鄧秀蓮 對 Youngfield Ltd 及另十九人
Read the full judgment text of CACV 329/2018 on BabelCite. This Court of Appeal judgment was delivered on 14 August 2019 before 關淑馨 (副庭長), 朱芬齡 (法官), 黃國瑛 (原訟法庭法官).
Land law – adverse possession – 20-year limitation period – necessary intention – actual possession – airspace – cabinet area – costs – Court of Appeal – appeal from Deputy High Court Judge Yip Ching Si – plaintiff Ms Tang Sau Lin operated garment stall near Jardine's Crescent in Causeway Bay since 1963 – from 1984 installed iron cabinets within rear staircase of tong lau at 50 Java Road, adjoining Yien Ping Centre – plaintiff obtained business registration in 1984 with address 'Staircase, 9 Jardine's Crescent' – sole keyholder of iron gates and cabinets enclosing storage room, wall cabinet, and two hanging cabinets – used area as stall by day, locked goods there at night – Yien Ping Centre built 1994, sealed off rear staircase – plaintiff claimed adverse possession of Disputed Area (rear staircase passage) with alternative claim for Cabinet Area (four iron cabinets) – trial judge dismissed Disputed Area claim for lack of necessary intention but allowed Cabinet Area claim – 7th defendant Jodwell Properties Limited appealed on four grounds – whether trial judge erred in finding necessary intention for adverse possession of Cabinet Area – held: no, plaintiff's objective acts of enclosing with iron, installing locks, exclusive use for over 20 years, denying keys to paper owners, objectively demonstrated intention to exclude owners with no ambiguity – whether trial judge erred in finding actual possession of two hanging cabinets – held: no, evidence supported actual possession of defined enclosed spaces with no evidence of other occupants – whether hanging cabinets in airspace can be adversely possessed at law – held: yes, adverse possession may extend to clearly identified and defined three-dimensional airspace per Ramroop v Ishmael and Fordtime Industrial Ltd, distinguished from Leung Kwok-kau and Sunbroad