Mohinisons Co Ltd 對 Koonex Technology Ltd

LDPE 563/2019

[2019] HKLdT 57

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2019年第563宗

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判 案 書

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背景

1.涉案處所位於九龍觀塘成業街16號怡生工業中心，4字樓C座（Unit C, 4/F, East Sun Industrial Centre, 16 Shing Yip Street, Kwun Tong, Kowloon）。

2.不爭議的是，早於1998年8月28日，涉案處所為答辯人所擁有。答辯人於2012年5月31日把涉案處所租予答辯人有關聯的有限公司-Universal Printed Circuit Co Ltd[1] (下稱「Universal」)，租約為期5年，由2012年6月1日起至2017年5月31日止 (下稱「Universal租約」)。Universal是一間從事印製電鍍線路板的公司，成立於1980年，在2019年6月前佔用怡生工業中心10個單位(包括涉案處所及與其相連的4字樓E座及F座)[2]，內設置有重型機械[3]。

3.於2012年6月20日，答辯人把涉案處所連Universal租約聯同Universal把其他由Universal擁有的怡生工業中心單位[4]經忠誠拍賣行有限公司 (下稱「忠誠拍賣行」) 以拍賣形式售予地產一代有限公司 (下稱「地產一代」)。根據答辯人代表楊冠恆先生 (下稱「楊先生」)[5] 所說，答辯人與忠誠拍賣行有口頭協議，所有固定設施 (包括入牆工程、間格、地台、水喉、排氣喉及槽、冷氣櫃、冷氣槽、冷氣來回水管、電線、電壓箱等) 都要保留 (下稱「拍賣口頭協議」)。

4.根據當時售予地產一代的Memorandum of Agreement for Sale and Purchase的第14條款，涉案處所是以現況出售：“the Property is sold in its present condition and on an ‘as is’ basis and no requisition or objection shall be raised in respect thereof.”

5.於2012年8月9日，地產一代以一份Agreement for Sale and Purchase把涉案處所轉售予恆發創業有限公司 (下稱「恆發」)，恆發再把涉案處所再轉售予申請人，地產一代及恆發於2012年8月20日是以確認人身份把涉案處所的業權轉讓予申請人。而在2012年6月25日恆發與申請人簽署的物業臨時買賣合約內附件一第4段聲明：

「買賣雙方知悉及明瞭上述單位為相連單位[6]，上述單位之分隔牆已經被拆除， 買方不得藉此分隔牆之事宜而取消合約，買方亦得知業主不會恢復上述之分隔牆，若買方須要恢復分隔牆，一切費用由買方負責。」

6.可是不論2012年6月20日的拍賣口頭協議 (如有)，2012年6月25日的物業臨時買賣合約或2012年8月9日的Agreement for Sale and Purchase也沒有在土地註冊處註冊。

7.申請人與答辯人於2017年1月25日簽訂一份新的租約 (下稱「涉案租約」)，租期兩年，由2017年6月1日起至2019年5月31日止，租金每月63,360元 (包括管理費、差餉及地租)，答辯人並支付了按金共126,720元。涉案租約的其他條款如下：

「2．租客在沒有業主書面同意前，不得對該物業作任何改動及/或加建，惟業主不得無理拒絕給予租客有關的同意書。

3．租客不得轉讓、轉租或分租該物業或其任何部分或將該物業或其任何部分的佔用權轉讓予任何其他人等，此租約權益將為租客個人擁有。

……

6．租客須在租約期內保持物業內的維修狀態良好（自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。

……

9．業主須保養及適當維修該物業內各主要結構部份（包括主要的排污渠、喉管和電線）。唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時限內將有關損壞維修妥當。

……

15．租客遷出時， 搬走自己的物品。

……」

收樓申請

8.申請人原於2019年5月28日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書 (「表格22」)，其後獲審裁處批准，經修改的收樓申請書大致翻譯如下：

「約於2018年11月，答辯人要求申請人拆去涉案處所的部分外牆及窗戶，好使Universal能把重型機械運走，申請人沒有同意，但答辯人於2019年1月擅自拆毀牆壁及窗戶，並於2019年3月只交付當月部分的租金14,860元（即63,360元減去48,500元），並從此再沒有支付租金。

