Leung Chuk Chi 及另一人 對 the Incorporated Owners of Sheung Shing Court

LDBM 48/2017

[2019] HKLdT 34

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第48宗

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判案書

概觀

1.第一及第二申請人分別是何文田常盛街常盛閣11樓及1樓的註冊業主 (統稱 “申請人”) ，而答辯人為常盛閣的業主立案法團 ( “法團”) 。

2.申請人約在2012、2013年起根據《建築物管理條例》(第344章) (“該條例”) 第27條及附表6之第1條，多次向法團及常盛閣的經理人億達行物業管理有限公司 (“經理人”) 要求查閱有關法團的財務文件、電梯之更新和維修工程費用等資料。

3.而電梯之更新和維修工程費用總額為$382,000，當中包括更新工程費$358,000及每月$2,000的維修費 (12個月由2009年 4月至2010年3月共$24,000) 。

申請人的案情

4.申請人認為法團多次漠視他們的要求，及多次無理拒絕作出應有的披露、跟進及或交待 ，故申請人在2017年3月15日入稟土地審裁處尋求濟助。

5.在其《申請通知書》中，申請人要求法團披露下列五類文件 (統稱為“該些文件”) 作查閱:

(i)  All invoices, save and except the Invoice No.CME295/10, issued by Chun Ming Elevator Co. Ltd.[1] to the Respondent and/or its agent(s) in respect of the sum of HK$382,000 for the repairs and maintenance works on the lift of Sheung Shing Court for the accounting year ended 31^st March 2010;

(ii)  All receipts issued by Chun Ming Elevator Co. Ltd. to the Respondent and/or its agent(s) in respect of the sum of HK$382,000 for the repairs and maintenance works on the lift of Sheung Shing Court for the accounting year ended 31^stMarch 2010;

(iii)  The internal invoices, vouchers and/or other documents issued by the Respondent and/or its agent(s) authorizing payments in respect of the sum of HK$382,000 for the repairs and maintenance works on the lift of Sheung Shing Court to Chun Ming Elevator Co. Ltd.;

(iv)  Cheque Nos.578366, 578396, 578403, 578436, 578460, 578469 respectively issued by the Respondent and/or its agent(s); and

(v)  The Audited Financial Statements, which were duly signed by the Respondent and the auditors, for the financial year ended 31st March 2010 to the accounting year ended 31^st March 2016.

6.在入稟土地審裁處後，申請人和法團於2017年11月15日達成的和解協議 (“該和解協議”)，重要條款如下：

“(1) …

乙方 [即法團] 承諾意向於2017年11月28日前向甲方 [即申請人] 提供附件*詳述文件之影印本 (確實日期有待乙方與律師相討後落實) ，並同時提供正本文件給甲方核對。

*(附件 (1)(a) (b) (c) (d) (e) 及 (2)[ 即該些文件]) (“條文一”)

…

當甲方確認收妥上述文件影印本與正本核對無誤後，承諾不會就相同個案再重覆向乙方索取相同文件。(“條文二”)

…

(4) 在完全履行此調解協議後，各方須放棄一切就上述事宜進行控訴及所有有關上述單位的申索權利。(“條文三”) ”

7.申請人認為法團遲遲才提供部份文件。直到審訊當天為止，雙方同意法團仍未提供下列文件 (“餘下文件”) 予申請人：

振明電梯開予法團的發票

(1)  電梯更新工程第五期費用發票：$17,900

(2)  電梯每月維修發票：2009年 7月份

(3)  電梯每月維修發票：2010年 1月份

振明電梯開予法團的收據

(4)  電梯更新工程第二期費用收據： $107,400

(5)  電梯更新工程第三期費用收據： $107,400

(6)  電梯更新工程第五期費用收據： $17,900

(7)  電梯每月維修：2009年 4月份的收據

(8)  電梯每月維修：2009年 5月份的收據

(9)  電梯每月維修：2009年 6月份的收據

(10)  電梯每月維修：2009年 8月份的收據

(11)  電梯每月維修：2009年 9月份的收據

(12)  電梯每月維修：2009年 10月份的收據

(13)  電梯每月維修：2009年 11月份的收據

(14)  電梯每月維修：2009年 12月份的收據

(15)  電梯每月維修：2010年 1月份的收據

(16)  電梯每月維修：2010年 2月份的收據

(17)  電梯每月維修：2010年 3月份的收據

由法團開出予振明電梯的支票

(18)  號碼為578366的支票

8.申請人認為由於法團未有提供合理解釋，故要求審裁處頒令法團須在28天內 (或其他合理時間) 提供餘下文件副本予申請人查閱。

法團的案情

9.在審訊中，代表法團的許大律師接受如下：

(i)  根據該條例第27條及附表6之第1條，法團有責任保管根據該條例第27(1) 條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件不少於6年。

