楊華偉 對 添朗有限公司

DCCJ1296/2016

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第1296號

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判案書

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引言

1.這訴訟牽涉一宗租約糾紛，有關物業位於元朗合益路一幢大廈頂樓的C室單位。

2.被告人公司是單位的業主，單位被分隔成四個出租房間。

3.於2014年8月12日，被告人及原告人訂立書面租約，被告人以每月$2,500向原告人租出C室單位內的D房，租金須於每月的16號支付，租期為兩年，由2014年8月16日起至2016年8月15日止。

4.原告人指於2015年1月，D房的天花出現嚴重的滴水情況，之後每逢颱風或下暴雨超過一天，天花便會出現滲水或滴水現象，每次持續數天，這情況維持超過一年。

5.原告人指被告人違反租約中有關保養及維修的條款。另外，原告人指D房於租約期的第五個月便發生天花嚴重滴水問題，明顯是被告人明知天花有問題但仍以市值出租，屬於詐騙行為。原告人現向被告人申索賠償$1,000,000。

6.於審訊中，雙方均沒有律師代表，並親自行事。被告人由董事楊明雅女士代表進行訴訟。被告人傳召了兩位證人，分別為楊女士及樊綺衡女士，樊女士是德榮地產公司的負責人，由被告人委托處理C室（包括D房）的出租事宜。原告人本人出庭作供，沒有傳召其他證人。

原告人的案情

7.原告人於2015年1月13日發現天花滴水，他即時通知德榮地產，要求被告人處理。他於兩天後將兩張天花滴水的照片以whatsapp的方式傳送給樊女士，在訊息中指稱如下：

「天花板滲水整間房周圍滴水索完水不到一小時再滴，本例有前科個多星期後始退」

8.另外，他亦投訴鄰房開水喉聲音刺耳，要求跟進。

9.但是，於其後兩個星期被告人仍未有跟進。在追問下，被告人安排了維修師傅於2月1日進入D房及上天台視察，但原告人指師傅沒有進行任何測試工作，最後師傅指不見有滴水情況，便離開了。

10.於2月4日，原告人向樊女士發出訊息，指需與楊女士討論天花滲水及滴水的問題，他指情況嚴重，另外由於噪音問題，他建議每月的租金應減收$600。

11.於2月9日，楊女士透過樊女士向原告人作出回覆如下：

「由於維修師傅到單位內及天台視察情況後並沒有發現異常情況，因此懷疑天台公用雨水渠破損引致單位內天花滲水，本人今日已將個案通知及交由聯合辦事處(屋宇署及食環署)跟進。該政府部門將於稍後安排專員入屋測試及視察，為使能儘速查明及解決天花滲水問題，懇請閣下能配合有關安排，多謝合作！」

12.於3月23日，原告人向被告人發出信件，內容如下：

「本人楊華偉（租戶）已於1月15日要求業主處理天花板滴水，及來去水喉噪音之物業設備問題，至今仍未維修妥當，現本人按租約第九條書面要求業主即時進行維修，否則以違反租約論處。

註：維修工程須由合格持牌工程公司完成。」

13.租約第九條訂明下列條款：

「業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部份（包括主要的排污渠、喉管和電線）。唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時限內將有關損壞維修妥當。」

14.數天後，即3月26日，楊女士以書面回覆，指已聘請一間名為專業防水油漆工程公司跟進事件，並建議4月16日或23日其中一天安排師傅進入D房檢查，以便進行適當的維修。

15.原告人分別於3月28日以短訊及於4月9日以信件形式回覆，內容相若，信件中，他指：

「因應業主提出驗樓要求，本人提出數項先決條件，望業主回覆以下項目。

1. 為免有利益衝突，防水及水喉維修人員須預先提交相關牌照、公司註冊及身份證明文件。

2. 只再驗一次，維修前須交報價單及工程相片。

3. 防水及水喉維修員驗樓時須出示證明文件，隔離房須開門助驗，兩項工程同時檢驗。

4. 上次1月28日業主已安排一次驗樓，可有驗樓報告，為何須再次驗樓？

5. 驗樓時間最好在上午7:00 - 8:30 AM，業主須預先確定時間。

6. 水喉噪音，本人已有錄音檔案，業主可提供電郵地址給本人傳送 …」

16.數天後，即4月15日，被告人回覆指根據租約，原告人無權提出檢修樓宇的條件，在法理上，原告人無權查問他人的身份證和資歷文件，被告人重申已聘請合資格的維修師傅，要求原告人配合有關檢查的安排。

