徐芬 對 陳籽亨

HCSA 33/2016

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

案件編號：小額錢債審裁處上訴案件2016年第33號

（原小額錢債審裁處申索2015年第3816號）

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HCSA 34/2016

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

案件編號：小額錢債審裁處上訴案件2016年第34號

（原小額錢債審裁處申索2015年第39769號）

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裁定書

1.申請人徐女士就兩項小額錢債審裁處的裁決，申請上訴許可。

2.徐女士在SCTC 3816/2015號案，指稱中原地產有限公司（下稱“中原地產”）的僱員陳籽亨先生（下稱“陳先生”）在介紹她購入兩鋪位時托價，合共 $325,000，令她蒙受損失。她在該案要陳先生賠償 $40,000，她在該案又指陳先生使她多付了 $1,600律師費，所以要陳先生賠償這款項給她。

3.徐女士又在SCTC 39769/2015號案，向中原地產追討兩舖的差價，但因審裁處的司法管轄權上限為 $50,000，所以她在該案只要求 $50,000賠償，而放棄追討餘款。

4.審裁官鄭金蓮女士在2016年6月22日裁定徐女士在兩案的申索敗訴，並命令她支付訟費予兩被告。徐女士就審裁官的裁決申請覆核，但審裁官在2016年10月7日撤銷了她的申請。徐女士現就這兩案的裁決，申請上訴許可。

原告的案情

5.審裁官在判決理由書（下稱“理由書”）第一至三段簡介案情如下：

「1.  SCTC 3816/15（“第一宗案”）與SCTC 39769/15 （“第二宗案”）兩宗案件同一名申索人，申索人向第一宗案被告人（中原地產代理陳籽亨）（“陳先生”）追討41,600元，而向第二宗案被告人（“中原地產”）追討50,000元。

2.  根據申索人聲稱，2014年6月期間，申索人透過陳先生從兩名賣方確認人（confirmor）購入青山道76-82號金盟大廈211及227商舖（分別稱 “211單位” “227單位”，合稱“兩個單位”），兩個單位買入價分別是880,000元和1,040,000元，並簽署<再轉售買賣合約>和完成兩個單位的交易（completion）。

3.  之後，申索人得悉兩個單位在她購入時的市場價格是700,000元（211單位）和895,000元（227單位），她認為是陳先生惡（蓄）意提供虛假的訊息，並在扣（保）留她開出兩個單位臨時訂金的支票後，再改動有關原訊息（指兩名賣方確認人購入兩個單位的買入價），由於陳先生托價而令申索人在買入兩個單位時價格高出了共325,000元，陳先生亦因此多收佣金。兼且在處理買賣227單位的過程中，陳先生未得申索人同意私自抬高其代表律師的律師費。因此，申索人向兩案的被告人提起訴訟。」

6.有關向陳先生的申索，徐女士在審裁處作供時，確認買賣的佣金並非由她支付，而是由賣方支付，所以就算陳先生曾有不當的托價行為，徐女士也沒有因此而多付佣金，所以她不能要陳先生償還佣金，若她是向陳先生追討她在買舖時因陳先生托價而蒙受的損失，那末，她對陳先生的申索，與她對中原地產的申索，便重複了。因兩項申索都是由同一事件引起，而她也是要求相同的濟助，就是賠償因陳先生托價而令她蒙受的損失。

7.小額錢債審裁處就個別事件引起的申索的司法管轄權為 $50,000。申索人不可以就同一事件在不同案件向不同被告人申索相同的濟助總值超過 $50,000，因這是超越了審裁處的司法管轄權上限，而且就同一事件而針對不同被告的不同案件，應安排在同一審訊處理。本席提出這點，是因為徐女士在為這申請作口頭陳詞時，指這兩案應分開審理，但這是錯誤的觀點。

原告對被告的指控和審裁官的分析和裁决

8.審裁官在理由書第9至11段，闡述了徐女士指陳先生提供虛假消息以托價的案情如下：

「9.  申索人指稱被陳先生誤導，並提供虛假資料，申索人在其證人供詞中提到 :

（1）  在6月23日落（開具）票之前，“被告人誇大當時成交形勢，說馬上有其他人買，有賺的”。陳先生更“一直游說我說可以從其他處賺到錢，且跟我講賣的很快” “ 然後他說229鋪（舖），88萬，然後他過了一段不停跟我來講那一套也賣掉了$960,000”，“他一直說可賺到錢，一直誇大說房子行情…用第三方偶然性成交作為恐嚇與引誘”。[C1-第二項3-7段內容]

