Choy Chi Wah 對 Choy Siu Mui

DCMP 1932/2017

[2018] HKDC 649

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2017年第1932號

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判案理由書

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引言

1.本訴訟涉及一個住宅單位，地址為Ground Floor, 27 Pik Uk Village, Lot No 259 in DD 223, Sai Kung, New Territories（下稱「該物業」），該物業現由原告人及被告人以分權共有（Tenancy in Common）方式持有，原告人及被告人各持有二分之一之業權。

2.原告人為被告人弟弟。該物業位於一村屋內，村屋一共三層。地下為該物業，被告人現居於該村屋內之地下及一樓。

3.原告人根據《分劃條例》（香港法例第352章）第2及6條向法庭申請出售該物業。

4.原告人的證據是一份於2017年11月30作出的誓章，多份關於文件妥為送達被告人的誓章，以及一份於2018年5月2日由專家作出的估價報告。被告人沒有存檔抗辯通知書，也沒有存檔任何證據。

5.被告人對於部分有關文件是否妥為送達有所爭議，但基於被告人已出庭應訊，這足以證明被告人知道此訴訟的存在，因此聆訊不用處理關於送達的爭議：見White Book 2018 第2/1/2段。

6.本席在2018年5月10日的聆訊中，在聽取雙方陳詞後，頒下售樓令，並在諮詢雙方後為出售該物業事宜做出指示（見以下第23段）。以下是本席頒令的理由。

原告人的申請理據

7.依原告人的案情及證供，被告人一直居住於該物業，而被告人從沒有向原告人支付過任何租金。原告人曾向被告人提出建議，由被告人購入原告人之業權，但原告人沒有收到回覆。因此，原告人希望出售該物業。

被告人的回應

8.因被告人沒有存檔抗辯通知書及任何証據，本席在聆訊中詢問被告人是否反對出售該物業及其反對理由。被告人沒有指稱出售該物業會對其造成極大困境，她表示「勉強」同意出售該物業，「勉強」的原因是因為該物業由原告人及被告人之父親所建，她不願看到該物業被出售。

相關法律原則

9.該物業的差餉估值在有關時段為港幣$2,024（即低於港幣$240,000），根據區域法院條例（香港法例第336章）第35條，本法庭有司法管轄權審理原告人的申請。

10.《分劃條例》第2及6條相關條文如下：—

“2. 命令分劃或出售土地財產的權力

除本條例另有規定外，凡有任何土地財產由2人或多於2人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可 —

(a) 根據第4條作出將該財產分劃的命令；

(b) 根據第6條作出將該財產出售的命令；或

(c) 拒絕作出任何命令。

…..

6. 土地的出售

(1) 在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利－

(a) 與該法律程序有關的土地的性質；

(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

(d) 任何其他情況，

則法院可作出將該財產出售的命令。

(2) 即使任何有權益的人有異議或無行為能力，法院仍可行使其根據第(1)款而有的權力。

(3)(a) 在不損害第(1)款的規定的原則下，如任何對該財產有權益的人向法院申請將該財產出售的命令，而非將該財產分劃的命令，則除非其他有權益的人承諾購買申請出售命令的法律程序一方的權益，否則法院如認為適合，可作出將該財產出售的命令。

(b) 如其他有權益的人給予承諾，則法院可命令將該名申請出售命令的人所擁有的權益，按法院認為適合的方式而進行估值。

(4) 法院根據第(1)款或第(3)款作出命令時，可指示將出售所得的收益分發，並作出一切所需或適當的其他相應指示。

…..”

分析

11.田土廳的查冊紀錄顯示，該物業由原告人及被告人以分權共有人的身份持有，所以本案的情況符合《分劃條例》第2條的要求。

12.原告人作為分權共有人，有資格根據《分劃條例》申請分劃或出售整個業權。

13.對於應否作出售樓令的法律原則，可参考 Re Lau Hiu Tuen (unreported, HCB 8430/2006, 2015年8月20日)。法庭於該案中解釋處理《分劃條例》申請的做法：—

(1) 聯名業主有擺脫聯名業權情況的基本權利。如別無他法，他可申請將物業分劃或者出售。

(2) 如將土地分劃並不切實可行，法庭應命令將土地出售，除非法庭接納這樣出售會對所有業主不利或會對其中一個業主造成極大困境。反對出售土地的舉證責任在於提出反對的人士。

(3) 出售土地是否有利於所有業主並不由提出反對的業主決定。法庭必須客觀判斷上述問題。

14.由上述案例可見，本席需首先考慮作出分劃命令而不作售樓令是否可行。憑常識判斷，將該物業（一個住宅單位）一分為二並不切實可行，而且不會對該物業的所有業主有利。

15.如上述，被告人沒有指出出售該物業會對她造成極大困境。

16.因此，被告人沒有反對出售該物業的基礎（而舉證責任在於被告人作為提出反對出售人士身上）。本席就該物業作出售令，詳情如下文第23段所述。就相關指示，雙方就以下議題有爭議。

空置管有權

17.被告人向法庭陳述，因她現居於該物業及一樓，該物業為廚房、客廳及衛生間，而一樓則沒有廚房，所以假如該物業被出售，被告人需要時間去改建一樓，例如加建廚房。本席認為，5個月為一個合理充足的時間容許被告人為一樓進行改建並交出該物業的空置管有權，被告人亦同意有關限期充分。

18.被告人提出，5個月的空置管有權交出期，應由買家簽訂有關臨時買賣合約起開始計算。原告人的代表律師反對，認為此舉會對能否如期成交帶來不確定性。本席同意原告人代表律師的憂慮，如被告人到時不如期交回空置管有權，無法保證成交，亦會增加交易的風險。

