Li Kim Lung及另一人 對 鄧燦彬

DCCJ 2988/2017

[2019] HKDC 451

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2017年第2988號

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判案書

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背景

1.兩名原告人為香港新界西貢將軍澳新寶城第5座20字樓G室 (“該單位”) 的註冊業主。

2.被告人為該單位對上單位，即香港新界西貢將軍澳新寶城第5座21字樓G室 (“被告單位”) 的註冊業主。

3.原告人於2010年10月6日購入該單位，並於2011年1月3日出租該單位給HU Yee Man女仕 (“該租客”) 直至2017年1月2日為止。

4.在出租期間，該租客曾於2011年8月20日通知原告人廚房熱水爐水管漏水及於2015年5月21日通知原告人廁所沖廁水箱水管漏水，而原告人亦已即時找相關技工修復上述設施。除此以外，該租客並沒有在出租期間提出任何有關樓宇裝修結構等問題。

5.於2017年1月3日，原告人向該租客收回該單位，才發覺該單位廁所對出廳天花批盪剝落，而該租客向原告人表示有關剝落情況始於2016年11月，但因她出外公幹，未能即時通知原告人。

6.原告人於同日拆開該單位的廁所假天花，發覺廁所天花石屎剝落及滴污水，鋼筋外露生鏽腐蝕、金屬假天花生鏽穿孔、燈具生鏽、污水管穿孔漏水、廚房天花污水管亦穿孔滴污水、金屬假天花生鏽穿孔。

7.原告人遂於同年1月4日和5日通知屋苑管業處及食環署跟進滲水問題，並於同年2月7日要求黎銘澤議員協助解決滲水事件。原告人亦於同年2月10日向屋宇署投訴樓上滲水導致該單位結構出現問題。

8.原告人於同年3月2日聘請香港驗樓及結構診斷有限公司 (“該公司”) 進行驗樓，並於同年4月28日獲得該公司的驗樓報告 (“該報告”)。

9.該報告指出有證據及跡象顯示該單位的浴室天花有受滲漏影響的情況，及受滲漏影響的情況是由被告單位的浴室用水設施滲漏及地台防漏欠妥善所引致，但沒有證據或跡象顯示該單位受滲漏影響的情況是由外牆雨水滲漏或由隔壁單位擴散所引致。

10.直至同年5月17日原告人也未能與被告人聯絡及商討處理被告單位浴室滲水問題，故原告人入稟小額錢債審裁處向被告人追討損失。其後，原告人得悉小額錢債審裁處不能勒令被告人允許專業人員進入被告單位追查滲水來源及督促被告人維修相關滲水設施，故入稟區域法院提出本案的申索。

11.在本案中，原告人要求被告人於合理時間內修復浴室滲水問題，和申索該單位受影響範圍的維修工程費40,500元及由2017年2月1日直至被告人修復浴室滲水期間該單位的市值租金收入。

12.被告人不同意原告人的申索，並提出以下事情作為答辯理由：-

(1)   第一原告人在2016年12月份，每隔幾天不停地用大鐵錘炸打浴室天花頂，好像地震一樣，連被告人浴室木櫃裡和浴缸邊的沐浴露等物品都倒下地上，有機會震爆喉管；

(2)   原告人發現滲水情況而沒有即時通知被告人查看；

(3)   屋宇署在2017年3月16日回信說明色水測試未能確定引致滲水的源頭；

(4)   該報告沒有提供滲水位置，鑿開天花石屎深層觀看或測試滲水天花表面和深層，石屎的滲水程度和濕度的分別；

(5)   被告人認為如鑿開天花表面有水珠滲水位置的石屎深層，一定會有水流出，否則就不是滲水證據。原告人提供的圖片證據也沒有顯示滲水水漬流過的方向痕跡；

(6)   被告人又認為圖片顯示天花滲水導致石屎剝落的痕跡跟沒有剝落位置的痕跡一樣，沒有分別。但是如果石屎是近期剝落，對比沒有石屎剝落的位置會有新舊之別。這證明鋼筋外露是在1999年樓宇入伙已經存在；