Holdings which dealt with two-dimensional surfaces – whether costs order was wrong – held: trial judge's costs order not wrong in principle but Court of Appeal varied to a more practical global assessment, with plaintiff as overall winner entitled to 75% of her costs from 2nd and 7th defendants per Re Elgindata Ltd (No 2) third principle – appeal dismissed with variation of costs order.
Legal issues: Necessary intention for adverse possession of cabinet area · Actual possession of the two hanging cabinets · Whether hanging cabinets in airspace can be adversely possessed at law · Costs order of the trial court
Outcome: Appeal dismissed except for variation of the costs order; the plaintiff remained the overall winner, entitled to 75% of her costs from the 2nd and 7th defendants.
Cited by 5 cases · Cites 4 cases
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CACV 329/2018 [2019] HKCA 903 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 民事司法管轄權 民事上訴 民事上訴案件2018年第329號 （原高等法院民事訴訟2014年第1866號） ________________________
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判 案 書 上訴法庭副庭長關淑馨頒發上訴法庭判案書: 引言 1.這個上訴，由第七被告人謀福地產有限公司(Jodwell Properties Limited)提出。原告人鄧秀蓮女士對二十名被告人提出逆權管有的申索。第一至六被告人是一幢五層高並帶有地庫的唐樓(下稱“50號唐樓”或“該唐樓”)的業主，位於香港銅鑼灣恩平道50號。第七至二十被告人是毗鄰該唐樓一幢二十多層商業大廈的業主，大廈名為恩平中心，位於恩平道44至48號。第七被告人擁有恩平中心約三份二的業權。 2.恩平中心在1994年落成，是拆卸了在恩平道44、46和48號唐樓重建而成的。1994年之前，50號唐樓[1]和48號的唐樓[2]共用一道通往恩平道的前樓梯，和一道通往渣甸坊的後樓梯。本訴訟所涉的是後樓梯(下稱“後樓梯”)。樓宇重建時仍然保留後樓梯，但就堵塞了原本靠著48號各樓層通往後樓梯的一邊，出入恩平中心的人完全不使用後樓梯。 3.原告人的基本逆權管有申索，是聲稱自1984年起，她已連續和獨有地佔用，位於後樓梯在該唐樓地庫及地下之間的部份、樓梯平台及後樓梯底，即經修訂申索陳述書附件圖A中的粉紅色部份(下稱“爭議範圍”)。她的交替申索，是自1984年起，她連續和獨有地佔用，爭議範圍內的四個鐵櫃，兩個是在後樓梯天花頂裝置的吊櫃[3]，一個在後樓梯底的空間[4]，一個在樓梯平台緊貼牆身，這些鐵櫃即經修訂申索陳述書附件圖B中的黃色部份(下稱“鐵櫃範圍”)。 4.2018年5月該案在高等法院原訟法庭暫委法官葉靜思資深大律師席前聆訊，歷時四天[5]。在審訊前不久，原告人的法律援助被取消，她親自行事。 5.6月22日，葉法官頒發判案書，作出以下裁斷:
本上訴 6.第七被告人上訴時改由伍中彥大律師代表。第二被告人沒有提出上訴，但有收到關於上訴的文件，選擇不參與上訴的聆訊。 7.原告人的法援申請不成功，她親自行事，沒有提交書面陳詞，有出席聆訊，作了口頭陳詞。她沒有就撤銷爭議範圍的逆權管有申索，提出交相上訴。 8.第七被告人的上訴理由，主要有四點:
9.上訴理由(1)及(2)，涉及事實兼法律問題，是原審法官如何衡量多方面的事實(包括基本事實和就基本事實作出的推斷)，是否達到既定的法律準則。相關的法律準則，適用於不同的景況，往往有程度上的差異。一般而言，上訴法庭都會審慎地看待，原審法官是如何衡量事實，是否達到相關法律準則，不會輕易地推翻裁斷，除非原審法官原則上犯錯，又或者裁斷是明顯有錯(參看Ngan Cheung Wah v Kwong Shook Ling, CACV 92/2014, 20/8/2014, 第25至27段)。至於就證供給予何等比重，這屬於原審法官處理的範疇，上訴法庭通常都不會干預。 10.上訴理由(3)的議題，第七被告人在抗辯書沒有提及，早前代表它的大律師，在審訊時亦沒有就此陳詞。葉法官的判案書未有對此作任何討論，是完全可以理解的。考慮到這論點純粹是法律問題，對於已提出及可提出的證據不會有影響，本庭姑且容許伍大律師依賴這個上訴理由。 11.上訴理由(4)針對訟費命令，是挑戰原審法官行使的酌情權。根據既定的法律原則，只有在原審法官沒有行使酌情權，或者原則上犯錯，又或者沒有按照法律行使酌情權，上訴法庭才會干預。 12.本庭未逐一討論四個上訴理由之前，先陳述事實背景。 事實背景 13.正如判案書指出，相關事實大部份並無爭議，葉法官的裁斷見於判案書[7]第15至25段:
上訴理由(1): 就鐵櫃範圍逆權管有的必要意圖 14.伍大律師陳詞說，葉法官在判案書第43段裁定原告人確立了有意逆權管有鐵櫃範圍的必要意圖，是完全以原告人實際管有該範圍為基礎作推斷。他引述上訴法庭在Gotland Enterprises Ltd v Kwok Chi Yau & Ors, CACV 260/2014，19/1/2016，第56至57段，支持他的論點這是錯誤的做法，因為單憑擅自佔地者使用業權人部份土地的行為，不足以清晰無誤地表明其管有意圖。 15.伍大律師引述原告人在開案陳詞所說，鐵櫃的作用是在非營業時間存放貨物，她在證人陳述書亦指出，鐵櫃的作用是儲物和整潔地存放衣服，這些都在她的口頭證供覆述和肯定。原告人口頭作供又說，她不認為有人會盜取她的貨物，即是說她否定了保安需要。加上原告人曾強調，她不想要「整個地方」，而「整個地方」就是爭議範圍，這正正包括了鐵櫃範圍，法庭應就對她不利的證供，給予一定的比重。伍大律師的主張是，應裁定原告人的意圖含糊，她最多只不過在一段不確定的時間內，利用鐵櫃範圍儲存貨物，經營可圖利的小販生意，本案並沒有進一步的證據，更遑論強而有力的證據，證明任何管有意圖的存在。 16.葉法官在判案書第43段裁定，原告人確立了有意逆權管有鐵櫃範圍的必要意圖，是基於以下的理由:
17.本庭認為，葉法官以實際管有鐵櫃範圍的行為，推斷原告人有逆權管有鐵櫃範圍的必要意圖，是正確妥當的做法。從客觀角度看來，和全面考慮事實，原告人有關行為 — 藉着用鐵材圍封造成鐵櫃範圍、安裝鎖、使用鐵櫃範圍及將櫃上鎖，又不向業權擁有人提供鎖匙，安裝及維持固定的上鎖鐵櫃作為獨有個人用途超過二十年 — 這些行為並非如大律師所說，她只是在一段不確定的時間內，使用業權人部份土地的鐵櫃範圍，儲存貨物經營生意而已。本案的整體情況，與大律師援引的案例Tsang Foo Keung & Anr v Chu Jim Mi Jimmy [2017] 3 HKC 527有別。葉法官裁定原告人，「在可能的情況下最清楚地表達了管有這範圍的意圖」，「將那些擁有人排除於鐵櫃範圍之外」，「沒有任何含糊之處」，是合乎情理的裁斷。原告人就「整個地方」所表達的主觀意願，須謹慎看待，參看Tsang Foo Keung & Anr v Chu Jim Mi Jimmy第539頁第22(5)段、J A Pye (Oxford) Ltd v Graham [2003] 1 AC 419 第 446 頁第 70 段。 18.上訴法庭在Gotland Enterprises Ltd 第51、54、56和57段所強調的，是倘若以實際管有土地的行為，來推斷逆權管有的必要意圖，有關行為客觀上必須是清晰和毫不含糊的。葉法官上述的裁斷，並沒有違反確立的法律原則。 19.本著前述的原則，就原審法官衡量多方面的事實是否達到相關的法律準則時，上訴法庭應審慎處理，本庭不認為有理由干預葉法官就這一事實兼法律問題的裁定。 上訴理由(2): 就鐵櫃範圍其中兩個吊櫃的實際管有 20.伍大律師說原審法官錯誤地按照她就爭議範圍作出的裁斷，從而裁定原告人實際管有鐵櫃範圍其中兩個吊櫃。就實際管有爭議範圍的裁斷，他說法官過於側重某些證供，來證實沒有其他人使用後樓梯穿過爭議範圍。大律師說這實質上是把舉證責任，錯誤地轉移到被告人身上，忽略了倘若沒有令人信服的證據，業權人就應被視為管有土地這個法律原則。反之，原告人三次承認[8]，自1980年起該唐樓的業主和租客，有使用後樓梯進出渣甸坊，法官卻沒有給予任何比重。大律師的說法是，葉法官沒有事實基礎，去裁定原告人承認對她不利的案情不應當真。 21.無論如何，大律師提出以下三點，來支持他的主張，現有證據明顯不足以證實，原告人對爭議範圍行使實際管有：(1) 爭議範圍沒有被完全圍封；(2) 原告人的立場亦從來不是會把爭議範圍完全圍封；(3) 鐵櫃範圍的圍封，明顯不代表原告人把爭議範圍完全管有。 22.葉法官雖然在判案書第 41 段說，「隨著[她]對爭議範圍的實際管有所作的裁斷，鐵櫃範圍的實際管有亦告確立」，她亦跟著說假如就爭議範圍的實際管有裁斷有錯，她仍然會裁定由1984年至今，原告人確立了鐵櫃範圍的實際管有，因為原告人曾使用這些圍封的範圍作為自已的地方，獨有地使用，而業權人則沒有使用這些空間的餘地。就每個鐵櫃，她作出了這樣的觀察：