(ii)  根據該條例附表6之第1A條，在不少於5%的業主要求下，法團有責任容許該等業主或該等業主委任的任何人在任何合理時間查閱上述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件。

(iii)  由於申請人在提出查閱要求的時候代表不少於5%的業主，故有權根據該條例附表6之第1A條向法團要求提供該些文件副本，而無需根據該條例附表6之第1C條証明所申請的查閱，是真誠作出及為了恰當的目的。

(iv)  在回應申請人就有關查閱要求方面，曾授權經理人代為回信和跟進。因此，就這方面，經理人確為法團的代理。

10.法團現在的立場是：

(i) 鑒於雙方達成該和解協議，申請人無權就本案涉及的訴訟繼續向法團進行申索；

(ii) 法團現在並未管有、保管或控制餘下文件；

(iii) 即使法團曾經管有、保管或控制餘下文件，如果審裁處認為法團現在並未管有、保管或控制餘下文件，則審裁處無需考慮餘下文件遺失的原因，亦不能命令法團提供餘下文件給申請人查閱。此外，根據該條例，審裁處沒有司法管轄權就法團是否違反了該條例第27條和附表6中有關保存文件的規定作出裁決或命令。

雙方的證人

11.法團傳召曾於2009年至2013年2月間擔任法團主席的周良玉女士 (“周女士”) 作供。同時，申請人亦傳召兩位證人作供：第一申請人梁祝池先生及第二申請人的丈夫和代表黎文光先生，他們各自的書面證詞已存檔審裁處。

爭議一：該和解協議是否阻止申請人繼續就本案進行申索？

12.就有關法律原則方面，本席綜合雙方大律師的陳詞後認為如下：

(i)  通常來說，一旦訴訟雙方達成和解，該和解則會消滅 (extinguish) 原有的訴因 (cause of action)，在這種情況下，法庭就原訴訟不再有管轄權，因為其訴因已經被新的和解協議取代 (supersede) 。如果一方當事人違反了和解協議的條款，則另一方當事人應當在新的訴訟中尋求救濟: Green v Rozen & Others [1955] 1 WLR 741, 第746頁:

“…in those circumstances the court has no further jurisdiction in respect of the original cause of action, because it has been superseded by the new agreement between the parties to the action, and if the terms of the new agreement are not complied with the injured party must seek his remedy upon the new agreement.”

(ii)  但倘若訴訟雙方於和解中同意他們原先的訴訟可能於一些情況下重啟 (resurrected)，該原先的爭議並未完結：Foskett on Compromise (8^th Ed) 第6-01段:

“An unimpeached compromise represents the end of the dispute or disputes from which it arose. Any issues of fact or law that may have formed the subject matter of the original dispute are buried beneath the surface of the compromise. … If the parties have agreed that their original dispute may be resurrected in certain circumstances then, of course, the position may be different.”

(iii)  除非雙方明顯另有規定，當爭議雙方已經達成和解後，雙方之間的關係就應當由和解協議來規範，即使是在一方違反了和解協議的情況下，雙方也不應重新開始原本的爭議，而應當在和解協議下尋求濟助。這個問題最終取決於法庭對於和解協議的條款的詮釋：Foskett on Compromise 第8-02段:

“Given the normal meaning, purpose and effect of a compromise, the natural inference is that the parties’ common intention is that the compromise will henceforth govern their legal relationship in connection with the disputes in which they had been engaged. Accordingly, those disputes would still be regarded as ‘dead’ even in the event of breach of the compromise. In these circumstances, recourse to the original claims will not be permitted unless, upon a true construction of the compromise, it is clear that this is what the parties intended …” (強調後加)

(iv)  Foskett on Compromise 第8-03段亦提到若一方承諾或實質上放棄追討 (forbearance) 是為了另一方實質上作出某些行為以作為回報，原追討方所放棄的申索於另一方實質作出了該些行為 (actual performance of some act) 後才會卸除：

“… Where, however, the promised or actual forbearance is construed as being in return for the actual performance of some act by the other party, the claim forborne will not be discharged until such performance takes place…”

(v)  第8-03段亦提出例子，說明無辜的一方可選擇繼續就本案爭議進行申索 (reasserting his original claim):

“(a) A agrees not to pursue his claim against B in return for B’s promise to pay A the sum of £10,000 within 28 days;

(b) A agrees not to pursue his claim against B if B pays to A the sum of £10,000 within 28 days.