於2019年5月31日[7]，答辯人試圖交還涉案處所，但卻違反了涉案租約第6條及第15條，沒有保持涉案處所內的維修狀態良好及將涉案處所在同樣的維修狀態下交吉交回申請人，更沒有搬走自己的物品,這包括：

(a) 答辯人沒有把C座及E座之間的分隔牆還原；

(b)   (i) 窗戶生銹及有破損；

(ii)有窗戶沒有了玻璃，只用紙板封閉；

(iii) 有5組排氣糟仍掛在窗戶上；

(iv)窗框有裂痕；

(v) 在拆除抽氣扇及導管後沒有裝回玻璃。

(c) 地面不平及有油污；

(d) 沒有拆除冷氣櫃、冷氣槽、冷氣來去水管等；

(e) ……

(f) 沒有關掉高壓電源，電線外露；

(g) 沒有清除牆上及地面的油漬；

(h) 沒有清除癈物，傢俬及其他私人財產；及

(i) 沒有把涉案處所以獨立單位形式交還。

雖然申請人花費了43,000元重修涉案處所，包括耗費8,000元把C座及E座之間的分隔牆還原[8]，但仍未能把涉案處所以市值租出，只能於2019年6月6日把涉案處所以頭4年月租73,920元，隨後4年月租85,008元，及最後2年月租97,785.60元（全包括管理費、差餉及地租）租出（下稱「10年新租約」)，同時亦要給予新租客3個月免租期。

申請人遂要求答辯人賠償如下：

自2019年3月起的欠租（在減去按金後）：	48,500元
重修涉案處所費用：	43,000元
給予新租客3個月免租期的損失：	221,760元
利息：
訟費：」

答辯人的回應

9.答辯人於2019年6月3日遞交反對通知書 (「表格7」)，其後獲審裁處批准，經修改的反對通知書大致如下：

「在有關單位出售後，於簽署涉案租約時，為方便租務管理，租客由Universal改為答辯人，Universal只負責生產營運，答辯人沒有以答辯人身份全數支付新租約按金，而只是支付新舊按金差額，此可反映申請人認同答辯人和Universal是同一體相連公司，錢銀可交替使用。

無論如何，答辯人沒有對涉案處所作任何改動或加建，C座和E座之間的分隔牆於2010年9月前早已被拆去，答辯人亦有保持涉案處所內部良好的維修狀態，並已搬走答辯人的物品。

申請人既已認同答辯人和Universal是同一體相連公司，故無論答辯人和Universal皆可申請拆除外牆，申請人的歐陽小姐在2018年12月27日回覆Universal的趙小姐的電郵中已同意Universal的申請：

「Kindly find the best two quotation （斟誤）of 4C East Sun building work for your perusal.

The work cost should be paid by your side in full.

You can make your own choice according （斟誤）.」

況且，根據涉案租約第2條，「惟業主不得無理拒絕給予租客有關的同意書。」

2019年3月的租金只交14,860元是為減去拆除外牆的費用48,500元，而由於此拆除外牆的費用未獲處理，所以未有支付4月及5月的租金。

怡生工業中心的樓齡達40年，窗戶生銹、有些破爛，牆身、地面會自然甩灰及生銹，應被視作「自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外」

同樣，冷氣槽管內沾有殘餘油漬是正常的，而所謂高壓電源（220V 及380V）已被關閉。」

申請人的證供

10.申請人傳召了3位證人作供，這包括負責撮成10年新租約的地產代理周衍妤女士 (下稱「周女士」)，申請人的董事RAMCHANDANI Kamal Naraindas (下稱「Kamal先生」) 及前文第9段所述的歐陽小姐。

11.周女士有3至5年地產代理經驗，主要負責觀塘區的工業樓宇代理。她與申請人諗熟，當2019年5至6月期間，她得悉申請人準備把涉案處所放租後，她介紹了新租客於2019年6月1日或2日到現場視察[9]，發覺涉案處所的維修狀態惡劣，這包括破爛的窗戶，外露的電線，生銹的喉管及高低不平的地台等。此外，有關的機械設施還未完全拆去，更有冷氣組件，廢物及破舊傢俬等遺留下來。她認為新租客必定要花大筆裝修費用，陪她一同視察的新租客亦有同感。當時申請人希望以每平方呎14元出租涉案處所，但新租客認為涉案處所的維修狀態惡劣，不值此數，遂提出要求10年租約和頭4年較便宜的租金，另加3個月的免租期，以補償巨額的裝修費用。周女士認為新租客開出的條件已是很理想，申請人與此新租客遂於2019年6月6日達成租賃協議。