17.翌日，被告人透過樊女士再次詢問原告人可否於4月23日上門檢查（由於4月16日已過），並指師傅於原告人指定的上午7時至8時半還未開工。

18.但是，原告人隨即以短訊回覆如下：

「1，先俾防水及水喉牌照編號 2，上門時出示編號 3，先說明檢驗及維修各程序，上次驗樓個人只望一眼就算，浪費我一天 4，時間為週六或日下午 5，完工後須證明已修妥」

19.最後，雙方就檢查的安排沒有達成任何共識。

20.於審訊中，原告人解釋，首次檢查時，被告人是以無牌人員佯裝檢驗，之後，對方則以無理的藉口一直拖延，他遂要求先解決滴水問題再交租，但被告人隨即入稟土地審裁處要求收樓。他指根據法例規定，上門檢查的人員應持有小型工程牌照。

21.2015年9月，原告人自己聘請了持有小型工程牌照的科技冷氣水電工程公司進行測試，該公司發出了一張一頁紙的報告，整個報告的內容如下：

「 茲證明

於2015年9月1日至2015年9月11日進行天台/天花板防漏試水。試驗結果D房間天花板出現滲漏。」

22.當時原告人並沒有向被告人提及這次測試及測試的結果，但由於初步證實天台漏水，故此，他決定停止支付9月的租金，但被告人隨即入禀土地審裁處，要求收樓。他指被告人的態度是「水照滴、租照交」，從他的角度來看，他只有兩個選擇，一是忍受滴水的情況，如不，便要放棄租約按金搬離D房。他覺得並無選擇，唯有繼續忍受。

23.於2016年2月5日，他再次透過短訊發出短片，指天花有滴水情況。

24.於2月22日，樊女士向他作出回覆，指師傅猜測可能是天氣潮濕，濕度高而形成水珠滴下。

25.由於原告人未有於2月按時交租，被告人第三次於土地審裁處提出訴訟，最後於3月30日，土地審裁處作出命令，判定原告人須將D房的空置管有權交還給被告人，並須支付欠租及中間收益，以及拖欠的水費和電費。

26.原告人指於整件事上，被告人未有於合理時間內處理滴水問題，更於一年內都不解決，顯然是早有計劃地違反租約的第九條條款。

27.另外，他指在簽署租約時，D房是塗上新的油漆的，而當時不是下雨天，並沒有滴水的情形，而五個月後，天花便嚴重滴水，故此可推論被告人是明知天花有問題仍以市值租金出租物業，此屬詐騙行為。

28.在審訊中，他指樓宇已有30多年的樓齡，法例規定必須進行檢查，以保障住客的安全，但被告人並無遵守有關規定，更未能提出定期保養的紀錄。

29.於申索陳述書中，原告人申索$1,000,000作為賠償，但於審訊中卻未能清楚說明如何計算該損失，他只強調自己居住於一個危險的地方，要承擔風險，故此應得到賠償。

被告人的案情

30.被告人的案情指於2012年9月16日於樓宇的天台完成了全天面的防水工程，被告人提供了多張照片，顯示該項工程進行前後的狀況，以及一張日期為2012年8月27日的工程公司單據，列出當時C座天台工程的項目，其中包括為期五年的保養期。故此，被告人相信已為C室的住客，包括原告人，提供了適當的保障。

31.樊女士作供指於2015年1月15日接到原告人的短訊通知，指D房的天花滴水，當時她感到驚訝，因為當天並沒有下雨，她更即時致電C室的其他三房的租客，他們均回覆指房間的天花沒有滴水及沒有水珠出現。

32.於2月初，被告人的師傅進入D房及往天台檢查，亦沒有發現任何異常的情況。

33.從原告人與被告人於2015年2月至4月的短訊及書信往來中，可見被告人在收到原告人的投訴後，已即時跟進事件，並安排由專業防水人員進行第二次檢查，楊女士強調從來沒有任何意圖推卸責任，相反，從往來的書信中可見被告人已盡責地配合原告人，但是，進行任何維修前，被告人必須首先要證實問題何在，只是原告人多次藉詞刁難被告人及樊女士，不合理地堅持要被告人提交檢查公司的相關牌照及身份證明文件。楊女士指被告聘請的公司極具經驗及為政府認可的承造商。再者，根據租約，租客並無權提出有關牌照的要求。

