紀秋月 對 蔡家榮

LDPD 171/2022

[2022] HKLdT 20

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2022年第171宗

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覆 核 判 決 書

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1.答辯人在2022年5月3日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求土地審裁處 (下稱「審裁處」) 覆核本席於2022年4月12日的判決頒令 (下稱「該頒令」) 。

背景

2.這本是一宗普通的業主申請終止租約案件。

3.根據一份於2021年2月10日訂立的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把 Flat LB on 48^th Floor of Tower 3， Le Prestige of Lohas Park, No 1 Lohas Park Road, Tseung Kwan O, New Territories (下稱「涉案處所」， 即將軍澳日出康城領都的一獨立單位）租予答辯人， 租期由2021年3月1日至2023年2月28日止， 每月租金為 17,800元， 這包括管理費、差餉、地租及全屋所有入牆裝置及傢俬電器。 雖然如此， 涉案租約的附表二第4段訂明有「退租權」， 即業主或租客任何一方可給予另一方不少於壹個月的書面通知(written notice) 或壹個月租金作代通知金提早解除此租約； 唯該書面通知不得早於由租期起計之拾壹個月內發出。

4.申請人於2022年2月16日向審裁處提交收樓申請通知書（表格22）, 指答辯人未有繳付由2022年2月1日起的租金, 因此要求申請收回涉案處所的管有及追收租金。

5.答辯人於2022年2月21日遞交反對通知書,其內容如下:

「業主違反租約及口頭承諾， 在舊年十月中時兩部分體冷氣不能正常運作， 在通知維修後居然提出加租。 而十一月初口頭承諾更換冷氣。 直至今年一月亦沒有履行承諾， 反而在一月中提出加租。 另由於沒有發出租單， 本人已透過差餉物業估價署提出起訴， 而亦通知業主會透過小額審裁處索償。 業主亦於二月九日提交取消租賃通知書， 本人亦確認會於該日期遷走。......」

6.此案於2022年4月12日在本席席前聆訊。

7.首先， 根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第8條，審裁處沒有司法管轄權處理答辯人就他所稱之「業主違反租約及口頭承諾」之反申索。 正如他在其反對通知書所言， 他可向小額錢債審裁處申請尋求濟助（如有）[1]。但答辯人表示他反對申請人的收樓行動， 是申請人「違反租約及口頭承諾」在先， 可是根據他在其反對通知書所述， 即使申請人確有違反涉案租約內的條款， 這可能會對答辯人造成不便， 但卻不至於涉案租約被廢止 (frustrated)，答辯人仍需支付租金（可參考： National Carriers Ltd v Panalpina (Northern) Ltd [1981] AC 675, [1981] 1 All ER 161, HL 及Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKLRD 754, DC）。

8.況且， 究竟申請人有否違反涉案租約內的條款實在存疑， 根據涉案租約第9條， 「業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部分（包括主要的排污渠、喉管和電線）......」。 本席不認同答辯人所說兩部分體冷氣是涉案處所的「主要結構部分」或其喉管是「主要的......喉管」[2]， 正如Micro Power Limited 訴 Lai Chi Yung， DCCJ 3689/2007 (無彙報的案例，日期為2008年7月7日）， Cheung Kim Sheung 訴 Ng Yu Fu, DCCJ 4066/2012 (無彙報的案例，日期為2013年9月4日）及 Knorr-Bremse Asia Pacific (Holding) Limited v Ng Lai Ching Lucia, DCCJ 3796/2011(無彙報的案例，日期為2014年1月7日）等案中所說，申請人只是提供「全屋所有入牆裝置及傢俬電器」予答辯人使用， 租約沒有特別條款要求業主在租約其間進行維修。至於所謂的口頭承諾，申請人首先否認有此承諾， 但即使有， 假若申請人沒有責任維修冷氣， 這承諾亦沒有合約法所要求的價值 (consideration) 支持,好比方一位人士答允捐助某機構， 而他並沒有履行承諾的話， 由於這機構並沒有付出價值， 它不能指控這位人士違約。

9.又在呂祖仲 訴 丁煒雄, HCSA 4/2018（無彙報的案例，日期為2018年9月12日）一案， 高等法院原訟法庭法官林雲浩在其判案書第19段指出：

「(1) 根據有關原則，除非合約明文規定業主須要負責維修，否則一般的原則是業主沒有維修物業的責任（即使單位內有固定附著物），而業主也沒有責任主動向租客披露單位的渠務問題。除非租約另有特別規定，申請人被視為接受樓宇於租約開始時的狀況（見Halsbury’s Laws of Hong Kong，第36冊（2014年再發行），第235.300段）；陳健康 對 宋麗兵，DCCJ 3176/2008，2009年12月23日，第19至22段。