If B fails to make the payment within the period specified, A’s remedy under (a) would merely to sue B for damages upon the compromise. Under (b) he would have the option of accepting B’s repudiation of the agreement, treating himself as discharged from further performance of his obligations and reasserting his original claim, or of affirming the compromise and suing upon it.

… Where the agreement involves merely the suspension of the claim pending the carry-out of the acts by the other party then the claim may not be lost forever.” (強調後加)

13.就詮釋該和解協議的內容來說，本席認為根據條文二，正確的解釋是，當申請人確認收妥該些文件影印本與正本核對無誤後，才承諾不會就相同個案再重複向法團索取相同文件。又根據條文三，在完全覆行該和解協議後，各方才放棄一切就有關事宜進行控訴及所有有關的申索權利。換句話說，當法團沒有 “完全覆行” 該和解協議 (即沒有提供該些文件的全部或只提供部份文件) 的話，申請人便有權就有關爭議繼續本訴訟。明顯地，法團未能提供餘下文件予申請人，故未有完全覆行該和解協議，本席認為申請人有權重啟 (resurrect) 其原先的訴訟，該和解協議並沒有消滅 (extinguish) 原有的訴因或阻止申請人繼續就本案爭議進行申索。

14.代表法團的許大律師認為，雖然條文一囊括了申請通知書濟助要求下的第 (1)(a), (b), (c), (d), (e) 及 (2)的所有文件，但該條文不可能被解讀為要求法團提供一些其並未管有的文件。相反，從其客觀意思來理解，該條文的意思為：凡是法團管有的、符合申請通知書濟助要求下的第 (1)(a), (b), (c), (d), (e) 及 (2)的定義的所有文件。本席並不同意她的理解，條文一清楚訂明包括申請通知書濟助要求下的第 (1)(a), (b), (c), (d), (e) 及 (2)的所有文件，不論法團當時是否管有。事實上，申請人根本無從得知法團當時是否管有該些文件，如果法團當時真的沒有管有該些文件或其中某些文件，她大可從該和解協議中剔除，但她並沒有這樣做。不得不提，法團一直有律師協助和給予法律意見，法團代表律師有責任提醒法團。

15.本席亦不同意許大律師就法團的違約行為並沒有“影響合同的根本” (go to the root of the contract) 的看法。本席認為申請人由始至終堅持法團提供該些文件的全部，而不只是提供部份文件，這是該和解協議的根本。如果申請人知道法團只會提供部份文件的話，本席不相信申請人會同意簽署該和解協議。

16.總括來說，法團違反該和解協議的條款，申請人有權終止該和解協議，及有權就本案涉及的爭議繼續向法團在審裁處進行申索。

爭議二：法團是否現正或曾經管有餘下文件？

17.大廈的立案法團常被類比為一間有限公司。根據《公司條例》(第622章) (“公司條例”)，一間公司的董事和股東有權向公司要求查閱文件，或要求法庭頒令公司提供文件供其查閱 (見公司條例第373至375條和第740條) 。

18.因此，本席同意在討論依據該條例之附表6第1A、1B和1C作出的申請時，審裁處也可以參考有關依據公司條例第373至375條和第740條作出的申請：Simon Patrick Michael Durrant v Incorporated Owners of Southorn Development (LDBM 230/2013, LDBM 230A/2013, [2014] HKCU 1640), 第19段。

19.與該條例附表6第1段和第1A(a)段特別相似的，是公司條例第373條至第375條：

“373. 公司須備存會計紀錄

(1) 公司須備存符合第 (2) 及 (3) 款的會計紀錄。

…

374. 備存會計紀錄的地方

(1) 公司的會計紀錄—

(a) …

(b) 須時刻開放予董事免費查閱。

…

375. 董事可在查閱時取得會計紀錄的文本

(1) …

(2) 如公司的董事有此要求，該公司須免費向該董事提供該公司會計紀錄的文本。…”

20.在Chieng Tsai Wan Judy v Kwok Kam Fung & Another  (unreported, HCMP 625/2016, [2018] HKCFI 603, 7.3.2018) 一案中，原告人是有關公司的董事，並依據公司條例第373至375條提出申請，要求查閱公司的會計文件。對於這一要求，被告人的答辯理由之一是，其中一些文件已經遺失，因此不在公司的保管之中 (見判決書第11段) 。對此，該案的原告人和法庭都接受，如果有關文件不存在，或已經遺失，則法庭不能依據公司條例第374條或第375條命令公司提供有關文件供原告人查閱 (見第20段) 。