34.楊女士指於租期內原告人多番欠租，被告人先後三次入稟土地審裁處，原告人於首兩次入禀後才支付有關欠租，最後一次法庭作出收樓令後，被告人透過執達主任於2016年5月17日收回D房，但原告人至今還未支付有關欠租及其他款項。

35.楊女士及樊女士均指曾向原告人催交欠租，但原告人藉詞房間滴水問題未有解決而拒絶交租。

36.就原告人指於2015年9月聘請工程公司作出試水測試，楊女士指原告人於事前事後均沒有知會被告人，她是在本訴訟開展後才首次得悉這事，她不承認報告的結果。

37.樊女士指2015年4月後，天文台多次發出紅雨及黑雨警告，但原告人都沒有向她再提出投訴。

38.另外，楊女士作供指於2016年5月收回D房後，有安排師傅檢查，並無發現有滴水情況。個多月後，被告人將D房出租給新租客，至今租客沒有提出任何滴水的投訴。

39.於結案陳詞中，楊女士強調原告人有舉證責任，證明D房確實有滴水的問題，但原告人無理地多次拒絶被告人安排專業人士進入D房檢查，種種跡象均顯示滴水問題根本從不存在，只是原告人砌詞逃避交租的一個藉口。

40.無論如何，原告人無理地拒絶被告人所聘請的工程公司入內檢查，這做法阻撓被告人履行租約中的維修責任，故此，原告人不能向被告人追討任何違約的責任。

41.再者，原告人從無提出任何有關他因滴水問題而蒙受損失的詳情。

分析

42.於本申索中，原告人有舉證責任，證明於2015年1月至2016年2月期間，每當下大雨後，D房的天花便會出現滴水的情況。他倚賴的證據主要包括他本人的證供，他披露的照片及短片，及2015年9月的工程公司的報告。而被告人的證供則包括樊女士的證供，其中指2015年1月15日收到投訴當天根本沒有下雨，以及2015年2月初師傅並無發現天花有任何問題，最後是楊女士的證供，其中指於2016年5月收回D房後，被告人沒有發現任何滴水的情況。

43.於D房天花有否滴水這事實爭議上，法庭考慮了雙方的證供及文件證據，其中本席認為較重要的事項如下。

44.第一，原告人的案情的內在可能性有很大的商榷餘地。

45.根據同期文件，原告人當時形容於下雨天後，滴水問題相當嚴重。於2015年1月15日的短訊中，他的描述是「整間房間周圍滴水」，於2月4日的短訊中，他強調情況嚴重。要注意的是，根據原告人的講法，天花不單有滲水，更甚的是，有滴水的情況。於盤問中，楊女士問他於2015年1月後，經歷了多少次颱風或暴雨，原告人回答指滴水情況在2015年3月、6月、7月、12月及2016年2月都有發生。

46.但是，於2015年3月至4月期間，原告人卻堅決拒絶被告人所聘請的工程公司進入D房檢查，除非被告人能符合他所提出的種種要求。於情理上，若滴水情況真的如原告人所形容般嚴重，他理應希望業主儘快安排維修，但他卻選擇堅持要被告人提交牌照及身份證等的各項要求，才可進房檢查，這做法似乎不太合情理。再者，他於2015年4月9日的回覆中指他的要求是基於「為免有利益衝突」，這說法亦令人感到莫明奇妙。

47.於盤問中，當被問及為何於2015年3月、6月、7月及12月出現滴水情況，原告人均沒有拍攝照片或短片作為紀錄，或要求樊女士或楊女士前往現場見證。原告人指沒有拍照，是因為只會拍攝跟先前一樣的情況，沒有分別。另外，他認為沒有必要安排業主或地產代理來親身視察，因為最重要的是進行測試，而邀請業主或地產代理來見證並無幫助。

48.本席認為這說法甚為牽強。若2015年3月後真的出現了數次滴水情況，這會嚴重影響住客的日常生活，房內的物品亦會受損。租客理應第一時間通知業主，並提供相關的證據。原告人這部份的事實案情存在內在不合理性。

49.第二，就原告人向被告人提供的照片，楊女士於作供時指，她不能確定照片顯示的天花究竟是否真的是D房的天花。的而且確，審訊文件冊內的照片本身並不能顯示所拍攝的地方何在，法庭只能考慮是否接受原告人本人的供詞，以確定照片顯示的位置。