(2) 唯一例外是連傢具出租（Furnished）的單位才有「於租期開始時是適合居住」的隱含條款。值得留意的是，這隱含條款只適用於連傢具出租的住宅物業，且只限於租期開始時才適用（見Halsbury’s Laws of Hong Kong，第36冊（2014年再發行），第235.302段）。

(3) 申請人在本申請聆訊時作出口頭陳述，指說該物業是連傢具出租的（包括廚櫃及冷氣機）。本席亦留意到，租約附表二第5條提及「租金包括租用由業主提供之傢俬如下」，包括「天花燈連架、冷氣機、抽氣扇、煮食爐、雪櫃、廚櫃、抽油煙機、洗衣機及熱水爐」，但這並不足以顯示該物業是連傢具出租的。

(4) 本席並不認為該物業是連傢具出租的，因為（1）訴訟文件從未提及物業是連傢具出租；（2）雙方於審訊時並沒有就該物業是否連傢具出租提出任何爭議；及（3）表面，雖然租約附表二第5條訂明何謂「由業主提供之傢俬」，但實際上所謂的「傢具」都是家用電器，並不包括一般家庭常用的傢具如梳化、床、餐桌椅、書桌及衣櫃等，因此本席認為單憑租約附表二第5條的字眼不能證明單位是連傢具出租的，因此拒絕接納申請人指該物業是連傢具出租的說法。由此可見，申請人及答辯人之間的租約並不存在任何適宜居住的隱含保證。

（5）......」

10.重要的是， 雖然答辯人聲稱已遷離涉案處所， 但他承認沒有交還涉案處所的鑰匙予申請人， 因此本席於當日作出該頒令如下：

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人由2022年2月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月17,800元計算； 及

(3) 不頒訟費頒令。

覆核申請

11.根據答辯人存檔的誓章，答辯人申請覆核的理由主要如下：

(1) 原審誤解申請人在11月初更換冷氣及維持租金之承諾及協議為饋贈， 並以慈善捐款比喻， 但此違反了不容反悔的法律原則；

(2) 申請人出爾反爾， 於1月中提出加租超於10%， 並加入不准飼養狗隻等新的條款；

(3) 申請人沒有按照《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）附表7第3部第5條所訂的業主義務進行保養及維修， 此亦令答辯人按照同一章第3部第6條中租客終止租賃之權利；

(4) 有鑑於申請人的誠信盡失， 答辯人只能在維護自身利益下提出以按金代替2月份租金；

(5) 原審誤解答辯人沒有盡力完成退租協議以致交吉予申請人收回涉案處所的空置管有權。答辯人清楚表達同意3月12日退租， 並提出不同可行建議予申請人當面收回管有涉案處所。反觀申請人從未作收回涉案處所管有權的反建議或可行之方案。

(6) 申請人作為入禀一方， 理應在收回涉案處所管有權上作主導的一方， 而不是由答辯人自行處理交回涉案處所事宜， 導致雙方沒有協議或令可能延伸至涉案處所狀況之更多訴訟。

(7) 另本案之原審日期為2022年3月9日， 但因新冠疫情導至法庭停擺， 案件要延至2022年4月12日才得獲審理， 此為不可抗力之原因， 並非答辯人所能控制或負上法律責任， 因此要由答辯人負擔由2022年3月9日至2022年4月12日所衍生之租金費用實在有欠公允。

(8) 答辯人已於2022年3月12日遷出涉案處所， 並在2022年3月15日提出不同方案予申請人考慮， 確保收回涉案處所之管有， 更可避免往後提出訴訟。 反觀申請人沒有致力協商如何順利進行交收， 只提出留待法庭判決。 要答辯人負上等待進行聆訊期間之租金實為不妥。

12.答辯人存檔的誓章並附有他於2021年11月與地產代理Ada的WhatsApp對話內容， 及他與申請人自2021年10月18日至2022年3月16日的WhatsApp對話內容。[3]

