Wong Sing Lok 及另一人 對 Wong Pui Yee

LDPD 909/2016

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2016年第909宗

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判決書

背景

1.本案是一宗租務糾紛，申請人 (業主) 是以答辯人 (租客) 欠租和違反租約條款申請收樓，申請人呈述答辯人從租期開始已經每月延遲交租及答辯人提供虛假在職資料促使雙方達成租約，但申請人其後確認更改只以欠租為申請理由。答辯人則以申請人先違反租約的維修條款及沒有合理地處理維修抗辯。

2.由過堂聆訊至審訊，雙方均沒有法律代表，親自應訊。由於雙方不太熟悉訴訟程序，雙方提供的呈述、証供及証據比較零碎及混亂，但審裁處曾給予雙方充足時間準備訴訟、提交文件及陳述。在大約半年的訴訟過程中，雙方曾同意嘗試調解但失敗，並且在聆訊中大部分時間交惡，互相指責及不斷糾纏，兩位申請人也曾經於庭上情緒失控。

3.雙方不爭議雙方曾於2015年7月29日簽訂一份租約，租期由2015年8月5日起至2017年8月4日止，租金每月14,000元(“書面租約”)。雙方也不爭議答辯人於申請人提出本申請時，即2016年4月28日，沒有交付申請人由2016年3月5日起的租金、答辯人曾根據書面租約交付申請人2個月租金之租約按金、答辯人已於2016年5月9日遷出涉案處所、及答辯人於2016年5月9日曾交付申請人由2016年5月5日起至2016年5月9日的租金/中間收益2,258元。

4.申請人於收回涉案處所後更新其申索項目，包括根據書面租約的賠償項目、多項實際損失和聲稱由答辯人損壞涉案處所而引至的維修費。答辯人除了更新其抗辯理由外也提出多項反索償，答辯人爭議她可以按金抵消租金和可提早交回涉案處所並終止書面租約。

申請人的案情

5.申請人於2016年4月28日提出收樓申請，並於2016年7月11日修改申請通知書。申請人呈述按金不可以抵消租金，而他們從沒有同意任何抵消。另外，他們沒有同意或接受答辯人提早終止租約，他們提出收樓申請並沒收租約的日期，即2016年4月28日，是早於答辯人在未有申請人同意下單方面把涉案處所交還申請人的日期，即2016年5月9日。

6.經書面及口頭修訂後，申請人提出以下申索: -

(1)  書面租約內有11個月加1個月通知期的退租條款，死約期滿日為2016年8月4日，因此申請人在扣除按金後仍可向答辯人追討由2016年5月10日起至2016年8月4日止，即2個月26日，的中間收益共39,742元；

(2)  由於答辯人違約而引至物業代理佣金 (7,000元) 和免租期 (3,270元)的虛耗，計算應以1年死約期為基礎，而虛耗時間為答辯人未能完成死約期的3個月時間，共2,567元；

(3)  以上第(1)段所述的欠款39,742元之利息，由2016年5月10日起至交款日，以年息8% 計算；

(4)  由於答辯人違反書面租約附表二第5條“……部份/全部 保証金/按金 不可以作租金用途，如違反需多付一個月租金補償……”，以按金抵消由2016年3月5日起至2016年5月4日的租金，答辯人須賠償申請人1個月的租金14,000元；

(5)  答辯人欠交的電費和水費共300元；

(6)  答辯人使用涉案處所期內由非自然損耗而引至的維修費，共49,000元；

(7)  申請人於維修期內，即由2016年6月7日起至2016年6月31日，的租金損失共11,000元；及

(8)  訟費。

7.兩位申請人同為申請人之証人，並出庭作供。另外，申請人曾存檔技術員盧振強 "盧先生” 的証人陳述書，欲証明涉案處所是否有失修問題及損壞，和如有損壞，損壞的成因及是否須要維修，但申請人在答辯人質疑盧先生的証供下仍沒有安排或傳召盧先生出庭作証。

答辯人之案情

8.答辯人於2016年5月10日提交反對通知書，並於2016年7月18日作出修改，經書面及口頭再修訂後，答辯人只同意支付申請人申索的電費和水費共300元。答辯人解釋，由於她遷出涉案處所時還未收到賬單，她才會沒有交付此等款項，而申請人在她遷出後也沒有提供給她付款通知。至於申請人的其他申索，答辯人一概拒絕。