12.Kamal先生作供時承認他在購買涉案處所前沒有作實地視察，原因是申請人在同一大廈亦有單位，但他沒有留意到物業臨時買賣合約內有上文第5段提及的條款:「…….…，買方亦得知業主不會恢復上述之分隔牆，若買方須要恢復過分隔牆，一切費用由買方負責。」

13.於2017年與答辯人簽訂涉案租約時，Kamal先生同意答辯人只需補償按金差額，因為他知道答辯人與Universal是有關聯的公司，而Universal對此安排沒有異議。

14.於2015年9 月，Kamal先生收到建築事務監督的命令，指出包括在面向成業街18號的外牆開鑿了1個通口，要求申請人恢復原狀，他於是委派僱員Vince Leung[10] 聯絡Universal好把外牆還原。Vince Leung後來滙報，因為Universal有大型機械，當遷出時需要鑿開外牆才能運走，要求獲得批准。Kamal先生當時表示同意，但記憶中Vince Leung沒有提及Universal要求申請人需負責有關的費用。

15.於2016年3月2日，Kamal先生同意向Universal發出信件如下：

“I am writing to notify you that we would like to begin the work set by the Building Authority Order No: UBCSI/03-15/0037/11 on the 14^th of March 2016.

The work should take approximately 1-3 weeks, should you have any other queries regarding the building works, please feel free to contact me at xxxxxxxx

Kindly also note that one of the works requires us to wall up the hole in the wall. As per the meeting on the 02^nd of March 2016, 2pm, we will open up the wall again on condition that we are given at least 15 days’ notice in advance.”[11]

16.況且，Kamal先生認為根據2012年的Universal租約，申請人沒有責任支付有關的費用。他於2016年3月2日只為著維持與租客的良好關係，同意讓Universal鑿開外牆[12]。申請人既已負責了建築事務監督命令的有關費用[13]，沒有理由再次支付另一次鑿開外牆的有關費用。2016年3月2日信中 “we will open up the wall again” 只是他表示同意讓Universal鑿開外牆，並沒有任何意思會負責鑿開外牆及支付有關費用[14]。如果當時他是同意支付有關費用，他應會叫Vince Leung去尋找報價，並在信中提出願意支付的最高限額。

17.於2017年1月，答辯人聯絡申請人表示續約，是答辯人建議申請人可保留Universal的按金，答辯人只會補上差額，這可省卻麻煩。Kamal先生認為這是一般性的處理方法，Universal又同意，所以他沒有異議。

18.及至2018年11月，Kamal先生的會計員歐陽小姐報稱接到答辯人的 Ms Ellen Lau (下稱「劉小姐」) 來電，表示答辯人提出要求鑿開外牆運走機械，Kamal先生表示他當時不以為然，直至劉小姐於2018年11月27日發出電郵，夾附了Universal的信箋，內容表示根據申請人於2016年3月2日的信函，答辯人會於2018年12月20日前鑿開外牆運走機械。Kamal先生為著展示雙方關係友好，他主動聯絡相熟工程公司報價[15]，並取得包括天雄工程公司 (下稱「天雄」)的報價，於2018年11月27日 以電郵回覆答辯人的 Ms Alice Chiu (下稱「趙小姐」)。Kamal先生當時吩咐歐陽小姐特別澄清答辯人需負責支付有關費用 “the work cost [for re-opening the Opening] should be paid by your side in full. You can make your own choice according[ly]”[16]  Kamal先生認為這遵守了他於2016年3月2日信函中的承諾。

19.當趙小姐回覆歐陽小姐說不是答辯人負責有關費用，Kamal先生表示驚訝，由此申請人與答辯人的關係變差，Kamal先生即查詢答辯人會否於涉案租約期滿時續租。雖然答辯人表示不會續租，但雙方仍未解決誰人支付鑿開外牆的有關費用問題。Kamal先生認為當時他並沒有給予答辯人批准鑿開外牆：“No permission was given to the Respondent to commence the Proposed Works”[17]。

