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DCMP 1807/2023
[2023] HKDC 1799
香港特別行政區
區域法院
雜項案件2023年第1807號
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有關香港法例第352章《分劃條例》第2條，第3條及第6條 |
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及 |
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有關香港新界屯合街2號屯門時代廣場D座2樓8室 |
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| 第一原告人 |
王玉雲 |
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| 第二原告人 |
王玉珍 |
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及 |
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| 被告人 |
王玉群 |
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| 聆訊日期： |
2023年12月4日 |
| 判案書日期： |
2023年12月19日 |
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判案書
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甲. 引言
1.原告人王玉雲（「第一原告人」）及王玉珍（「第二原告人」）以日期為2023年4月21日的原訴傳票，申請根據香港法例第352章《分劃條例》第2條、第3條及第6條，將香港新界屯合街2號屯門時代廣場D座2樓8室（「該物業」）售出。
乙. 背景
2.根據土地註冊處的查冊紀錄顯示，該物業是第一原告人和被告人王玉群（「被告人」）於1997年2月3日以港幣2,155,000元購入，以聯權共有方式持有。
3.在2016年9月，被告人在區域法院民事訴訟案件 2016年第4846號向法庭提出申索，要求法庭頒布命令，把原告人在該物業的業權全部轉給被告人。在同一案件中，第一原告人和第二原告人作出反申索，要求法庭頒令聲明被告人需因被告人及其家人佔用該物業而繳付原告人相應租金。
4.於2021年10月5日，在上述訴訟案件中，李慕潔暫委法官作出判決及命令，判定該物業為被告人及第二原告人以68.56%及31.44%實益權益持有。第一原告人和第二原告人在同案的反申索亦被撤銷。
5.隨後，從2022年10月起，第一原告人和被告人就著出售該物業的事宜多次溝通，務求與被告人達成協議。在多次協商後，最終被告人在原則上不反對出售該物業。
丙. 法律原則
6.與本案相關的法律原則是確立的。在王興利 對 王興發 [2018] HKDC 180一案中，區域法院暫委法官吳港發在判案書的第12段至第18段詳細闡述相關的法律原則：
「12. Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825一案第16至19段確立以下法律原則：─
“(1) A co-owner has a basic right to rid himself of the shackles of co-ownership and ask for an order for partition or sale if he has no other remedy.
(2) When it is impracticable to make an order for partition, the court should make an order for sale unless it is persuaded (the burden being on the opposing co-owner) that such an order will not be beneficial to all the co-owners, or that it will result in very great hardship to one co-owner.
(3) Whether an order for sale is beneficial to all the co-owners is not determined by the dissent of the opposing co-owners or the assertion by them that it is not beneficial. It has to be determined by the court objectively.”
13. 中文意思即：─
(1) 分權共有人擁有基本權利以擺脫自己受分權共有的束縳，並要求分劃或出售土地，如他並沒有其他補救措施。
(2) 當作出分劃土地的命令並不可行，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服（舉證責任在於反對一方）這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境。
(3) 出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言而決定的。它必須由法庭客觀地作出決定。
14. 而根據 Wong Chun Kei v Poon Vai Ching案第107至108段，法庭考慮出售土地的命令是否對各方「有利」或會對其中一方造成「極大困境」時，須考慮金錢上和實際上的利益或損害（Pecuniary or otherwise practical benefit or detriment）。
15. 就上文第13(2)段的意思而言，高等法院原訟庭林雲浩法官在 Re Lau Hiu Tuen（HCB 8430/2006，20 August 2015）案第21段解釋，法庭不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售物業對所有業主有利，即出售物業的命令損害所有業主，或者將土地出售會對其中一個業主造成極大困境：─
“… an order for sale would not be refused unless all the co-owners would be benefitted by its refusal, or, in other words, an order for sale would be detrimental to all the co-owners, or unless it will result in very great hardship to one co-owner.”