23.即使不依賴有關爭議範圍實際管有的裁斷，單單審視鐵櫃範圍本身的實際管有，本庭也不認為法官的裁斷有錯。 24.至於有關爭議範圍實際管有的裁斷，大律師的論點是涉及證據比重的問題。如前所說，這是原審法官處理的範疇，本庭不認為有干預的理由。法官並沒有如大律師所說，實質上把舉證責任，錯誤地轉移到被告人身上。在判案書第37段，法官只不過指出明顯的事實，雖然該唐樓有數名業主，但沒有任何證人替他們作供，聲稱在相關期間曾使用後樓梯進出渣甸坊。 25.判案書第36段，法官解釋不把原告人承認與她案情相反的證供當真，是因為考慮到她其餘的證供，又觀察了她因問題以外的觀點分心，所以作出這樣的事實裁定。這是一個基本事實的裁斷，是原審法官享有耳聞目睹的優勢，在觀察證人作證下作出的評定。本庭不同意這裁斷欠缺事實基礎，不接納有理由推翻這裁斷，或就有關證供給予不同的比重。 26.至於上文第21段，大律師提出三點主張，支持他的說法證據不足以證實原告人對爭議範圍行使實際管有，葉法官在判案書亦有考慮和處理。第一，爭議範圍雖然沒有被完全圍封，法官認為該處實際上已被圍封，因為有一個上了鎖的鐵閘，阻止外界進出爭議範圍，及該唐樓雖然有些單位的後門可通往後樓梯，單位的佔用人並沒有實際使用爭議範圍，見判案書第39段。第二，就原告人的立場不是把爭議範圍完全圍封，葉法官認為這點並不相關，因為原告人在爭議範圍安裝有鎖的鐵閘，就不僅只是「使用」爭議範圍而已，見判案書第40段。第三，原審法官並沒有單憑鐵櫃範圍的圍封，就裁定原告人把爭議範圍完全管有，見判案書第37、38、39和40段。 上訴理由(3):鐵櫃範圍其中兩個吊櫃法律上能否被逆權管有 27.伍大律師的法律主張，可歸納為這幾點: (1) 藉著逆權管有取得土地的管有業權，不適用於沒有連接著土地而只是空域上的佔有；(2) 佔有者須證明所侵佔的範圍，水平面和地面是有連接的；(3) 倘若所涉物業是多層建築物，土地的業權不是橫向而是垂直地分割，在空間未被侵佔之前，就必須已預先識別劃分，才可被逆權侵佔管有。 28.他先引述《時效條例》第2(1)條對「土地」的釋義，條文訂明在條例中，除文意另有所指外，“土地” (land) 「包括有體可繼承產及租費，以及其中的任何法定或衡平法產業權或權益(包括售賣以售產信託方式所持有的土地的所得收益中的權益)，但除以上所述者外，並不包括任何無體可繼承產」[9]。 29.就「有體可繼承產」(corporeal hereditament)一詞，他援引合議庭赫健士法官在Leung Kwok-kau v Tam So-wa trading as Sun Cheong Electric and Plumbing Co [1986] HKLR 673 第680頁所說[10]，這詞語是包括地面上的面積，或地底下的橫剖面，或建築在地面上建築物的橫剖面。 30.合議庭在該案討論的議題，是建築物外牆的表面，在法律上可否作為租賃協議的標的物。合議庭裁定，外牆的表面只有高度和闊度，沒有深度，與土地任何部份沒有連接，不能構成土地的權益，故此不可以作為租賃協議的標的物。合議庭法官所討論的主體，是二維亦即是平面的標的物。 31.其後上訴法庭在一宗逆權管有的訴訟 (Sunbroad Holdings Ltd v Unknown Occupiers [2012] 2 HKLRD 599)，處理的同樣是建築物外牆的垂直表面，採納了Leung Kwok-kau 案的判決理由，基於外牆表面不能產生租契，外牆的表面同樣也不能產生逆權管有(第10至11段)。 32.伍大律師依賴上述兩個案例支持他的主張，但這兩個案例所針對的是平面的標的物，而本案逆權侵佔的是三維的立體空間。兩個案例處理的是外牆的表面，與本案所涉及的立體吊櫃，有本質上的差異。本庭不認為這兩個案例的判決理由，適用於本案。 33.就法律上可否逆權侵佔較低的地層空域(the lower stratum of airspace)，伍大律師引述了兩本權威的法律著作。 34.Elements of Land Law by Gray & Gray (5th ed) 在第1.2.33段[11]，認為「土地」的嚴格定義，可包括離地的立體空域。