21.對於餘下文件的下落，法團在審訊的第一日回覆如下：

(i)   就振明電梯發出的相關發票，法團應該曾經管有，但現已遺失；

(ii)   就振明電梯發出的相關收據，法團現在不再管有，但不確定是否曾經管有；

(iii)   兩張支票：

(a)   支票號碼578366的日期早於2010年5月 (根據該支票的票根，該支票的日期是2010年3月22日[2])，因此當法團向匯豐銀行申請該支票副本時，匯豐銀行答覆未能提供該支票的副本[3]；

(b)   支票號碼578403已經提供給申請人[4]。

22.法團的證人周女士在接受代表申請人的黃大律師盤問時，其答覆亦與上述回覆大概一致，特別是有關振明電梯發出的發票和收據，周女士的答覆如下：

(i)   就有關發票，法團應該曾經擁有，但現已遺失；

(ii)   就有關收據，周女士不記得法團是否曾經收到，但她在2015年收到申請人的查閱要求後，到法團的文件櫃尋找，但找不到 ；

(iii)   此外，周女士亦曾致電振明電梯的財務部，查問對方是否擁有有關的收據，但對方回覆因時間久遠，及當時的負責人已經離職，故無法找回相關紀錄。

23.關於法團現在是否管有有關發票及收據，法團的答案是“沒有”，代表法團的許大律師認為申請人未能提供任何證據來反對法團的這立場。在這方面，周女士亦在庭上解釋，在申請人於2015年提出查閱文件的要求後，以及本次訴訟開始之後，法團曾嘗試去尋找有關文件，所採取的步驟包括：

(i)   在法團的文件櫃內尋找（法團的會計文件一般都存放在該文件櫃內）；

(ii)   要求經理人尋找（因為經理人負責替法團記帳及安排核數）；

(iii)   打電話查問振明電梯是否擁有有關文件；

(iv)   向匯豐銀行申請有關支票的副本。

24.相反，申請人堅信法團現時依然管有、保管或控制餘下文件。代表申請人的黃大律師認為若審裁處質疑周女士的誠信，認為法團現時管有、保管或控制餘下文件，審裁處可命令法團向申請人提供餘下文件。

25.就電梯之維修工程費用總額為$382,000[5]，雙方沒有爭議該金額在2009/2010的會計年度反映，而該年度的核數報告已由賴會永會計師事務所在2010年10月20日審批及核實完畢。從一封由振明電梯向法團發出的信件日期為2011年12月9日[6]顯示，其中的更新工程費$358,000包括五期金額：

(i)   訂金(發票編號CME125)金額為$107,400;

(ii)   第二期(發票編號CME295)金額為$107,400;

(iii)   第三期(發票編號CME368)金額為$107,400;

(iv)   第四期(發票編號CME449)金額為$17,900;

(v)   第五期(發票編號CME473)金額為$17,900。

26.該$382,000在扣除$358,000後，餘下之$24,000 則為每月$2,000的維修費 (12個月由2009年 4月至2010年3月) 。

27.周女士在庭上作供同意，一般來說，振明電梯會先向法團發出有關發票，跟著法團按發票的金額發出有關支票支付，其後振明電梯應該會向法團發出有關收據。雙方沒有爭議法團已提供就更新工程訂金、第二、三及四期的發票。

28.法團雖然未能提供第五期的發票編號CME473及其收據，但能提供支票號碼578460日期為2011年11月1日[7]，其背後寫上”No.CME473/11” ，証明該支票是用作支付發票編號CME473。故此，本席認為在法團發出支票號碼578460的時候，法團是應該管有發票編號CME473，否則法團不會發出該支票。這亦乎合周女士的說法。

29.同樣地，法團已支付振明電梯$24,000 作為由2009年 4月至2010年3月每月$2,000的12個月維修費 ， 除2009年 7月份及2010年 1月份的電梯每月維修發票外，法團亦提供其餘10個月電梯每月維修的發票，故本席認為法團是應該曾經管有2009年 7月份及2010年 1月份的電梯維修發票。

