陳泯諭及另一人 對 Wong Sau King 及另二人

DCCJ 3532/2016

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第3532號

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判案書

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1.這是兩名原告人對第二和第三被告人提出簡易程序申請的聆訊。四名與訟人是一個家庭的第三代，份屬堂兄弟妹關係。原告人要求法庭向上述兩名被告人頒令，須交回該物業（見下段）的二樓（1/F，或被告人所稱1樓）和天台（Roof）的管有權，並要求法庭登錄被告人須支付佔用期間佔用費用責任之非正審判決，而數額有待評估。

不爭議的背景

2.陳彪先生（以下簡稱“祖父”）和李秀芬女士（以下簡稱“祖母”，而兩人統稱“祖父母”）是這個大家庭的第一代，從不爭議的證據顯示，他們育有四名兒子和三名女兒，其中涉案的，與及暫時披露的，有以下五名：

(1)   長子：陳德富（簡稱“長子”）；

(2)   次子：陳德榮（簡稱“德榮”）；

(3)   三子：陳德祿（簡稱“德祿”）；

(4)   幼子：陳德忠（簡稱“幼子”）；

(5)   長女：陳麗雲（簡稱“麗雲”）。

3.長子的兩名兒子，分別是這案的第二和第三被告人，而第一被告人，是長子的太太，而幼子的兒子和女兒，分別是這案的第一和第二原告人。

4.祖父母在1983年2月5日，以$699,000，購入位於新界屯門皇家圍136號整幢（Lot No 1334 in DD131），包括地下（G/F）、二樓（1/F）、三樓（2/F）及天台（Roof）共三層的物業（“該物業”），以聯權共有（Joint Tenancy）的方式持有[1]。

5.該物業三層可由共用樓梯直逹，但每層皆是一個獨立的單位。

6.在2004年6月13日祖父過身，沒有訂立遺囑，祖母透過適用於聯權共有的“生存者取得權（Right of Survivorship）”，取得該物業的全部權益。

7.在2006年5月12日，祖母透過送贈契（Assignment by Way of Gift）形式，把她在該物業的權益，轉讓至她和幼子的共同名下，並以聯權共有（Joint Tenancy）的形式，持有該物業[2]。

8.2009年4月20日祖母過身，並無立下遺囑，由於幼子是該物業的唯一尚存業主，所以亦透過“生存者取得權（Right of Survivorship）”，成為該物業的唯一登記業權人。

9.2015年6月4日，幼子過身，但他並沒有訂立遺囑。第一原告人作為幼子的兒子，向高等法院原訟庭申請承辦遺產管理，並在2015年9月7日，獲法院頒予遺產管理書（Letters of Administration）（HCA G012290/2015），他獲管理的遺產，包括該物業[3]。

10.2015年10月13日，第一原告人以幼子（死者）的遺產管理人（Administrator）身份，簽署一份允許書（Assent），把該物業轉易至第一和第二原告人，並以分權共有的形式持有，各佔所有權益50%。

11.自此，第一和第二原告人便成為該物業的登記業主。

原告人的案情

12.兩名原告人稱，祖父母和幼子在1991至1992年間搬進該物業，祖父母佔用該物業的三樓（2/F），幼子則入住該物業的地下（G/F）。在1993年左右，長子和其家人，即長子和三名被告人才搬入該物業，入住二樓（1/F），原告人同意這是祖父母同意的，並且不用支付任何入住或佔用費用。

13.原告人稱，祖母並不太喜歡長子，所以雖然長子和其他親戚，曾在祖父離世時，勸祖母把該物業轉到長子和這些親戚名下，但祖母沒有這樣做，並決定把該物業在死後，留給幼子，這是因為幼子主要負責照顧祖母和支付她的生活和醫藥費，所以才以贈送契的形式，把該物業轉易至祖母與幼子聯名之下，而在祖母身故之後，幼子（即兩名原告人的父親）成為該物業的擁有人。長子在2010年1月或2月左右身故。在2015年3月左右，當幼子（原告人的父親）健康轉差時，第一原告人搬到該物業的三樓（2/F）居住，幼子最終在2015年6月4日過身。當幼子過身後，原告人透過遺產繼承，成為該物業的業主。

