何玉娟 對 凌雲霞及另一人

DCCJ 116/2014
[2018] HKDC 157

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第116號

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判案書

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引言

1.這是一宗物業權益的爭議，牽涉的單位位於九龍基隆街298-302號大德樓7樓C室，面積大約三百平方呎。

2.原告人是單位的註冊業主，於1991年1月，她的父親以送贈契的方式向她贈予單位。

3.第一被告人是原告人的嫂子，即第一被告人的丈夫是原告人的哥哥。第二被告人是第一被告人跟原告人哥哥所生的兒子，於2000年出生。

4.原告人的案情指基於親屬關係，她曾無條件准許第一及第二被告人在單位居住。於2013年11月1日，透過律師，原告人向兩名被告人發出書面通知，終止准許，要求他們最遲於2013年12月1日遷出單位。兩名被告人沒有如期遷出，於2014年1月13日，原告人發出傳訊令狀，要求法庭頒令兩名被告人須立即遷出單位及向原告人賠償自2013年12月1日起非法佔用單位的中間收益。

5.在本訴訟中，原告人有律師代表，由何淑瑛大律師代表進行審訊。第一被告人沒有律師代表，在審訊中親自行事。第二被告人因尚未成年，由法定代表律師出任訴訟監護人，於2015年6月8日發出的送達認收書中，第二被告人確認不會就訴訟提出爭議。於2015年8月10日，法庭頒發最終及非正審判決，第二被告人須將單位的管有交還原告人，及支付損害賠償及訟費。第二被告人早前已透過法定代表律師向法庭表示不會出席審訊，以節省訟費。

原告人的案情

6.原告人的案情十分簡單及直接，純粹建基於她註冊業主的身份，因已終止准許第一及第二被告人佔用單位，現要求他們遷出。

7.單位是由原告人父親早於1970年12月以個人名義購入，當時他們一家四口剛從南太平洋島嶼Nauru返回香港，原告人哥哥約12歲，原告人約7歲。原告人父親用於Nauru工作時的收入積蓄一次過付款買入單位，自此他們一家便在那裏居住。

8.原告人自1981年開始工作，從那時起，每月給予父母固定生活費以支付家庭開支，初時她給母親每月$2,000，後來增加至每月$5,000。原告人開始工作後，她父親便沒有工作，母親用原告人給她的生活費支付單位的管理費、差餉及其他雜項開支。

9.後來，於1991年1月，原告人父親考慮自己年事已高及健康問題，將單位以饋贈的方式送予原告人，原告人哥哥及母親均無異議，送贈契由律師辦理及於土地註冊處登記。原告人解釋當年她父親知悉她哥哥一向有賭博的習慣，故此將單位轉贈給她。

10.1993年9月，原告人遷離單位，但她將單位的契據存放於單位中一個她與母親共用的抽屜內，而她父親、母親及哥哥繼續在單位居住。父親後來於1994年離世。由於她哥哥在單位居住，故此後來於2009年大廈進行維修時，他向原告人表示他會負責支付每戶需分擔的維修費用。

11.第二被告人是內地人，一直居住於深圳，他在內地出生，除了於2005年暑假（當時約5歲）在單位住了兩個星期，一直在內地讀書及與第一被告人一起在深圳居住，直至2010年9月獲批准從內地來港定居，他便遷進單位與原告人哥哥一起生活。

12.至於第一被告人，她一直在深圳市經營傢俱生意，只會間中到單位居住一至兩個星期，直至2012年10月她才搬進單位居住。

13.根據原告人的講法，第二被告人及第一被告人是在原告人的准許下，分別由2010年9月及2012年10月起無條件佔用單位。

14.於2009年8月，原告人母親中風，當時，原告人哥哥身處內地，由原告人安排母親入院治療，住院三個月。醫院的費用由原告人哥哥負責，而第一被告人從沒到醫院探望母親。出院後，原告人向哥哥提議安排母親在香港入住安老院，但哥哥建議安排母親入住他和第一被告人在深圳的居所，由他們照顧，因較方便及可節省開支。原告人曾提出要求共同分擔母親在內地的生活費，但她哥哥回覆說不需要。

15.原告人母親由2009年11月至2012年10月在深圳居住，在2012年10月在香港再入院接受治療，但於同月27日離世。在差不多同一時間，原告人哥哥受財務困擾，約於2012年10月24日，即母親去世數天前離開了單位後，便失去了踪影，沒有再與原告人聯絡，之後雖然原告人曾嘗試聯絡他，但一直沒有任何消息。

第一被告人的案情

16.簡單而言，第一被告人的事實案情指早於2005年8月，原告人母親已向她表明，雖然原告人是單位的註冊業主，但她從來只是代哥哥持有，原告人母親將單位給了第一被告人一家。於同一個場合，原告人也向第一被告人確認她只是代哥哥保管單位，她會將單位轉名給第一及第二被告人。後來，原告人多次向第一被告人確認會將單位轉至第一及第二被告人名下，包括於以下日期：—