（2）  申索人人更稱，陳先生“要是給我事先看那份“簽字的信息”，必然我不會買（該兩个單位）”。申索人所指“簽字的訊息”是兩個單位的確認人賣方分別與上一手賣方簽署的Agreement for Sub-Sale & Purchase ... [D12-D35, D42-D65]。申索人稱，當她簽署了兩份<再轉售買賣合約>（即D9-D11, D39-D41）後，才收到陳先生交給她的Agreement for Sub-Sale & Purchase，內裡顯示的樓價資料，211單位的確認人買入價是699,999元，而227單位的買入價是899,999元，才知悉陳先生提供的數據不對勁。在此之前，陳先生曾向她表示 “他們已賺的很少（一家是70幾萬買入，近80萬；另一家幾乎近100萬沒什麼賺）”。[C2-第二項10-12段]

（3）  申索人更稱，按她的做法，她是從上手確認人買入的價格作唯一的參考途徑，再在該買入價格上增加幾萬元作為她本人的購入價。故更加証明她必然是沒有從陳先生手中收到正確的參考資料才簽署<再轉售買賣合約>。[C2-第二項14段]

（4）  申索人聲稱，中原地產中間解決問題時，要申索人便宜一點賣樓（指两個單位），直言買貴了。中原是承認有差價，以承認加收佣金。[C1-第一項]

10.  申索人倚賴兩份估價報告，指出申索人被陳先生安排在2014年6月23日簽署兩個單位的<再轉售買賣合約>時，211單位的市價是$700,000，而227單位的市價是895,000元，証明申索人買入兩個單位是超出市場價格。

11.  申索人更根據<香港地產網>的網上資料[C8-C11]，顯示了該段關鍵時期金盟大厦的多個單位的成交價，以她所買的最高。而根據資料[C11] ，証明同時期市場上有其他大厦單位可供選擇，售價亦較兩個單位為低。」

9.審裁官然後在理由書第14至21段，就這指控的案情作出分析：

「A.  恐嚇、引誘

14.  陳先生在6月23日申索人開具兩張支票之前所提供的房子行情，不能算是提供虛假資料，申索人作供時也承認當時是有金盟大厦的其他單位成交個案，有人賺到錢是事實。

15.  此外，法庭未能同意申索人指稱，陳先生以第三方的偶然成交作恐嚇或引誘這一點，從陳先生與申索人的電話訊息[D89-D91]顯示了申索人有主見、有立場，本庭認為申索人未能提出足夠証據証明陳先生在行為或言語上曾恐嚇和引誘她。

B.  只參考確認人的買入價

16.  法庭不認為知悉賣家確認人的買入價是申索人參考樓價的唯一途徑。就算如她所稱，不知道確認人的買入價，在市場上有很多途徑可獲得兩個單位的市場價格，從申索人所提供與按揭轉介公司/測量師行的電郵[C4-C6]溝通以及在此之前她曾委託律師處理樓宇買賣的經驗，本庭合理推斷申索人有能力從其他途徑獲得兩個單位的估價資訊。

C.  收取Agreement for Sub-Sale & Purchase的時間

17.  陳先生承認簽署第一份 <再轉售買賣合約> 時，並沒有交兩個單位的Agreement for Sub-Sale& Purchase予申索人。陳先生在其供詞中憶述[見於其供詞D2、D3第4-6段]與申索人所稱，在6月23日安排申索人簽署兩個單位的第一份<再轉讓買賣合約>（即文件D6-D8，D36-D38，翌日才填上6月24日），並沒有收到Agreement for Sub-Sale & Purchase的事實是吻合的。

18.  陳先生再憶述[D3第8-9段]重新簽署與第一份內容意思相同的第二份<再轉讓買賣合約>（即D9-D11, D39-D41）之前，陳先生已將兩份Agreement for Sub-Sale & Purchase交給申索人，而申索人在該兩份Agreement的每一頁上簽署。這與申索人在本理由書第9（2） 段所說的不同。」

10.審裁官認為徐女士指稱陳先生誤導和虛假陳述的指控，多個說法是屬她片面之詞，對這指控所舉的證據，未能達至多半屬實的勝訴準則，所以不接納這指控。

11.由於審裁官不接納徐女士的指控，(所以徐女士向陳先生申索的 $40,000和向中原地產申索的 $50,000，都被判敗訴。其實按審裁處的司法管轄權，徐女士向陳先生和中原地產的申索，總數是不可以超過 $50,000的。