14.原告人稱，在2015年10月左右，第一原告人通知第二被告人，兩名原告人已成為該物業的業主，並要求被告人就佔用該物業，支付租金。他們稱當時第二被告人沒有反對，只是稱將會與第三被告人商量財務上的事情。而第一原告人更稱，在2016年7月10日，他曾要求第二被告人簽署書面的租約，當時第二被告人並無反對，但當他們談到租金時，第二被告人稱沒有多餘錢，並一怒而去。

15.由於被告人並無意支付租金，第一原告人稱他在2016年7月10日要求被告人搬離該物業，但遭拒絕。原告人遂在2016年7月19日，透過律師向被告人發信，要求遷離。在同日其實原告人已入禀法庭，要求收樓。原告人稱他們的要求不得要領，被告人更把天台的鎖更換，同時霸佔了天台，並自2016年9月起停止支付電費。被告人現佔用該物業的二樓（1/F）和天台[4]。

16.原告人稱，縱使祖父或他的父親（幼子）同意批准被告人佔用該物業的二樓（1/F）和天台，甚至被告人可指稱原告人也曾批准他們兩兄弟佔用該物業的二樓（1/F）和天台，但由於這全屬淨特許（Bare Licence），在法律上可隨時終止，無論如何，在批准特許者（Licensor）的身故後，有關的特許，便馬上終止。所以被告人沒有理由不遷出該物業的二樓（1/F）和天台。

17.原告人呈上了幾張由特區政府發出的地租差餉單據[5]，顯示該物業二樓（1/F）、三樓（2/F）及天台的差餉估值，為$187,200（2016年）或$196,800（2017年），顯示涉案物業的差餉估值，是在區域法院司法管轄權之內，本席接納。

18.另外，由於第一被告人沒有存檔抗辯書，原告人在2017年10月26日，已向她登錄了最終命令，第一被告人須把該物業的二樓（1/F）和天台交付給原告人。

被告人的案情

19.第二及第三被告人在2017年2月13日存檔《抗辯書及反申索書》，他們主要的抗辯論點，是他們對該物業，擁有實質的權益，從訴狀的內容來看，他們的主要論點，可歸納如下：

(i)   當長子和他的一家四口（即長子和三名被告人）在1993年搬入該物業時，祖父母沒有要求他們支付任何租金或佔用費用，同樣幼子在1994年搬入時，祖父母亦沒有要求他支付甚麼租金和佔用費；

(ii)   當祖父過身後，祖母仍是沒有要求長子一家和幼子支付任何租金和佔用費；

(iii)   祖父母在1983年買入該物業時，曾向四名兒子表示，由於德祿已曾獲得一筆資金，所以不會在祖父母過身後獲得任何分配，他們打算，在他們身故後，把該物業分配給其餘三兄弟，如下：

(a)   地下（G/F）：幼子

(b)   二樓（1/F）和天台（Roof）：長子

(c)   三樓（2/F）：德榮

以供他們和家人享用（“該意願”）[6]。

(iv)   該意願，在祖父母在世時、在祖父離世後、在祖母離世前，皆多次向四名兒子、家人、街坊和朋友提及，而2006年5月祖母送贈給幼子該物業業權時，祖母是沒有預先通知長子的，但縱使在這時，他們仍向四名兒子、家人、朋友和街坊表示該物業是會留給長子、德榮、幼子及其家人享用，幼子當時是沒有反對祖母這說法，而自2006年5月起，幼子仍沒有要求長子和其一家支付租金和佔用費用；