20.於2018年12月29日，天雄向歐陽小姐發出電郵，查詢工程何時可以展開，因為天雄要準備有關棚架。至30日，天雄要求歐陽小姐準備翌日開出支票。由於申請人與答辯人的關係變差，Kamal先生不準備向答辯人提供協助，所以亦沒有回覆天雄。從此，申請人或Kamal先生就鑿開外牆一事毫不知情，直至2019年3月11日，申請人收到答辯人的支票14,860元，及天雄於2019年1月3日發出的發票共48,500元，謂工程已經完工。

21.申請人於2019年5月28日向審裁處提交收樓申請通知書，3日後，即2019年5月31日，答辯人意圖交還涉案處所，一位女士把鑰匙交給Kamal先生，但Kamal先生發現涉案處所的維修狀況惡劣。Kamal先生與他的職員於翌日再於現場視察環境，並拍下照片。

22.至於歐陽小姐的證供，大致上與上文第20段Kamal先生的證供一致。她接受楊先生盤問時，同意於開始時，與她聯絡的是Universal的職員，而不是答辯人的職員。

答辯人的證供

23.楊先生代表答辯人出席作供，他承認答辯人是一間空殼公司，沒有機器，沒有員工，沒有電話，沒有電郵及任何資產，所以日常與申請人的聯絡，需倚仗Universal的員工代為處理，但於支付租金方面，是會由Universal轉數給答辯人，然後由答辯人開出支票。

24.楊先生承認於2016年3月2日與Vince Leung開會的是他本人，他當時有提出要求申請人支付鑿開外牆的有關費用，但Vince Leung沒答應，說要向老闆請示，跟著他即收到上文第15段所述申請人的回信。楊先生認為此信雖然是發給Universal的，但答辯人與Universal是同一體相連公司，而此信是無限期的，亦無身份限制。

25.所以楊先生一直相信申請人同意支付鑿開外牆的有關費用，否則於2018年12月，他無需倚仗申請人代表尋找報價，他也有自己專用的工程公司；及至申請人拒絕向天雄開出支票時，基於時間緊迫，如機械無法運走交付買家，會招至約一佰萬元的損失，所以楊先生選擇繼續鑿開外牆的工程，繼而向申請人追回有關費用。楊先生稱，是於2019年5月27日才支付天雄的尾數。

26.至於涉案處所的交吉狀況，楊先生認為怡生工業中心有40年樓齡，那些是自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞，況且，根據2012年的出售協議，涉案處所是以現況出售的。

27.答辯人亦傳召了前僱員鄧國平先生 (下稱「鄧先生」)，鄧先生曾為Universal工作達35年，他確認涉案處所與E座的分隔牆早於2010年9月已被拆去，而於2012年6月答辯人出售涉案處所時，那些入牆工程、間格，地台，水喉，排氣喉及糟，冷氣來回水管，電線，電壓箱等，都已存在。

28.鄧先生亦提供了證明，證明他是持有機電工程署發出的‘A’牌電工。他確認於2019年5月31日交還涉案處所時，除電燈掣及總掣外，其他電掣已被關上，而所謂電線外露，那是水線，是不傳電的，合資格電工可處理，是安全的。

誰要負責鑿開外牆的有關費用？

29.雖然申請人於2016年3月2日發給答辯人的回覆可能會令人產生誤解，但即使是 “we will open up the wall again …..” 也並不表示申請人會負責有關費用。

30.在Lo Yuk Sui v Fubon Bank (Hong Kong) Limited formerly known as International Bank of Asia Limited，CACV47/2017 (無彙報的案例，日期為2019年3月1日）一案， 香上訴法庭接納英國樞密院在Nazir Ali v Petroleum Company of Trinidad and Tobago [2017] UKPC 2 判案書第7段的總結， 認為合約若有隱含意思， 它必須是清的及其存在是要令合約可行的：

“It is enough to reiterate that the process of implying a term into the contract must not become the re-writing of the contract in a way which the court believes to be reasonable, or which the court prefers to the agreement which the parties have negotiated. A term is to be implied only if it is necessary to make the contract work, and this it may be if (i) it is so obvious that it goes without saying (and the parties, although they did not, ex hypothesi, apply their minds to the point, would have rounded on the notional officious bystander to say, and with one voice, ‘Oh, of course’) and/or (ii) it is necessary to give the contract business efficacy. Usually the outcome of either approach will be the same. The concept of necessity must not be watered down. Necessity is not established by showing that the contract would be improved by the addition. The fairness or equity of a suggested implied term is an essential but not a sufficient pre-condition for inclusion. And if there is an express term in the contract which is inconsistent with the proposed implied term, the latter cannot, by definition, meet these tests, since the parties have demonstrated that it is not their agreement.”