9.答辯人呈述，她是在申請人先違反租約，沒有履行出租人的責任維修 (或更換) 廁所漏水、廁所地台不能去水、木地板損壞、冷氣機遙控及雪櫃，和提出收樓申請，她才沒有交付申請人由2016年3月5日起至2016年5月4日的租金和於2016年5月9日把涉案處所交還申請人。而且，當時涉案處所的狀況也不適宜居住，所以她不須負責由2016年5月10日起的租金，她也不須負責因為2016年5月9日交樓而引致的物業代理佣金、免租期和利息之申索。答辯人亦呈述書面租約附表二第5條是懲罰性條款，在法律上不能執行，而且雙方於簽約前從沒有提及或討論此條款，這只是地產代理在申請人指示下加入書面租約內，所以此條款也由於不合情理不能執行。另外，答辯人沒有損壞涉案處所，申請人聲稱的損壞是由涉案處所的結構部分失修所做成，申請人申索的又不是維修費用，而是全新裝修涉案處所的費用，所以答辯人不須負責申請人申索的維修費用和維修期間之租金損失。無論如何，由於申請人在出售涉案處所後已減輕損失，申請人沒有理據申索答辯人交樓後之損失。

10.答辯人也提出反申索，包括有關於搬遷而引至的多項費用，她聘用專家証人提交報告和出庭作証的費用，由於涉案處所失修而影響生活質素之損失，及有關於申請人誹謗而引至之損失等。

爭議(1):有關於廁所漏水、廁所地台不能去水、木地板損壞、和冷氣機遙控及雪櫃失靈的維修責任誰屬？

11.答辯人呈述，由於書面租約訂明申請人提供冷氣機及雪櫃，申請人須負責維修或更換已損壞之冷氣機遙控及雪櫃，但申請人沒有履行其責任，先違反書面租約。申請人則聲稱沒有遙控，冷氣機仍可運作，而雪櫃也運作正常。

12.誠然，書面租約沒有提及電器的維修責任，書面租約只訂明(1)“租客須在租約期內保持物業内部的維修狀態良好(自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外)並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主”[1]；及(2)“業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部分(包括主要的排污渠、喉管和電線) 。唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時限內將有關損壞維修妥當”[2]。根據普通法規則，除非租約有明文規定，出租人沒有隱含責任在租約期間維修物業，租客應自行作出檢查，並接受樓宇於租約開始時的狀況。

13.答辯人亦陳述申請人先違反書面租約，沒有妥善維修廁所漏水及廁所地台去水而引至木地板損壞，而由於木地板損壞引至涉案處所不適宜居住。答辯人的專家証人，專業評量公証行的 Stewart Wong “黃先生” 聲稱木地板損壞是由於水從廁所儲水容器漏出所致，而廁所地台沒有合適斜度去水及去水位部分堵塞令至廁所積水並外溢至客廳。黃先生進而以工程師的資歷，在答辯人提供背景資料下和審視書面租約內的維修條款後，斷定申請人違反租約的維修責任並引至木地板損壞。

14.雖然本席接納黃先生所述木地板損壞的成因，本席認為黃先生沒有合適資格評論書面租約內的維修條款，更不能只以答辯人提供的背景資料便可斷定維修責任，他的報告內有關於維修責任之總結沒有參考價值。另外，申請人証人盧先生在答辯人質疑下仍沒有出庭作証，本席認為審裁處不應接納盧先生的証人陳述書，而即使本席接納，本席認為盧先生只是指出木地板有損壞和損壞程度，但未有証明漏水的成因。

15.雙方曾爭辯廁所的入水閘掣是否能緊閉和是否有漏水，雖然答辯人聲稱入水閘掣不能完全關閉和有漏水，本席接納黃先生的證供，造成木地板損壞的源頭是由於水從廁所儲水容器流出所致，黃先生並沒有提及入水閘掣漏水是造成廁所水浸的直接原因。無論如何，本席認為廁所入水閘掣和儲水容器皆不是涉案處所的主要結構部分，而書面租約沒有提及這些設施之維修責任。因此，正如上文討論的電器維修或更換，本席認為申請人沒有安排有關維修並沒有違反書面租約。