(v)   自2009年5月祖母去世後，長子和一家便一直佔用二樓（1/F）和天台（Roof），亦一直沒有被要求支付租金或佔用費用；

(vi)   長子只在祖母去世後，才獲幼子通知，該土地原來已由他（即幼子）與祖母，自2006年5月起以聯名形式持有；

(vii)   長子的一家自搬入該物業後，有負責該物業的維修、祖父母的家用、水電費等。

20.似乎第二和第三被告人是同意，第一原告人曾在2015年後，曾要求他們搬走[7]。

21.第二和第三被告人否認允許書（Assent），能有效把該物業的權益轉讓予原告人，他們亦否認以被批准者（Licensee）的身份來佔用該物業。

22.根據上述所指，兩名被告人提出反申索，要求法庭作出以下聲明：

(i) 長子一家，即長子、第一、第二、第三被告人，是該物業的實質權益擁有者；

(ii) 長子一家擁有該物業的½業權；

(iii) 長子一家擁有該物業二樓（1/F）和天台（Roof）的獨家使用，持有享用和佔有的權益，並有權享用該物業的公用部份，包括但不限於該物業的出入口、樓梯及其他使用該物業而需使用的部份。

在簡易程序被告人的證供

23.德榮、德祿、麗雲和一名自稱是祖父母街坊，名字為嚴秀琼女士存檔了誓章，以助被告人反對這簡易程序申請。四人的誓章，除名字和自我介紹的部份外，內容都是一模一樣的。他們稱無論在祖父母在生時，祖父過身後，又或在2006年5月之後，在生的祖父或母仍繼續向四名兒子、其他家人、街坊，講述該意願，並且長子與祖父母和幼子相處融洽，有支付祖父母的生活費，而不是如原告人所指稱的說法。

24.第二被告人代表他自己和第三被告人存檔了誓章反對，內容大體與抗辯和反申索一致，並指是長子一家人四口首先搬入該物業，然後幼子才搬進來，而不是原告人所主張的，即祖父母與幼子一起搬進該物業，然後長子一家才搬入來的說法。然而，值得留意的是，在抗辯書、上段所指由四名人士提交的誓章、與及第二被告人在誓章內所描述有關該意願的內容和表達，皆是一樣的，即是第二被告人的誓章，沒有提供任何進一步的明細。

簡易程序的法律原則

25.關於簡易程序所應用的法律原則，已確立多時，是相當清晰的，本席在早前的一宗案件Worldwide Group Investment Limited v Lam Man Lin[8]的第18至23段，有簡略撮要，現把這些原則在此重複：

“18. 《區域法院規則》和《高等法院規則》的第14號命令關於簡易程序的條文是相同的，有關的原則，在法律上是非常清晰的。簡易程序的目的，就是防止一名完全沒有抗辯理據的被告人，可以拖延一名原告人取得裁決令，所以在程序上，是當原告人提出申請後，被告人須令法庭相信他有一個可審訊的事實或法律爭議(triable issue)，或可爭辯的抗辯(arguable defence)，他才不會被剝奪審訊的權利：見Hong Kong Civil Procedure 2017 (Vol 1)，第14/4/1段。而這個抗辯，須法庭滿意是真實和真誠的答辯(a real and bona fide defence)，又或須證明，該真誠的答辯，是有一個合理機會存在的(a fair probability or reasonable grounds that a bona fide defence exists)。在測試被告人是否已達至這個門檻時，簡單的指引是兩步測試，首先，是看看被告人所聲稱(assertions)是否可信(believable)而不是一定被相信(believed)，在評估時，法庭並不是單獨看這些聲稱，而是把這些聲稱，併在不爭議或應合理地沒有爭議的背景或不爭議的文件下來作評估；光是聲稱而沒有明細或實質(mere assertions)，並不足夠；然後，再看這被告人所說的，在法律上可否構成真誠或可爭議的抗辯(Is there a fair or reasonable probability of the Defendant having a real or bona fide defence)；見Hong Kong Civil Procedure 2017 (Vol 1)，第14/4/9段，和馬道立法官（馬終審庭首席法官當時的官階）在Schindler Lifts (Hong Kong) Limited v Ocean Joy Investments Limited[9])的見解。