(1) 2010年暑假的電話對話；

(2) 2011年農曆新年在深圳的晚飯聚會；

(3) 2012年8月19日的電話對話；

(4) 2012年10月9日的電話對話；及

(5) 2012年10月13日在單位的會面。

故此，第一被告人一直將單位視作她自己一家人的物業。

17.她多年來（即自2005年4月至2010年3月）向原告人哥哥總共給予了一百七十多萬人民幣的款項，本來打算在香港買一個較大及較新的單位（或將本訴訟涉及的單位換一間較大的），但後來才知道原告人哥哥從這些款項中，支付了單位的管理費、差餉及維修費，合共$71,506。另外，第一被告人支付了原告人母親2009年的住院費，合共$5,664。以及由2009年11月至2012年10月這三年，原告人母親因中風後由第一被告人在深圳照顧的費用，包括屋租、水、電、煤氣費、伙食費及家傭人工等，合共RMB338,666。

18.第一被告人指原告人多年來與她關係良好，怎料到於她母親死後一兩個月內，便完全變臉，更於2013年1月5日在安置原告人母親骨灰時，向她正式表示要她遷離單位，並要求第一被告人自己講一個價錢作為搬離單位的條件。後來，原告人正式發律師信要求第一及第二被告人無條件遷出。

19.根據以上事實案情，第一被告人指單位該是屬於她及兒子的，但她現只要求無條件在單位居住至2018年4月30日，而由於原告人要取回單位，她理應向第一被告人償還她這些年來付出的費用，這是她的反申索。

20.以上是第一被告人事實案情的撮要。在本訴訟中，第一被告人本人一共存檔了三份證人陳述書及傳召了三位證人。她的書面證供詳細地列出由2005年4月開始直至約2013年中，她與原告人、原告人母親及原告人哥哥之間的交往及對話，當中包含了很多細節。在接受盤問時，第一被告人也作出了詳盡的供詞，其中的內容在關鍵的地方與原告人提出的版本截然不同。故此，有需要在下文講述第一被告人的主要事實案情，但其中的枝節，則會從略。

21.第一被告人與原告人哥哥於2005年4月正式取得結婚證書，當時兒子（即第二被告人）年約5歲。

22.於2005年8月，第一被告人、原告人哥哥及母親、原告人及她的丈夫一起在單位吃晚飯，當晚第一被告人是第一次跟原告人會面。這次會面的談話內容是第一被告人案情中的關鍵事件，她如此憶述當時的情況：—

「吃完晚飯後，我家婆當著大家的面和原告人說（原告人當時站在廚房門口）：“阿娟，你哥也結婚了，趁大家都在這裡，我說個事情，這房子當時過了你的名字，讓你保管了那麼久，你看哪天有空我們一起去律師樓辦一下手續將名字過給龍凱（第二被告人）。”原告人當時就說：“好呀！我早就想過給你們啦！這房子當時用了我的名字，搞到我早些年申請购買油塘那間居屋時遇到很多阻滯，好在後來想辦法依然申請買了下來。”家婆就對我說：“阿霞，這房子是你們的了，不用再申請公屋居屋了。”原告人哥哥就說：“龍凱未夠十八歲，不可以單獨用他的名字。”我家婆就說：“那就過到阿霞(第一被告人)名下再加上龍凱的名字咯。”原告人的哥哥就說：“反正妺(原告人)的房子也搞定了，現在也不著急去過名，等龍凱十八歲才去辦咯，更何況他倆還是大陸身份證，政府有規定不能用大陸身份證的名字。” 我家婆當時就問我：“要多久才能拿到香港身份證? ”我說大概五年吧！到2010年應該就可以拿到了。我家婆就說：“那就等你們兩個拿了身份證就去辦咯。”原告人就說：“隨便你們安排什麼時候去辦都可以，反正我房子也買好了，而且你們放心，我絕對不會和你們搶這房子的，當時過名給我的時候爸就講好的了，這房子是幫哥保管的啦！我又沒有小孩，做會計這行人工又高。”當著我們的面還說：“媽，你知不知道，我現在給你的零花錢也是申請了父母免稅額的呀！你說我人工有多高。”就那時我家婆就將該物業的房契拿給我保管了，並且還對我說：“你們倆結婚，我也沒別的禮物給你們，唯一這套房子是給你們的了。”並且交代我一定要保管好這房契。」（劃線附加）

23.在盤問中，第一被告人指原告人當時的講法是單位「𠹌住我個名」，第一被告人強調她是外地人，根本不認識「𠹌」這個廣東字，這個字她是從原告人處學回來的。

24.當時，第一被告人將樓契放回在廚房內一個廢棄的米缸內，因為原告人母親一向以來都是將樓契放在那處，並非如原告人所講放在她與母親一個共用抽屜內，因為原告人已於1993年搬離單位，她根本沒有東西留在那裏。於盤問中，第一被告人解釋原告人母親曾教導她，貴重的物件不要放在房間或睡房，因為若有賊人進屋偷竊，通常都由房間入手，目的是找錢包等。