(7)   第一原告人沒有提供1999年樓宇入伙時浴室天花完好的圖片，也沒有提供有關石屎剝落及在假天花剝落的石屎殘渣的圖片；

(8)   被告人在1998年買入樓宇後，曾到過樓宇視察，當時廚房和浴室位置有臨時用來上建築材料的鋼索和臨時用水的水喉，加上天雨關係，經常有水浸；

(9)   屋宇署在2017年5月4日再次做色水測試，但到現在還沒有結果；及

(10)   被告人在2017年6月20日下午6時30分親自到該單位視察，查問原告人哪些地方滲水。在原告人指出第一個滲水地方後，被告人用手壓著有關的天花位置，但之後發覺手上根本沒有水份存在。被告人再問多了三次，但原告人也沒有指出有滲水的地方。

13.被告人又作出反申索。被告人認為原告人於2017年1月4日至現時期間作出無理據的要求及誣告被告人，導致被告人要更換廚房U型喉管和浴室天花去水喉管。因此被告人向原告人追討有關的工程費用。此外，被告人又向原告人追討有關屋宇署的色水測試，和聘請工程人員進行喉管測試等的工程費用。

14.審訊時，兩名原告人出庭作證，並傳召該公司的侯東就先生 (“侯先生”) 作為專家證人出庭作證。被告人也有出庭作證，但沒有傳召任何證人包括專家證人。被告人對侯先生是否可作為專家證人沒有爭議。本席亦認為侯先生的專業資格及經驗足夠令他成為專家證人。因此，本席接受侯先生為專家證人。

滲水情況

15.根據被告人提出的上述答辯理由，被告人並不承認該單位有滲水情況出現，也不承認滲水的位置及成因。因此，本席須就這些事情逐一作出裁決。

16.首先，第一原告人在作證時，已清楚說明該單位出現滲水的情況和位置，並繪圖 (即證物“P2”號) 顯示該單位嚴重滲水的位置。第一原告人的證供顯示該單位浴室天花近浴缸U型喉及坐厠對上的位置，客廳天花近浴室方向及廚房U型喉的位置均有滲水情況。

17.第一原告人的證供與管業處的信件，即偉邦物業管理有限公司於2017年1月10日發給被告人的信件吻合。該信件清楚說明原告人於2017年1月4日已向管業處反映該單位“浴室天花出現滲水及剝落情況，及廚房天花U型喉管出現漏水情況，引致其客廳天花出現油漆剝落，及廚房假天花出現破損情況。”

18.該信件也清楚說明管業處已隨即到該單位跟進，並証實上述情況，又夾附了9張相片，顯示於2017年1月4日在該單位的廚房U型喉，浴室天花及客廳天花的滲水和剝落情況。

19.再者，侯先生的證供及該報告的內容均顯示該單位的滲水情況和位置與原告人的證供吻合。本席認為該單位的滲水情況及位置正如原告人所述一樣，無容置疑。

20.被告人提出有關在2017年6月20日未能發覺該單位有滲水地方的證供完全不可信。被告人用手壓着天花來看看手上有沒有水分，這做法並不科學，也不客觀。被告人手部的感覺純屬其個人主觀感覺，不能作準。

21.相反，該報告顯示該公司除了用目測，還採用導電感應、高清紅外線掃描、微波濕度掃描及水樣本檢測等方法進行檢測該單位的滲水情況。本席認為這都是非常科學及客觀的方法去確定該單位是否有滲水及滲水位置。

22.被告人認為該報告沒有提供滲水位置的說法並不正確。該報告有很清晰的相片及紀錄顯示滲水的位置。

23.被告人又認為需要鑿開天花石屎深層觀看或測試滲水天花表面和深層的滲水程度和濕度作比較，如有水在石屎深層流出，才是滲水證據。

24.本席不同意這說法。該報告已顯示該公司用了微波濕度掃描技術去檢測天花不同深度 (即30mm 、70mm 及110mm) 的濕度，並提供了不同深度的濕度分佈圖。這方法已經可以顯示石屎深層的濕度，而無需鑿開石屎。

