鄧金安 對 陳少英

LDPD1329/2017

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2017年第1329宗

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判 案 理 由 書

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背景

1.這是申請人就與答辯人的租金爭議第三次的收樓申請。

2.在LDPD 2367/2015一案， 本席除了頒令答辯人須支付申請人欠租外， 同意申請人與答辯人的女兒吳婉婷女士(下稱「吳女士」)訂立了新的租約, 租期為兩年，由2015年11月1日起至2017年10月31日止，每月租金為11,000元。詳情可參閱2016年2月29日的判案書(下稱「2016判案書」)。

3.在LDPD 1494/2016一案， 申請人指答辯人欠租， 但於2016年8月8日的聆訊中， 本席在衡量所有證據後，裁定答辯人沒有欠租， 並撤銷了申請人提出的收樓及追租申請。

4.現申請人於2017年7月7日向土地審裁處申請收回本案處所的空置管有權及追收自2017年6月1日起的租金/中間收益。 申請人又指由2017年3月1日至2017年3月31日止，答辯人亦有拖欠租金差額共6,770元。

5.吳女士於2017年7月13日代表答辯人遞交反對通知書， 她首先表示她已繳付2017年3月的租金， 又稱她只是希望取回申請人與答辯人訂定由2013年11月1日起至2015年10月31日止的租約副本(下稱「2013租約副本」)[1]。

2017年7月31日的聆訊

6.本案於2017年7月31日初次聆訊， 吳女士承認未有繳付申請人自2017年6月1日起的租金， 她解釋是希望藉此迫使申請人交回2013租約副本。可是先例清楚顯示，租客支付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具附屬性質，其履行亦並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任，亦並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。

7.吳女士又如LDPD 1494/2016一案, 提供由申請人發出自2017年3月1日至2017年3月31日止的租單收據以證明2017年3月的租金已付[2]，但申請人指這是偽造， 並交出他保存的租單底稿供本席核對。

8.申請人的租單底稿顯示他是順時序簽發租單（如有）， 2017年3月的租單雖然已準備好， 但仍未發出， 吳女士反駁稱她提供的租單不可能是假的， 上面有申請人的簽名。可是本席發現，吳女士提供的租單竟與申請人於2017年1月簽發的租單底稿[3]， 除了「一月」的「一」字變為「三」字及「一月一日」變為「三月三日」外， 竟是完全一式一樣。 本席毫不懷疑吳女士提供的所謂2017年3月租單， 是由申請人於2017年1月簽發的租單改成的。本席特指示司法常務官把這判詞一份交律政司，考慮吳女士有否觸犯任何刑事條例，如有需要，或可轉介警方作進一步調查，並考慮是否對吳女士提出相關檢控。

9.吳女士跟著稱， 她於2017年3月確實已用支票支付申請人4,230元以作為當月全數租金， 並經申請人同意， 但申請人否認。 吳女士則稱她能提供證人證明， 因此本席同意就2017年3月租金的爭議押後至2017年8月29日再行聆訊， 但就答辯人自2017年6月1日起的欠租頒下除非命令（unless order）如下：

(1) 除非答辯人於2017年8月8日或之前把2017年6月1日至2017年8月31日共3個月的欠租共33,000元交到土地審裁處， 否則答辯人的抗辯會被剔除，而申請人獲登錄勝訴判決，包括可向答辯人追收2017年3月的欠租共6,770元， 兼得訟費；

(2) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(3) 訟費歸於本案中。

2017年８月２９日的聆訊

10.及至2017年８月２９日，答辯人沒有於2017年8月8日或之前把2017年6月1日至2017年8月31日共3個月的欠租共33,000元交到土地審裁處， 吳女士解釋她沒有聽到本席頒令她或答辯人須把2017年6月1日至2017年8月31日共3個月的欠租共33,000元交到土地審裁處，並要求審裁處播放2017年7月31日頒令的錄音。

11.錄音確實本席是頒令答辯人須把欠租共33,000元交到土地審裁處。 本席遂頒令如下：

(1) 除以下第(4)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人以下的欠租/中間收益:

(a) 由2017年3月1日至2017年3月31日止的欠租餘額共6,770元; 及

(b) 由2017年6月1日至交回本案處所的空置管有權為止,以每月11,000元計算。

(3) 答辯人須支付申請人的訟費， 即時評定為300元；

(4) 如果答辯人在2017年9月8日 (“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)及訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效;

(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

申請人: 無律師代表，親自應訊

答辯人: 無律師代表，由吳婉婷女士代表應訊

[1]見2016判案書第1段。

[2]證物R1。

[3] 證物A1。