25.就2005年8月當晚的對話，原告人的立場是承認有一起晚膳，但並無發生過第一被告人所描述的對話。

26.晚飯後的數天，第一被告人與原告人母親閒談間，原告人母親提及當年他們一家在Nauru的生活情形，原告人父親在外工作，而原告人母親除了照顧原告人兩兄妹，也有幫人家做洗衫、補衫的工作，儲了錢後，便一家返回香港，一次過付款購入單位。

27.原告人母親也告知第一被告人當年單位轉名的原由，是因為原告人父親擔心自己死後，單位轉名要繳付遺產稅，本來打算轉至原告人母親名下，但她年紀也不少，免得將來轉名給原告人哥哥時又要交律師費，甚或遺產稅，故此想將單位直接轉名至原告人哥哥名下，但原告人哥哥卻說有某種原因，暫時不能轉往他名下，因此提議暫轉給原告人，所以原告人是代她哥哥保管單位而已。

28.下一個有關單位的重要對話發生於2009年暑假，但當時原告人並不在場。原告人母親去了深圳布吉的親戚（即原告人的舅父、舅母、表弟及表妹）處住了一段時間。當中有一個週日，第一被告人、第二被告人及原告人哥哥去那裏吃午飯，原告人母親在眾多親戚面前跟第一被告人說，單位給了第一被告人一家，原告人又沒有生育孩子，以後原告人夫婦倆老了，第一被告人需教導第二被告人多去探望他們，照顧他們。

29.同一年的暑假，原告人母親返港後，於8月28日不幸中風。當天下午她還在跟鄰居打麻雀，當中兩位鄰居與原告人母親相識了四十多年，她們留意到原告人母親好像有中風的跡象，於是晚上到她家探訪，見她很困難才能下床，但仍能說話，於是她們便致電原告人告知她母親的情況。但當晚原告人沒有立刻將母親送院，直至第二天早上才召救護車入院，當時她已全身癱瘓，連話也說不了。就這樣，在往後的三年時間飽受中風後的痛苦，直至她離世。

30.當時，第一被告人不在香港，她要直至9月中旬，辦理好證件後，才來香港到醫院探望原告人母親。當日中風的情況是兩位鄰居事後跟第一被告人往醫院探病時複述的。兩位鄰居指當時打了數次電話給原告人，原告人才接聽，接聽後，卻無表示自己會送母親入院或同意兩位鄰居即時送她母親入院。

31.原告人作供時則指，當晚鄰居致電她後，她有與母親在電話中交談過，當時她母親表示不需要入院。在盤問中，第一被告人質疑原告人為何不去看看母親或叫她丈夫去探望一下，原告人稱自己當晚也不舒服，她有高血壓及心瓣有事，而丈夫需要在家照顧自己，所以他們兩人均沒有於當晚去看母親的情況。第一被告人繼而質疑原告人為何沒有請鄰居幫忙送母親入院，原告人回答稱自己沒有考慮過這樣做，而兩位鄰居也無作出此提議。

32.第一被告人的案情續指母親2009年的住院費合共$5,664是由她向原告人哥哥支付，再由原告人哥哥用信用卡支付醫院，因他一向喜歡用信用卡付款。原告人母親於2009年11月出院後，便搬往深圳居住，由第一被告人聘請保姆照顧。所有的費用均由她承擔，包括每月的租金RMB2,500、家傭每月工資RMB3,500、伙食費及其他雜費。第一被告人解釋深圳的住所本來是自己的，後來賣了給朋友，因為自己可以搬往公司宿舍居住，但由於要安排原告人母親的住處，所以向朋友租回那居所，有時數月交一次租，有時半年交一次，大家都是做傢俬這行業，相互會有結賬，但就租金無簽單據。

33.總括而言，在這三年的時間，第一被告人花費了約RMB338,666在照顧原告人母親身上。

34.於2010年暑假，第一及第二被告人來香港辦理身份證時，帶同原告人母親在單位住了15天，她致電原告人告知她母親來了香港，叫她過來見一見，並且要求原告人將單位轉到第一被告人他們名下，並建議裝修一下單位，好讓原告人母親回港時可居住，反正第二被告人也在香港上學，她又發現原告人哥哥有很多問題，但原告人只在電話中說「好」及「知道了」，最後並沒有處理，也沒有來探望母親。

35.這是第一被告人案情中指原告人承認會轉名的第二次對談。

36.第三次對談發生於2011年農曆新年，原告人和她的丈夫到深圳跟原告人母親拜年，第一被告人又再次提出轉名及裝修單位的事情，以及建議安裝空調及熱水器。原告人回應說好，更說過幾天律師樓開始辦工後，便可帶樓契上去處理。但是，兩天後，原告人哥哥卻對原告人指無需急於轉名。