16. 在 Konew Capital International Ltd v Lai Siu Fun & Ors （DCMP 1143/2016，24 March 2017）第50段，區域法院廖文健法官也指出：─
「(1) 聯名業主有基本權利擺脫聯名業權的情況。如別無他法，他可申請將物業分劃或者出售。
(2) 如將土地分劃並不切實可行，法庭應命令將土地出售，除非法庭接納這樣出售不會有利於所有業主或會對其中一個業主造成極大困境。反對出售土地的舉證責任在於提出反對的人士。
(3) 出售土地是否有利於所有業主並不由提出反對的業主而決定。法庭必須客觀判斷上述問題。
(4) 法庭不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售會有利於所有業主，或者將土地出售會對其中一個業主造成極大困境。」
17. 根據上述的案例，反對出售土地的舉證責任在於提出反對的人士，即本案的被告人。出售土地是否有利於所有業主並不由提出反對的業主而決定，法庭必須客觀判斷上述問題。法庭不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售該物業有利於所有業主，或者將土地出售會對其中一個業主造成極大困境。
18. 在本案中，在決定是否行駛該條例第6條所賦與的權力，法庭需要考慮以下的問題：─
(1) 原告人是否沒有其他補救措施而需要分劃或出售該物業？
(2) 分劃土地的命令是否可行？
(3) 出售該物業的命令是否不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境？」
7.另參見Choy Chi Wah 對 Choy Siu Mui [2018] HKDC 649第13段。
丁. 分析
(1) 原告人是否沒有其他補救措施而需要分劃或出售該物業？
8.共同擁有人擁有基本權利以擺脫自己受共同擁有的束縛，並要求分割或出售土地，如他並沒有其他補救措施。在這議題上原告和被告雙方沒有爭議。事實上，被告人也明確地表示對出售該物業沒有反對。
(2) 分劃土地的命令是否可行？
9.原告一方指出，該物業是位於有關地段的整塊或整幅土地以及在該土地上建立稱為屯門「時代廣場」的建築物其中的一整份同等不分割部分或份數，連同管有、使用、佔用和享用該物業的獨有及全面權利。
10.原告人亦指出，該物業是一座多層大廈內的其中一個住宅單位，面積不大，實用面積約583平方尺。如果將該物業一分為二，根本不適合分劃。因此，劃分該物業並不切實可行。如果真的把該物業一分為二的話，在市場上根本難以或甚至不可能找到買家。
11.本席同意，在本案中，該物業也是位於一座多層住宅大廈內的一個單位。憑常識判斷，分劃該物業並不切實可行。
(3) 出售該物業的命令是否不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成極大困境？
12.據區域法院民事訴訟案件2016年第4846號判詞中的第7段 (d) 分段無爭議的事實所載，而被告人於本申請的聆訊中也同意，被告人和她的丈夫有一位於友愛邨的公屋單位。在出售該物業後，被告人可搬到該公屋單位居住。
13.再者，被告人沒有反對出售該物業。
14.因此，本席認為，出售該物業的命令有利於所有共同擁有人，及該命令不會對被告人造成極大困境。
戊. 命令
15.考慮過雙方陳述後，本席頒布以下命令：
(1) 根據《分劃條例》（香港法例第352章）第2 條及第6條，命令將位於香港新界屯合街2號屯門時代廣場D座2樓8室的物業（「該物業」）以私人協議方式，或在未能以私人協議方式的情況下，以公開拍賣或法庭認為合適的方式、價格及條款出售（見以下第 (7) 段及其後段落）；
(2) 第一原告人及被告人須各別在本命令日期起計的14日內簽立符合區域法院民事訴訟案件2016年第4846號、日期為2021年10月5日的已蓋印判決第2(i) 段的聲明的歸屬轉讓契，該歸屬轉讓契的受益人為第二原告人（佔該物業31.44%的實益權益）及被告人（佔該物業68.56%的實益權益），並由第一原告人及第二原告人代表律師把該歸屬轉讓契登記到土地註冊處，相關費用及登記費由第二原告人及被告人平均分擔；
(3) 被告人須在本命令日期起計的14日內交出物業的業權契約，並送交予第一原告人及第二原告人的代表律師（現為許雅俞律師事務所的許雅俞律師）；
