Hobman Co Ltd 對 葉志良

HCA 537/2015

[2018] HKCFI 2985

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2015年第537號

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判 決 書

前言

1.原告人稱被告人違反雙方簽訂的土地「准用合約」，導致它蒙受損失，現向被告人要求賠償。

原告人

2.原告人為一間在香港成立的有限公司。

3.原告人為大埔丈量約份第12約（「第12約」）及第14約（「第14約」）內合共71段不同地段（「該等地段」）的註冊業主。該等地段位處大埔洞梓，三面環山，只餘一面較窄並建有大閘的位置可供出入。該等地段詳細段號見本判決書附件一。

准用合約

4.原告人與被告人於2010年9月28日簽署准用合約，容許被告人使用該等地段，為期3年，使用費每月HK$14,000。

5.准用合約包括以下條款：

「 （一） 甲方將列載於備註（一）無上蓋之土地（下稱“該地”）的非獨家使用權批予乙方，為期3年，由2010年7月1日起至2013年6月30日止（首尾兩天包括在內）（下稱“使用期”）。

（二） 該地的使用費為每個月港幣壹萬肆仟元正（HK$14,000）（下稱“使用費”），上期繳交及不得作任何扣除。

…

（六） 甲方將該地的使用權批予乙方只准作農業用途，不得作任何其他用途。

…

（十一） 乙方不得以任何方式（包括以授權書）將該地或其任何部份分租，轉租，出讓，頂讓或容許其他第三者使用該地或其任何部份。

（十二） 乙方須同時負責該地之監管。乙方並須採取一切措施防止該地或其任何部份被他人佔用，以確保使用合約期滿當日或使用期提早終止時乙方遷出該地當日乙方可以將該地完整地交吉交回甲方。

…

（十八） 乙方須於本准用合約期滿或使用期提早終止及遷出該地之同時，負責清理該地上之所有任何雜物，並回復使用前農地之原狀,否則甲方有權向乙方追討一切因乙方未能履行前述責任所引致之損失及費用。

（十九） 如乙方違反上列任何項條款而引致甲方有任何損失時，乙方須賠償甲方因此而蒙受的一切損失，追索及費用。」

原告人的案情

6.根據原告人2015年3月13日的申索陳述書：

(a)     在准用合約於2013年6月30日期滿後，雙方同意被告人繼續以相同條款及使用費使用該等地段[§4]；

(b)     及後，原告人發現被告人違反准用合約，與其他第三者訂立准用協議或租約，容許此等第三者佔有和使用該等地段（或其部份），並將或容許該等地段（或部份）用作非農業用途[§6]；

(c)     於2014年4月23日，原告人向被告人發出終止准用合約通知書，通知被告人准用合約將於2014年5月31日終止。原告人亦於2014年4月23日、24日及25日向該等地段上的佔用人發出遷出通知[§7]；

(d)     於2014年4月28日，被告人經其當時的代表律師向原告人的律師發信，表示被告人願意在於2014年5月31日交回該等地段的管有權[§§8-9]；

(e)     在2014年5月31日，當原告人到達該等地段以求收回空置管有權時，被告人並不在場。某些自稱為被告人的租客的佔用者出現，拒絕將該等地段的管有權交回原告人，並稱被告人叫他們直接與原告人商討准用協議的問題[§10]；

(f)     被告人違反准用合約，沒有交回該等地段的管有權，亦沒將其回復原狀[§11]；

(g)     原告人須花費驅逐各佔用人，而為合理減低損害，原告人給予表示願意遷出的佔用人短期過渡准用權，以令他們有時間搬離該等地段[§12]；

(h)     有佔用人（即佔用本裁決書附表二所列的地段的人，（「附表二地段」及「附表二佔用者」））在准用合約期滿時仍佔用附表二地段，並不願意遷出，亦不願與原告人達成短期過渡准用協議，原告人打算開展法律程序以逼使他們遷出[§13]；

(i)     原告人在2017年8月2日及2017年10月17日向法庭存檔兩份「更詳盡清楚的詳情」，列出多宗其向相關佔用者開展的訴訟中所花的訟費，總數分別為HK$1,971,555及HK$1,187,708；