申請人的回應

13.申請人亦於2022年5月5日作出回應， 稱她曾於2022年4月16日到達涉案處所， 並且在門前拍下照片， 指稱證明答辯人未有遷出。

更換冷氣之承諾及協議為饋贈

14.在Lau Mei Sze及另一人 訴 Chan Wai Shing, DCCJ 4629/2006 （無彙報的案例，日期為2007年3月29日）一案，被告租客指稱原告業主所提供的（1）三部冷氣機當中有兩部不能使用；（2）煮食爐頭四個當中有兩個不能使用；（3）洗衣機不能使用；（4）煤氣熱水爐不能使用；與及（5）雪櫃不能使用。租客的抗辯理由是， 原告業主有合約上的責任提供可以使用的上述物品，又或者是在該等物品不能使用時或在被告租客作出要求時， 有責任進行維修使其恢復功能，而原告人卻並沒有這樣做。 可是區域法院暫委法官張威達（當時官階）認為，有關的租約只不過規定了原告業主把上述的物品留下來，而並無規定留下來的物品是可以使用的，也並沒有規定原告業主在某些情況下需要進行維修。沒有責任在先，就談不上失責在後。[4]

15.在陳艷珠 訴 李春鳳， DCCJ 1557/2012 (無彙報的案例，日期為2013年5月8日）一案，有關租約的第（十三）條有如下的規定：－

「該樓宇內之電器設備包括熱水爐壹部，冷氣機叁部，水電分錶各一個，租客退租時，須要完整地交回業主。如租客故意損壞該等設備可被控告惡意破壞物品罪並須負責賠償。」

16.區域法院李運騰法官（當時官階）認為， 以上的條款的作用， 並非是要求業主向租客提供熱水爐或冷氣機等設備， 業主沒有就熱水爐作出任何保證、承諾或陳述。即使電熱水爐真的像原告人所說不能正常操作或被告人真的拒絕為該單位安裝煤氣爐，被告人也沒有違反租約。因為無論是租約的明文規定或是普通法下業主的隱含責任，被告人作為業主都沒有責任為租客修理、更換出租單位內的設備或提供新的設備。雖然被告人在2011年11月28日晚上曾承諾安裝煤氣爐，但是租約簽立之後的事情。原告人並沒有為被告人這個承諾付出或承諾付出任何代價（consideration），因此被告人的承諾，在法律上並沒有約束力。至於被告人是否願意在租約訂立後無償為原告人修理舊爐具或提供新的爐具，這是她的自由。[5]

17.在建巧投資有限公司 訴 韓國正， HCA 1165/2009 (無彙報的案例，日期為2010年9月30日）一案， 租客堅稱對冷氣機進行妥善維修保養這個責任是由業主承擔，業主曾委派一承辦商去檢查修理冷氣機，修理費並由業主支付。 但根據租約， 這不是業主的責任。高等法院原訟法庭特委法官陳健強（當時官階）不認為業主的慷慨便改變了法律責任。法律上，如要更改合約條款必須付出代價[6]。

18.從以上判例可見， 本席沒有誤解申請人更換冷氣的責任。 至於答辯人指稱， 申請人違反了不容反悔的法律原則， 本席相信答辯人是對該法律原則的誤解。

19.香港終審法院在 Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1 的判決書第55段有「已作承諾不容反悔」的論述:

“55. A promissory estoppel may be said to arise where (i) the parties are in a relationship involving enforceable or exercisable rights, duties or powers; (ii) one party (“the promisor”), by words or conduct, conveys or is reasonably understood to convey a clear and unequivocal promise or assurance to the other (“the promisee”) that the promisor will not enforce or exercise some of those rights, duties or powers; and (iii) the promisee reasonably relies upon that promise and is induced to alter his or her position on the faith of it, so that it would be inequitable or unconscionable for the promisor to act inconsistently with the promise.”

20.根據答辯人所提供他分別與地產代理Ada及申請人的WhatsApp對話內容，他於2021年11月6日投訴申請人不肯維修外牆的冷氣， 申請人回覆說： 「空調過年後我會換新的，......」這說不上是甚麼承諾。至於Ada於2021年11月7日只轉述申請人會「搵豐澤買兩部冷氣機安裝」， 「但你要在今天內交返租金」， 但準時繳交租金是答辯人的責任[7]，答辯人不會因準時繳交租金而付出新的代價。同樣， 申請人於2021年11月27日說：「蔡生請問可唔可以幫我拍照兩部分體機傳過來給我最緊要有Model號因為我想知道尺寸以方便買機」， 即使本席考慮了上文下理， 也看不出申請人有作出更換冷氣的「口頭承諾」, 何況此「口頭承諾」（如有）不是明確清晰 (clear and unequivocal), 而重要的是， 答辯人亦沒有因此而改變了他的法律地位 (induced to alter his or her position on the faith of it) 致使申請人不可作不合情理 (unconscionable) 的反悔。