31.同樣，申請人在2018年12月收到Universal的請求並代為尋找報價，同樣會引人誤會，但這並不等同申請人承諾承擔鑿開外牆的有關費用。但若本席於這方面有錯誤，申請人則不能以2016年3月2日的信函是發給Universal，而不是發給答辯人而推卸責任，因為從始至終，申請人都是與Universal或其員工商討鑿開外牆的問題。申請人更不能以答辯人違反了涉案租約第3條，答辯人把佔用權轉讓予任何其他人等，因為申請人在簽署涉案租約之始，已允許Universal在涉案處所內經營業務。

32.無論如何，答辯人不可隨意扣減應付的租金，因為先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。

33.所以，本席裁定申請人可向答辯人討回在扣除按金後，自2019年3月起的欠租共48,500元

答辯人有否把涉案處所交吉？

34.另一方面，基於2012年8月20日的轉讓契，本席同意答辯人所說，答辯人在2012年6月出售涉案處所時，是以當時的狀況為準，這當包括涉案處所與E座的分隔牆已被拆去。

35.在Timeless Software Limited v Glorious Limited, HCA 151/2007 (無彙報的案例，日期為2009年7月17日）一案，物業原由原告人TSL擁有：

“22.  When TSL moved into the premises in 2000 modifications were made by TSL to the air-conditioning system. There were also fire services installations in the premises but TSL made some modifications to the same when they moved in.

23.  There is no dispute that TSL fitted out the premises to suit its needs.  These included installing socket columns or power points for its software business, glass partitions, raised platforms, two large sofas and a large conference table as shown in the photographs.”

36.其後TSL 把物業轉讓給它的子公司TLL，但TSL仍以租客身份繼續使用該物業。稍後TLL把物業售予被告人，其臨時買賣協議第8條如下：

“The said premises is sold to the Purchaser on an “as-is” basis. The Purchaser shall accept the existing physical state and condition of the said premises …”

37.同時被告人與TSL簽下租約，租客須交還物業的條款如下：

“Yielding Up

Upon the expiry or early termination of this Agreement, the Tenant shall deliver the Premises to the Landlord in good and tenantable repair and condition fair wear and tear excepted.  The Tenant shall if required by the Landlord leave behind such fittings fixtures alterations and additions of the Tenant as the Landlord shall direct in writing and the Tenant shall also demolish and/or reinstate such fittings fixtures alterations or additions of the Tenant as the Landlord shall direct in writing.”

38.根據《物業轉易及財產條例》 (香港法例第219章) 第16(1)條：

「除非轉讓契有明訂的相反用意，否則任何轉讓均具效用，將有關土地連同該土地的或其上的，或屬於該土地或與其有關的，或在作出轉讓時與該土地以及附連在該土地的物件或牢固於任何此類物件上的東西一起使用、持有、佔用或享用的一切權利、權益、特權、地役權或從屬權一併轉讓。」

39.原訟庭的判案書有以下評語，同意TSL可根據2005年12月的維修狀況交還物業。

“59.  There can be no doubt that the premises were sold by TLL to the defendant in the existing physical state and condition at the time of the agreement. The physical state and condition of the premises included all the previous changes to the interior of the premises. I find that the fixtures fittings alterations and additions as existing at the time of the provisional agreement in July 2005 were also sold to the defendant.

60.  There was no list of items in either the provisional agreement or the formal agreement listing out the items that were to be left on the premises or to be removed from the premises on termination of the future tenancy. This was to be left to the defendant as landlord to decide which of the tenant’s fixtures (hence the words “of the Tenant”) the defendant as landlord would direct in writing should be left behind and which should be demolished and/or reinstated.

…….

