Goldfix Investment Ltd 對 柯志明

CAMP 48/2017

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

雜項案件編號2017年第48號

（擬上訴的原本案件:土地審裁處申請編號2017年第1721宗）

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判案書

高等法院上訴法庭副庭長林文瀚頒發上訴法庭判案書：

1.本申請為柯志明先生就審裁處成員彭浩泉於土地審裁處案件LDPD 1721/2017的判決提出的上訴許可申請。LDPD 1721/2017案中的申請人Goldfix Investment Ltd為元朗康樂路鈞德樓1/F E室的業主。柯志明先生為租客，租賃期由2015年10月15日至2017年10月14日。申請人基於柯先生自2017年7月15日起未繳租金為理由，在2017年8月31日入禀土地審裁處，要求審裁處頒佈收樓令。

2.由於答辯人柯志明先生沒有提交反對通知書，審裁處於2017年9月13日頒令如下：

(1)  除以下第(4)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人由2017年7月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月17,500元計算；

(3)  答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800元；

(4)  如果答辯人在2017年9月27日（“濟助期屆滿日”）或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同以上第(3)段所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(5)  除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

3.柯先生於2017年10月11日向審裁處申請擱置及暫緩執行收樓令。該申請在2017年10月23日聆訊後被審裁處成員拒絕。

4.柯先生就2017年10月23日的判決提出上訴許可的申請，審裁處成員在2017年10月30日拒絕給予上訴許可。

5.柯先生在2017年10月31日向本庭申請上訴許可，並於同日要求儘快聆訊，因為執達吏將會在2017年11月3日執行收樓令。

6.本庭在2017年11月2日聆訊柯先生的申請。

7.《土地審裁處條例》第11(2)條規定：在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。同時，土地審裁處條例第11AA(1)條規定：除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。

8.《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定：

「除非聆訊有關許可申請的上訴法庭信納—

(a) 有關上訴有合理機會得直；或

(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，

否則不得批予上訴許可。」

9.按照柯先生2017年10月31日發出的傳票，他擬提出的上訴理由如下：

「對於這次裁判官審訊，裁判官對本人所提出之理據完全不接納，所以本人就此再作次提出上訴及撒消（撤銷）收樓。」

10.審裁處成員在2017年10月30日的判決書分析案件中雙方的理據如下：

「7. 答辯人於2017年10月11日向審裁處提出非正審申請，要求擱置審裁處於2017年9月13日作出的命令及暫緩收樓。根據其提交的誓章，答辯人表示「由始至終都想續租該單位，但由九月開始都聯絡唔到申請人傾談新租約事宜， ……」

8. 於2017年10月23日的聆訊時，申請人的代表張浩維先生(下稱「張先生」)否認答辯人與他聯絡不上的可能性，更表示答辯人仍未繳付由2017年7月15日起的租金。

9. 答辯人回應說張先生較早時曾承諾，如果答辯人能繼續租賃涉案處所，可選擇以根據涉案租約已支付的兩個月按金作為租金。但當時張先生表示涉案租約尚未到期。可是其後張先生似乎有心逃避，總是聯絡不上；由於商議續租不成，所以答辯人未有付租。但即使本席詢問答辯人是否願意於短期內交回所欠租金，答辯人仍表示這需與申請人商議續租安排。

10. 本席認為答辯人把繳付租金的法律責任與續租混為一談，於理不合；本席更同意張先生所說，答辯人竟以繳付租金與否作為商議續租的條件。

11. 由於答辯人沒有合理理由支持他不需繳付由2017年7月15日起的租金，2017年9月13日的判決沒有任何不妥當之處，所以本席撤銷答辯人於2017年10月11日提出的非正審申請，不頒訟費命令…。」

11.雙方爭論的核心問題是柯先生是否有權由2017年7月15日起不繳交租金。法律上，租客不能以按金作為租金，因為業主有權持有按金至租賃期滿為租客完全履行租約下所有責任（包括在租賃期滿後妥當地交回處所)的保証。

12.至於柯先生聲稱的承諾，根據他自己在審裁處成員席前的說法，也是建基於雙方達成續租協議的前設。雙方卻因租金分歧沒有達成續租協議，這是不能爭議的事實。因此柯先生不能依賴他聲稱的承諾拒絕支付由2017年7月15日起的租金。再者，柯先生的說法不可能免除他自7月15日起的租金，因為按金祗有兩個月，7月15日至租約期滿有3個月的時間。

13.本庭認為審裁處成員在本案之判決沒有法律上的錯誤，柯先生亦未能提出符合上述法例要求的上訴理由。

14.本庭不認為柯先生的上訴有任何勝訴機會，也看不到有任何其他有利於秉行公正的理由批准上訴許可。

15.基於上述理由本庭拒絕給予柯先生上訴許可，撤銷他2017年10月31日的傳票。

申請人：無律師代表

答辯人：無律師代表