(j)     原告人向被告人追討因被告人違反准用合約所導致的損失，中間收益與附表二地段的空置管有權。

被告人的案情

7.被告人在2015年5月4日存檔其抗辯書，全文13段，由大律師草擬。根據其內容：

(a)     被告人同意原告人為該等地段的註冊業主，亦同意曾簽訂准用合約[§§2-4]；

(b)     被告人同意在2013年6月30日准用合約期滿後，他繼續享有對該等地段的佔用權[§5]；

(c)     §6：

「 不承認第6段。在任何情況下，該[准用合約]於2014年5月31日終止後，已經立即將[該等地段]的空置管有權交還給原告。」

(d)     被告人同意曾收到終止准用合約通知書，也同意相關書函的存在。他重申已在准用合約於2014年5月31日終止後立即將該等地段的空置管有權交還原告人[§§7-8]；

(e)     §§9-11：

「 9. 不承認第10段。據被告所知，在2014年5月31日後不久，原告與郭先生和/或香港科技箘類有限公司就[該等地段]進行了租賃談判。被告沒有參加此次談判。被告重申，在2014年5月31日後他就沒有佔用[該等地段]的任何部份。

10. 據此，否認第11段和12段。被告毋須就該指控事宜對原告承擔任何責任或完全不應承擔任何責任。

11.  第13段與被告無關。」

(f)     被告人否認申索陳述書§§14-15及其他內容[§§12-13]。

爭議議題

8.本案的主要爭議議題如下：

(a)     被告人有否違反准用合約，容許第三者使用該等地段或其任何部份並作非農業用途；

(b)     被告人有否違反准用合約，沒有在2014年5月31日將該等地段的空置管有權交還原告人；

(c)     如被告人有違反准用合約，原告人因而蒙受的損害賠償應如何評定；

(d)     原告人能否收回附表二地段的空置管有權。

證人

9.原告人傳召了郭皓暉和黃翠嘉（「黃」），兩人均為原告人在相關時間的員工。

10.被告人有出庭作供，亦傳召了郭嘉。郭嘉為香港科技箘類有限公司（“HKSAL”）的股東。

11.雙方就中間收益的評定委聘了專家，並提交了一份關於附表二地段的專家報告。

證人的可信性

12.在衡量證人及其證詞的可信性，特別在考慮事情發生的過程是否如證人所稱時，重點是考慮以下的兩個客觀議題：

(a)     相關證詞的內在可能性（inherent probabilities）；及

(b)     相關證詞是否與案中無爭議的、或不能爭議的事實和背景有重大不符。

13.另外，證人有否自相矛盾，包括在文件上或當口頭作供時是否前言不對後語，亦是一個重要考慮因素。

14.證人作供時的「言行舉止」是一個考慮因素，但法庭要判斷的是相方爭議的事情，不是證人的個性，故在衡量證人及其證詞的可信性時，最重要的依然是上列的客觀考慮。

15.郭皓暉提供了一份證人陳述書。黃提供了三份證人陳述書，日期為2016年2月26日（「黃#1」），2017年7月3日（「黃#2」）及2018年4月19日（「黃#3」）。他們均採納他們的證人陳述書為主問證供。

16.郭皓暉與黃的證詞在內在可能性方面並無問題，與文件證據脗合，亦無自相矛盾或前言不對後語。被告人在盤問時亦無挑戰他們的可信性。

17.本席接納郭皓暉與黃的證詞。本席會在下文考慮本案爭議議題時列出他們證詞的重點。

18.被告人提供了兩份證人陳述書，日期為2016年2月29日，（「葉#1」）及2017年7月31日（「葉#2」）。被告人採納葉#1及葉#2為主問證供。

19.本席認為被告人不是一名誠實可靠的證人。葉#1的內容與被告人在盤問下所承認的事實有重大不符。本席會在下文考慮本案爭議議題時就被告人及郭嘉的可信與可靠性再作分析與解說。

爭議議題(a)

20.被告人在其抗辯書中承認原告人為該等地段的註冊業主，亦承認曾與原告人簽訂准用合約。

21.就原告人稱被告人違反准用合約的作訴（見上文第6(b)段），被告人在其抗辯書中只是作出不承認，並無否認（見上文第7(c)段），亦無提出任何正面抗辯理據。

22.根據黃與郭皓暉的證詞：

(a)     黃與郭皓暉當時分別是原告人的物業經理和助理物業管理經理。在2014年4月23、24及25日，原告人透過律師向被告人發出終止使用許可通知書（「終止通知書」），通知被告人准用合約將於2014年5月31日終止；

(b)     終止通知書[1]有以下內容：

「 …閣下必須於2014年5月31日或以前將該等地段回復原貌並將其空置管有權交還予業主。

除此之外，本所亦得悉 閣下違反該准用合約，將該等地段用作非農業用途，更在該等地段上興建構築物而沒有事先得到業主的同意，請注意，  閣下必須立即停止將該等地段用作非農業用途並清拆該等構築物，否則，業主將採取一切進一步行動（包括展開法律行動）而不作另行通知。」

