楊雪瑩 對 華豐大廈業主立案法團

LDBM 229/2016

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2016年第229宗

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判案書

背景事實

1.申請人為華豐大廈 (『該大廈』) 的其中一位業戶，而答辯人為該大廈的業主立案法團 (『法團』)。

2.申請人在2016年10月4日提出了本案的申請，指稱法團違反了建築物管理條例 (『該條例』) 的規定，在2016年9月13日舉行的管理委員會會議 (『913會議』) 上，因出席的管理委員會 (『管委會』) 委員只有三人，不足該條例規定的法定開會人數，以及913會議的會議通知未有在會議前7天在該大廈大堂張貼，要求法庭頒令913會議的舉行及當天通過的議決無效。

3.法團在2016年10月13日存檔了反對通知書，對該申索提出抗辯：

『2．  就本案申請人提及，2016年9月13日，法團於出席會議委員不足，仍然開會一事。本法團無意挑戰344章。事緣，自2016年3月29日業主大會流會以後，據會議紀錄，周世匡等委員，先後多人故意缺席，令法團工作無法進行，大廈重要事務無法處理。部份委員及大量業主，感覺有人因在「大維修」一事上意見不一，而企圖癱瘓管委會及大廈的運作。在此情況下，法團王主席，唯有按實際情況，召集委員及業主代表緊急商討。

3．  ... 現在，有人涉嫌癱瘓管委會及透過搞大維修，進行圍標勾當，分一杯羹。其實，本法團在委員人數不足下，召開2016年9月13日管委會會議，目的在於集合正直之委員及廣邀有識之業主列席會議，廣開言路，議論大廈的管理、生活及安全等問題。在「圍標勾當」與「運作癱瘓」的陰影籠罩下，本法團只是按實際情況需要，企圖透過會議，為大廈某福旨』。

4.雙方並無爭議，該大廈共有245個單位，根據該條例附表2第1段的規定，管委會的成員人數為不少於9人。2015年度的管委會成員包括：

主席王健強先生 (『王』)

副主席葉志文先生 (『副主席』)

秘書吳建熹先生 (『吳』)

委員劉潔萍女士 (『劉』)

委員周立民先生 (『民』)

委員周世匡先生 (『匡』)

委員廖少輝先生 (『廖』)

委員黃敬弟女士 (『黃』)

委員陳麗莎女士 (『陳』)

5.雙方也沒有爭議，陳在2016年中向王請辭；而廖是在張國倫委員 (『張』) 於2015年請辭後補選替代的。

6.在本審訊中，申請人傳召了吳、匡及民作供。法團一方則傳召了王、劉、補選秘書楊廣銘先生 (『楊』)、補選委員叶小紅女士 (『叶』) 以及業戶饒旋鋒先生 (『饒』) 作供。

申請人案情

7.匡作供時承認，他本人及民、吳、副主席、廖五人並未出席於2016年5月20日會議 (『520會議』)、2016年7月23日會議(『723會議』) 、2016年8月1日會議 (『801會議』) 及913會議。他解釋，就520會議，他透過一個包括他本人、民、吳、管理公司人員及王的whatsapp群組 (『該群組』)，收到管理公司通知會議的舉行，他在5月20日當天，在該群組中為自己及民、吳、副主席合共四人提出請假；自此以後他沒有再收到任何管委會會議的通知，故此未有出席723會議及801會議。至於913會議，同樣地他也沒有收到相關的會議通知，只是民在2016年9月12日知會他，在單位信箱內收到913會議的通知，他收到這消息後，同樣地在該群組中替他自己，副主席及吳提出請假 ( 證物A1 )。匡在作供初期表示，可提交520會議的請假訊息作證物，唯之後卻表示因他的手提電話容量的關係，2016年7月以前在該群組內的紀錄已沒保留；當法庭指示他可向該群組中其他人仕 ( 如吳、民等 )，要求提交該群組中有關520會議的紀錄時，他即表示無需這樣做，即使法庭已向他解釋，如他未能呈交相關紀錄，法庭有權就這方面對他的證供作不利於他的推斷，他仍表示無需呈交。

8.吳作供指稱，他在2016年3月29日的業主大會後，便沒再收到任何會議通知，故此沒有出席任何會議。就520會議，他曾要求匡替他請假。就913會議，同樣由民通知他才獲悉會議的舉行，他也托匡替他請假。作為秘書，他負責為法團簽發支票，這情況一直維持至2016年11月。他從不知自己已被離職，直至今年年初，民給他兩份日期為2016年11月14日的法團通告 ( 吳證人陳述書中的附件一及二 )，他才知悉管委會在801會議及2016年11月3日的會議 (『1103會議』) 中，以他本人、副主席、匡、張及民自2016年4月10日以後無故缺席會議，而被視作自動離職。

9.民作供時指稱，法團以往會在該群組內通知會議的舉行，或以張貼大堂或郵寄信件方式作會議通知，但從2016年3月底至9月期間，他只收到913會議的書面通知，投放到他所擁有的單位信箱內。他亦指稱，該大廈大堂經常也張貼了很多文件，他在信箱收到913會議的通知後，再查看大堂便發現同一通知已張貼了在該處。而往常管理公司也會在該群組內通知他們會議的舉行，913會議情況也一樣，他也在群組中發出請假的訊息作回覆。他本人也負責替法團簽發支票，截至2016年12月他才沒再簽發支票。

