 無律師代表及由第十五答辯人代表。