(c)     同時，原告人亦透過律師向所有當時正佔用該等地段的人派送遷出通知書（「遷出通知書」）[2]，而其內容包括：

「 茲通知本所已在2014年4月23日代表業主向葉志良先生發出終止使用許可通知書，定明使用該等地段的許可將於2014年5月31日終止，屆時該等地段的空置管有權必須交還予業主，所有人士亦必須遷出，除此之外，在該等地段的非農業活動必須立即停止，一切構築物亦必須立即清拆，否則，業主將採取進一步行動（包括展開法律行動），而不作另行通知。

最後，本所保留業主的所有權利。」

(d)     上述終止通知書與遷出通知書是於該三天張貼在該等地段各出入口或當眼位置，黃在2014年4月23日在場協助，而郭皓暉在該三天均有在場；

(e)     郭皓暉與黃在2014年5月31日到達洞梓，目的是收回該等地段的空置管有權。當時被告人不在場，卻有一些自稱是洞梓的土地佔用人，對郭皓暉與黃說他們是被告人的租戶，他們不會遷離他們正在使用的土地，及是被告人告知他們在當天等候郭皓暉與黃商議與原告人簽訂新的准用合約；

(f)     據郭皓暉與黃當天所見，非但該等地段仍有非被告人的其他人正在使用，該等地段上仍有多個構築物未被清拆，環境與2014年4月他們派送終止及遷出通知書時的情況沒分別；

(g)     郭皓暉與黃不認識當日現身的佔用人，更無打算與他們商議或訂立任何准用合約；

(h)     由於各佔用人表明不會搬遷，黃與郭皓暉在與幾位佔用人交換聯絡方法後離開；

(i)     及後，黃多次向一些佔用人表明原告人需要收回該等地段，而郭皓暉也有參與有關商討，但一直無法取得各佔用人的遷出同意，而當中有些佔用人表明另覓地方搬遷需時；

(j)     基於上述原因，為節省時間及減低原告人的損失，大約在2014年10月左右，原告人透過測量師與各佔用人接觸，循着給予各佔用人短期許可作為商討基礎，暫准他們使用相關土地至2015年5月31日止（「暫准使用協議」）；

(k)     最終，只有HKSAL沒與原告人達成協議，而相關的地段是附表二地段；

(l)     但在2015年5月31日屆滿後，仍有部份佔用人尚未遷出。

23.在葉#1及葉#2中，被告人只稱[3]他曾在原告人同意下將部份該等地段分租給HKSAL以開展農業生產活動。他並無提及他有將該等地段分租給其他租客。

24.在葉#1及葉#2中，被告人亦沒提及在准用合約期間，他有將該等地段分租給第三方作非農業用物。相反，他在葉#1，第6段中稱：

「 6. 《許可協議》有效期內，本人用鐵線網將該地塊與外界隔開。該地塊的邊界線只是基於本人的大致印象劃定 — 本人和原告均未聘請測量師進行相關測量。沿著這條邊界線，每隔6英尺就將金屬柱子（約5英尺高）錨定在地面上，用於支承鐵絲網圍欄。本人還用金屬柱子和木板將該地塊圈定並隔成更小的地塊,並且建造了小棚屋或類似建築物，以便在該地塊上進行農業生產。」（強調後加）[4]

25.被告人在上述葉#1中的證詞與他在盤問下所承認的事實有重大矛盾：

(a)     在盤問下被告人多次承認他有將該等地段所有土地分租給其他人，最清楚的例子如下：

「 問： 咁就有地段DD14嘅442A同442B，咁442B就喺嗰個F1，259頁嗰個列表，即係准用合約嗰個列表就睇到，你可以睇到係442B係包含咗你個准用合約底下嘅，係咪?