77.  The effect of section 16(1) of the Ordinance is that when the premises were assigned by TLL to TSL in 2003 the fixtures and fittings that were permanently fastened or attached to the premises passed with the assignment to TLL. No contrary intention is shown in that assignment. （後加強調）

…….

98.  …….I find that the obligation of TSL with respect to the state and condition of the premises was to deliver up the premises in the same state as at the commencement of the tenancy on 30 December 2005, fair wear and tear excepted.”

40.此外，在Fordtime Industrial Ltd v Yip Shing Lam trading as Traditional Chinese Noodle, HCMP 1373/2014 (無彙報的案例，日期為 2014年7月25日)，上訴法庭裁定一個界定的空間，雖然是沒有地板，亦可以作為租賃協議的標的物：“A three-dimensional quantum of airspace can exist in law as an independent unit of real property and such airspace can be leased”[18]。

41.代表申請人的劉卓旂大律師 (下稱「劉大律師」) 認為，該案的判決是租客須重建有關地板。但在該案，其租約訂明「雙方知悉閣樓部份地面已被拆去，租客同意終止租約時，負責起回閣樓地面，恢復原狀」[19]，而涉案租約沒有類似的條款。

42.基於以上兩案的原則，本席裁定答辯人無需重建涉案處所與E座的分隔牆，所以本席拒絕申請人向答辯人追討重建分隔牆的費用8,000元。

固定裝置及設備(Fixtures and Fittings)

43.由於答辯人早於1998年8月已是涉案處所的業權人，Universal已在該處運作多年，「那些入牆工程、間格，地台，水喉，排氣喉及糟，冷氣來回水管，電線，電壓箱等，(於2012年6月時) 都已存在。」本席接納鄧先生的證供。

44.在Elitestone v. Morris [1997] 1 WLR 687一案，英國上議院裁定一件物件是否固定裝置及設備決定於它附著物業的程度及其附著物業的目的：“the answer to the question of whether an object brought onto the land remained a chattel or became part of the land itself depended upon the circumstances of each case but mainly upon degree of annexation to the land and object of annexation.” 而這又與物件附著物業的恆久性有重大關係。

45.而在較早前的另一宗英國案例Hobson v Gorringe [1897] 1 Ch 182， A L Smith LJ得出以下結論：

"In Longbottom v Berry (5), which was a case between assignees of a mortgagor and mortgagees, it was also held that machinery annexed to the floor of a building in a "quasi-permanent manner" by means of bolts and screws passed to the mortgagees; and in Holland v Hodgson (6) the Exchequer Chamber affirmed Mather v Fraser (1) and Longbottom v Berry (5) and held that looms attached by means of nails driven through holes in the feet of the looms into the floors, which attachment was necessary to keep the looms steady when at work, and which nails could be drawn easily and without any serious damage to the flooring, formed part of the realty and passed to the mortgagee in fee. If there had been in this case nothing but the existing visible degree of annexation of the gas engine to King's freehold, and the known object for which such annexation had taken place, the authorities conclusively establish that the gas engine had ceased to be a chattel, and had become part of the freehold."

46.基於以上考慮， 本席認為「那些入牆工程、間格，地台，水喉，排氣喉及糟，冷氣來回水管，電線，電壓箱等」已經是涉案處所的固定裝置及設備，在沒有協議的情況下，答辯人不可以或不需要拆走。

維修狀態良好

47.本席認為，除了鄧先生的證供外，各證人證供的可信性並非本案的重點，但他們的證供提供了案件的重要背景。

48.上文第21段提到Kamal先生於2019年6月1日與職員視察涉案處所並拍下照片，這包括照片1[20]，2[21]，3[22]，4[23]，4a[24]，4c[25]，5[26]，5a[27]，5b[28]，5c[29]，5d[30]，5f[31], 6[32]，6a[33]，7[34]，10[35]。既然本席同意答辯人無需拆走「那些入牆工程、間格，地台，水喉，排氣喉及糟，冷氣來回水管，電線，電壓箱等」，根據上述的照片(Kamal先生同意其他的照片是稍後，於進行翻修工程時才拍攝的)，本席不同意周女士或Kamal先生所說的維修狀態惡劣。正如楊先生所說，以怡生工業中心有40年樓齢來說，除了有部分窗戶有破損外，涉案處所的維修狀態算是良好。(可參考：Proudfoot v Hart （1890）25 QBD 42)