50.第三，就原告人所倚賴的工程公司報告，法庭不會接納此為專家證供，因為於訴訟中法庭從無作出相關的許可。無論如何，雖然原告人於作供時指稱工程公司進行了試水的測試，他當時亦在場，但報告只有一小段（見上文第21段），其中並無透露測試的方法，所收集的數據或分析的理據，更沒有附上任何照片。故此，被告人陳詞指法庭不應給予該份報告任何比重，本席同意被告人這方面的陳詞。

51.第四，於盤問中，原告人就工程公司進行測試的情況的口供前後矛盾，可信性極低。開始回答這方面的問題時，原告人指工程公司曾到現場一次進行測試，後來，當他形容工程公司要在水泥乾掉後，第二天才再來灌水，他便改口指工程公司來了兩次，但其後當他詳細地形容整個測試過程有五個步驟，公司須上門五次，他又再改稱公司總共來過現場五次。

52.同樣地，回答有關測試問題的初期，他確認審訊文件冊中第185頁的兩張照片是當時拍下的。接着，他被問及為何只有兩張照片，他回答說照片已證明了滴水的情況，而當時工程公司雖有拍照作紀錄，但無提供照片給他，只提供了報告。當被問及為何第185頁中第二張顯示天花的照片並無顯示任何滴水，原告人卻説從這照片只能看到水漬，並改口指這照片並非是測試時拍攝的，跟測試無關，更指他已忘記了第二張照片是何時拍下的。

53.原告人在測試這方面的口供明顯地前後矛盾，令人對他作為證人的整體可信性產生極大的疑問。

54.第五，原告人的申索金額高達$1,000,000，但他卻完全沒有披露因滴水而導致損失的詳情，更無呈交任何證據。除了令人因此感到他的申索有誇大之嫌外，更令人懷疑他的講法的可信性。

55.第六，相反地，被告人的兩位證人（即楊女士及樊女士）的證供表面上均合乎常理，同期文件亦充份顯示楊女士的確有積極跟進原告人的投訴，沒有推卸責任，並透過樊女士多次向原告人解釋被告人的立場。於審訊中，原告人質疑為何楊女士沒有安排2012年的工程公司進行檢查，因為五年的保固期仍未完結，楊女士則回答指被告人找另一間工程公司並無問題，因為被告人有其他事情都會找這間公司，這說法亦無不妥。法庭認為總體而言，楊女士及樊女士均是可靠的證人，並沒有任何特別的理由去質疑他們的證供的可信性。

56.總結而言，經過分析及比較雙方的案情及證供，法庭認為原告人並非誠實可靠的證人，他的證供並不可信，相反地，法庭接納被告人的證供。

57.本席裁定原告人所指稱的滴水情況並無發生，故此，被告人無須因而履行任何維修責任，原告人的違約及詐騙指控不成立。

58.不過，就算滴水情況真的如原告人所指有發生，本席認為於法律上，根據雙方當時的行為，雖然最終被告人沒有安排維修，但被告人並無違約。

59.這是由於原告人當時提出的有關牌照及其他的要求並不合理及沒有理據。於審訊中，原告人指必須由持有小型工程牌照的人士才可進D房檢查。但是，根據常理，維修的第一步必須是要進行檢查，才可得知問題何在，需要哪方面的維修，以及維修人員應持有何等的資格，原告人的各項要求並不合理。正常情況下，租客必須給予業主或他的代表機會進入物業，才可安排及進行維修，原告人無理地阻撓被告人進入D房檢查，導致被告人未能履行維修的責任，於此情況下，被告人並無違約：見Hill & Redman’s Law of Landlord and Tenant (Looseleaf, Vol 1)，第A[3509]段及Granada Theatres Ltd v Freehold Investment (Leytonstone) Ltd [1959] 1 Ch 592, 608。

結論

60.基於以上第57段的裁斷，本席命令撤銷原告人的申索。

61.訟費方面，原告人須支付被告人這訴訟的訟費，如雙方未能就訟費金額達成協議，則交由聆案官評定。此為暫准命令，除非有人提出申請更改，否則這命令在本判案書起計14天後，將成為絕對命令。

原告人： 沒有律師代表，並親自應訊

被告人： 沒有律師代表，由董事楊明雅女士代表應訊