鄧金安對陳少英

Case No.LDPD 2367/2015

Court

Lands Tribunal

Date29 Feb 2016

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDPD2367/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2015年第2367宗

____________________

	鄧金安	申請人
	及
	陳少英	答辯人

____________________

主審法官 :

彭浩泉審裁處成員

初次聆訊日期 :	2015年11月30日
審訊日期 :	2016年2月5日
判案書日期 :	2016年2月29日

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判案書
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背景

1.涉案處所位於新界青衣青輝新村48號地下, 涉及一幢3層高的村屋地下單位（下稱「本案處所」）。根據一份於2013年11月1日簽訂的租約，申請人將本案處所租給答辯人，租期為兩年，由2013年11月1日起至2015年10月31日止，每月租金為8,500元 (包括政府差餉及地租) （下稱「涉案租約」）。根據涉案租約第二條:

「… 租期約滿, 住客如繼續租賃或退租, 須於壹個月之前以書面通知(續租則另訂新租約方生效力), 否則租客須補償一個月租金給業主。如果業主須要收回樓宇, 亦須要一個月前通知租客。」

2.另根據涉案租約第五條:

「… 租客須交二個月之按金即港幣一萬七仟圓正與業主 …… 租客應清楚明白該筆按金不能用作現金來支付租金。」

3.又涉案租約第十一條規定:

「租客不得在該樓宇飼養猫狗及使人厭惡之鳥類及動物。」

4.申請人於2015年11月5日向土地審裁處申請收回本案處所的空置管有權及追收自2015年9月1日起的租金/中間收益。除約滿收樓外, 申請人在其提交的申請通知書(表格22)中指, 答辯人擅把按金當作2015年9月及10月的租金。

5.吳婉婷女士(下稱「吳女士」)代表答辯人於2015年11月11日向土地審裁處提交反對通知書[1], 其內容指她居於本案處所超越8年之久, 其間每次續訂租約, 皆會事前先與申請人達成口頭協議, 申請人隨後會提供合約給雙方簽署。而於2014年12月, 根據過往慣例, 申請人同意涉案租約屆滿時, 雙方可續訂兩年新的租約, 每月租金為11,000元。

6.該反對通知書續稱, 其間申請人經常出現經濟困難向吳女士借錢、作為預支租金。當早一份租約於2013年完結時, 吳女士已借給申請人共24,000元, 因此雖然涉案租約訂下的每月租金為8,500元, 雙方同意吳女士可每月少付1,000元(共24個月)以抵銷申請人的債項[2]。

7.於2014年, 申請人又向吳女士借去共5,000元之數, 而於2015年2月, 申請人再向吳女士預支兩個月的租金共17,000元。可是在2015年7月, 即涉案租約完結前的3個月, 申請人通知吳女士不再續約, 違反2014年12月的口頭協議, 但當時吳女士以每月扣減1,000元租金的模式, 只抵銷了21個月共21,000元的申請人欠款, 申請人仍欠她共25,000元, 其計算如下:

2013年或之前欠款 $3,000

(原是以每月扣減1,000元租金抵銷)

2014年欠款 $5,000

2015年欠款 $17,000

總數: $25,000

8.由於吳女士擔心涉案租約約滿後申請人不再還債, 她打算停止支付餘下租期的租金, 但鑑於餘下的3個月租金是$25,500, 不是$25,000, 她於2015年8月只支付租金差額500元[3]。

9.案件原於2015年11月30日於本席席前聆訊, 但鑑於雙方就有否續訂租約的問題上各執一詞, 本席押後至2016年2月5日審理, 並指示雙方提交詳細陳述書。

申請人的陳述

10.申請人於2016年1月29提交他的陳述書, 書中表示他於涉案租約屆滿多個月前已通知答辯人及吳女士不再續約, 並「寫信通知她們。」及至2015年9月4日, 申請人見她們還未有交租, 他曾致電吳女士催租, 吳女士回覆說她還有兩個月租錢在申請人處, 但申請人認為該兩個月租錢是按金, 不可代作付租之用。吳女士則說她過往對申請人很好, 經常借錢給他; 吳女士又說申請人曾承諾繼續把本案處所租給她, 但申請人表示沒有作此承諾, 雙方其後發生爭拗。