「土地」不一定是有形的資源，三維的空域可以作為土地產權的獨立單位，可作為永久產權(fee simple)轉易，可被租賃，可被分割，甚至被徵收土地稅[12]。在第10.1.6段[13]，作者重申「土地」是多維的資源，故此侵犯他人土地，不一定要踏足地層，也可以橫向侵佔較低的地層空域。 35.Adverse Possession by Stephen Jourdan QC and Oliver Radley-Gardner (2nd ed)第10-01至10-08段，亦有詳細論述，和討論多個案例。以逆權管有垂直分割的層面(無論是地底或地面上的)取得管有業權，作者認為在法律原則上並非不可行。值得留意的案例有兩個，較早的是Stadium Capital Holdings v St Marylebone Properties Co Plc [2009] EWHC 2942 (Ch)，不久之後的是英國樞密院，就千里達及托巴哥於Ramroop v Ishmael的上訴的判決([2010] UKPC 14)。 36.Sir Donald Rattee在Stadium Capital Holdings v St Marylebone Properties Co Plc第26段[14]，表達的附帶意見說，對於沒有毗連地面的空域，法律上可否被視為土地產權有存疑，又認為分開空域的擁有權和空域下土地的擁有權，是奇怪的概念。上文著作第10-08段，作者卻不認同法官的疑慮，又指出他沒有提及著作引述的案例。 37.在Ramroop v Ishmael千里達及托巴哥的上訴法庭裁定，不能以逆權管有只是樓宇的樓下部份，而取得該範圍的管有業權。樞密院認為這裁定原則上錯誤，雖然該案未有證據證實，侵佔人確有逆權侵佔樓宇的任何部份。Lord Walker撰寫樞密院的判案書，在第24和25段說[15]，原則上土地可以分層擁有，正如每幢特定設計的多層住宅樓宇。重要的是逆權管有須證實，申索人的實際管有是具有獨有性和排他性的。如果逆權管有只是申索樓宇一部份的業權，申索人的狀詞必須清楚識別和界定是哪一部份，並提出可信的證據，證實有關部份是可以被申索人獨有和排他性地佔用。 38.Ramroop v Ishmael 在其後英國一個案例被引述。Mann J在The Port of London Authority v Tower Bridge Yacht & Boat Co Ltd [2013] EWHC 3084 (Ch) 第278段(b)，也認同Ramroop v Ishmael的意見，通過逆權管有取得管有業權的空間，不包括地面或對上的空域，在法律上是可行的。 39.在一宗本港租賃協議的案例，Fordtime Industrial Ltd v Yip Shing Lam trading as Traditional Chinese Noodle, HCMP 1373/2014, 25/7/2014，上訴法庭裁定一個界定的空間，雖然是沒有地板，亦可以作為租賃協議的標的物。 40.本庭認為有足夠的法律基礎支持，藉著逆權管有取得土地的管有業權，可適用於清楚識別和界定的空域，例如本案鐵櫃範圍其中兩個吊櫃。 41.本庭認為伍大律師未能提出任何原則性的理由，去反駁這個意見。他只是指出空域沒有框框，不能夠滿足逆權管有須證明實際管有具獨有性和排他性的要求，又說倘若法庭須審視無邊際的空域，是否被逆權侵佔，會極難處理和不切實際。本庭不同意他的陳詞，也不認同他的主張，即是在空間未被侵佔之前，就必須已預先識別劃分，方可被逆權侵佔管有。本庭認為侵佔的空間，必須是清楚識別和界定的，但就毋需預先劃分，如Ramroop v Ishmael所說，狀詞必須清楚識別所侵佔空域的界限，Fordtime Industrial Ltd和本案就是好的例子。伍大律師並無異議，原告人通過構建兩個吊櫃所侵佔的空間，是清楚界定的。 42.基於以上理由，本庭不接納大律師上述提出的法律主張。 上訴理由(4):原審的訟費 43.葉法官的訟費命令是，原告人須支付第二及第七被告人在2016年12月2日之前50%的訟費，和2016年12月2日之後25%的訟費；第二及第七被告人須支付原告人在2016年12月2日之前25%的訟費，和2016年12月2日之後75%的訟費。 44.伍大律師說訟費命令，原則上犯錯，因為第七被告人有權要求原告人在所有方面證明自己的案情。再者，無論如何，命令亦明顯錯誤，因為實際上法官不可能清楚釐定或歸納，有關訟費是用於處理實際管有，或是必要意圖相關的爭議。 45.本庭不同意上述的論點。 46.第七被告人當然有權不提出相反證據，只是要求原告人證明自己的案情，但這並不是說在這種情況下，即使原告人成功證實案情，被告人也毋需負擔原告人所招致的訟費。