21.在上文第15及16段引述的陳艷珠 訴 李春鳳案， 租客曾嘗試上訴至香港上訴法庭（HCMP 2274/2012）， 但上訴法庭裁定：

「23. 最後有關安裝煤氣爐的承諾，原審法官正確裁定，被告人在租約和普通法下沒有責任向原吿人提供合用的熱水爐。而安裝煤氣爐的承諾是在簽訂租約後作出，不是租約的一部分。由於原告人沒有就此提供約因，承諾因此不構成有法律約束力的合約。原告人不能以被告人沒有履行承諾提出索償。至於被告人是否出爾反爾、不守信用，這都不能影響上述的法律分析。原審法官裁定原告人以被告人違約提出的申索不成立，沒有錯誤之處。」[8]

申請人1月中提出加租超於10%

22.涉案租約為期兩年，由2021年3月1日至2023年2月28日止，但卻有退租權條款， 即俗稱「一年死約、一年生約」。 正如本席於2022年4月12日的聆訊時解說， 涉案租約沒有訂明「死約」屆滿後業主可以加租；除非答辯人同意，否則申請人不可隨意加租。 但本席注意到， 在過去許多案件中，業主會利用該等退租權條款的威赫， 在「生約」期內要求加租， 致令業主與租客的關係惡化。

23.至於答辯人稱申請人提出加租超於10%， 相信答辯人是錯誤引用《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》（下稱「該條例」）。 該條例於2022年1月22日生效， 其新增的第IVA部旨在修訂《業主與租客（綜合）條例》， 以規管建築物分間單位（俗稱「劏房」）的租賃， 其中的第4分部第2次分部第120AAZE條限制受管制的劏房物業租賃， 次租期的續期租金不得超越10%。可是， 涉案處所是日出康城領都的一獨立單位[9]， 並不是該條例所規管的分間單位（或劏房）， 所以該條例並不適用。

《業主與租客(綜合)條例》附表7的業主義務保養及維修

24.同樣， 《業主與租客(綜合)條例》附表7是該條例的新增部分， 旨在規管劏房租賃的業主保養及維修義務， 於涉案租約並不適用。

按金不可代替租金

25.根據涉案租約第7條， 租客須交予業主保証金， 作為保証租客遵守及履行涉案租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。 若租客在租期內並無干犯涉案租約內任何條款， 這包括準時繳付租金， 則業主須於收回交吉的涉案處所或一切租客欠款後（以較遲者作準）三十天內， 無息退還該保証金或按金予租客。 所以， 無論答辯人有何想法， 除非得到申請人同意， 否則答辯人不可擅自以按金代替租金（可參考：新港投資有限公司 訴 符偉樂及另一人， CACV 46及47/2020 (無彙報的案例，日期為2020年11月16日）及余剛 訴 彭素怡， HCSA 44/2021 (無彙報的案例，日期為2022年4月12日)）。

交吉涉案處所的空置管有權

26.正如一般租約， 涉案租約第6條規定， 租客須在租約期內保持涉案處所內部的維修狀態良好， 並須於租約期滿或終止時， 將涉案處所在同樣的維修狀態下交吉交回業主。 本席於2022年4月12日的聆訊時已解說， 答辯人是有責任把涉案處所交吉交回申請人。

27.在張綺芳 訴 黃國銘， LDPD 1827/2012 (無彙報的案例，日期為2013年4月12日)一案， 土地審裁處法官高勁修（當時官階）在其判案書的第48，49，51及52段有以下論述：

「48．第二，本席已在上文指出，答辯人按租約有責任交還涉案處所的管有權，這與申請人是否持有處所的鑰匙無關。......