37.在這三年間，原告人於作供時確認只往深圳探望過母親三次，大約都是在農曆新年期間，她解釋指自己較少回內地，不熟路，她主要靠與哥哥聯絡，從而得知母親的情況。

38.第四次的確認是在2012年8月19日的電話對話，第一被告人告訴原告人她母親的身體情況變差，家傭因辛苦不想做，想跟原告人商量應怎麼辦。原告人回應指可替母親申請綜援將她送進老人院，但第一被告人不同意，說母親患病已很痛苦，她又不會說話或寫字，擔心在老人院會被人虐待，寧可賣掉單位去照顧她。原告人當時回應指反正單位是第一被告人他們的，要賣的話便告知她去簽名。

39.2012年10月，原告人母親的情況進一步轉壞，在10月4日入院接受治療。在這段期間，第一被告人及原告人有多次的接觸，由於第一被告人發現原告人哥哥送母親入院時連$100的診金都付不來，而家裏母親的貴重物件也不知被他藏到那裏去。故此，第一被告人很氣惱，便在10月9日在深圳致電給原告人，當時第一被告人有一個朋友，名叫黃兰惠，在她身旁，黃兰惠於庭上作供指自己當時在旁聽到這段對話，第一被告人是用電話免提裝置的。原告人說可能她哥哥是賭博，以前他也有這問題。第一被告人才知道這件事。當時，原告人還說若哥哥真是賭錢的話，將來便賣掉單位讓第一及第二被告人兩母子作生活費。這是第一被告人所指的第五次確認。

40.因為擔心這問題，於2012年10月13日晚上，第一被告人安排了原告人、她的丈夫及原告人哥哥到單位商量，第一被告人向原告人哥哥提出質問，指他多年來從無給過家用，她所給他的款項到了何處。原告人哥哥指他用了來支付家庭的開支，包括單位的管理費、差餉、水電費及大廈維修，最後他更透露自己欠下信用卡數約二十四萬元，及欠數個朋友約二十萬元，第一被告人擔心會牽涉高利貸，恐怕會「搞出人命」，便要求原告人借款以償還債項。經多番商討後，原告人說欠款可以由她及丈夫墊支，但第一被告人要在將來賣掉物業後將欠款歸還給原告人，餘款則由第一被告人保管。這是原告人第六次確認單位屬於第一被告人一家所有。

41.原告人離開單位時，第一被告人更將樓契交予原告人，她指當時很相信原告人，她擔心原告人哥哥會弄出其他事端或用樓契去借高利貸，故此，她將樓契交給原告人保管。

42.於10月19日晚上，第一被告人與原告人有一次電話對話，再次談及原告人哥哥的欠債問題及人身安全問題，原告人很積極地與第一被告人商討對策。當時第一被告人在一個名叫黃真的朋友在深圳的家中，她與原告人對話時，黃真也在她身旁。同樣地，黃真出庭作供，確認當時在旁聽到這對話。

43.於2012年10月24日，原告人哥哥離家出走，遺棄了年邁病危的母親、妻子及兒子。

44.數天後，即10月27日，原告人母親在醫院離世。在醫院門口，原告人向第一被告人問及母親有什麼遺產，第一被告人回答指有兩本銀行存摺，其中恒生銀行的戶口有約$75,000的存款。原告人便叫第一被告人將存摺拿給她辦理身後事。其後第一被告人在辦理死亡證當天，將存摺及原告人母親的身份證一併交給原告人。

45.第一被告人指原告人從來沒有將存款的任何部份給她或第二被告人。更令她感到意外及難以接受的是，自從將存摺交到原告人的手上後，原告人的態度便起了很大的轉變，第一被告人有事找原告人，原告人往往不會接聽電話，但相反原告人有事，卻會致電給第一被告人。她指在此一、兩個月間，原告人整個人像完全變了一樣。直到2013年1月5日，大家往安放原告人母親的骨灰時，在骨灰龕前，原告人直接向第一被告人指，她要多少錢才肯搬離單位，想好後便打電話給她。

46.第一被告人指她於那數個月經歷了發現丈夫有賭債問題、丈夫離家出走、原告人母親病逝，還有原告人為了金錢及單位，而跟她反臉，實在是令她感到很難受。她完全不能接受原告人這種只顧利益而人情冷漠的做法，當刻的心情，她實在無辦法形容。

47.基於所發生的種種事情，她指自己和第二被告人根本應擁有單位的業權，但她現在只反申索要求可在單位居住直至2018年4月。但之前所支付的費用，包括照顧原告人母親的開支，原告人應向她償還。她在盤問中多次強調，原告人母親將單位給她，她作為媳婦，是有責任要照顧原告人母親，但現在原告人要求取回單位，情理上，原告人應賠償第一被告人之前的開支。

48.以上是第一被告人的主要案情，正如於上文指出，第一被告人的事實案情枝節繁多，有一些細節跟本案的爭議點沒有直接或重要的關係，故此並未在此逐一列出。

49.對於第一被告人指稱，原告人多次向她確認會將單位轉至第一及第二被告人名下，及於言談間確認第一及第二被告人的業權，原告人的證供基本上是否認她曾作出這些確認。

證供的分析

50.在本訴訟中，雙方於事實上最大的爭議是原告人有否如第一被告人所言，由2005年8月起在不同的時間向她確認單位實際上屬第一被告人一家所有。明顯地，在這議題上，雙方各執一詞，分別提出了相反的事實版本。法庭需決定誰的講法較可信。在衡量雙方案情的可信性時，必須要參考案件中不爭議或不容爭議的事實背景，案情本身的內在合理性，以及與同期文件是否相符或有衝突。

