資訊活有限公司 對 梁中平

LDPE 195/2018

[2018] HKLdT 50

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2018年第195宗

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覆核判決書

背景

1.於2017年2月15日申請人和答辯人簽署一份租約，申請人將香港筲箕灣道304至308 A廣益大廈1樓F室D套房 (“涉案處所”) 租予答辯人，訂明租用12個月，由2017年2月23日起至2018年2月22日止。租金為每月4,500元，水電費由答辯人支付。根據該租約第15段，水費電費照錶計，電費每度1.6元，水費每度10元，電起錶1574，水起錶0557。

2.於2018年3月7日，申請人基於該租約到期，而答辯人不肯搬離，於是入稟土地審裁處申請收回涉案處所，亦向答辯人追討未付清的欠租和水電費。

3.於2018年3月16日，答辯人存檔表格7反對申請人的申請。

4.案件定於2018年4月4日在土地審裁處吳紹林審裁處成員 (“吳成員”) 席前審訊。經審訊後，吳成員作出以下判決 (“該判決”) :

i.   答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

ii.   答辯人須支付申請人由2018年1月23日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月4,500元計算;

iii.   批准申請人撤回水電費的申索;

iv.   答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為365元。

5.於2018年4月17日，土地審裁處主動發出聆訊通知書通知雙方案件定於2018年5月4日在吳成員席前作覆核聆訊。

6.其後於2018年4月26日，答辯人亦就該判決申請覆核。

7.在2018年5月4日的聆訊中，吳成員基於在4月4日的聆訊中就流程上有不足之處，故此，吳成員決定行使覆核該判決的權力，亦基於公平原則，決定由土地審裁處另一法官處理覆核該判決，並作出以下指示:

i.   案件排期於2018年6月11日在土地審裁處第一庭審訊;

ii.   雙方須於2018年5月23日或以前將其證人陳述書 / 專家證人報告 (如有需要的話) 送交本審裁處存檔及派送予對方;

iii.   雙方須將所有可能與案中爭議事項的有關文件夾附於其證人陳述書，作為建議的證物;

iv.   申請人於2018年5月2日已存檔的文件被確認為司徒蕙琴證人陳述書之部分;

v.    答辯人於2018年3月21日及2018年4月26日已存檔的文件被確認為梁中平證人陳述書之部分;

vi.   訟費歸於本案。

8.覆核聆訊在本席席前進行，申請人由司徒蕙琴女士代表，而答辯人親自應訊。此外，審裁處亦批准答辯人的證人傳票申請，傳召申請人較早前的代表梁蒼㓗女士及司徒蕙琴女士出庭作證。

申請人的案情

9.自2018年1月初雙方開始就租約續約問題在書信上來往。申請人決定上調租金至5,100元，多次要求答辯人在1月22日前通知申請人是否續期，或終止租約。

10.由於雙方最終未能達成任何續約協議，申請人於2018年1月29日發信通知答辯人決定不再續約，並提前一個月通知，要求答辯人在2018年2月28日前搬離。至今答辯人依然拒絕搬遷，並拒絕支付由2018年1月23日起的租金及2017年11月3日後的水電費。

答辯人的案情

11.答辯人聲稱已將全期12個月的租金即54,000元清繳，沒有欠租，亦沒有拖欠水電費。他認為申請人是為了不肯交回租約的按金9,000元給他，故此，在案件未圓滿解決前，他仍會在涉案處所留下。

12.他又認為申請人偽造文書，包括發出的多份假的收據或租單。所提供的水電費數據是欺騙的。

討論

13.答辯人於本聆訊前數天提出非正審申請提交他的補充證人陳述書，由於申請人沒有反對，故此，本席批准該申請。

14.根據《土地審裁處條例》第11A條:

“(1)審裁處可在其作出任何決定的日期起計1個月內，決定覆核該項決定，並可按其認為足夠的理由，將該項決定作廢，或推翻、更改或維持該項決定。

(2)審裁處可 -

(a)應法律程序的任何一方的申請；或

(b)主動，

根據第(1)款行事，但須先向法律程序的所有其他各方發出通知。

(3)審裁處如在作出任何決定的日期起計1個月內，決定行使覆核該項決定的權力，則可在其後的任何時間，不論是否在該1個月期限之內，行使該項權力。

(4)在任何覆核中，為裁定各方之間的爭論點，審裁處可聆聽並收取任何其認為合適的證據。

(5)……..”

15.本席認為根據上述條例本席有權將該判決作廢或推翻、更改或維持該判決，本席亦有權聆聽並收取任何合適的證據。

16.首先就該判決的第1段，即答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，本席維持這一段的判決，理由是雙方的租約已經在2018年2月22日期滿，除非雙方另定新的租約，否則答辯人必須離開。

17.在Hong Kong Tenancy Law (Malcolm Merry) 第六版第四章47頁，寫着如下:

“A fixed-term tenancy is one in which the landlord grants the tenant a leasehold interest for a stated period at the end of which the tenancy automatically expires and, subject to any statute giving the tenant security of tenure and any fresh lease negotiated between the parties, the tenant must leave.”