49． 第三，本席認為答辯人交還空置管有權的責任與申請人退回保證金的責任不同，不可混為一談。

51． 縱使涉案處所是空置的，又沒有證據顯示答辯人於2012年 7月9日後使用處所，這並不表示他已交還管有權。Malcolm Merry, Hong Kong Tenancy Law，第5版（2010年），第201頁說明：

“Possession is a legal notion which is wider than occupation (or ‘physical possession’ or ‘actual possession’ as it is sometimes and rather confusingly called)... A tenant who is required by the lease to give the landlord possession of the premises at the end of the lease must therefore do more than leave the premises. He must ensure that those who claim to occupy or possess the premises through or under him also leave the premises, even if this means suing those people. It is insufficient for the tenant to hand his keys to the landlord, for that will not prevent others with keys from accessing the premises…”

答辯人仍持有涉案處所的鑰匙，隨時可進入處所，這顯示他並未歸還管有權。答辯人的舅父於2012年7月17日開門給申請人一方進入涉案處所，便是答辯人一方並未歸還管有權的證據。

52． 因此，答辯人事實上並沒有按該租約把涉案處所的空置管有權交還申請人，申請人有權提出本案申請收回涉案處所。」

28.因此， 雖然答辯人稱他已遷離涉案處所， 但卻沒有交還涉案處所的鎖匙， 這並不等同他已把涉案處所交吉交回申請人（亦可參考：China Money Asia Limited 訴 葉威， HCA 131/2014 (無彙報的案例，日期為2017年11月24日）。

29.以下是答辯人所提供，他與申請人於2022年3月15日及16日的WhatsApp對話內容：

3月15日	申請人：	蔡先生， 今天已是3月15號， 請問你什麼時候退回租住單位， 當然如果你願意退回該單位， 按金會按比例退回給你。
	答辯人：	據你2月9號發出的退租通知書應該係3月12號， 但你冇出現又冇聯絡我如何交收， 只好等排期上審裁處再作打算。 再加上你話買咗租覇保險， 有事都有保險公司賠。 法律我唔係好熟， 你唔出現又唔同我當面交收， 我唔放心就咁擺低鎖匙喺信箱。 之前你又要我還原個單位兩部已壞冷氣， 萬一法庭判我要換番兩部分體冷氣畀你， 你扣按金之餘又去小額審裁處到追討， 我不想繼續被人纏繞多幾個月。 我本人十分尊重承諾， 之前答應12號搬出已兌現， 嚴格嚟講個單位我已沒有居住， 但尚未還原同可以交吉， 還有有好多財物在租約單位上址。 若你有意思同我達成和解協議， 請你依照下面條件進行退租交收程序： 一） 由十月中到而家三月中兩部冷氣都未整， 每個月扣減二千五百蚊租金減值即一萬二千五百元。 二） 另外原本嘅按金兩個月減咗去個半月萬五元嘅租金， 即要退還一萬三千一百蚊。 三） 找人上門執拾還原同棄置費用就預五千元左右。即總數為三萬六百元。 如果同意， 請於下個星期日3月20日下午3點係單位當面點收。 如因疫情關係不想見面， 請於3月18日星期五早上9點把本票連同退租同意書放於信箱中， 然後我3月20號星期日就會將鎖匙同退租同意書交返畀美聯。 最遲聽日覆實， 等我安排人去執嘢同還原單位。
3月16日	申請人：	蔡先生，現階段相信我們都沒辦法和解了， 就讓法庭來判決吧。

30.從以上WhatsApp對話內容可見，答辯人並非如他所說盡力完成退租並把涉案處所的空置管有權交回予申請人。答辯人於2022年3月15日提出的退租建議是有條件的， 與涉案租約第6條的規定不符。 而他提出的建議/條件更與法律相悖。

31.正如上文第14至20段所述， 維修或更換冷氣並非申請人的責任， 答辯人無權扣減任何租金。又正如上文第25段所述，答辯人不可擅自以按金代替租金。根據涉案租約第7條，申請人是在答辯人交還管有權及付清款項後才須退回保證金，答辯人甚至無權堅持申請人要在他交還管有權（或交還鑰匙）的同時退回保證金。

32.基於同樣理由，答辯人必須於租約期滿或終止時[10]，無條件主動交回涉案處所的空置管有權予申請人， 否則答辯人須賠償及繳付予申請人期間的中間收益 (mense profits) 至交回涉案處所的空置管有權為止（可參考：Prime Win Enterprises Ltd v Nova Management Consultants Ltd [2004] 2 HKC 587 及 Cheung Yu Chun Katherine v Splendid Yield Limited, DCCJ 3646/2014 (無彙報的案例，日期為2016年6月23日）)。

33.在潘龍 訴 李玉珍， HCSA 49/2015 (無彙報的案例，日期為2016年6月23日）一案， 高等法院原訟法庭暫委法官吳美玲（當時官階）於判案書的第74段亦有以下裁斷：