51.綜合而言，本席認為第一被告人的證供比原告人的證供較可信及可靠。

52.首先，本審訊較特別的地方是第一被告人和原告人作證時的表現有很大的分別。第一被告人的證供很詳細，就算在背景或枝節上的事情，都有極其仔細的描繪，當中牽涉的人物、時間及地點，談話的內容都交待得很清楚（例如第22至24段）。相反地，原告人的事實案情比較簡單，在盤問中，她的表現也較被動，有很多方面的資料都已忘卻或表示不知道，作供期間不時都顯出遲疑的神態。

53.當然，證人證供的長短或多寡並不與其可信性有必然的掛鈎。同時，法庭亦應經常提醒自己不能單以證人在作供時的舉止或表現，從而判斷證供的真偽。但是，在本案中，有多項議題，原告人理應知悉答案或詳情，但作供時卻未能（或未能在合理的時間內）作答。在盤問過程中，這方面較突出的例子如下：—

(1) 原告人被第一被告人質疑原告人母親中風當晚，為何在鄰居致電通知下，原告人沒有立刻前往探望母親，及將她送院，尤其是原告人自己也確認以往鄰居從來沒有打電話給她。當時，法庭向原告人查問她母親中風時年紀多大，原告人遲疑下才回答60多至70歲。第一被告人隨即向她指出她母親於1932年出生，中風時77歲，原告人接着的回應是不記得。這些答案令人質疑究竟原告人是否真的不清楚她母親的歲數，還是她不願意透露母親當時已年紀老邁。

(2) 在盤問第二天開始時，原告人被問及為何在講述2012年10月發生的事件時，對事件發生的日期及先後次序交待得含糊不清。當被問及能否記得母親是於何日逝世，原告人想了很久，才回答是2012年10月。同樣地，原告人的供詞及表現均令人感到奇怪。

54.就以上的例子，可能是由於原告人本身是不擅辭令的人，又或她作供時較緊張，故此未能合理地回答她理應知悉的問題。但同時，她的遲疑不免令人懷疑她是否有事情要隱瞞，故此回答問題時儘量迴避，以免作出對她不利的答案。

55.在盤問中，原告人在回答有關母親家用的問題時，出現了嚴重的犯駁。她的書面證供指她由1981年開始工作起，便每月給母親$2,000，後來增至$5,000。第一被告人質疑她根本沒有可能在30多年前，便有能力每月給$2,000家用。1981年的時候，原告人指她中五畢業，任職助理文員。法庭向她查詢第一份工作月薪大約多少。原告人回答說自己完全沒有印象。她被問到為何不記得當時賺取多少月薪，卻能清楚記得每月給母親$2,000家用時，她回答指從她母親的恒生銀行存摺中，可見到每月有$2,000給她母親。但是，這存摺從來沒有在本訴訟中披露，而當被質疑該存摺應該不會顯示遠至1981年的資料時，原告人便改口說她應該是從2005年才開始支付$2,000，有時候會支付$5,000。

56.原告人這方面的口頭證供跟她的書面證供有很大的出入，1981和2005年相隔了20多年，這個犯駁實在是無法可解釋，在這一點上，原告人的證供明顯地是不真確的。這嚴重損害了原告人的證供的可信性。

57.相反地，第一被告人的證供雖然詳盡及多細節，但在大半天的盤問中，她的證供整體上是合符邏輯及合符常理的，內容也前後呼應，並不存在重大的犯駁或矛盾。例如，何大律師向她指出樓契這麼重要的文件不應存放在廚房的米缸內，因為可能會有火燒或水浸的可能，第一被告人的答案是米缸上有水泥平台，以及原告人母親曾解釋為何貴重物品不應放在房間內，這些證供表面上都是合情理的。

58.此外，第一被告人亦提供了一些同期文件，例如一些手提電話的通話紀錄，以證明於2012年10月9日及19日她跟原告人有電話對話。當然，電話紀錄不能證明通話的內容，甚至不能證明通話的雙方身份，但起碼就第一被告人的證供是一個佐證。

59.另外，第一被告人披露了原告人父親的一張工作證，顯示在1983年他受聘於單位的大廈為管理員，這同期文件確實反駁了原告人指他父親在她工作後（即1981年後）便沒有工作的指稱。

60.雖然第一被告人的證供也存在了一些犯駁，例如她本來堅持當年只用一個手提電話號碼跟原告人聯絡，但後來她卻記起當時有數張電話咭，這些犯駁都應給予考慮，但對比起原告人證供上的矛盾，屬於輕微，而且基本上與案件的重要事實爭議點無太大的關係。