16.即使廁所地台沒有合適斜度去水是一結構問題，和地台去水位部分堵塞可能是一結構問題，這些都不是造成漏水的源頭。況且，黃先生只曾指出廁所地台去水位部分堵塞，和答辯人只曾要求申請人維修廁所漏水，答辯人並沒有提供証據証明地台去水位部分堵塞的成因是一結構問題，或曾向申請人要求維修廁所地台斜度及去水位部分堵塞。本席亦認為答辯人已接受樓宇於租約開始時的狀況，本席相信廁所地台的斜度從租約開始沒有改變，期間也不大可能有新損壞。

爭議(2): 答辯人能否以按金抵消租金及是否須要根據書面租約賠償申請人一個月租金？

17.就算申請人先違反租約和提出收樓申請，這並不代表答辯人可以按金抵消租金，書面租約只容許出租人可從按金內扣除因租客違約而令出租人所受的損失，並沒有租客可以按金扺消租金之條款。本席也不接納答辯人以雙方於簽約前沒有提及或討論書面租約附表二第5條，所以此條款不能執行的呈述，本席認為既然答辯人確認書面租約，而書面租約內有此條款，答辯人不容反悔她曾確認的租約條款。

18.但是，本席接納答辯人有關於書面租約附表二第5條在法律上不能執行的呈述，本席同意這是懲罰性條款，無論部分或全部按金，即兩個月租金，曾被答辯人當作租金用途，補償一概是一個月租金，這不大可能是租約開始前能算定之損害，而申請人又沒有說明在此情況下之損失數額，回應答辯人之抗辯。本席認為此條款加諸答辯人一個不成比例的額外責任，過度及不合情理，只是用來阻嚇答辯人以按金抵消租金，並在答辯人如以按金抵消租金時懲罰答辯人。

爭議(3): 答辯人能否以申請人先違反租約並提出收樓申請及涉案處所不適宜居住而提早終止租約？

19.以上爭議 (1) 的討論沒有發現申請人先違反租約，而即使申請人先違反租約，本席認為答辯人或可向申請人提出索償，但不可以此等沒有嚴重至破壞租約根基的違約提早終止租約。另外，如出租人提出的收樓申請早於租客終止租約並遷出，而出租人沒收租約的行動又能在法律上被確立，租客不能以出租人提出收樓申請後主動終止租約並遷出來逃避賠償出租人因租客違反租約而造成的損失。其實，撇除答辯人或可得到濟助，租約於申請人提出收樓申請時已被終止，已被申請人終止的租約不可能被答辯人再終止。

20.本席亦認為答辯人不能以涉案處所不適宜居住成功抗辯，即使涉案處所真的不適宜居住，答辯人未能証明這是由申請人造成。在相對可能性的衡量下，本席相信由於答辯人一直認為維修廁所漏水是申請人的責任，她才沒有正視並解決此問題，而當此問題惡化才造成木地板損壞。本席認為答辯人須承擔她使用涉案處所期間木地板損壞的責任。再者，即使木地板損壞影響日常生活，這並不代表涉案處所不適宜居住。參考雙方提供的照片，本席認為涉案處所之木地板損壞應能在合理時間內以合理費用修復。

爭議(4): 答辯人是否需要賠償申請人中間收益直至一年死約期完結及由於租約提早終止而引致的代理佣金、免租期和利息的追索？

21.申請人陳述他們於2016年5月10日取回涉案處所的空置管有權後，約於2016年5月25日委托一名地產代理開始將涉案處所放售或出租，於2016年6月初開始維修涉案處所，約於2016年6月8日後再委托多一名地產代理，其後終於2016年7月初成功出售涉案處所並簽訂臨時買賣合約，及約於2016年8月中至尾物業買賣成交。申請人呈述他們於收樓後已合理地處理涉案處所，由放售至成交的時間也合理。