(4) 第一原告人及第二原告人負責安排有關出售該物業的事宜，包括委托香港地產代理監管局認可的持牌地產代理尋找買家，有關地產代理的收費不能高於出售價的1%；
(5) 被告人須在本命令日期起計的4個月內[1]遷出該物業，並把該物業的空置管有權交出；被告人在未遷出前，被告人必須提供一切合理協助以讓準買家或買家視察該物業，第一原告人及第二原告人須事先給予被告人不少於5個工作天的相關視察通知；
(6) 被告人遷出該物業時，須把所有個人物品搬離該物業，所有餘下物品一概視為棄置的物品去處理；
(7) 在被告人將該物業空置管有權交出後，先在市場以私人協議出售方式或在公開市場以不低於港幣6,000,000元的價格交吉出售；
(8) 若該物業在空置管有權交出後6個月內未能在市場以不低於估價報告中的港幣6,000,000元以私人協議方式出售或與買家簽訂臨時買賣合約，則該物業立即轉爲以公開拍賣或其他法庭認為合適的方式交吉出售；
(9) 為執行以上第 (8) 段，第一原告人及第二原告人須安排或委任拍賣官以公開競投及價高者得的方式出售，而第一次公開競投須在以私人協議方式出售期限完結的一個月內舉行。有關拍賣須經香港地產代理監管局認可的持牌拍賣行進行，拍賣底價不得低於港幣5,600,000元，拍賣費用總數不得超出售價的1%；
(10) 出售該物業的成交日期須定在臨時買賣合約日期或公開競投日出售該物業的成交日期的不多於3個月；
(11) 被告人必須採取一切合理及所需步驟將被告人在該物業的所有權益轉讓予其買家，包括但不限於簽立有關出售該物業的合同和契約文件；
(12) 若然第一原告人及第二原告人在送交其書面通知予被告人要求簽立有關出售該物業的合同或契約文件後5個工作天内，被告人疏忽或拒絕遵從上述第 (11) 項指令，而沒有親身簽立相關文件，則許雅俞律師事務所的許雅俞律師（或（屆時如有另行申請的話）由本法院司法常務官提名的其他人仕）可獲法庭按《區域法院條例》（第336章）第38A條所作出的授權代被告人簽立相關出售合同及/或契約文件；
(13) 被告人必須清繳於遷出該物業時及之前有關該物業的管理費、水電費及其他一切支出（包括差餉丶物業稅及管理費）；
(14) 被告人遷出該物業後的有關支出直到物業出售為止（包括差餉丶物業稅及管理費），則由雙方按各自在該物業所佔的權益比例（68.56%及31.44%）支付；出售該物業所得款項由第一原告人及第二原告人代表律師託管，按以下優先次序方式處理該款項：
(a) 付清緊接於完成買賣交易前一切與該物業有關而尚未付清的清理費用、管理費、差餉及物業稅；
(b) 付清所有跟出售該物業有關的合理和合法的律師費、收費及開支；包括轉讓契及登記費用、拍賣官的報酬（如有），支付因出售該物業所需的合理地產經紀佣金；
(c) 當付清上述第 (a) 及 (b) 項後，把剩餘款項以業權的比例（68.56%及31.44%）分配予被吿人及第二原告人如下：—
(i) 31.44%分配予第二原告人，以支票形式支付第二原告人代表律師「許雅俞律師事務所」；及
(ii) 68.56%分配予被告人，在完成出售該物業之同時間，立即以支票形式支付給「法律援助署署長」以解除在該物業的第一押記；
(15) 第一原告人及第二原告人須在本命令日期起計的7日內向法律援助署署長送達本命令的蓋印副本一份；
(16) 被告人支付第一原告人及第二原告人是次售樓令申請的訟費（包括所有保留待決的訟費）[2]，包括原告人一方已經支付（按業權比例）的共同的專家估價報告費用。如雙方未能同意訟費的數額，則由法庭評定。
第一及第二原告人： 由許雅俞律師事務所轉聘楊穎欣大律師及魏基樂大律師代表
被告人： 沒有律師代表，並親自應訊
[1] 本席聽取被告人的陳辭，了解關於她一家要遷出該物業時需要面對的實際問題及困難（尤其是被告人的兒子的特別情況及需要）。但與此同時，本席同意楊大律師的陳辭，該物業以空置的狀況能夠成功以理想的價格售出的機會是較大的。綜合考慮上述所有因素，本席認為，給與被告人4個月的時間遷出該物業是合理的。本席強調，4個月的遷出時間並非在所有此類售樓案一般適用。
[2] 本席非常感謝楊大律師及魏大律師對本席的協助，惟本席認為，是次售樓令申請相對簡單，無需延聘大律師，所以本席不給予大律師證書。
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