30.問題是法團現正是否依然管有這些文件。代表申請人的黃大律師認為法團在整件事件的處理上長期漠視申請人的訴求，更多次撒謊、以各種失實的理由拒絕提供文件，這證明周女士及法團聲稱這些文件已經遺失的說法是不可信。雖然本席認同法團在有關時候沒有按該條例保存六年的財務文件，包括上述發票，但本席並不同意黃大律師這陳詞。要算法團可能基於某些理由，無論這些理由是否合理，而漠視申請人的合法訴求、甚至撒謊、以失實的理由拒絕提供有關文件，這不等同法團現時依然管有這些文件。申請人根本沒有實質證據證明法團現時依然管有這些發票。

31.本席認為即使法團曾經管有有關發票而現已遺失，該等發票遺失的原因，甚至有關文件已經被毀滅，都與本案的申請無關[8]。

32.故本席接納法團現在沒有管有這些發票的說法。此外，本席亦認為該條例並沒有賦予審裁處權力基於法團違反按該條例保管財務文件而懲罰法團。

33.就有關振明電梯開予法團的收據，周女士的證供是不記得法團是否曾經收到，又基於時間久遠和振明電梯的負責人已經離職，無法找回相關紀錄。換句話說，無論是法團、申請人甚至是振明電梯本身根本沒有實質證據證明振明電梯曾經開予法團有關收據。此外，雙方沒有傳召當時擬備2009/2010會計年度的核數報告的賴會永會計師事務所的有關職員作供，證明在核數過程中，是否見過有關收據。根據Unimax Property Consultancy Ltd v Ng Lai Ching and Another[9] 一案，申請人有責任提出表面證據證明有關文件是存在的[10]，但申請人無法證明這些收據存在。

34.故本席接納法團現在沒有管有這些收據的說法。

35.就有關支票號碼578366，根據文件顯示[11]，該支票日期為2010年3月22日是用作支付發票CME125/10。  法團約在2017年5月才向匯豐銀行申請該支票副本，匯豐銀行於2017年6月5日書面答覆未能提供該支票的副本，理由如下：

“Please be advised that transaction of HKD17,900.00 on 21 Aug 2010 cannot be located. The request document on or before May 2010 is beyond the retention.”

36.本席同意法團曾經管有有關支票，但該支票應該在2010年5月前已送交匯豐銀行及其後成功兌現，故法團從此不再管有該支票，本席同意如果法團能夠盡早向匯豐銀行申請該支票副本，匯豐銀行是應該可以提供該支票的副本，周女士及法團拖延至2017年5月才向匯豐銀行申請是極不合理，周女士在庭上亦無法作出合理解釋。但雖如此，不等於法團現在管有該支票，換句話說，申請人無法證明法團現時依然管有該支票。

37.總結上述，本席拒絕頒令要求法團提供餘下文件予申請人。申請人的申請被撤銷。

訟費

38.一般而言，訟費應視乎訴訟結果而定，但審裁處擁有闊大的酌情權，《土地審裁處條例》第12條規定如下：

“(1) 在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定，審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。

(2) 在不損害第(1)款的一般性的原則下，如審裁處信納作出命令，判並非有關法律程序一方的人支付訟費屬秉行公正，則審裁處可如此作出命令。

(3) …

(4) …

(5) 凡審裁處根據第 (1)、(2)或(3) 款就訟費作出裁斷，審裁處可命令該等訟費按照下述規則評定 -

(a) 《高等法院規則》(第4章，附屬法例A)第62號命令附表1及附表2；或

(b) 《區域法院規則》(第336章，附屬法例H)第62號命令附表1及附表2。

(6) …

(7)   儘管有第(1)款及第12C條的規定，《高等法院規則》(第4章，附屬法例A)第62號命令在作出必要的變通後，適用於審裁處的訟費的判給、評定及追討；但如第(5)款及終審法院首席法官根據第10(3)條訂立的規則另有規定，則屬例外。”

39.就該和解協議的議題上，法團是敗方，而在提供餘下文件的議題上，申請人則是敗方，但本席認為法團明顯在有關時候沒有按該條例第27條及附表6之第1條保存六年的財務文件，法團確實漠視申請人的合法訴求，遲遲才提供部份文件，亦沒有合理解釋，又拖延向匯豐銀行申請支票號碼578366，這些行為極為不當。根據《高等法院規則》(第4章，附屬法例A)第62號命令第5條(1)(E) ，審裁處在處理訟費問題時可考慮雙方的行為，故本席行使酌情權裁決就本申請不作訟費命令，此命令為暫准令，除非任何一方在14天內申請更改，此暫准令則成為絕對命令。

第一及第二申請人： 由李榮覺律師行轉聘黃曉虹大律師代表。

答辯人： 由廖廣志律師事務所轉聘許琪莉大律師代表。