22.既然申請人認為涉案處所由放售至成交的時間合理，及申請人在成功出售涉案處所後已補償損失，本席認為申請人不能追討答辯人中間收益直至一年死約期完結，即2016年8月4日，及由於租約提早終止而引致的代理佣金、免租期和利息。物業買賣過程需時，一般包括事先安排、通知及委托物業代理、由物業代理代為宣傳、睇樓、商議價錢及買賣條款、和最後由簽訂臨時買賣合約至成交。本席認為如申請人不是於2016年5月10日已取回涉案處所的空置管有權，申請人不大可能於2016年8月中至尾完成涉案處所的交吉買賣，和如涉案處所是連租約買賣，其買賣價錢也不大可能高於交吉買賣的價錢。因此，在成交價應已反映涉案處所交吉買賣及申請人的相關得益，和由2016年5月10日至約2016年8月中是合理時間令至申請人取得相關得益，本席相信申請人聲稱的損失已於涉案處所交吉買賣成交時得到補償。但是，如申請人只是再出租涉案處所，或由放售至成交的時間長，申請人或會在有損失下可向答辯人索償。

爭議(5):答辯人是否需要賠償申請人維修費及維修期內之租金損失？

23.申請人追討的49,000元包括清拆木地板及地腳線（3,500元）、新鋪地磚及地腳線（22,000元）、重新處理廳房天花及牆身並油漆（18,000元）、加裝地台保護板（1,000元）、更換廁所入水閘掣（500元）、搬移雜物（1,000元）和全屋深層清潔（3,000元）之費用。無論如何，由於申請人只聲稱涉案處所於租期開始前完好，申請人並沒有提供足夠証據証明重新處理廳房天花及牆身並油漆、加裝地台保護板和更換廁所水閘掣是非自然損耗引至的維修項目，本席認為答辯人不須要負責此等申索。

24.基於以上爭議(1)及(3)的討論，本席同意答辯人須負責清拆木地板和新鋪地磚的部分費用。由於審裁處沒有接納盧先生的証人陳述書，申請人沒有証據証明全部木地板和地腳線必須更換，而且更換已使用一段時間的木地板能改善涉案處所，本席在參考雙方提供的照片後只同意其中5,000元申索。本席也同意申請人申索的搬移雜物費用1,000元和部分清潔費用500元，本席認為答辯人須負責答辯人遺留物件的搬遷費用及清拆損壞木地板和新鋪地磚的相關清潔費用。

25.至於維修期內的租金損失之申索，這與中間收益直至一年死約期完結之申索重疊。鑑於本席裁斷答辯人只須負責部分木地板損壞和申請人不能追討答辯人中間收益直至一年死約期完結，本席認為申請人也不能追討這申索。況且，即使涉案處所須要維修，申請人沒有証據証明申請人安排的維修曾阻礙申請人放售涉案處所，而申請人最終能在合理時間內出售涉案處所。

爭議(6):審裁處是否須要處理答辯人的反索償？

26.根據香港法例第17章《土地審裁處條例》，審裁處只有在對任何收回管有或強迫離開的申請才有司法管轄權就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。審裁處沒有司法管轄權處理租客的反申索[3]，因為反索償通常被認定為獨立訴訟，而答辯人於本案也不是要求涉案處所之管有權或強迫申請人離開。再者，由於本席於本案沒有發現申請人違反租約，答辯人沒有基礎提出反索償。

總結

27.由於答辯人沒有合理辯解答辯人可欠交由2016年3月5日至2016年5月4日的租金和可以按金抵消租金，本席裁斷申請人可以答辯人欠租申請收樓並勝訴，但在答辯人於2016年5月9日已把涉案處所的空置管有權交還申請人及在申請人以交吉形式已出售涉案處所並減輕損失下，答辯人只須賠償申請人部分木地板損壞之損失5,000元、搬移雜物費用1,000元和部分清潔費用500元。

28.本席在撤銷答辯人的反索償同時也撤銷申請人除電費和水費外的其他申索。

訟費

29.整體上，答辯人於本案敗訴，在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，答辯人理應承擔申請人處理本案的訟費。但是，在考慮到申請人的大部分申索被撤銷，和申請人過往的行為曾令至聆訊次數增加及聆訊時間延長，本席認為本案之適當訟費命令為不頒訟費命令。

裁決

30.本席作出以下頒令: -

(1)  在扣除租約按金後，答辯人仍須支付申請人涉案處所之損壞賠償6,500元；

(2)  答辯人須支付申請人電費和水費共300元；及

(3)  不頒訟費命令。

第一及第二申請人: 無律師代表，親自應訊

答辯人: 無律師代表，親自應訊