答辯人案情

10.饒作供指稱，副主席、民、匡及吳四位委員 (『匡等四人』) 在2016年4月9日以後，有計劃地聯合行動，一直拒絕參加管委會會議，意在癱瘓法團的運行，在連續三次或以上無故缺席下，法團按該條例取消他們四人的委員資格，亦依據該條例附表2第6段的規定，在801會議上補選了楊、叶、馬雄文及梁雅倫為委員，以取代他們四人。而法團每次召開會議，也會在大堂張貼通告，匡等四人沒有家在該大廈，可能看不到通告，而每次開會，王也會以電話通知各委員，但匡等四人也故意不接聽電話。就801會議增退委員的決定，王曾以掛號信寄到匡等四人所屬的英利財務公司，查詢是否保留四人議席，但得不到回覆；以往也曾由管理公司通知委員開會，但2016年時發現管理公司與匡等四人以該群組聯絡，經常刁難法團，故此收回管理公司的通知權，而法團從來也沒有承認該群組的有效性。饒認為法團不可能因匡等四人的刻意阻撓而不運作，法團在繼續召開的會議也廣邀業主列席，法團的補選是按業主要求而進行，為大廈做實事以確保法團運作正常，實屬無奈但合法、合情、合理。而913會議當天尚存的三位委員 ( 王、劉及黃 ) 也出席了會議，在斷定一個決議是否獲管委會以過半數票通過時，無需理會沒有出席會議的管委會委員，法團應可依實際情況酌情處理，在匡等四人不出席會議，以致不足法定人數而會議不能舉行的情況下，法團可依該條例附表2第6段的規定，由尚存的三位委員開會作補選。在盤問下饒解釋，在801會議中已辭退了匡等四人，在913會議的紀錄上仍記錄他們四人缺席，只是楊的錯誤；而楊同樣地在一份日期為2016年11月14日的通告 ( 夾附在民證人陳述書中的附件一 ) 上，錯誤寫下匡等四人是在1103會議中被辭退。

11.王作供指稱，他從沒參與該群組，只是民將他加入其中，他也沒理會該群組的訊息；以往大家關係良好時，全以電話對話溝通，但因大維修管委會被撕裂成兩派，在2016年4月9日的會議後，匡等四人拒絕參與法團會議，大家互相也不聽對方電話。匡等四人的行為引起業戶極大不滿，部份業主自薦加入管委會， 以解法團人手不足的問題，業主們也多次主動列席管委會會議。為確保法團之正常運作，管委會召開了801會議, 按該條例的規定，以廖、民、吳、匡、副主席及張等人，在520會議、723會議及801會議時，也在沒有請假的情況下故意不出席，自動失去委員資格，並在列席業主們強烈要求下，動議增補了楊、叶、馬雄文及梁雅倫為委員，替補匡等四人的空缺。在盤問下當被問及，為何在本案的反對通知書中沒有提及801會議上已作補選的事實、為何在1103會議上再次補選時，王也聲稱自己記憶不大好，要問作為管委會秘書的楊。

12.劉作供指稱，張在2015年辭職後由廖補上，但廖一直沒出席管委會會議，陳又在2016年中辭職，只餘7位委員，但匡等四人經常不出席會議。她亦指每次召開會議，法團也會在大堂張貼通告邀請業主出席。

13.叶作供指稱，廖、陳、民、吳、匡、副主席及張七人，也沒有出席520會議、723會議及801會議，這些會議的通知書也曾在該大廈大堂張貼，她也曾在信箱內收到。她解釋8月1日補選後至11月中才將資料交土地註冊處，因為他們不知道要交到那裡，經多次到不同部門查詢後才完成處理。

14.楊是在801會議上補選的秘書，他指稱在這之前法團已請他幫忙，由2016年7月23日起的會議均由他作紀錄，他在會議中以速記方式寫下，將紀錄整理後寫在紙上，再將手寫紀錄以打字方式做好，由主席簽署，法團只保留副本，而正本則不知放了在何處。他強調每次召開會議，也會將通知書在大堂及電梯兩側張貼，重要的通知更會分派到每一業戶的信箱。他沒有參與本案的反對通知書的擬備，但他認為無需在內提出在801會議上已作補選的事實。他解釋801會議與1103會議其實是一套的，801會議上完成補選後，至11月3日才完成通知政府部門的程序，故此再召開1103會議邀請更多業主出席，讓更多業主知道已作補選的事實，因801會議的紀錄在貼出後不久即被人撕去。盤問下，楊確認由王負責通知委員開會，他曾協助張貼及分派801會議的通知書，913會議的通知也由他張貼；但張貼的通知通常在張貼後不久便被人撕去，法團需再作張貼。他解釋法團也曾嘗試召開業主大會重選委員，但因人數不足而未能舉行。