19. 被告人所提交的誓章證據內容，必須具備明細(condescend upon particulars)，並清楚表達他的抗辯是什麼，依賴的證據又是什麼：見Hong Kong Civil Procedure 2017 (Vol 1)，第14/4/4段。而當被告人提出對冲(set-off)或反申索(counter-claim)，更須要具體和具備明細，又或清楚說出如何計算：見Hong Kong Civil Procedure 2017 (Vol 1)，第14/4/14段。

20. 另一方面，當被告人提出的抗辯是模糊的(shadowy)，又或是沒有或只具備很小實質性的(little or no substance in the defence)，又或被告人提出的抗辯方式甚具可疑(something suspicious in the Defendant’s mode of presenting his case)，又或是法庭懷疑抗辯人是否真誠，法庭可以頒下一個有條件的抗辯(conditional leave to defend)：見Hong Kong Civil Procedure 2017 (Vol 1)，第14/4/16段和Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd[10]。

21. 若被告人的證據，未能滿足上述的門檻，法庭便應該向被告人登錄簡易裁決令。

22. 根據O. 14 r. 4(1) RDC的規定，被告人在提出是否有可審訊的爭議 (triable issues) 時，可以誓章或其他方式向法庭提出 (by affidavit or otherwise) 。

23. 在這案，被告人提出了《抗辯書》，又在簡易程序的爭議中，提交了誓章，總結誓章的內容，帶出了因管理問題而引發生有損失，可能有對冲的問題，由於O. 14 r. 4(1) RDC容許多於一種方式提出可審訊的爭議，雖然一般原則是被告人的抗辯，須受他的抗辯書來規範，被告人亦在這䅁已經存檔了《抗辯書》，所以證據的範圍，亦只能在這規範之內提出，但這案現在距審訊還有相當階段，被告人仍可以修改狀書來把誓章抗辯理據包括這爭議點，所以本席在評估被告人有否可審訊的爭議時，亦會考慮他在誓章內所提出的事情。”

26.本席會引用以上述的原則，來判斷這申請。

討論

27.本席認為，兩名被告人主張的抗辯，假設（只是為討論而作的假設，並不是表示法庭已經接納這些主張和證據）法庭完全接納，被告人的案情，是指祖父母遠自1983年2月[11]，當該物業給買入時，便有該意願，即在他們死後，把二樓（1/F）和天台（Roof）留給長子及家人享用；地下（G/F）留給幼子及家人享用；三樓（2/F）則留給德榮和家人享用。這意念的存在，距祖父過身約21年，距祖母離世時，更達26年。從被告人的主張來說，這是祖父母死後才達成的意願，在法律上是一個遺願（testamentary intention），並不是一個當祖父母在生時便要送出或達成的禮物的意願（intention to make a gift inter vivo）。這樣看來，該意願不屬法律上的臨終遺贈（Donatio Mortis Causa），因為並非預期死亡（一般稱人必有一死的預期並不算在內）而作出（not in contemplation of the donor’s death），同時，被告人的證據，亦非這樣。所以除非祖母在臨終時立有遺囑，說明該意願，否則無效（見下段）。並且，最重要的，是該物業在祖母過身後，須成為祖母遺產的一部份，否則，無論祖母有否立下遺囑，因為祖母沒有把該物業留到她的遺產，根本不能把該物業在她死後按遺囑或法律（視乎情況），分配給受益人。

28.香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第5條的規定，除非在某些信託法內可容許的情況下，又或靠法律運作而產生的權益，所有關乎土地的處理或設定，須要有書面或藉遺囑來進行，不得以其他方式處置或設定，該條文如下：

“(1) 除第6條另有規定外—

(a) 土地的衡平法權益，除由設定或處置該權益的人或獲其以書面合法授權的代理人以書面設定或處置並加以簽署，或藉遺囑或法律的施行而設定或處置外，不得以其他方式設定或處置；