「但是，在沒有任何明文租約條款規定的情況下，「every tenant is nevertheless under an implied contractual obligation to restore possession to the landlord」，而「[a] requirement to yield up with ‘vacant possession’ has two inter-linked elements. …… the incoming landlord must be able to assume and enjoy immediate and exclusive possession, occupation and control of the premises …… Where the tenant retains all the keys and thereby prevents the landlord from gaining access to the premises, he will be preventing the landlord from enjoying immediate and exclusive possession, occupation and control the premises, and asserting a right to use them himself. He will, accordingly, be in breach of his obligations to give up vacant possession. ……」。因此，租客確有責任將物業單位的空置管有權交回業主，而非業主有責任取回物業單位的管有權，業主亦沒有責任(如申索人所述)須在任何時刻應租客的要求收樓。」

不可抗力原因

34.答辯人舉出新冠疫情導至法庭停擺， 案件要延至2022年4月12日才得獲審理， 並以此為不可抗力之原因， 稱要由答辯人負擔由2022年3月9日至2022年4月12日所衍生之租金費用有欠公允。

35.首先， 從答辯人所提供他與申請人於2022年3月15日及16日的WhatsApp對話內容可見， 直至2022年3月16, 答辯人仍無意無條件交回涉案處所的空置管有權予申請人。

36.不錯， 香港司法機構於2022年3月4日宣布，因應最新公共衞生情況和相關發展，所有原已排期於2022年3月7日至4月11日於法院和審裁處的聆訊將一般延期進行，但這無阻答辯人把涉案處所的空置管有權交還申請人。本席於2022年4月12日之聆訊中已舉出多種把涉案處所的空置管有權交還申請人的例子。

37.在鴻橋實業有限公司 訴 香港東蒲科技實業有限公司， DCCJ 5588/2017 （無彙報的案例，日期為2019年3月14日)一案，法庭接受租客以雙掛號郵寄型式交回租賃物業的鑰匙給業主， 作為交還該物業的管有權。

38.在上文第25段引用的余剛 訴 彭素怡案， 法庭在考慮了所有證據， 包括WhatsApp對話的上文下理後， 接受租客把物業單位鑰匙放入該單位的信箱是交還該物業單位的管有權。

39.此外，答辯人亦誤解了何謂不可抗力原因 （force majeure）。在Goldlion Properties Ltd v Regent National Enterprises Ltd (2009) 12 HKCFAR 512一案， 香港終審法院已作出以下批示：

“… Like any other contractual provision, a force majeure clause is to be given a fair reading in its factual matrix. Of course since contracts are made to be performed, clauses invoked to remove or modify obligations of performance ought at least in general to receive a strict construction. Such a construction means that any ambiguity would be resolved against the party seeking to rely on the clause. But that is not to say that such clauses, made within the freedom of contract, are to be viewed with hostility. It is not for the courts to encourage or discourage such clauses …”

40.在豪百有限公司 訴 太子珠寶鐘錶有限公司， HCA 718/2020 及414/2021 （無彙報的案例，日期為2021年9月20日)一案， 高等法院原訟法庭暫委法官王鳴峰大律師同意與訟雙方對不可抗力原因的理解， 認為只有在頗有限的情況下才適用， 以使合約的任何一方因該等情勢而未能履行合約的責任， 而新冠肺炎疫情所引致的情況， 並不屬於不可抗力原因（亦可參考：， Commerz Real Investmentgesellschaft MbH v TFS Stores Limited [2021] EWHC 863 (Ch)， Bank of New York Mellon (International) Limited v Cine-UK Limited [2021] EWHC 1013 (QB) 及 London Trocadero (2015) LLP v Picturehouse Cinemas Limited & Others [2021] EWHC 2591 (Ch), [2021] PLSCS 165）。

結論

41.本席在審閱答辯人申請覆核的誓章後, 認為本席於2022年4月12日的判决沒有任何不妥, 答辯人所要求覆核本席判决的理據, 本席亦已在上文逐點詳細分析, 所以本席決定不接受答辯人的覆核申請。

42.本席現判決撤銷答辯人在2022年5月3日的覆核申請。

43.覆核申請是憑審閱文件來作決定的（參看土地審裁處庭長指示LTPD: Review No 1/2009）。本席認為合理的訟費，乃是不頒訟費命令。