答： 係。

問： 其實你亦都有分租咗442B畀呢一位周天祥，你同唔同意？

答： 我唔知佢咩嘢名喎，佢有啲租客短期租亦都有，佢唔租亦都嗌第二個嚟亦都有。

問： 或者咁問喇，你喺F1文件夾嗰個列表面，係咪全部地段你都有分租畀人，其實？

答： 係。

問： 係咪未必全部都有簽書面嘅租約？

答： 我分租畀佢，大部分都冇租約，間中係一個、兩個有租約嘅啫。

問： 咁或者我哋再問落去喇，45.4…

官： 我想明白清楚先。

MR CHAN: 係。

官： 等我肯定我冇聽錯。

MR CHAN: 係。

官： 即係現在葉生，我哋見到第259頁有關嘅准用合約備註面所有嗰啲地你都係有分租出去嘅？

答： 有。

官： 唔，明白。但係就大部分就冇租約嘅？

答： 係。

官： 唔。繼續。

問： 即係冇––你意思冇租約嘅意思係冇書面嘅租約，係咪？但係有––你有口頭嘅租約嘅，你同唔同意？

答： 口頭嘅租約,我話『你公司發展就畀番佢』，呢個口頭。」

(b)     被告人在盤問下亦同意，他的分租客將相關土地用作不同的非農業用途，包括維修旅遊巴士、做車房、擺放建築材料、擺放工程機械、露天貨倉、擺貨櫃等。分租客亦有將承租的地段圍封和建閘。如被告人作供時承認：

「 問： 你係咪每一個分租客其實用嘅位置，佢哋都會有圍住吖，用嚟界定佢有分租咗邊度嚟用?

答： 係喇，佢自己––保障佢自己入面啲嘢唔好損失，所以佢有個閘，有––全部都圍住嘅。

問： 啲閘、鎖嗰啲就由啲分租客佢自己去處理同埋保管喇，係嘛？

答：係喇，係。

問： 所以原告嘅員工或者原告嘅代表如果去到現場話要收地，但係冇人喺度喇當，其實佢哋都入唔到去用喎，笪地，你同唔同意？

答： 同意。」

26.如上文所述，被告人並無挑戰黃及郭皓暉的可信或可靠性。在盤問郭皓暉時，被告人主要問及原告人能否肯定地界範圍或涉及暫准使用協議的地段是否屬於原告人。就這方面，被告人並無在其抗辯中作訴，而無論如何郭皓暉清楚解釋原告人有測量師的協助。他的相關答案如下：

「 答： 我補充番喇，頭先葉生你所問嘅問題我都再答多次，公司根據番佢哋現有嘅位置喇，對番土地圖、嗰個地段索引圖，再揾測量師釐定咗個位置，先至再同佢哋傾嗰個租約嘅，係––應該咁講，准用合約嘅。」

27.被告人在葉#1中稱原告人同意他分租給HKSAL。他亦籠統地說「原告完全知悉和/或默許該地塊上建築物的使用和存在情況」[5]。他在開案陳詞時也稱「在我本人用之地[原告人]也知道一切車場運作」[第9點]。

28.被告人在他的抗辯書中並無就同意或默許這議題作訴。本席不就這議題作考慮。

29.本席接納黃與郭皓暉的證供。本席不接納被告人在葉#1中稱他將該些地段「進行農業生產」。特別考慮到被告人在盤問下所承認的事實。本席裁定被告人明顯地違反准用合約第6 、11及12條。

爭議議題(b)

相關法律

30.法律上「空置管有權」的意思是實際無障礙地享有相關土地的權利—見Cumberland Consolidated Ltd v Ireland [1946] 1 KB 264, 270-271, 敦豪有限公司對伍鍚餘（Toho Ltd v Ng Sik Yu [2004] 4 HKC 424,第11段，張澤法官）。

31.相關的「障礙」必須「實質」(substantial) 地阻止或干擾有關土地的享有。「實質」的意思是並非微不足道(not de mininis) 以致可不予理會—見敦豪 第11段，Strong Beauty Ltd v Gain Legend Industries Ltd [2008] 1 HKLRD 570,第24段,特委法官何沛謙資深大律師，To Yung Sing Herman v Sezto Chak Mei [2008] HKCFI 1506,第35段，黃國瑛法官。

32.相關的「障礙」可以是障礙物，也可因土地被侵入者或非受權佔用人佔用。若是前者，交還「空置管有權」的一方有責任移除有關障礙物；若是後者，交還方則有責任驅逐相關侵入者或非受權佔用人—見Cumberland, 第270-271頁;Strong Beauty Ltd 第24段。

本案事實及討論

33.被告人承認他有將該等地段所有地分租給其他人，除與一兩名分租客有書面合約外（如HKSAL和南海巴士服務有限公司），其他均只有口頭協議。

34.在被盤問時，被告人多次稱他與他的分租客有口頭協議，如果原告人要收回土地，而原告人亦能證明相對關土地屬原告人的話，他的分租客會離開。

35.在收到原告人的終止通知書後，被告人在2014年4月28日透過其律師稱他願意和可在2014年5月31日交回該等地段的空置管有權[6]。

36.在2014年5月23日，原告人透過律師回函[7], 指出基於該等地段上有各式的佔用人，並強調被告人有責任交還空置管有權。

37.在2014年5月30日，被告人向原告人稱2014年5月31日不會在香港。同日，原告人與被告人的律師商談有關安排，被告人透過律師說[8] 他會在2014年5月31日將該等地段入口的大閘打開以容許原告人取回空置管有權。信件原文如下：

“ We are instructed that our client would leave the entrance gate of that area open tomorrow solely for the purpose of allowing your client to take possession of the same and your client is welcomed to make any necessary arrangement accordingly.”