49.基於鄧先生是持有‘A’牌的電工，他作供時亦態度誠懇，本席亦信納鄧先生有關電掣及電線的證供，不認同涉案處所有不安全的狀況。

50.因此本席只同意申請人可向答辯人追討重修涉案處所窗戶的費用共3, 500元[36]，而不是申請人要求的35,000元。

51.本席並不同意申請人給予新租客的免租期是因答辯人而起，因為正如申請人所說，重置涉案處所與E座之間的分隔牆及其他裝修翻新工程也需要時間，但這不是答辯人的責任：申請人(was expected to repaint the walls in any event to remove the “fair wear and tear” defects to the satisfaction of the new tenant)[37]。

利息

52.申請人要求追討答辯人利息，劉大律師並同意由2019年5月31日起，以滙豐銀行現時的港元最優惠利率5.125%加1% 計算。

訟費

53.劉大律師要求根據《土地審裁處條例》(香港法例第17章)第12(2) 條向楊先生本人追討訟費， 認為楊先生於2017年要求以答辯人取代Universal簽訂新租約（即涉案租約），是早有預謀布處結業，有詐騙之嫌。

54.可是，當民事訴訟涉及偽造或欺詐這些嚴重的指稱時，適用的舉證準則仍是相對可能性衡量的民事準則。指稱愈嚴重，證據必須愈強力，但那不代表舉證準則較高，因相對可能性衡量的準則足以彈性處理所需證據的分量。在Solicitor (24/07) v Law Society of Hong Kong [2008] 2 HKLRD 576 第602頁第65段，終審法院採納英國上議院案件Re H & Ors (Minor) (Sexual Abuse: Standard of Proof) [1996] AC 563, 586Ｄ-G 李啟新勳爵(Lord Nicholls of Birkenhead)的判詞：

“The balance of probability standard means that a court is satisfied an event occurred if the court considers that, on the evidence, the occurrence of the event was more likely than not. When assessing the probabilities the court will have in mind as a factor, to whatever extent is appropriate in the particular case, that the more serious the allegation the less likely it is that the event occurred and, hence, the stronger should be the evidence before the court concludes that the allegation is established on the balance of probability. Fraud is usually less likely than negligence......”[38]

這可翻譯為：

「相對可能性衡量的準則是指當法庭在證據上認為事情較有可能發生，則法庭接納事情已發生。當評估各可能性時，法庭會留意一點，愈嚴重的指稱就愈少可能發生，而法庭在相對可能性的衡量下斷定指稱成立的證據就需要愈強，適當的程度則因個別案情而定。」

55.本席認為本案沒有任何證據顯示楊先生本人有任何欺詐行為，以有限公司從事物業買賣或租賃實屬正常商業行為，況且根據證供，其他9個由Universal佔用的怡生工業中心單位，租客也是答辯人，上文第9段所述，楊先生的解釋合情合理。

56.相反，申請人未能舉證於2017年簽訂涉案租約時有任何脅迫情況或其他欺詐行為，而雙方在你情我願的情況下，本席認為不足以刺穿公司的面紗 (pierce the corporate veil)。況且，根據楊先生所說，Universal已變賣所有資產，遣散所有員工，並已結業，Universal的實質經濟情況亦不比答辯人好。

57.再且，本席認為本案的申請人與答辯人雙方互有勝負，合適的訟費就是不頒訟費命令。

總結

58.基於上文所述，本席只裁定申請人可向答辯人追討所欠租金及部份窗戶破爛的損失。

59.因此，本席作出以下頒令:

1.  答辯人須支付申請人由2019年3月1日至2019年5月31日的租金，在扣除兩個月的按金後，實為48,500元；

2.  答辯人須支付申請人的窗戶破爛的損失，即時評定為3,500元；

3.  答辯人須支付申請人由2019年5月31日起的利息，以年利率6.125%計算，至本判案書日期為止；而從本判案書日期起至交還所有判定欠款，以判案年利率8.125%計算；

4.  沒有訟費命令。

申請人:  由布高江律師行轉聘劉卓旂大律師代表

答辯人:  無律師代表，由楊冠恆先生代表應訊