61.經考慮以上各項因素後，本席認為第一被告人的證供較原告人的可信，故此，接納第一被告人的事實案情，並裁斷當時的情況正如第一被告人所描述。如原告人的證供跟第一被告人的證供有所衝突，本席接納第一被告人的講法為事實。

法律權益的分析

62.根據以上裁斷的事實，法庭須考慮就原告人的申索，第一被告人能否提出法律上有效的抗辯理由，其中她可倚靠的途經是引用衡平法下的物業所有人不容反悔（proprietary estoppel）這原則。

63.第一被告人必須證明以下三點：（1）原告人曾經向第一被告人作出表述或承諾（assurance），令她相信原告人會給予她單位的權益；（2）第一被告人確有倚賴該表述或承諾，因而產生了對自己不利的情況（detrimental reliance）；（3）若原告人違反該表述或承諾，主持衡平法的法庭會認為這是違背良心或不公義的行徑（unconscionability）。

64.有關這法律原則的闡述，具權威性的案例是英國上訴庭在Gillett v Holt [2001] Ch 210一案中的判詞，上訴庭強調在判定物業所有人不容反悔是否成立時，法庭的關注在於避免不公義行為的發生，故此當考慮第一被告人是否符合上列的三點要求時，法庭應緊記這些要求並非互不相關，而貫穿其中是「不公義」這重要的原素，見第225C-D，232D-F頁。此論點亦被香港終審法院於Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1（第56段）一案中所援引及確認。在英國上議院於Thorne v Major [2009] 1 WLR 776的判詞中，Lord Neuberger形容Gillett v Holt的判詞是精湛的判詞（見第88段）（也可參照Megarry and Wade, The Law of Real Property (8^th ed)，第16-001段，注腳5）。

65.當法庭決定不容反悔有否確立時，必須謹記最基本及最終的考慮，在於若容許給予承諾的一方違反承諾是不合符公義的話，法庭必須予以阻止。故此法庭需整體地考慮所有因素，見Gillett v Holt，第225D，232D-E頁；Luo Xing Juan，第56段。

66.將以上的法律原則應用於本案裁斷的事實上，第一被告人毫無疑問地符合第一個關於「表述或承諾」的要求：—

(1) 最重要及最清晰的表述發生於2005年8月在單位內晚膳的一個對話（見第22段）。後來的多次確認其實是重複第一次的表述。

(2) 在表述中，原告人以註冊業主的身份明確地向第一被告人表示會將單位轉往第一及第二被告人的名下，原因是她一向以來都是代哥哥保管單位的。這表述毫不含糊，意思十分明顯。

(3) 何大律師在這一方面質疑第一被告人的案情有人物上的錯配。大意是第一被告人一向強調原告人不是單位的擁有人，故此根據第一被告人的說法：「原告人根本沒有權力去給予第一被告人就該物業的任何承諾或期望」。

(4) 法庭認為這說法不成立。該表述的重點在於承諾轉名，而原告人身為註冊業主絕對有權力及能力去履行這承諾。

67.就「因倚賴而產生不利」這第二個條件，本席同樣地認為第一被告人達到要求：—

(1) 「不利」這條件不是一個狹窄或技術上的概念，可以是金錢上的花費（用在有關物業與否），也可以是對承諾一方或他的家人作出的照顧，見Gillett v Holt，第232D頁；Chan Gordon v Lee Wai Hing [2011] 2 HKLRD 506，第45段；及Megarry and Wade，第16-014至16-015段。

(2) 若已證明有承諾，而被承諾的一方作出一些行為，而基於這些行為的性質可以推論該些行為是由承諾而促使的，在這情況下，法庭會假設被承諾的一方的行為是因倚賴而作出的。承諾方如不同意，舉證責任在於他身上去證明被承諾的一方的行為並非因倚賴而作出。這原則確立已久，見Greasley v Cook [1980] 1 WLR 1306，1311B-D；Wayling v Jones 69 P&CR 170，173；Campbell v Griffin [2001] EWCA Civ 990，第25段。

(3) 引用這個原則，明顯地，第一被告人所作出的行為，包括照顧原告人母親，在法律上會被假設為因她倚賴原告人的承諾而作出的。於這方面，原告人沒有提出任何證供去推翻這個假設。

(4) 無論如何，第一被告人的證供其實直接及清晰地顯示她的確有倚賴原告人的承諾，從而作出「不利」自己的行為。在盤問中，她多次強調在她心目中，原告人母親將單位送給她，她有責任照顧原告人母親。以下是她這方面的口頭證供的一個例子：—