38.原告人的律師同日回函[9] 反對，強調只開啟大閘並不足夠構成交還空置管有權，並說原告人的代表會在2014年5月31日早上9:30到該等地段核證被告人能否交還空置管有權，若發現仍有佔用者或建構物，原告人會採取一切必須行動向被告人追討損失。

39.同日，被告人透過律師回函並重覆其立場。回函相關段落原文如下[10]：

“ We reiterate our client’s stance that he is prepared to leave the entrance gate of the path to those Lots open for your client to take possession of the Lots in concerned, but to our surprise, your client is now allege that it is not a delivery of possession.”

40.在2014年5月31日，當黃與郭皓暉到達該等地段以收回空置管有權時，被告人並不在場。黃與郭皓暉的相關證供本席已在上文引述。本席接納相關的證供。特別，郭皓暉在其證人陳述書第8段供說：

「 …2014年5月31日…當天所見，非但[該等地段]仍有非被告人的其他人正在使用，[該等地段]仍有多個構築物未被清拆…」

41.審訊進行時，原告人將一列表（證物D2）呈堂，列出差不多40名被告人的分租客。在盤問時，即使被告人也承認有不少在D2上的分租客與相關構築物在2014年5月31日時仍佔用他們由被告人分租來的地段，而部份地段仍被分租客圍封。

42.本席亦考慮到原告人其後須開展近40個訴訟才能收回該等地段的空置管有權。

43.基於上述證據，本席裁定事實上，在2014年5月31日，在該等地段上仍有被告人的分租客及他們的構築物，被告人有責任但沒將他（它）們驅逐和移除。這些分租客及構築物佔用部份該等地段並造成障礙。這些障礙不是微不足道以致可不予理會，而是實質地阻止及干擾原告人無障礙地享有該等地段的權利。

44.基於上述的事實裁定，本席進一步裁定被告人在2014年5月31日只開啟大閘以讓原告人自行收回該等地段的空置管有權，在法律上並不足構成將該等地段的空置管有權交還給原告人。

45.本席裁定被告人違反准用合約，並沒有將該等地段的空置管有權於2014年5月31日交還給原告人。

爭議議題(c)

46.黃在黃#2第2至5段解釋：

「2. 在我的第一份證人陳述書中第18段已經指出我曾經多次向佔用人表明原告人需要收回涉案土地，但一直無法取得各佔用人的同意遷離涉案土地，其中有一些佔用人表明另覓地方搬遷需時，佔用人一方大約有二、三十人左右，他們並沒有指定某一位人士與原告人商討，雖然其中有好幾位佔用人比較積極，但面對幾十位佔用人，商討收回土地的工作都十分費時和繁複。原告人亦有慎重考慮以法律途徑解決爭端，向法庭申請收回土地管有權的命令，但經過衡量有關的法律開支、可能無從佔用人處追討相關開支的可能性、法律程序所需的時間、在商討過程中經已花去的時間，原告人決定以相對較溫和的方式處理，故此大約在2014年10月左右，原告人透過測量師行再與各佔用人接觸，循着給予各佔用人短期許可作為與佔用人商討的基礎，並為此給予他們使用涉案土地的暫准許可至2015年5月31日止，好讓他們有足夠時間遷離有關土地，最終達至由原告人收回所有土地的管有權的目的。經過商討後，最終只剩下香港科技箘類有限公司沒有與原告人達成協議（即附表2之土地）。

3. 即使透過測量師行與佔用人商討也不是十分順利，首份合約的日期是2014年12月5日，直至最後一份合約的日期是2015年4月2日，所有合約的短期許可都追朔至2014年6月1日開始，終止日期一律是2015年5月31日。

4. 正如上述所說，佔用人之中只有香港科技菌類有限公司不願意交出土地，亦無法如其他佔用人般與原告人達成短期許可協議，故此，原告人在2015年3月13日展開訴訟，最終該公司因為沒有遵照一些法律程序及法庭命令而在2017年1月27日被判敗訴，原告人進行執行程序透過法庭執達主任收回土地。