25.根據侯先生的證供及該報告的內容，目測法、導電感應法及微波濕度掃描技術的檢測結果顯示較高濕度的位置位於浴室天花的位置，這也代表受滲漏影響的情況是由浴室方向擴散所引致。因此，即使沒有圖片證據顯示滲水水漬流過的方向痕跡，上述的證據也可證明水流的方向。

26.因此，本席裁定該單位的滲水情況和位置，正如原告人所述的案情一樣。

滲水源頭

27.侯先生的證供及該報告的內容也說明有證據及跡象顯示該單位受滲漏影響的情況是由被告單位浴室用水設施滲漏及地台防漏欠妥善所引致，而不是由外牆雨水滲漏或由隔壁單位所引致。

28.被告人不是這方面的專家，也沒有傳召專家證人。被告人的證供完全不能推翻侯先生的專家證供。

29.被告人的答辯理由更欠缺常理。他認為該單位的滲水情況早在1999年已經出現，因為他在1998年買入樓宇後，發現廚房和浴室位置有臨時用水的水喉，加上天雨關係，經常有水浸。此外，由於石屎剝落的痕跡與沒有石屎剝落的位置沒有新舊之別，被告人認為這證明鋼筋外露是在1999年樓宇入伙時已經存在。

30.首先，石屎新舊之說，只是被告人個人主觀看法，沒有客觀標準作出分別。本席不接受從外觀可分別石屎的新舊。

31.如果該單位的滲水、石屎剝落及鋼筋外露的情況早在1999年已經存在，本席相信原告人在2010年買入該單位時及該租客在2011年租用該單位時不可能沒有發現。如果他們在當時發現這些問題而沒有通知被告人或作出其他行動，這也是不可能的事，因為石屎剝落及鋼筋外露均顯示樓宇有潛在危險，原告人及該租客不可能視若無睹及不作出投訴。該租客曾向原告人投訴廚房熱水爐水管及廁所沖廁水箱水管漏水。如果是在2011年已有天花滲水，石屎剝落及鋼筋外露的情況，本席相信該租客一定會作出投訴。

32.被告人本身在兩年前也受到樓上單位漏水至被告單位的浴室內，而被告人也在發現後，即時到樓上通知上層業主。本席相信一般人也會這樣做。原告人也不會例外。

33.被告人其中一項答辯理由是說原告人沒有即時到樓上通知被告人查看。但是正如上述一樣，管業處的信件已證明原告人已經在發現滲水情況後，即時通知管業處。原告人的證供也說明他們不是沒有嘗試通知被告人，只是聯絡不上。管業處發給第一原告人日期為2017年1月18日的信件可證明管業處曾多次嘗試聯絡被告人，但未能成功。

34.因此，本席不相信滲水早在1998年或1999年已經出現，也不相信滲水源頭是樓宇臨時用水的水喉。

35.至於天雨是否源頭，侯先生的證供及該報告的內容亦已經清楚說明沒有證據及跡象顯示該單位受滲漏影響的情況是由外牆雨水滲漏所引致。被告人只是憑空作出這說法，沒有任何證據支持滲水與雨水有關。本席不接受滲水的源頭是來自雨水。

36.此外，被告人在庭上作證時，提出該單位門外的位置有水喉，有可能是這水喉漏水而導致該單位滲水。

37.不過，被告人這說法也是憑空作出，沒有任何證據支持。被告人甚至沒有在其答辯書及證人陳述書提及這水喉。本席認為被告人這方面的證供完全不可信。

38.再者，侯先生的證供亦顯示該單位的滲水源頭來自該單位的浴室天花，與隔壁單位無關。如果門外有水喉滲水，本席相信侯先生不可能不察覺這情況。

39.因此，本席不接受滲水的源頭來自隔壁單位或被告人所述的水喉。

40.被告人又提出屋宇署在2017年3月16日的回信說明色水測試未能確定引致滲水的源頭。另外屋宇署在2017年5月4日再次做色水測試，但未有結果。

41.不過屋宇署在2017年3月7日給第一原告人的信件中，已確認他們曾派員往該單位視察，發現該單位廁所天花屬於被告單位的浴缸隔器有輕微漏水跡象，並已發信勸喻被告人盡快修葺或更換破損的渠管。屋宇署在另一封給原告人日期同樣為2017年3月7日的信件中也確認發現該單位廁所天花的混凝土有剝落及鋼筋外露的情況出現。