12.至於 $1,600律師費的申索，審裁官將徐女士的案情引述於理由書的12至13段如下：

「律師費

12.  申索人在供詞上憶述：

“律師樓是本人在合作中的律師樓，並不是他（陳先生）找的。” “在落票時本人已將名片給他，讓其簽字後發文件給該律師樓。” “且我與律師樓的先本來有合作的基礎價格，4,000元賣出全包，而買入4,500元全包（不按揭）；5,500元全包（按揭） ；當時被告（陳先生） 也問過，也確定過這個價格；之後，被告擅自將價格加上去了1,600元未經我同意，到了律師樓之前才提出，爭議很厲害，但被告堅持用我這家律師樓。” “我又安排其他地產（代理）去問我前面這家起爭議的律師樓，也是買入4,500元全包（不按揭）…”。[C25-第1-4段]

13.  申索人倚賴其代表律師行發出的賬單在扣除厘印費後的律師費連雜費共6,100元，比原來4,500元多出了1,600元，而向陳先生討回。[C27]」

13.但審裁官並不接納徐女士的說法，審裁官就這申索的分析在理由書的第23至24段如下：

「23.  根據申索人的說法，法庭考慮了被告人交出與申索人在2014年6月25日至6月28日期間的電話訊息[D91-D96]，留意到陳先生曾表示，律師費事宜由申索人自行商談，他只是地產經紀，只是賣舖，之後申索人指示陳先生：“確定律師費最多：無按（揭）5千；按揭或確認人6千；必定為明確‘全包’” “如果連生（律師樓）堅持加政府費，他就做227（單位），211（單位）就轉其他律師”。從上述訊息只証明申索人曾向陳先生發指示，難以令法庭相信是陳先生擅自加收費用這個說法。

24.  律師費一般是客戶與律師樓之間的相互協議，申索人未能提出證據證明當時處理申索人227單位買賣的律師收費，是受到陳先生的左右及影響。申索人的說法有違常理。」

有關法例

14.《小額錢債審裁處條例》第28條 （1） 款對上訴許可的申請，規定如下：

「（1）  如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由─

(a)  只涉及法律問題；或

(b)  是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，

則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准」

15.若審裁官在該案的裁決，是基於她對案中事實證據的分析，和對這些證據的取捨，而一切的決定只涉事實問題，不涉法律問題，也不涉審裁處的司法管轄權範圍，那末，本席便不能給予上訴許可，因這是不符合上述條例第28（1） 段的規定。

其他指控

16.徐女士還指控中原地產為她的舖位安排的租約，租金也低於原來的租金預期，但審裁官裁定中原地產介紹舖位給徐女士購入時，並沒有給予她租金回報的保證，所以不接納這指控。

覆核

17.徐女士在覆核時沒有提出新的證據，她只是要求審裁官重新考慮雙方的一些呈堂文件，但審裁官認為這些文件未能證明陳先生有托高樓價，或徐女士是在受到誤導下才購入該兩個舖位，所以撤銷了這申請。

上訴理由

18.徐女士的上訴理由，指被告的供詞以說明有“故意隱瞞”，又指陳先生安排她重複簽買賣合約，已違反香港法律，她又指陳先生托價目的是為增加佣金。

19.徐女士在這申請聆訊時，又說地「產代理監管局」將會就她的投訴立案查處，但該局會怎樣處理這投訴，與這申請無關。

裁決

20.綜觀審裁官的各項裁決，都是基於雙方的不同事實觀點而作，不涉及法律問題，這些爭執的事實，包括陳先生有沒有誤導徐女士有關兩鋪位的價值，有沒有把價格托高，和徐女士是否因被誤導而講入該兩鋪位。至於律師費的問題，所涉及的也是事實上陳先生有沒有在未經徐女士的同意前，擅自容許律師加了$1,600律師費。

21.因為審裁官裁定的這些都是事實問題，而不涉及法律問題或審裁處的司法管權管，所以按上述條例第28條 （1） 款，本席不能給予徐女士上訴許可。

22.至於，徐女士指陳先生曾安排她重複簽署買賣合約，這並不違反香港法律。因為第一份買賣合約已被取消，然後陳先生才安排徐女士簽署第二份買賣合約。

23.因這上訴許可的申請沒有理據，本席現撤銷這申請。

申索人（上訴人）：無律師代表，親自出庭應訊。