5. 其後，由附表1之土地的短期許可經已全部在2015年5月31日屆滿，而佔用人仍未遷出涉案土地，原告人別無他法唯有向附表1土地的各佔用人提出訴訟以取回空置管有權及追討有關損害賠償（見附表3列出的有關訴訟案件編號及至今已支付的律師費）。」

47.黃在黃#3：

「 2. 在我的第一份補充證人陳述書中第2及第3段已經指出只有香港科技菌類有限公司沒有與原告人就該些土地達成協議。故此，原告人在2015年3月13日展開訴訟,最終原告人在2017年1月27日獲得法庭判令以取回該些土地的空置管有權。原告人尚未透過法庭執達主任收回該些土地。」

48.爭議議題(c)故涉及兩個不同的副題：

(a)    附表二地段的中間收益；及

(b)    就原告人與其他佔用人訴訟的訟費。

附表二地段的中間收益

49.附表二地段涉及13段土地。

50.根據被告人與HKSAL所簽的租約（「HKSAL分租約」）[11]，而被告人亦承認，被告人將第12約第409, 411B, 412, 414，418, 419, 421及422RP分租給HKSAL，日期由2013年9月20日起至2026年9月19日止，租期13年。

51.HKSAL分租約所涉地段的段號（「HKSAL分租約地段」）與附表二地段當中的7段相符。

52.郭嘉稱HKSAL於2014年5月31日已騰空了HKSAL分租約地段，而自該日也不再佔用或佔有那些地段[12]。同樣，被告人亦在葉#1中稱「自2014年5月31日以來，本人不再佔用或佔有[該等地段]任何部分（特別是[附表二地段]）」[13]。

53.郭嘉與被告人這方面的證供前後矛盾，另與文件證據不符，如下。

54.2015年3月16日（即2014年5月31日9個多月後），原告人的律師去信被告人的律師[14]，指出因被告人未有交回附表二地段的空置管有權，原告人打算狀告被告人。

55.在2015年3月24日[15]，被告人的律師回信稱據他們理解，附表二地段當時由一郭先生佔用。

56.在2015年3月，原告人在區域法院狀告HKSAL (DCCJ 1076/2015)，要求交回附表二地段的空置管有權。HKSAL經律師存檔的抗辯書[16]（日期為2015年6月10日），當中提及HKSAL分租約，年期13年（§7），並訴稱HKSAL作為合法租客有權管有附表二地段（§10）[17]。HKSAL更反索贘，要求法庭宣布HKSAL分租約有效，及HKSAL有權在HKSAL分租約有效期間管有附表二地段。

57.本席指出並強調，HKSAL在抗辯書中訴稱它有權管有附表二地段（而不單只是HKSAL分租約中列出的地段）。

58.核實HKSAL的抗辯書的屬實申述由郭嘉簽署。

59.到2015年10月1日（2014年5月31日16個月後）郭嘉代HKSAL與被告人簽訂書面協議（「該協議書」）[18]，將HKSAL分租地段交回給被告人。該協議書全文如下：

「                                                                                       協議書

敝公司於2013年8月中為了發展有機農業，向葉志良先生租了位大埔洞梓村一塊土地，（這塊土地即租約中的DD12/14共8個號碼）由于公司13年發生金錢問題，上述土地根本末動用一寸土地，後知葉志良與夏利文發生土地爭議問題，股東一致同意將上述土地交回葉志良，上述土地一切物料，包括貨樻[原文如此]及共同供電站，折價交回敝公司，從此以后上述土地由葉志良本人處理。

2015/10/1」

60.在盤問下，被告人就該協議書的證詞如下：

「 問： 呢個係你嘅簽名嚟嘅，文件上面？

答： 係。

問： 呢份文件係咪2015年10月1號簽，係當日簽嘅，係咪呀？

答： 係。

問： 咁你亦都睇到內容喇，係呢份協議書係你草擬吖，抑或係郭生草擬？

答： 我講你聽，佢嘅字寫得好，係佢草擬，佢幫我寫。

問： 但係內容你同意嘅，係咪？

答： 同意。

問： 你見到最後嗰一句喇，喺第屘二嗰一行，中間度開始，「股東一致同意將上述地段交回葉志良，上述土地一切物料包括貨櫃及共同供電站折價交回公司，從此以後，上述地由葉志良本人處理」？