討論

15.根據該條例附表2 第9段的規定，『管理委員會會議的法定人數，須為管理委員會委員人數的 50% ( 計至最接近的整數 )，或 3 名此等委員，兩者以其人數多者為準』。

16.以法團原有9位管委會成員而言，法定的開會人數應為5人。從法團提交的723會議紀錄中可見，法團的委員陳當時已辭職，而廖則因無故缺席會議而自動喪失了委員的資格。故此在801會議時，尚餘的委員人數只有7人。

17.但801會議舉行當天，出席的委員只有3人，明顯未能符合該條例附表2第9段的會議法定人數的規定。饒指稱在計算出席委員人數時，應以尚餘在位的委員人數來計算，這是錯誤的，附表2第9段的規定明言是管理委員會委員人數，這必定是指法團依據該條例附表2 第1段所規定的人數，而非實際仍在位的委員人數。

18.在801會議出席委員不足半數的情況下，管委會根本不能在當天繼續舉行該會議，但根據801會議的紀錄，當時的決定是繼續會議，在沒有法定開會人數的情況下，801會議明顯是無效的；而在當天進行的補選，也同樣地無效。

19.法團一方堅稱他們在801會議上的行事，是依據該條例附表 2 第 6(3)(b) 段進行補選，本席認為他們的做法並不正確。

20.該條例附表2第6段相關的條文節錄如下：

『6．(1)   儘管有第1段的規定，除第(1A)節及第6A段另有規定外，非因任期屆滿而出現的管理委員會職位空缺，可由法團或管理委員會根據第(3)、(4)或(5)節(視情況所需而定)進行填補。

...

(3)如管理委員會委員的職位出現空缺(因租客代表停任管理委員會委員而造成的空缺除外)-

(a)法團可藉在法團業主大會上通過的決議，委任一名業主填補該空缺，直至下一次管理委員會委員根據第5(1)段卸任的法團業主周年大會為止；或

(b)如沒有如此召開法團業主大會或沒有在如此召開的業主大會上委任任何人填補該空缺，管理委員會可委任一名業主填補該空缺，直至下一次法團業主大會為止。』( 底線後加 )

21.從上文引述的條文，第 6(3)(b) 段容許管委會，在委員出缺的情況下可進行補選，唯這並不是適用於所有填補空缺的情況，因為第 6(1) 段明言，第 6A 段另有填補空缺的規定。

22.該條例附表 2 第 6A 段規定：

『6A.(1)儘管有第1及9段的規定，如管理委員會委員的職位空缺的數目，多於根據第2(1)(a)段決定的管理委員會委員人數的 50%，或(如該人數其後根據第1(3)段更改)多於更改後的人數的 50% -

(a)  管理委員會主席可為(並只可為)填補管理委員會該等空缺而召開法團業主大會；或

(b)  如其中一個空缺出現於管理委員會主席的職位，管理委員會餘下的委員可從他們當中委任一人為(並只可為)填補管理委員會該等空缺而召開法團業主大會。』(底線後加)

23.基於上文引述的第 6A 段的規定，本案中的法團即使能確立匡等四人連續3次缺席管委會會議而喪失委員資格，因而決定進行補選，但鑑於匡等四人連同陳及廖，合共6位委員的職位出現空缺，即多過委員人數的一半，在這情況下，法團不能依據第 6(3)(b) 段，只在管委會內作補選，而必須依據第 6A 段的規定，由主席召開業主大會及在業主大會上進行補選，這才是合符法律規定的做法。法團曾嘗試召開業主大會，但因人數不足而未能舉行，也不能容許法團不依該條例的規定辦事。

24.故此，法團在801會議或1103會議上所作的補選，無論如何也是不合法的，當屬無效。

25.上文 §§15-18 的裁斷，同樣適用於 913會議，當天也是只有3位管委會委員出席會議，根本未符該條例附表2第9段規定的法定開會人數，即使在場業主人數眾多，或業主強烈要求繼續會議，或當前有緊急事務必須處理，也不能改變管委會會議未達法定人數的事實，即使堅持繼續會議也屬徒然，因為未達法定人數的會議必然是無效的，當中所通過的任何議決也是同一命運。由於801會議及其議決無效，補選的委任也屬無效，不能計算為913會議的出席委員。

26.申請人一方亦提出，法團未有在913會議舉行前的最少7天，張貼相關的會議通知。但觀乎民的證供，他根本未能確定法團是否已在7天前張貼這會議通告，本席認為申請人此一理據不能成立。

27.本席裁斷，913會議因未達法定開會人數，會議屬無效，在會上通過的任何議決亦屬無效。

訟費

28.在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，法團理應承擔申請人就本案申請的訟費，本席就訟費作簡易評定，包括聆訊時間及存檔文件的法庭收費，評定為1,375.50元。此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

判令

29.本席頒令：

一)  宣布命令確認，法團在2016年9月13日舉行的管理委員會會議無效，在同一會議上通過的所有議決也屬無效；

二)  答辯人須付申請人本申請的訟費，簡易評定為1,375.50元。此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

申請人﹕無律師代表及由周世匡先生代表。

答辯人﹕無律師代表及由饒旋鋒先生代表。