11.申請人說事緣涉案租約規定不准養狗, 但吳女士養狗之餘, 還容許狗隻隨處便溺; 狗隻又日夜狂吠, 村民及鄰居報警及向申請人投訴, 所以當涉案租約期滿, 他決定不再租給她。

答辯人的陳述

12.吳女士代表答辯人也於2016年1月29日提交陳述書, 指申請人於2015年11月30日的聆訊中前後矛盾:

（1）有關2014年間吳女士是以支票支付租金, 申請人初時說該些支票全部都不能兌現, 後又改為有時不能兌現;

（2）申請人回覆本席查詢他有否與吳女士商談續訂租約時, 申請人說:「無」, 隨即又改口說:「傾過續約、有, 我承認有, 但我要同屋企人商量, 我沒有應承過佢 …」

13.吳女士在陳述書中續稱, 以上已證明雙方有商談續訂租約, 當中每月租金11,000元, 是申請人開出的條件, 「只不過他反對減價出租他的單位! 說要同屋企人商量。大膽假設如果不減租金, 等同大家都答應$11,000蚊[4]租金是生效的, 原因係租金金額是續約嘅關鍵性所在。根據鄧金安所講, 有租約係到所以我先繼續借錢比佢, 換句話說在八月份之前鄧金安和我一早已經達成租金口頭協議, 並已[5]租金$11,000繼續出租兩年, 2015-2017達成續約生效, 而佢所欠我的錢在2015至2017年同等地以上一期租約嘅方式歸還所欠我的本金, 因此我才沒有即時追他還錢。」

14.除此以外, 吳女士在審訊時亦提供了一份她於2015年10月15日發給申請人「關於2015-2017續租約租賃事宜」的信件, 其主要內容如下:

「在2014年11月1日, 在本人支付每月租金給你時, 有提及2015年十月份到期續租約事宜, 並清楚地提問會否繼續續約和租金加幅, 亦說明如果租給本人的話, 我會裝修和粉飾現居住的地方, 因我已經住了這間屋很多年,…, 當時你的回答是等你回去諗諗, 在同月25日晚上在我回家時, 你在你的住處露台叫下來, 問我 “吳小姐有無錢係到, 可否借幾千蚊給你[6]”, 我說好…, 當時我亦有再一次提問續約問題, 你清楚回答會繼續租和租金金額是港幣$11,000, 我當時問能否減到$10,000, 你說要和家人商議。

在2014年12月2日早上, 我收到你的voice mail 叫我回家找你, 同日的10.24am 電話記錄我發了一個短訊給你, 說明了晚上回來比錢你, 還說明你欠我兩個月租金加3,000千, 直到晚上在我給你租金時, 再一次提及續約事宜之金額, …當時你現在把我給你的現金數一次, 一共$7,500, 之後我再一次提問你租金多少, 你說沒得減, 我還價減$500得唔得, 你說沒得減, 我說好, 租金就$11,000, 然後我跟你說你以後你不能再問我借錢, 你說 okay 到時會續約(但之後你仍然有繼續問我借錢或提前支付租金) 。…」

15.在庭上, 吳女士的證供卻稍有出入, 是申請人說「沒得減」後她說okay, 她並承認這是「初步的」, 有待涉案租約屆滿時續訂租約。

16.吳女士又提供了於2015年9月16日及17日申請人妹妹（下稱「鄧女士」）與答辯人的短訊談話紀錄:

鄧女士: (9月16日)	「早, 為甚麼不來電, 當初妳再想我二哥再續約租給妳時, 妳對我的承諾那去了?」
答辯人: (9月16日)	「精神不好, 妳和我女談吧! 她上次電話後報了警, 鄧生問婷婷借錢時, 說11,000元續租, 當時我也在場, 我也知情, 現在又反口, 多年來他不斷問我女借錢, 妳知道嗎? 他倆的事由他們解決, 如果妳不是答應11,000元繼續租, 沒甚麼好談, 我情緒不好, 不想再說。」
答辯人: (9月17日)	「…… 妳有問清楚妳哥跟我女說了甚麼嗎? …報警是律師的主意, …她說但鄧生咄咄逼人, 反口在先; 這麼多年, 當我女是24小時提款機, 許多時, 我女的朋友送我女回家, 他也一樣叫下來問她有沒有錢在身, … 有那一個租客會這樣借錢給業主, …」

17.吳女士又傳召了她的朋友陳子賢先生（下稱「陳先生」）作供。陳先生在其於2016年1月29日提交的陳述書中說, 於2015年2月2日晚上陪同吳女士回家時, 當到達她家樓下, 他聽到和看見有一男子大聲叫下來, 問吳女士有沒有錢在身向她借錢, 吳女士說說好了11,000元租金但不可以再問她借錢, 但該男子回應說:「得啦, 萬一蚊好平架啦, 我已經蝕俾妳啦, 我又唔會無得還, 之後兩年照上年續約減$1,000還得啦。陳先生在接受申請人盤問時確認, 當天是他的生日, 所以印象特別深刻。

18.雖然如此, 吳女士承認借錢予申請人是基於信任申請人, 所以沒有附帶任何條件, 她亦未能提供任何借據或證明文件。

新訂租約的存在

19.在決定是否接納申請人、吳女士或陳先生的證供時，本席考慮了一系列之因素。其中包括：－

(a) 有沒有同時存在的文件證明他們的說法;

(b) 究竟他們的說法有沒有固有的可能性或合符明顯的邏輯[7];

(c) 究竟各證人之口供是否前後一致及與沒有爭議或不能爭議的證據相符；或某一證人之證據是否內部相符及前後一致；

(d) 一個證人之證供是否屬實不能單以證人之外表或評估證人之性格而能夠決定[8];及

(e) 關於客觀證據及事實及證人動機及整體之可能性都是在考慮之範圍內[9]。

20.首先, 就上文第12段吳女士指控申請人的證供前後矛盾, 本席並不認同, 因為申請人在說那番說話時, 是即時糾正, 並不是事後修改。相反, 有關於2014年12月時申請人與吳女士有否訂立新的租約, 吳女士的證供模稜兩可, 正如上文第15段所說, 前後矛盾, 本席較為相信是申請人說「沒得減」後吳女士說okay, 因為, 根據上文第13段引述吳女士所說, 吳女士一直以來認為「如果(她)不減租金, 等同大家都答應$11,000蚊租金是生效的…」這是錯誤的法律理解: 申請人在證供中同意他曾作出要約 (offer)每月租金$11,000, 但吳女士一再「還價減$500」, 在法律上這「還價」是反要約(counter-offer), 等同拒絕, 要約即時失效, 吳女士不可以承約或okay。無論如何, 吳女士在證供中強調這是「初步的」, 有待涉案租約屆滿時續訂租約, 本席理解為一切以合約為準(subject to contract), 因此雙方未有真正合約。本席裁定於2014年12月時申請人與吳女士沒有有效的口頭協議訂立新的租約。

21.另一方面, 申請人表示朋友間借錢是平常事, 「我有租喺度佢先借俾我」, 本席相信自2015年初, 包括陳先生的證供謂於2015年2月2日申請人再向吳女士借錢, 數額可依循支付涉案租約所訂每月租金模式, 即每月扣除1,000元, 原因是本席信納吳女士所說, 她與申請人不是一般朋友, 而是業主與租客關係, 她願意繼續借錢給申請人而沒有要他即時清還拖欠借款的原因, 是申請人向她借的錢, 都會作為支付2015至2017年未繳租金的其中一部份。基於法律上的不可反悔原則(estoppel by convention)[10], 本席同意申請人與吳女士訂立了新的租約, 租期為兩年，由2015年11月1日起至2017年10月31日止，每月租金為11,000元。