答： 啱。

問： 係咪喺2015年10月1號當日，由郭生間公司或者郭生佢將個地嘅管有權交還番畀你？

答： 係。

問： 點解你當時就唔係叫郭生將塊地交回畀原告人呢？

答： 佢事關係同我簽嘛，佢要交番嚟畀我，手續上就係咁。

問： 你簽呢份協議書有冇通知原告人？

答： 冇喎。

問： 你同唔同意其實直至到起碼2015年10月1號之前，其實都係一直係由郭嘉呢間公司，香港科技菌類去管有有關個租––你同佢簽嘅租約之間嗰八個號碼嘅，你同唔同意？

答： 同意。

問： 咁其實2015年10月1號之後，就係由你去管有嘅，你同唔同意？

答： 係。」

61.郭嘉及被告人均稱HKSAL沒有在附表二地段上種過一根草[19]。即使如此，這與被告人有否將附表二地段的空置管有權交還原告人是兩回事。被告人與HKSAL簽訂HKSAL分租約，他沒有在2014年5月31日驅逐HKSAL，相關地段上至少有貨櫃及共同供電站[20]，HKSAL一直抗拒將附件二地段的空置管有權交還原告人，到2015年10月被告人與HKSAL才簽訂該協議書，但在簽署後卻沒通知原告人。

62.上述的證據與郭嘉及被告人稱已於2014年5月31日將附表二地段的空置管有權交還原告人有重大矛盾。本席不接納郭嘉與被告人這方面的證供。本席接納黃這方面的證供，原告人到2017年1月27日才獲得法庭判令以取回附表二地段的空置管有權。

63.本席接納代表原告人陳靖陽大律師的陳詞[21]，原告人應在取得法庭判令後享有合理時間以取回附表二地段的空置管有權。2017年1月17日到2月15日是合理的時間。

64.根據原告人及被告人聯合聘請的專家的意見，由2014年6月1日至2017年2月15日就附表二地段的中間收益為HK$100,860。

65.就附表二地段的中間收益，本席裁定原告人應得HK$100,860。

就原告人與其他佔用人訴訟的訟費

66.如租客違反租約，因分租予分租客而不能交還土地的空置管有權，業主可獲的賠償包括為驅逐分租客所花的費用—McGregor on Damages (19^th ed)[9-098]。

67.本席在前文已引述黃在黃#2第2至5段的證詞，在此不贅。

68.被告人並無挑戰黃的相關證供，本席亦已裁定黃為誠實可靠的證人。本席接納她的證供。在盤問下，被告人亦同意，證物D2列出的佔用人絕大部份是他的分租客，而分租客亦各自有將承租的地段圍封及建閘—見上文第25段。

69.本席同意原告人同意給予被告人的分租客短期臨時准用許可是合理的做法以減輕損失賠償。沒證據指出原告人這做法個別或整體上增加上最終所涉的訟費。但無論如何，如陳大律師在其結案陳詞第2段所言，在法律上，一般原則是即使申索人為合理減輕損失賠償而採取的措施最終導致比不採取有關措施出現較大損失，申索人仍可追討相關較大的損失 — 見McGregor on Damages (19^th ed)[9-097], Chitty on Contract Vol 1 (32^nd ed, 2015), [26-102]。

70.在證物D2，原告人詳細列出原告人為收回相關地段空置管有權的訴訟，所涉的步驟，及相關的訟費，而相關的文件亦已在聆訊文件夾第45.1-45.12項[22]，46.1-46.17項[23]，47.1‑47.9項[24]及48.1-48.3項[25]。

71.在D2所列出的訴訟中[26]：

(a) 有4宗[27]所涉的地段雖在第12約及第14約內，但不屬該等地段任何一段。被告人不須負責相關費用（總數為HK$47,949.00）。

(b) (i) 22宗[28]各自所涉的地段各自均全屬該等地段中的部分，而所涉的訟費總額為HK$1,646,545。

(ii) 考慮過相關步驟及費用後，本席認為費用合理。

(iii) 在結案陳詞時，本席向陳大律師提問，若原告人直接狀告被告人，即使勝訴，一般也只可索回以對訟當事人基準評定的訟費，原告人現要求就相關訟費全額索償，是否有案例可依。其後，陳大律師在2018年7月25日再存檔書面陳詞，援引 Ho Yuen Ki, Winnie v Stanley Ho, HCA 2798/2002（未經彙編，2006年9月1日），支持原告人這方面的申索。在Ho Yuen Ki 一案中，杜溎峰法官在第16段指出：

“ ... the established principle is that a successful party in one action will only recover such amount of legal costs as are allowed on taxation in that action and may not recover the taxed off costs under the guise of damages in another action. This principle is not applicable where the adjudicating tribunal has no jurisdiction to award costs. The only other exception to the above principle is that where the costs in an earlier action not involving the same parties, i.e. costs in a third party proceeding, formed part of the damages claimed in a later action. In that situation, the successful party may recover such excess costs as may have reasonably been incurred over and above those costs awarded or recovered in the third party proceeding.”