(b) 關乎土地或其任何權益的信託聲明，須以書面予以宣告及證明，並由有能力作出該信託聲明的人簽署，或藉該人的遺囑予以宣告及證明。（由1988年第31號第3條條訂）

(2) 本條並不影響歸復信託、默示信託或法律構定信託的設定或運作。”

29.根據上段的條文，祖父母在生前沒有把該物業，以書面（或無何書面證據）處理；又沒有遺囑；而兩名被告人又沒有提出任何觀點，說明引用某些法律原則，這樣的權益，可不以書面仍可成立，所以光從這點，被告人未能提出一個在法律上可爭議的抗辯理由。

30.不爭議的事實，就是祖母在2006年5月，簽署了一份送贈契約，把由她100%擁有的該物業，轉讓至她自己和幼子的名下，並以聯權共有的形式擁有。聯權共有是擁有物業的一種方式，在法律上其中一個特點，就是“生存者取得權”（Right of Survivorship）。

31.“生存者取得權”如何理解，可從以下例子說明，如物業由三人聯權擁有，當其中一人身故，業權由尚存的其餘兩名業權人擁有，物業的業權完全不會落入死者的遺產作分配。如尚存者其中一位又離世，則物業會由唯一的尚存者取得，第二名死者的遺產內，亦沒有這物業，死者亦不能以遺囑處置，若在遺囑內有特別指示，亦是無用。至此，因為只有一位尚存者，生存者取得權便停止運作，當唯一尚存者離世，如他留有遺囑指示死後物業如何分配，遺產管理人在法律上負有責任，須依足遺囑來作分配，如沒有遺囑，則按現行法律即香港法例第53章《無遺囑者產產條例》來作分配。

32.在這案，有關的贈送契沒有受到就真偽或法律的有效性的質疑，第二和第三被告人只是說他們在簽署時不知悉，所以，當祖母離世時，由於“生存者取得權”的運作，該物業不跌入祖母的遺產內，由幼子完全擁有，這是一個所有權的完全擁有，正如典籍Megarry & Wade The Law of Real Property (8^th ed)在13-003段所說，聯權共有權益，並不能於遺囑或以無遺囑法律來安排，究竟一名聯權共有人取得權益的所有（everything）或是無有（nothing），視乎他是否最後一名尚存者[12]。

33.雖然第二被告人曾遞交陳詞，指贈送契不能反映祖母的真實意願，因為她當時年事已高。但本席不能接納這點，因為無論在抗辯和他們的誓章，對祖母的精神健康、神志、她有否自願或被強迫簽署送贈契等事情，完全沒有提及，就算提及，亦須具體說明明細。對一個有責任提出可爭議事實的被告人來說，只在陳詞內說他不相信又或有懷疑，對滿足提出可爭議事情的責任，完全沒有幫助。

34.既然幼子取得了該物業所有的權益，在身故後該物業經遺產管理人以允許書（Assent）全部轉入兩名原告人，原告人便是該物業的全權擁有業權人，兩名原告人透過允許書（Assent）所取得的權益，不由兩名被告人單方面聲稱無效，便是無效。從這分析，就算全接納第二和第三被告人所指出的事實，加上不爭議的事實，在法律上，兩名被告人不會因而取得該物業的任何實質權益。

35.另外，從祖母簽署送贈契，把其權益以聯權共有的方式與幼子共有的行為來看，這客觀事實明顯與被告人主張祖父母有該意願，背道而馳，由於祖母是成年人，對自己的財產有絕對自主權，可在死前任何一刻改變她的主意，直至死前一刻，若無證據（現在被告人亦沒有提出），不能說她並非自主行為，況且她也過身超過8年，而送贈契的簽署，亦超過11年，這些年間，沒有任何證據曾被提出過，顯示祖母在簽署送贈契時，有甚麼法律上可接受推翻該契的事情出現，現在被告人的主張，放在這些事實背景和沒有爭議的事情上來考慮，明顯並不可信（not believable）。