「當時點解呢?阿媽間屋畀咗我哋，由我嚟照顧佢，「妳間屋畀我，我點解唔照顧妳呀?」我做仔女，做新抱，我應該盡我自己嘅責任去做，「間屋係畀我嘛，我點解唔照顧妳呢?」人哋咪話我人渣，人哋話「凌雲霞，妳係人渣,妳唔照顧妳阿媽，妳想攞佢間屋。」會唔會鬧我係人渣?我自己都冇面，我樓上嗰啲--妳知唔知我樓上嗰啲吳太、梁太佢哋對我阿媽、對我哋嘅評價好好，妳好意思話攞咗佢嘅嘢，唔幫佢照顧?人哋話--好多--妳知道而家好多人搞假結婚落嚟，搞咩嘢落嚟，就為咗係點點點，攞到咩嘢著數，妳哋都知喇，「喂，我阿媽間屋畀我，我點解唔照顧佢呢?我點解話要我姑仔出錢呢?我冇理由個喎。」我講唔出呢個囗，就算我借，我都要搵第二個人借，我講咗喇。

但係妳原告人應該識做吖，妳都，個媽妳有份個喎，妳睇都唔睇，唔好話畀錢，我又唔知--真係唔好講喇。總言之我如果唔照顧我阿媽,我攞咗佢哋嘅物業，我唔照顧佢阿媽，人哋肯定會鬧我係人渣，「妳呢個人渣，賤骨頭，妳落嚟香港就想攞妳家婆嘅嘢。」肯定會咁講我，如果我唔照顧嘅話。

第一，我唔係驚人哋鬧；第二，間屋畀咗我，我為人新抱，為人母,為人妻，我應該點做，嗰個位置，我好知道我應該做啲乜嘢，我嘅責任喺邊度，我嘅義務喺邊度。但係佢而家唔係，反轉頭嚟搵我攞間屋，而家講句唔好聽，佢仲理直氣壯攞個牌嚟，話間屋係佢個喎，就咁樣嘭我哋走喎。喺呢個概念，邊個顧住阿媽嘅錢，唔顧住阿媽條命，我就唔知，係呀，我係絕對做唔出，就算個鄰居，我都做唔出，可以咁講。」（劃線附加）

(5) 案例清楚指明承諾並不需要是唯一的誘因，導致被承諾的一方作出「不利」的行為；重點是該承諾必須是誘因的一部份 ， 見Wayling v Jones，第173頁；Campbell v Griffin，第29段。

(6) 何大律師在補充結案陳詞中指，根據第一被告人的證供，她支付深圳的生活費跟她自己會受贈單位沒有因果關係，意思是，即使第一被告人沒有被贈予單位，她一樣會盡媳婦的責任去照顧原告人母親，並支付生活費。故此，她並沒有「倚賴」原告人的承諾。

(7) 在第一被告人的證供中，她的確有提及她照顧原告人母親是因為她是媳婦，她有她的責任。但根據以上所列的法律原則，這並不妨礙第一被告人的申索，因為原告人的承諾亦同時影響着第一被告人的行為。

(8) 在這一方面，在英國的案例中，法庭作出提醒，若一個誠實的證人確認自己的行為是基於多項動機（“mixed motives”），即除了承諾，還因為關懷另一方，而法庭因而判定他沒有「倚賴」承諾去作出不利的行為，故此不容反悔的申索敗訴，這做法並不公正，亦不符合公義，見Campbell v Griffin，第29段。

(9) 在家庭關係中，若被承諾的一方是基於承諾，以及對家人的關懷和愛而作出「不利」的行為，法庭不應因為後者的因素（即關懷和愛）而判定他沒有「倚賴」承諾。這樣做的效果等同懲罰那些關懷家人及不純粹只顧自己利益的人，這樣會違反公義的原則，見Megarry and Wade，第16-017段。

(10) 故此，法庭不接納何大律師這方面的陳詞。她倚賴的澳洲案例Sidhu v Van Dyke [2014] HCA 19及香港案例Chan Qun Yuk v Kwan Siu Mui DCCJ 1916/2006，2009年12月11日，均不能協助原告人的案情。前者對「倚賴」及「不利」兩個觀念的詮釋跟英國的案例有具體的分岐，在Luo Xing Juan（第72段）中，終審法院指出澳洲與英國就不容反悔的要求存在不同的看法，而香港是較偏向英國案例所訂立的原則。就Chan Qun Yuk的判決而言，該案的事實案情及證供與本案有重大的分別（見第43、46及47段），故此該案就「倚賴」這要求的判決並不適用於本案中。

68.就「不公義」這一要求，根據第一被告人的事實案情，法庭認為若容許原告人違背當初的轉名承諾，是有違公義的做法。何大律師在這一要求上並沒有作出反對的陳詞。

69.原告人多次向第一被告人明確地表達她會將單位轉至第一及第二被告人名下，更表示她從來只是代哥哥持有物業，這承諾毫不含糊，第一被告人因為原告人母親將單位給她一家人及知道原告人會處理轉名手續，也因為自己作為媳婦，在原告人母親患病期間約三年的時間中，在深圳照顧她的起居飲食，聘請家傭及支付為數不少的生活費用。在盤問中，原告人也承認在這段時間她自己沒有主動照顧母親，更沒有分擔任何費用，而這三年間只前往探望母親三次。在哥哥離家出走及母親死後不夠數月，原告人便要求第一及第二被告人兩母子搬離單位，不遵守自己的承諾，毫無疑問這是違背良心的行為。若法庭容許原告人以註冊業主的身份，便予以收回單位，這對第一被告人會構成不公義。