本席同意杜法官的看法。

(iv) 基於以上的原因，本席裁定被告人須就HK$1,646,545全數負責。但當然，若原告人已從相關佔用人取回訟費，原告人則不可雙重追討（即任何從相關佔用被告人取回的訟費獲抵免）。

(c)  (i) 餘下的15宗[29]各自涉及的地段有部分不屬該等地段。本席不接納陳大律師的陳詞稱被告人仍須就這等官司的訟費全數負責。特別如47.7項所列的官司，雖涉及13個在第12約內的地段，但當中只有一段屬該等地段其中一段。命令被告人負責就這等訴訟的所有訟費並不公平。

(ii) 在無其他更準確的基準下，本席只可用所涉的段數是否屬該等地段的比例作基準，並相應作出以下調整：

(1)     45.2項

[30]

(2)     45.4項

(3)     46.3項

(4)     46.6項

(5)     46.7項

(6)     46.10項

(7)     46.13項

(8)     46.14項

(9)     46.17項

(10)     47.1項

(11)     47.3項

(12)     47.5項

(13)     47.6項

(14)     47.7項

(15)     47.9項

上列15項總數為HK$727,492。本席裁定被告人須負責此數。同樣，若原告人已從相關佔用被告人取回訟費，原告人當然不可雙重追討（即任何從相關佔用被告人取回的訟費獲抵免）。

72.就爭議議題(c)，本席裁定被告人須付原告人就附表二地段的中間收益HK$100,860,及就原告人與其他佔用人訴訟的訟費HK$1,646,545 + HK$727,492。本席重申，就相關訟費，若原告人已從相關佔用被告人取回訟費，原告人不可雙重追討（即任何從相關佔用被告人取回的訟費獲抵免）。

73.因直到案件審結時原告人仍未能取回所有該等地段的空置管有權，故除卻上述的中間收益與訟費外，原告人將來有可能還會蒙受其他損失。

74.就未來損失，本席同意陳大律師的陳詞[31]，參考Watfield Technology Ltd v Kenworth Engineering Ltd, HCCT 1/2008（未經彙編，2010年1月22日），將未來損失擱置，現不定聆訊日期，但批准雙方就未來損失事宜在有需要時申請法庭指示。

爭議議題(d)

75.原告人在2017年1月27日在對HKSAL的訴訟中獲頒就附表二地段的收地判令[32]，但該判令只針對HKSAL。基於上述的證據,本席同意原告人有權收回附表二地段，亦有權要求法庭頒令被告人將附表二地段的空置管有權交回原告人。

裁決

76.基於上述法律、證據及原因，本席作出以下的裁決：

1.     被告人須在28日內將附表二地段的空置管有權交回原告人。

2.     被告人須支付原告人：

(a)     就附表二地段的中間收益HK$100,860；

(b)    賠償HK$1,646,545 + HK$727,492 （任何從相關佔用被告人取回的訟費獲抵免）。

3.     上述所有金額被告人須支付由2017年11月21日[33]起計算直至判決當日利息，簡單利率為香港滙豐銀行最優惠利率加1%，判決後直至支付日期的判定利率計算。

4.     將來損失事宜擱置，現不定聆訊日期,原告人與被告人雙方均可就相關事宜在有需要時向法庭申請指示。

5.     本案訟費由被告人支付，如雙方不能就訟費款額達成協議，則有待法庭評定。

原告人：   由李鳳翔律師事務所轉聘陳靖陽大律師代表

被告人：   無律師代表，親自出庭應訊

附表一

大埔丈量約份12地段號碼	大埔丈量約份14地段號碼
302 303 305RP 306A1 306A2 306A3 306ARP 306B 307 308 309 310 312 385A 385B 385C1 388 389 390 391A 391B 391C 392 395 405 406 407 409 411B 412 418 419 421 422RP	416ARP 416BRP 418 419 420 424A 424RP 425 427 428A 428C 430 431 432 434 435 437 438 440 441 442B 442C 443 445A 445B 448 449 450 452B 453 455 458 461 479 481 482B 566RP

附表二

大埔丈量約份12地段號碼	大埔丈量約份14地段號碼
392 (部分) 395 405 (部分) 406 (部分) 407 409 411B 412 418 419 421 (部分) 422RP	479 (部分)