18.申請人根本不需要向答辯人發出一個月通知，要求答辯人在2018年2月28日前搬離，因為租約已經在2018年2月22日屆滿。而答辯人沒有否認雙方未有達成任何續約協議，他所提出的拒絕搬遷的理據完全沒有法律基礎。

19.就該判決的第2段，即答辯人須支付申請人由2018年1月23日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月4,500元計算，申請人稱答辯人由2018年1月23日之後並沒有支付任何款項，包括2017年11月3日後的水電費。

20.申請人呈交一份列表列出由租約開始時答辯人支付的所有款項連同支持文件，例如支票副本或答辯人提供的銀行入數記錄等，證明答辯人支付的金額總數為60,029.6元，在扣除9,000元按金後，金額為51,029.6元(即租金49,500元及水電費1,529.6元)，故此，答辯人尚欠租約期內的最後一個月租金即4,500元及其後的水電費。

21.答辯人堅稱他已全數繳付租約期內12個月的租金總數為54,000元及有關水電費，但他同意在租約期滿後即由2018年2月23日之後並沒有繳付任何租金或款項。答辯人亦有提交支持文件，例如支票副本、入數紙、銀行月結單、申請人發出的收據等。

22.文件顯示答辯人最後分別向申請人發出兩張支票，第一張編號為060897金額為4,829元，第二張編號為060898金額為4,500元，之後，申請人在2018年1月3日發出收據確定收妥答辯人款項4,500元，即由2017年11月23日至2017年12月22日的租金金額為4,500元，但沒有包括任何水電費，其後於2018年1月23日再發出收據確定收妥答辯人另一筆款項4,829元，即由2017年12月23日至2018年1月22日的租金金額為4,500元、水費80元　(2017年9月8日讀錶00591至2017年11月3日讀錶00599)　及電費249元 (2017年9月8日讀錶2112至2017年11月3日讀錶2267.8)，其後申請人再沒有向答辯人發出任何收據。

23.答辯人雖然聲稱支票編號為060898是用作支付2018年1月23日至2018年2月22日的租金，但他並沒有提出證據證明2017年11月23日至2017年12月22日的租金是如何支付給申請人，再者答辯人只是提供部份證據證明某些月份的租金連水電費已經繳付，但未能提出所有有關文件證明他已經全數支付12個月的租金合共54,000元。本席認為答辯人的支票編號為060898是用作支付2017年11月23日至2017年12月22日的租金，故此，申請人在2018年1月3日發出有關收據確認，而支票編號為060897是用作支付2017年12月23日至2018年1月22日的租金連同有關水電費合共4,829元，申請人在2018年1月23日亦發出有關收據確認。本席不同意答辯人的說法，該收據為偽造或內容失實。

24.由於沒有證據證明答辯人在2018年1月23日之後向申請人支付任何金額，故此，本席裁定答辯人尚欠申請人一個月租金4,500元，未計水電費。本席維持該判決的第2段的裁決。

25.就該判決的第3段，即批准申請人撤回水電費的申索，代表申請人的司徒女士在庭上解釋，在4月4日吳成員席前的聆訊中，基於沒有帶備有關水電費申索的支持文件，故此當時同意撤回該申索，現在要求繼續追討答辯人欠交的水電費。

26.在覆核聆訊中，審裁處有權推翻或作廢之前的裁決，基於本席看不到有任何對答辯人不公平之處，故此本席同意申請人可在本覆核聆訊中繼續追討答辯人欠交的水電費，如有的話。

27.申請人提交照片證明截至2018年5月15日早上，水錶的讀數為00614，而電錶讀數為2789.8，根據申請人於2018年1月23日發出的收據確定在2017年11月3日水錶讀數為00599及電錶讀數為2267.8，根據租約，水費以每度10元計算尚欠150元，而電費以每度1.6元計算尚欠835元，合共985元。

28.雖然答辯人多番指控申請人造假水電錶讀數，但是本席認為答辯人大可以作同樣拍照及提供相片證明有關水電錶的讀數，證明申請人的申索是偽造，但是答辯人並沒有提供任何證據。故此本席作廢該判決的第3段，並裁定答辯人須支付申請人截至2018年5月15日的水電費合共985元。

29.該判決的第  4 段是訟費問題，本席認為金額合理，維持裁決。

30.答辯人亦在其陳述書中要求申請人道歉及作出普通一般補償和高懲罰性賠償540,000元，亦向吳成員作出嚴重指控及要求賠償972,000元。本席認為答辯人的指控及要求不但沒有任何法律理據，亦極為無理取鬧。

31.就訟費方面，基於訟費視乎訴訟結果而定的原則，答辯人須支付申請人本覆核的訟費，包括所有保留訟費，由於雙方沒有律師代表，簡易評定為1,000元。

命令

32.總括來說，本席作出以下裁定:

i. 維持該判決的第1、第2及第4段的裁決;

ii. 作廢該判決的第3段，答辯人須支付申請人截至2018年5月15日的水電費合共985元;

iii. 答辯人須支付本次覆核之訟費，簡易評定為1,000元。此乃暫准命令，如任何一方在14天之內沒有作出申請更改，即成為絕對命令。

申請人：無律師代表及由司徒蕙琴女士代表。

答辯人：無律師代表。