原告人的案情，在2015年9月26日第一份證人陳述書，已有充份描述，葉法官說這是「審訊中最重要的證供」[16]。被告人不接納這份詳盡的證詞，選擇循審訊測試證供的真確性，結果法庭認為原告人作供，「只可形容是痛苦訴說實情」[17]，最終近乎全盤接納她的作供。本庭不認為道理上第七被告人不應負上訟費的責任。 47.至於如何釐定訟費是用於處理哪部份的爭議，這當然只可以是一個粗略的估算，不會是精確的釐定，法律上也沒有這樣嚴格的要求。作為主審法官，葉法官較上訴法庭熟悉，所涉爭議的審理過程，律師所做的工作，和法庭處理爭議所用的時間。她的估算是，訟費的一半分配為鐵櫃範圍爭議的訟費，另一半分配為爭議範圍的訟費。至於爭議範圍的訟費，一半分配為實際管有的爭議，另一半分配為所需意圖的爭議[18]。本庭認為沒有跡象顯示，法官的粗略估算，明顯有錯，不認為有充份理由干預。 48.然而，葉法官的訟費命令雖然原則上可行，執行起來卻頗為費勁和耗時。伍大律師同意，作出這訟費命令時，法官的用意是貫徹通常的做法，即是爭議敗訴的一方，須支付勝方的訟費。與其要訟費評定官評定雙方在不同階段的合理訟費，裁定被告人應付原告人的訟費，和原告人應付被告人的訟費，然後再互相抵銷，本庭認為較妥善的做法，是裁定整體上誰是勝方，敗訴一方就支付勝方的訟費，訟費評定官就只評定勝方的訟費。當然，如果有部份爭議勝方是不成功，而這部份的爭議招致審訊時間或訟費明顯增加，勝方就應被扣減恰當的訟費(Re Elgindata Ltd (No 2) [1992] 1 WLR 1207的第三個原則)。 49.伍大律師陳詞說，第七被告人(看來包括第二被告人)是整體上的勝方，因為被告人在佔較大面積的爭議範圍的申索，成功抗辯，況且鐵櫃範圍的申索，是後來才加入為交替申索。他建議原告人作為整體上敗訴一方，應支付被告人50%的訟費。 50.本庭不認為這是體現原審法官的裁決。 51.葉法官認為審訊中各方之間很多爭議，都是關於原告人是否確立對爭議範圍的實際管有，原告人在這一點是成功的[19]。再者，在未修改狀書加入鐵櫃範圍作交替申索之前，很大部份的工作是因應鐵櫃範圍的申索所作的準備而招致的[20]，而鐵櫃範圍的申索，原告人是取得勝訴。本庭認為，毫無疑問，原告人才是整體上的勝方，第二和第七被告人作為敗訴的一方，應支付原告人的訟費。 52.按照Re Elgindata Ltd (No 2)的第三個原則，因為原告人未能證實，逆權管有爭議範圍所需的意圖，理應被扣減部份訟費。本庭認為恰當的扣減，是如原審法官的估算分配，即是25%。本庭因此更改原審的訟費命令如下: 第二及第七被告人須支付原告人75%的訟費，訟費金額如有爭議，交由訟費評定官評定；原告人2018年3月29日之前本身的訟費，則按照《法律援助規則》評定。 結論與命令 53.除了更改原審的訟費命令，本庭維持原判，駁回第七被告人的上訴。 54.上訴的訟費，由敗訴一方支付給勝方，雙方並無異議。但原告人沒有律師代表，她不要求第七被告人支付她的訟費，故此本庭就上訴的訟費，不作訟費命令。
原告人(答辯人)： 無律師代表，親自出庭 第二被告人： 由侯劉李楊律師行代表，缺席 第七被告人(上訴人)： 由廖國輝律師事務所轉聘伍中彥 大律師代表 [1] 50號唐樓後門的地址是渣甸坊9號。 [2] 48號的唐樓後門的地址是渣甸坊11號。 [3] 原告人在證人供詞第13 段，稱這兩個吊櫃做「閣仔」。 [4] 原告人在證人供詞第12 段，稱這個鐵櫃做「儲物室」。 [5] 二十名被告人，參與審訊的只有第二被告人(50號唐樓地下的業主)及第七被告人，聘用不同的律師，但由同一大律師代表。第二被告人沒有上訴。第一、五、六、八，十至十八及二十被告人與原告人同意，以「湯林命令」形式，接受原告人及參與審訊的被告人在訴訟得到最終判決或命令約束。第三、四、九及十九被告人，雖然有接收訴訟文件，但卻選擇不參與，葉法官裁定可登錄這些被告人敗訴的判決。 [6] 由於原告人聲稱逆權管有在1984年已開始，那是在1991年《時效條例》(第347章)第7(2)條修訂之前，因此須確立二十年的逆權管有，見《時效條例》第38A條。 [7] 本庭引述的是判案書中譯本。 [8] 見判案書第35(b)段。 [9] 英文是: “land” (土地) includes corporeal hereditaments and rentcharges, and any legal or equitable estate or interest therein, including an interest in the proceeds of the sale of the land held upon trust for sale, but save as aforesaid does not include any incorporeal hereditament. [10] 原文是: A corporeal hereditament, as its name implies, has always included an area of the surface of the earth or of some horizontal plane either below, or in a building erected above, the surface of the earth. [11] 原文有關部份是: As a matter of strict definition ‘land’ may include a cubic quantum of airspace which is separate from the physical solum. From this there follows the initially improbable notion that an individual can literally own an estate in thin air – a proposition which neatly gives the lie to any assumption that land is necessarily a tangible resource. A three-dimensional quantum of airspace can exist as an ‘independent unit of real property’. Such airspace can be conveyed in fee simple; it can be leased; it can be subdivided; and it can even be subjected to land taxes. [12] 作者引述的案例，包括 Tileska v Bevelon (1984) 4 BPR 9601 at 9606; Chief Commissioner of State Revenue v Pacific National (ACT) Ltd [2007] NSWCA 325 at [74]; Macht v Department of Assessments of Baltimore City (1972) 296 A2d 162 at 168; Re Trizec Manitoba Ltd and City Assessor for the City of Winnipeg (1986) 25 DLR (4th) 444 at 450, 452; Reilly v Booth (1890) 44 Ch 12 at 23, 26-7; Melluish v BMI (No 3) Ltd [1996] AC 454 at 474D-E. [13] 原文有關部份是: Land is a multi-dimensional resource. It therefore follows that some forms of trespass involve, not an unconsented footfall upon terrain, but rather a lateral invasion of lower stratum airspace. [14] 原文有關部份是: It seems doubtful where the title to an area of air space not contiguous to the land underneath it can exist as a matter of law as an interest in land. It seems to me that the ownership of land in respect of the air space above the land exists as an incident of the ownership of the land. Ownership of air space separate from ownership of the land underneath seems to be a very strange concept. [15] 原文有關部份是:
[16] 判案書第50(c)(i)段。 [17] 判案書第32段 [18] 判案書第50(d)(iii)段 [19] 判案書第50(c)(ii)段 [20] 判案書第50(c)(i)段 |
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