22.當然, 根據涉案租約第二條, 「…如果業主須要收回樓宇, 亦須要一個月前通知租客」, 雖然申請人的證供說曾「寫信通知她們」不再續約, 可是根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章) 第62(4)條, 如申請人以郵遞方式送交，申請人須證明該通知已獲充分送達,就此申請人未能提供證據。

23.又由於吳女士未能提供借據或證明文件, 以證明申請人向吳女士借了多少錢, 及至吳女士承認她於2015年8月只支付租金差額500元,卻獲申請人發出收到8,500元的租單, 但申請人則繼續追收2015年9月及10月的租金, 本席有理由相信申請人所說, 他已清還了所有2013-2015租期的債項。

答辯人有否欠租

24.正如上文第8段所說, 由於吳女士擔心涉案租約約滿後申請人不再還債, 她打算停止支付餘下租期的租金。可是根據普通法, 租客付租金的承諾, 獨立於租約内的其他承諾或業主的其他承諾, 雖然本席信納吳女士所說, 雙方曾同意吳女士可每月少付1,000元(共24個月)以抵銷申請人的債項, 但雙方沒有同意吳女士可以其他的模式抵銷申請人的債項, 本席亦相信申請人所說, 他已清還了所有涉及2013-2015租期的債項, 否則他既然願意少收2015年8月的租金,卻不會不願意少收2015年9月及10月的租金,並視吳女士是以兩個月按金來抵租[11]。此外, 吳女士亦承認, 借錢予申請人是基於信任申請人, 所以沒有附帶任何條件。因此, 本席裁定答辯人拖欠申請人以下的租金/中間收益:

（a）由2015年9月1日至2015年10月31日止,以每月8,500元計算; 及

（b）由2015年11月1日至交回本案處所的空置管有權為止,以每月11,000元計算。

但申請人仍持有涉案租約的按金,相等於當時的兩個月租金，共17,000元。

司法管轄權

25.此外, 根據《土地審裁處條例》第8(a)條, 土地審裁處只具有司法管轄權作出以下命令:

「(a) 繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款)的命令;

…及

(d) 就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。」

26.高等法院上訴法庭法官胡國興(當時官階)在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。」

27.土地審裁處法官高勁修(當時官階)在Ngai Ngok Pang 及另一人對 Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：

"The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

28.本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

29.因此, 假使答辯人或吳女士有其他金錢糾紛的申索, 視乎所涉款額而定，她可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向申請人提出訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此案的。

其他

30.至於申請人投訴吳女士飼養狗隻, 或她的其他行為違反租約,根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章) 第58(1)條:

「因租契內的任何契諾或條件被違反而根據租契所載的但書或規定產生的重收權或沒收租賃權的權利, 不得藉訴訟或其他方式予以強制執行, 除非及直至批租人向承租人送達以下的通知─

(a) 指明某被投訴的違反事項；及

(b) 如該違反事項可予補救, 則要求承租人就該違反事項作出補救；及

(c) 指明批租人就該違反事項而要求的補償(如有的話),

並且承租人在其後一段合理時間內, 並沒有對可予補救的違反事項作出補救, 亦沒有就違反事項作出令批租人滿意的合理金錢補償。」

由於申請人未有根據該條例發出有效通知, 本席不能在本案中審理。

總結

31.雖然本席同意申請人與吳女士訂立了新的租約, 租期為兩年，由2015年11月1日起至2017年10月31日止，每月租金為11,000元, 本席亦裁定答辯人確實拖欠申請人的租金, 所以頒令如下:

(1) 除以下第(4)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人以下的欠租/中間收益:

(a) 由2015年9月1日至2015年10月31日止,以每月8,500元計算; 及

(b) 由2015年11月1日至交回本案處所的空置管有權為止,以每月11,000元計算。

(3) 答辯人須補回新訂租約按金差額共5,000元;

(4) 如果答辯人在2016年3月14日 (“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效;

(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

訟費

32.鑑於本案的爭議雙方互有勝負, 本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。