李建開 對 沈維佳

LDPE 582/2018

[2018] HKLdT 78

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2018年第582宗

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判決書
(上訴許可申請)

背景

1.本案本是一宗簡單的業主因租客欠租而提出收回處所管有及追收租金的案件。本席已於2018年8月22日頒下判案書 (下稱「該判決」)，除頒下收樓令外，亦頒令答辯人須繳付申請人由2018年3月16日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益及案中訟費，亦給予了答辯人依據高等法院條例第21F條的濟助。

2.答辯人於2018年9月13日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請 (下稱「該非正審申請」)，要求就該判決申請上訴許可及暫緩執行收樓。

3.根據答辯人夾附於該非正審申請的誓章，他的擬上訴理由是因為涉案處所是農地，但其上現放置了兩個貨櫃構築物，違反地契，法庭不應就這類違契行為進行審判。這是答辯人全新的論點。

2018年9月28日的聆訊

4.該非正審申請於2018年9月28日本席席前聆訊時，答辯人再沒有其他補充。

5.相反，申請人指出涉案處所的上蓋構築物自2015年2月7日起已獲地政總署批准作臨時商店及服務行業(地產代理)：Short Term Waiver 4455。

拒絕上訴許可申請

6.《土地審裁處條例》第11(2)條規定:

「除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」

7.根據《土地審裁處條例》第11AA(6)條，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

8.首先， 高等法院上訴法庭法官楊振權(當時官階)在梁偉志對梁麗貞[2010] 2 HKLRD 812的判案書第18段指出，「違反土地契諾不會令出租或分租土地合約非法的法律原則在多宗例案已獲確立。」，故此，純然因為出租涉案處所並不符合地契的規定，不會令合約變得無効。而在同一案例中，楊法官亦在第22段指出「業主犯有違法出租行為，會否令他無權收取協議租金，看情況而定」。

9.現行的《土地(雜項條文)條例》(香港法例第28章) 第IV部第12(1)(b)條，亦有針對農地上有違規構築物的情況，政府當局可飭令清拆及回復至可作農業用途，但即使這樣，最壞情況，是行政長官可命令將涉案處所收回而成為政府財產的全部或部分，在這情況下，土地違規未算違法。何況，根據申請人提交的資料，兩個貨櫃構築物已獲地政總署發給批准。

10.又根據恆久及確立的普通法原則，若租客在沒有被干擾享用所租住的物業情況下，他是不能，亦不被容許，去否認或挑戰租約下業主可租予物業給他的權利及權力。租客是不可以，亦不被容許，以有另一人，擁有比業主更佳或更高的業權為理由，不去履行租約下租客的責任，如包括繳付租金，及把物業空置管有權交回給業主的責任。這恆久的法律原則在以下英國及香港的案例中，都重覆的被確認[1]。

11.因此，本席在考慮所有的證供後，認為答辯人提出申請批准上訴許可的理由，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

12.基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可及暫緩執行收樓的申請，申請人可繼續執行已取得的收樓令狀。

訟費

13.申請人不追究訟費，所以本席不作訟費命令。

申請人：無律師代表, 親自應訊。

答辯人：無律師代表, 親自應訊。