42.屋宇署發給被告人日期為2017年3月7日的信件也證明了屋宇署的人員發現被告單位廁所浴缸底部外露於該單位天花的去水渠管出現破損，並擬發出命令，着令被告人收葺或更換上述的去水渠管。

43.這可證明該單位滲水的其中一個源頭是被告單位廁所浴缸底部外露於該單位天花的去水渠管。

44.屋宇署於2017年3月16日發出的信件只說出在有關排水渠進行的色水測試未能確定引致滲水的源頭。但這不代表滲水源頭不是來自被告單位。屋宇署在同一封信件中亦已說明由於滲水問題持續，他們會考慮進行專業調查。這證明有關的色水測試並不能證明被告單位與該單位滲水無關。

45.被告人提及屋宇署於2017年5月4日再次做色水測試，但到現在還沒有結果。但這也不能證明該單位滲水與被告單位無關。

46.根據屋宇署給第一原告人日期為2017年9月5日的信件，屋宇署的合約顧問公司的職員曾到該單位及被告單位進行滲水調查和測試，包括廚房及浴室地台的蓄水測試及浴室浴缸週邊牆壁的灑水測試與濕度變化監察，但仍然無法確定滲水原因。

47.不過，有關的合約顧問公司的職員沒有被傳召為證人，也沒有提供任何報告，他所做的測試的詳情完全沒有提供出來。因此在信中提及的測試是否可以作準，不得而知。事實上，信中也只是說有關測試無法確定滲水原因。這不代表這些測試可以排除被告單位滲水至該單位的可能性。

48.因此，本席認為來自屋宇署的信件未能證明該單位的滲水源頭與被告單位完全無關。

49.被告人提及第一原告人在2016年12月份，每隔幾天不停地用大鐵鎚炸打浴室天花頂，好像地震一樣，連被告人浴室木櫃裡和浴缸邊的沐浴露等物品都倒下地上，有機會震爆喉管。

50.如果這是屬實的話，那麼被告人是承認該單位的滲水源頭來自被告單位的喉管。不過本席不相信第一原告人會炸打該單位的浴室天花頂。首先，根據被告人自己的證供，他只是在被告單位浴室窗邊向下望，發現有一名男子正在清理該單位窗邊的泥頭。他並沒有看見這名男子是第一被告人，更沒有看見第一原告人或該名男子炸打浴室天花。他指證是第一原告人炸打浴室天花的說法完全是他自己的推測，沒有實證。

51.再者，當時該單位是由該租客佔用，本席不相信第一原告人會到該單位作出被告人所指的炸打行動。這指控完全不合常理。本席不接受第一原告人會無緣無故作出這些行動破壞自己的物業。

52.因此，本席不接受滲水源頭是由於第一原告人炸打天花所導致。

53.基於上述理由，本席裁定滲水源頭的確來自被告單位，但只是因為被告單位浴室用水設施滲漏及地台防漏欠妥善所引致，與第一原告人無關。

被告人的責任

54.被告人是被告單位的業主。作為業主，他有法律上的責任確保其物業不會滲水至其他物業，造成滋擾 (nuisance)。這是在普通法下一項很清晰的業主責任。

55.由於本席裁定該單位的滲水源頭來自被告單位，被告人便須為該單位受滲水影響而導致的損失負上法律責任。

56.首先，被告人必須維修被告單位以防止滲水情況繼續。即是說，被告人必須維修被告單位浴室用水設施及地台以防止再有滲漏情況。

57.根據侯先生的證供，被告單位的浴室地台應有合適不滲水的物料作為防止水由地台滲漏至下層之用。這些物料可能因為老化或受損而未能作出完全防水作用，需要維修。

58.被告人亦須全面調查其浴室所有喉管及設施以確保不會有水滲漏至該單位。如這些喉管及設施有所損壞而導致滲水情況出現，被告人必須維修及/或更換有關喉管及設施以杜絕滲水情況。

