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LDPE 582/2018
[2018] HKLdT 65
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2018年第582宗
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| 聆訊日期 : |
2018年8月17日 |
| 判案日期 : |
2018年8月17日 |
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判 案 書
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背景
1.本案本是一宗簡單的業主因租客欠租而提出的收回處所管有及追收租金的案件。
2.根據一份簽立日期為2018年1月30日的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把新界元朗DD124 LOT 2734之部份（下稱「該地段」）租予答辯人, 租期1年10個月， 由2018年2月16日至2019年12月15日止， 租金每月19,000元。
3.根據涉案租約第五條， 「…… 租約期滿後， （答辯人）在遷出時將該地段之構建物搬清， 恢復原樣， ……」
4.申請人於2018年7月5日向土地審裁處（下稱「審裁處」）， 提交「表格22」，在其下寫上：
「根據《業主與租客(綜合)條例》
提出的申請通知書
依據第 條」
5.其申請事項及詳情是：
「申請收回處所的管有及追收租金（由於答辯人未有繳付由2018年2月16日起的租金）； 並申請要求作出命令繳付中間收益（直至樓宇交吉日止）及訟費。
6.答辯人於2018年7月16日向審裁處遞交反對通知書「表格7」， 內容謂：
「反對申請人依《業主與租客(綜合)條例》提出之申索」
2018年8月2日的聆訊
7.本案於2018年8月2日在審裁處初次聆訊時， 雙方同意答辯人已於2018年2月1日支付了由2018年2月16日至2018年3月15日的租金， 但這並不等同申請人的收樓申請全不成立， 因為表格22寫著答辯人未有繳付由2018年2月16日起的租金， 這個「起」字即包括往後的欠租， 如答辯人已支付了由2018年2月16日至2018年3月15日的租金，審裁處會在欠租歸還的頒令上， 要正確反映實際欠租的月份。
8.因此，答辯人表示不再爭議表格22寫上的欠租日期，但表示要求審裁處給予14天的濟助期，同時反對申請人根據《業主與租客(綜合)條例》提出申索理由是《業主與租客(綜合)條例》不適用於農地。
9.申請人則說他其實是把該地段上的構築物租予答辯人。
10.審裁處遂把案件安排於2018年8月17日再行審理，並指示雙方提交證人陳述書。
證人陳述書
11.申請人於2018年8月2日初次聆訊當日已遞交證人陳述書， 指該地段上放有兩個40 呎貨櫃大的構築物。
12.答辯人於2018年8月13日呈交證人陳述書，又引述香港法例第7章第V部有關租賃(終止租賃通知書)第121(2)(f)條， 指業主與租客(綜合)條例》不適用於農地的租賃，而該地段實是農地，所以本案不應採納該條例作起訴。
本案的爭議
13.綜觀以上所， 本案的主要爭議包括：
(1)《業主與租客(綜合)條例》是否適用於該地段；
(2) 申請人是否根據《業主與租客(綜合)條例》提出收回該地段的管有權。
14.根據《業主與租客(綜合)條例》第IV部(住宅處所的新租賃)的第116條
“(2) 本部不適用於以下租賃-”
(a) …..
(b) …..
(ba) 農地的租賃，包括農地上有住宅房屋以供在該土地上工作的人佔用的農地的租賃，而農地一詞須具有《差餉條例》(第116章)第36條給予該詞的涵義[1]；或(由1993年第53號第28條增補)(劃線是後加強調)
(bc) ……
(d) …….”