19.因此，本席命令被告人需於本命令發出後5個月內將該物業的空置管有權交出予原告人代表律師。

20.另外，源於她對原告人代表律師的不信任，被告人反對由原告人律師代表雙方處理賣樓事宜，她認為有關事宜應由她指定的律師或雙方同意的律師處理。被告人對原告人代表律師的不信任來自於之前送達文件的問題。本席認為，就算被告人不滿原告人代表律師之前送達文件的手法（而本席就有關手法不作判斷），這不能構成對原告人代表律師處理賣樓事宜的合理質疑。原告人律師一直跟進此案，對本案已有認識和理解，本席認為由原告人律師代表雙方處理賣樓事宜比較合適。況且，原告人對賣樓有切身的利益（他是賣樓的申請人），本席看不到有任何合理基礎懷疑原告人律師會不盡力處理賣樓事宜。

政府差餉

21.被告人投訴原告人從來沒有繳交該物業的政府差餉，原告人作為一半的業權擁有人，理應負責一半的政府差餉。最後經雙方協商，原告人律師同意由本命令發出日起計，雙方各自負責一半的政府差餉，一直到該物業賣出成交日為止。

該物業之出售底價

22.根據一份於2018年5月2日由專家作出的估價報告，該物業之市價約為港幣$5,900,000。被告人對此底價有所保留，認為此價偏低，但被告人未能提供專家估價報告作支持。本席認為雙方對該物業的售價有共同利益，兼且底價只為最低的售價，並不必然是最終出售的價格。本席根據專家估價報告，將該物業之出售底價訂為港幣$5,900,000。

命令及其他指示

23.本席於2018年5月10日所作的命令如下：—

(1) 該物業，即新界西貢壁屋村27號（地段號碼259 in DD 223）地下，在市場以私人協議方式及不低於港幣$5,900,000交吉交易出售；

(2) 該物業的出售事宜交由原告人代表律師處理，原告人代表律師有權委托香港地產代理監管局認可的持牌地產代理尋找買家；有關地產代理的收費不能高於出售價的1%；

(3) 被告人必須於本命令發出後5個月内遷出該物業，並把該物業的空置管有權交出予原告人代表律師。被告人在未遷出前，被告人必須提供一切合理協助以讓準買家或買家視察該物業，但原告人代表律師需事先給予被告人不少於7個工作天的相關視察通知；

(4) 被告人遷出該物業時，須把所有個人物品搬離該物業，所有餘下物品一概視為棄置的物品去處理；

(5) 若原告人代表律師於被告人將該物業空置管有權交出後6個月內未能在市場以私人協議方式及不低於港幣$5,900,000交吉交易出售或與買家簽訂臨時買賣合約，則該物業立即轉爲以公開競投方式交吉出售，拍賣底價亦爲港幣$5,900,000。有關拍賣須經香港地產代理監管局認可的持牌拍賣行以公開競投方式售賣該物業。屆時，雙方均可就有關公開競投的執行細節，向法庭作出申請尋求進一步指示；

(6) 被告人必須採取一切合理及所需步驟將被告人在該物業的所有權益轉讓予其買家，包括但不限於簽立有關出售該物業的合同和契約文件；

(7) 若然原告人代表律師在送達其書面通知予被告人要求簽立有關出售該物業的合同或契約文件後7個工作天内，被告人疏忽或拒絕遵從上述第(6)項指令，而沒有親身到律師行簽立相關文件，代表原告人的律師行的張聘君律師（或（屆時如有另行申請的話）由本法院司法常務官提名的其他人仕）可獲法庭按《區域法院條例》第38A條所作出的授權代被告人簽立相關出售合同及/或契約文件；

(8) 被告人必需清繳於她遷出該物業時及之前有關該物業的管理費、水電費及其他一切支出；被告人遷出該物業後的有關支出，則由雙方按各自在該物業所佔的權益比例去支付。至於差餉，由本命令之日直到物業出售為止，由原告人及被告人各付一半；

(9) 出售該物業所得款項由原告人代表律師託管，原告人代表律師須按以下優先次序方式處理該款項：

(a) 清繳緊接於完成買賣交易前一切與該物業有關而尚未付清的清理費用、管理費、差餉；

(b) 若該物業有受制於任何可通過繳款而得以解除的產權負擔，緊接於完成買賣交易前支付相關款項，以解除該產權負擔；

(c) 支付因出售該物業所需的合理地產經紀佣金（但不得超過該物業出售價的1%）及原告人代表律師按本命令處理該物業出售的合理律師費用及墊支費用；

(d) 原告人代表律師須在清付上述 (a) 至 (c) 項的所有款項後7天內，把剩餘款項分為兩等份以分配予雙方；

(10) 雙方可就執行這命令的事宜向法庭申請進一步的指令；及

(11) 被告人須向原告人支付本案的訟費，包括所有早前的保留訟費。如雙方未能同意訟費的數額，則由法庭評定。

24.就訟費命令，本席考慮到被告人承認最遲在2018年1月已知道本訴訟存在，但被告人一直沒有表達她願意出售該物業，直到在2018年5月10日的聆訊中被告人才表示她「勉強」同意出售該物業。因此原告人有必要繼續本訴訟和出席該聆訊，而且原則上原告人也是本訴訟勝出的一方，所以本席命令被告人需負責原告人在本案的訟費。

原告人：由黃崇文律師事務所的張聘君律師代表

被告人：無律師代表，並親自應訊