70.本席判定第一被告人成功符合不容反悔的三個條件。

71.何大律師的陳詞中指，第一被告人的抗辯及反申索書的指稱不能支持不容反悔的訴訟因由，故此無論第一被告人的證供被法庭接納與否，她都不能倚賴不容反悔而作出抗辯或提出反申索。

72.本席並不同意。支持這三個條件的事實指稱已在狀書中列出，就「表述或承諾」這一要求，第一被告人已將2005年8月的事件在狀書中說明。雖然第一被告人並無特別提出「倚賴」等字眼，但她有指出自己在原告人母親中風後加以照顧。故此，狀書中的指稱是足以支持第一被告人的不容反悔的申索。再者，如上文第67(2) 段提及，法律上有一假設，在本案中，第一被告人可以憑藉該假設，而無需在狀書中特別寫上「倚賴」等的字眼。

73.最後，法庭需決定應該給予第一被告人何等濟助。有關的法律原則如下：—

(1) 法庭應先判定基於不容反悔的成立，第一被告人可得的衡平法下最大程度的權益(maximum equity)，然後決定如何可以用最基本或最小的濟助去滿足或確認該權益，而這濟助對與訟雙方都是公平公正的，見Gillett v Holt，第237A頁。

(2) 同時，法庭亦須確保擬頒發的濟助與第一被告人所承受的「不利」是合符比例的，在這方面，法庭有較大的酌情權去決定怎樣才是最有效的方法去實現衡平法下的權益，見Luo Xing Juan（第70及71段，援引英國上訴庭的案例Jennings v Rice [2003] 1 P&CR 8）。

74.應用以上的法律原則，本席認為第一被告人現在要求無條件逗留在單位直至2018年4月30日是合適的濟助，這其實已低於原告人曾作出的轉名承諾。與此同時，在交還單位後，原告人應向她賠償第一被告人所付出的(1)原告人母親2009年的住院費，第一被告人申索的金額為$5,664；及(2)第一被告人由2009年11月至2012年10月在深圳照顧原告人母親的開支，合共RMB338,666。正如第一被告人所言，若原告人不履行承諾，要第一及第二被告人遷出單位，之前照顧原告人母親的開支理應由原告人承擔。

75.本席接納第一被告人有關以上金額的證供。何大律師質疑絕大部份的深圳生活費均沒有單據支持。但在這方面，法庭考慮到第一被告人在該三年間照顧原告人母親是雙方接納的事實。客觀而言，原告人母親中風後行動不便，不能用說話與別人溝通，第一被告人現所申索的費用平均來說約一個月RMB10,000，這基本上包括了原告人母親每月的衣、食、住、行及特別的需要，屬合理可信的金額。故此，雖然沒有單據支持，本席接納第一被告人事實上有花費這筆費用。

76.但法庭認為根據第一被告人本身的證供，濟助不應包括之前原告人哥哥所支付的管理費、差餉及維修費，申索總數為$71,506。首先，這些費用是由原告人哥哥支付的，雖然錢是從第一被告人所給他的一百七十多萬人民幣而來，但當時第一被告人將錢交給原告人哥哥的意圖並不是去支付單位的雜費，而是去買或換另一個新的單位。換言之，這些款項不是建基於原告人的轉名承諾，如第一被告人要追索該一百七十多萬人民幣，她理應跟原告人哥哥交涉，而並非原告人。再者，這些雜費是居住於單位所產生的必然費用，由第一被告人去負擔也無不妥當或不公平的地方。

77.於2013年12月，原告人將單位的差餉單轉往她自己名下，並自此繳交費用，於原告人的補充結案陳詞中，何大律師並無就這些差餉金額作出陳詞或申請從濟助中扣除。

結論

78.基於以上原因，現命令撤銷原告人的申索。

79.就第一被告人的反申索，現命令如下：—

(1) 第一被告人須於2018年4月30日或之前將單位的管有交還給原告人。直至該日期或交還日（如屬較早者），第一被告人可無條件居住於單位；及

(2) 原告人須於2018年4月30日或之前向第一被告人支付$5,664及RMB338,666。

80.訟費方面，原告人須支付第一被告人在這訴訟及反申索的訟費，如雙方未能就訟費金額達成協議，則交由聆案官評定。此為暫准命令，除非有人提出申請更改，否則這命令在本判案書起計14天後，將成為絕對命令。

81.最後，由於原告人針對第一被告人的申索被判敗訴，而原告人針對第二被告人的申索是建立於同一基礎上，惟現在法庭判定第一被告人的不容反悔的訴訟因由成立，就之前針對第二被告人所登錄的最終及非正審判決是否仍可維持或須予以撤銷，這點需加以考慮。現指示第二被告人若就該判決有任何申請，須於本判案書起計42天內提出。

原告人：  由傅德楨律師行延聘何淑瑛大律師代表

第一被告人： 沒有律師代表，並親自應訊

第二被告人： 由法定代表律師代表，缺席聆訊