59.至於賠償方面，被告人需要支付原告人因為是次滲水事故導致的一切合理及可預見的損失。原告人要求的賠償有兩方面。第一是維修該單位的費用。第二是租金損失。

60.有關維修費用方面，侯先生的證供及該報告已清楚列出該單位需要作出的修復事項及費用。所需要的工程費用合共40,500元。

61.本席認為這些修復工程及費用完全合理，也是一些可預見的損失。因此，被告人須賠償原告人這項申索。

62.至於租金損失方面，原告人是因為是次滲水事故而完全無法出租該單位。因此，原告人追討由2017年2月1日直至被告人修復浴室滲水期間的市值租金收入。原告人以2015年1月與該租客所訂的租金，即13,500元作為市值租金計算。

63.本席接受原告人這方面的證供，同意原告人是因為滲水問題而完全不能出租該單位。這是一項合理及可預見的損失。很明顯，該單位的滲水問題已惡化至有鋼筋外露及石屎剝落的情況。這對任何租客也會構成危險。雖然在一般情況下，原告人有責任儘快出租該單位以減輕其損失，但是本席同意該單位不宜出租給任何人。本席也相信不會有租客願意租用有潛在危險的物業居住。

64.原告人以13,500元作為市值租金也是合理，因為這是原告人確實可租出該單位的租金。事實上，本席相信在2017年之後的市值租金很大機會比2015年的租金為高。原告人已經沒有向被告人追討較高的金額。

65.不過，本席認為原告人以2017年2月1日作為開始追討租金損失的日子可能過早。該租客與原告人的租約剛完結，在一般情況及沒有滲水的情況下，本席相信原告人也有可能需要二至三個月才可再出租該單位。因此，本席認為開始計算租金損失的日期以2017年4月1日計算較為合理。

66.因此，本席接受原告人可向被告人追討上述的租金損失，但由2017年4月1日開始計算。

反申索

67.被告人對原告人的反申索是基於原告人誣告他導致他要將廚房U型喉管和浴室天花去水喉管更換。此外被告人也追討屋宇署需要色水測試，聘請工程人員進行喉管測試等工程費用。

68.首先，由於本席已裁定滲水源頭來自被告單位，原告人並沒有誣告被告人。再者，被告人更換浴室天花去水喉管是因為屋宇署發現浴缸隔器有輕微漏水，而要求被告人收葺或更換有關的去水渠管。被告人是應屋宇署的要求而更換此喉管，沒有理由要原告人負責此項費用。

69.至於廚房U型喉管，雖然屋宇署沒有要求被告人更換此喉管，被告人是自願更換此喉管以避免麻煩。本席認為更換此喉管的責任不在原告人，沒有理由要求原告人支付此項費用。

70.屋宇署做色水測試，聘請工程人員進行喉管測試等工程，完全沒有收取被告人任何費用。被告人完全不會因為這些工程而有所損失。這項反申索是完全沒有理據追討的。

71.因此，本席裁定被告人的反申索不能成立，應被撤銷。

總結

72.基於以上理由，本席裁定原告人的申索勝訴，而被告人的反申索敗訴。

73.因此，本席頒令如下：-

(1)   被告人須由本命令起計兩個月內維修被告單位浴室內的用水設施及地台以確保不會導致滲水至該單位內；

(2)   被告人須支付原告人40,500元，作為賠償原告人維修該單位的費用；

(3)   被告人須支付原告人有關該單位的租金損失，以每月13,500元計算，由2017年4月1日起計至被告人修復被告單位及不再滲水至該單位為止；

(4)   撤銷被告人的反申索；

(5)   臨時訟費命令：被告人須支付原告人本案的訟費，包括反申索的訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定；及

(6)   如果雙方不在本命令後14天內提出訟費申請，上述的臨時訟費命令作實。