36.再者，縱使第二和第三被告人指該意願不斷被祖父母重複，但在誓章內所指出的，缺乏明細：例如提出該意願大約的時間或場合，當時出現的人物，為甚麼會扯上這議題？是爭執？是宣告？還是祖父／母採取主動？又或是因其他原因呢？在他們的證據中，完全沒有被提及，這顯得被告人的說法並不可信，因為在簡易程序，提供合理和足夠的明細，是評估有關抗辯理由是否可信的其中一個重要考慮。無論如何，正如本席在上段的分析，即使法庭完全相信被告人的主張，這主張在法律上不能給予被告人任何對該物業的權益。

37.既然原告人對該物業的業權清晰，作為業權人，他們可以主張業權人的權益，包括終止任何早前對任何人佔用該物業的批准，並在被拒絕後把其驅趕，而由於被告人並不否認被知會搬離，按前述Megarry & Wade The Law of Real Property (8^th ed)的34-003段，許可可在任何情況，在給予合理通知後被撤銷，而且一個可被撤銷的許可，在許可人過世後，便告終止。所以，縱使雙方應無爭議長子的一家人（包括第二和第三答辯人）獲祖父和祖母的批准入住，而幼子亦無驅趕，而原告人亦先要求他們交租後才下逐客令，無論如何，原告人是有權要求兩名被告人搬離，而被告人現亦不是爭議通知期不合理，又或不足夠，他們現在主要的主張，是他們有權繼續留住，現在他們的理據不能成立，所以，本席實在看不出第一和第二被告人再有甚麼理由，不搬離他們現佔用該物業的二樓（1/F）和天台。

38.被告人承認曾收到原告人的律師信，由於在這案送達原訴傳票是遲於原告人所發出的律師信（2016年7月19日），按第二和第三被告人存檔法庭的送達認收書，法庭收到的日期為2016年7月25日，所以最遲截至這日，被告人是知道要搬離而拒絕搬離。代表原告人的區大律師亦同意，從這日起，被告人須支付佔用費用，最為穩妥。

39.在審訊時，第二被告人稱在這段佔用期間，即由1993年至今共24年，由於沒有支付任何租金，所以構成逆權侵佔。本席想簡單指出，逆權侵佔的其中一個主要元素，是佔用者須以排除原業主的意圖來佔用該物業。但直至祖母在2006年過世之前，他們的案情，是他們獲祖父祖母同意入住，如果是獲批准入住，那何來逆權之有呢？縱使（只是為討論而假設）從2006年起才計算，那亦不足12年呢！更何況這點，完全沒有在抗辯書和誓章披露，所以根本不能相信（unbelievable）。

40.基於上述分析，本席頒令如下：—

(i) 第二和第三被告人須立刻把該物業的二樓（1/F）和天台（Roof）的空置管有權交還予第一和第二原告人；

(ii) 頒下非正審判決，由2016年7月25日起直至第二和第三被告人把該物業二樓（1/F）和天台（Roof）的空置管有權交還予原告人為止，第二和三被告人須向原告人支付該物業二樓（1/F）和天台（Roof）的中間收益（mesne profit），實際金額有待法庭評估。

41.本席留意到第一和第二被告人提出的反申索，其基礎是與抗辯相同的。可以說如果抗辯不成立，反申索亦因失去基礎而不能成立了。但由於原告人並沒有同時提出相應的申請，至於以後如何處理，須交回原告人的法律團隊向原告人提出意見。

42.至於訟費，本席實看不出為甚麼訟費一般原則，即訟費隨訴訟結果而走（costs to follow the event）不適用，所以現頒令，第二和第三被告人須支付原告人這申索案至今（包括這簡易程序）的訟費，連大律師證書，按區域法院標準評估，如雙方不能協商，交由法庭評估，此乃暫准令（order nisi），如在14日內無任何更改申請，此令成永久。

第一及第二原告人：由李紹基律師事務所轉聘歐律治大律師代表

第一被告人：沒有律師代表，並缺席應訴

第二被告人：沒有律師代表，並親自應訴

第三被告人：沒有律師代表，並親自應訴