15.從上文所見， 《業主與租客(綜合)條例》適用於農地的租賃與否， 取決於該農地是否具有《差餉條例》(第116章)第36條給予該詞的涵義。
16.根據《差餉條例》第36條：
「(1) 下述物業單位，或其部分，均獲豁免評估差餉 ——
(a) 農地以及在農地上完全或主要用作與農地相關用途的非住宅建築物，但作為裝飾庭園、園圃或遊樂場地的一部分的土地，或完全或主要作運動或康樂用途的土地，則不包括在內；
(b) 位於新界(新九龍除外)的任何住宅，而 ——
(i) 該住宅的佔用與農地相關；及
(ii) 用作完全或主要在該幅農地上經營或指導農務作業的人或受僱為農夫的人的住宅；
(c) ……
……
……
（l）……」
17.但根據申請人證供，該地段上放有兩個40 呎貨櫃作存貯用途， 並非「主要用作與農地相關用途」。
18.又即使《業主與租客(綜合)條例》第IV部，第V部或答辯人於2018年8月2日所倡議的該條例第I部同樣不適用於農地的租賃， 這並不代表申請人不可以用表格22向審裁處提出收回該地段的管有權。
19.《土地審裁處條例》第8(6)條在最近一次修訂前是這樣規定的:
「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)作出收回管有的命令，包括在並無根據該條例第119G條作出命令授予新租賃的情況下作出在現行租賃终止時生效的收回管有的命令。」
20.因此，土地審裁處傳統上只會審理業主與租客之間的案件， 而審裁處適用於收樓案件的表格(如表格22)內的一般陳述，亦只顧及大多數業主與租客類案件。 但在2008年，《民事司法制度 (雜項修訂)條例》(2008年第3號條例)把第8(6)條修訂為:
「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。」(劃線是後加強調)
21.雖然如此， 審裁處基本上沿用從前的表格22 (參考《土地審裁處規則》第68條規則及土地審裁處庭長根據普通法收回管有權的案件的指引，LTPD: 租賃1/2007)，亦沒有加入其他特定的收樓程序。
22.上訴法庭在廣泰樓業主立案法團訴心意中西美食「2012」4 HKLRD 628 一案亦指出，土地審裁處按第8(6)條的司法管轄並不局限於業主與租客類案件(參考判案書第27至29段)。
23.因此，申請人可沿用表格22根據普通法收回該地段的管有權; 申請人沿用表格22提出申請收樓，並不等同依據《業主與租客(綜合)條例》提出收回該地段，申請人甚至沒有填上「依據第 條」。
24.查實類似的抗辯理由過去已被審裁處否定。
25.在福泰實業有限公司訴葉盛琳所經營之雲南桂林過橋米線，LDPE 757/2012（無彙報的案例，日期為2014年2月7日）一案的判案書第15至18段有以下的敍述：
「15. Such a contention by the respondent had overlooked the statutory requirement under Rule 68 of the Lands Tribunal Rules (“LTR”) as well as the directions issued by the President of the Lands Tribunal for possession cases under the common law (LTPD: Tenancy No. 1/2007).
16. Rule 68(1) of LTR reads :
“ (1) Proceedings under Parts I, II, IV and V of the Ordinance shall subject to Sections B and C of this part be commenced by the applicant filing with the registrar a notice of application substantially in accordance with Form 22.”
17. LTPD : Tenancy No. 1/2007 reads :
“The practice and procedure set out in Rules 68, 69 and 70 together with Form 22 of the Lands Tribunal Rules (Cap. 17A), including any subsequent amendments thereto, shall apply to an application for possession or for ejectment under the Common Law, notwithstanding that the proceedings were not made under the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance (Cap. 7).”
18. So, whether the application for possession is one made under the LTCO or Common Law, Form 22 should be used to commence the application at the Lands Tribunal. This is what the applicant had done in this case. The NOA lodged by the applicant is in line with the standard Form 22 with the same headings particularised in paragraph 14 above. Given the provisions of the statutory requirement and the practice directions, the headings on the NOA should not be construed as confining the basis of the application. 」
26.同樣， 在厲怡訴徐健中[2015] 5 HKLRD 539一案的判決書第9至 12段有以下的敍述：
「9. Despite the substantial amendments made to the LT(C)O, it has been the practice of the Lands Tribunal that landlord’s claims for possession and arrears of rent, no matter under the LT(C)O or the common law, be continued to be commenced by filing with the registrar a slightly modified Form 22. …. In the opinion of the tribunal, this modified form is substantially in accordance with Form 22.
10. It is noted that the applicant stated clearly in her application form that she is:
i) asking for recovery of possession of the suit premises; and
ii) payment of outstanding rental and/or mesne profits.
on the ground that the respondent has failed to pay rent since ….
11. In the tribunal’s judgment, there is no ambiguity as to the cause of action and reliefs now being sought by the applicant. Although the application is not a case under the LT(C)O, the use of Form 22 or a form substantially the same as Form 22 will not invalid such claim because the law looks at substance, not form. ….
12. On a fair reading of the application form filled up by the applicant, one will not have any difficulty to understand the alleged cause of action and the material facts, namely non-payment of rent giving rise to a right to forfeiture. The respondent’s submission that he will be prejudiced as he cannot prepare his defence effectively and efficiently is totally without merit and misconceived. 」
結論
27.由於答辯人承認未有繳付由2018年3月16日起的租金，本席作出以下頒令:
（1）除以下第(4)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
（2）答辯人須支付申請人由2018年3月16日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月19,000元計算；
（3）答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，即時評定為500元。
（4）如果答辯人在2018年8月27日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第（2）段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)及以上第（3）段所述的的訟費繳存審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；
（5）除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及審裁處會將收到的款項發放給申請人。
申請人: 無律師代表，親自應訊
答辯人: 無律師代表，親自應訊
[1] 這條例的內容與《業主與租客(綜合)條例》第V部第121(2)(f)條的內容相同。
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