Cheung Kam Biu 及另六人 對 何華蘭及另一人

DCCJ 5350/2016

[2020] HKDC 649

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第5350號

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判案書

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A. 背景

1.香港荃灣川龍街115號（「115號」）及117號（「117號」）為兩個街號，但相連為同一座大廈（「該大廈」）。第一至第三原告人為115號地下的註冊擁有人。第四原告人為115號一樓的註冊擁有人。第五原告人為115號及117號二樓至五樓的註冊擁有人。第六原告人為117號地下的註冊擁有人。第七原告人為117號一樓的註冊擁有人。

2.第一被告人乃115號及117號中間的共用樓梯口（「該樓梯口」）僭建商舖及儲物空間（共稱「該僭建商舖」）的佔用人。該樓梯口右面是通上大廈上層的樓梯，左面則是樓梯通往上層轉彎後的樓梯底。

3.該僭建商舖的位置本身並不是一個舖位，而只是該樓梯口左面的樓梯底位置。第一被告人於該僭建商舖位置安裝了垂直拉閘（「該垂直拉閘」），用作圍封該僭建商舖，該垂直拉閘其中一面在樓梯旁邊，令樓梯最底幾級變窄。

4.第二被告人乃其他佔用人，惟一直沒有其他佔用人出現並參與審訊。

5.屋宇署於2009年12月22日向115號及117號註冊擁有人發出了消防安全指示（「該安全指示」），要求115號及117號公用地方的擁有人：—

(a)  分別把地下至天台逃生樓梯內的非緊急設備、電線、電量計等圍封該等圍封裝置不可減少樓梯／逃生通道的最小闊度；

(b)  在1字樓至5字樓逃生樓梯內的窗上安裝不少於半小時耐火時的固定窗；

(c)  拆除地下逃生樓梯內的搭建物。

B.原告人的申索

6.第一至第七原告人的案情為，第一及/或第二被告人佔用及建造了該僭建商舖，該僭建商舖所在位置為消防處指定的逃生通道。

7.在收到該安全指示後，第一至第七原告人便把它交給第一及/或第二被告人，並要求他們遵從該安全指示，但他們並沒有遵從。

8.再者，該僭建商舖及該垂直拉閘阻塞逃生通道，構成危險。

9.第一至第七原告人指出，作為該大廈的所有業權註冊擁有人，他們有權行使公契的權利，並依賴香港法例第344章《建築物管理條例》向法庭申請強制令及禁制令。

10.因此，第一至第七原告人要求法庭頒發禁制令及強制令，指令第一及／或第二被告人移除該僭建商舖及所有僭建物，並將該樓梯還原；禁止第一及/或第二被告人再以任何形式佔用該樓梯口；並就第一至第七原告人受到的損失作出賠償。

C. 第一被告人的抗辯

11.第一被告人指：—

(a)  她佔用的該僭建商舖並不是該大廈的公用範圍，而且該僭建商舖自落成至今55年一直作為私人商業舖位。她一直有交差餉、地租、電費，從來沒有向任何業主繳交租金，因此是逆權佔有。

(b) 有關違反消防及建築條例，她於2009年已跟屋宇署荃灣地區負責人確認，檢查後已沒問題。2011年，有關逃生樓梯的搭建物亦已經拆除。第五原告人的代表亦確認沒有問題。

(c)  該僭建商舖設置於逃生樓梯外，並不是樓梯的一部份。

D. 僭建商舖是否該大廈的公用範圍

12.基於以下原因：本席裁定，涉案有關的該僭建商舖及儲物所在地，以及圍著該僭建商舖的鐵閘的所在地，均為該大廈的公用部份：—

(a)  根據香港法例第344章《建築物管理條例》第2條： —

「公用部分 (common parts) 指 ——

(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b)   附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。」

(b)  涉案有關的該僭建商舖及儲物所在地，以及圍著該僭建商舖的鐵閘的所在地，並沒有在土地註冊處註冊的文書指明或指定供某一業主享用。

(c)  《建築物管理條例》 附表一第8項所列的“樓梯平台”明顯包含該樓梯口及該僭建商舖所在地。

(d)  該大廈的公契第二段亦列出樓梯平台及所有通道為該大廈的公用部份。

(e)  起初，第一被告人不斷聲稱由於該僭建商舖是「樓梯外」，而她亦有用該垂直拉閘把該僭建商舖圍起，因此，該僭建商舖並不是公用部份。這論據並沒有任何法例或案例支持，第一被告人亦未能提供文件支持該僭建商舖是有任何註冊人士持有業權，本席不予接納第一被告人的論據。

(f)  第一被告人亦稱，她有就該僭建商舖繳交差餉，代表該僭建商舖不是公用部份。但是，差餉是就佔用物業而徵收的稅項，故任何可以獨立佔用的物業，無論是否獲得批准，均須評估差餉。差餉物業估價署對建有非法建築物的物業評估及／或徵收差餉，並不表示這些建築物具有合法地位，而這些建築物也不會獲得法律上的批准或認可。

E. 第一被告人是否已經遵從該安全指示

13.第一被告人聲稱她已經把樓梯內原本的僭建物移除，因此已經遵從該安全指示。第一被告人認為該安全指示 (c) 項所指「拆除在地下逃生樓梯內的搭建物」，並不包括該僭建商舖所在地，原因如下：—

(1)  第一被告人聲稱該僭建商舖在「樓梯外」，並不是該安全指示所要求要拆除的「樓梯内」搭建物；

(2)  屋宇署之後沒有再發出其他安全指示，代表該安全指示各項要求已經被符合。

14.第一被告人承認她以上之論據只是她的個人認知，並沒有得到屋宇署的認可或徵詢任何專家的意見。

15.第一至第七原告人聘用的專家證人朱先生向法庭解釋：—

(1)  他的專業意見認為，屋宇署的要求通常都是因為某些部份觸犯了某些法例而衍生的。該安全指示所要求的是該大廈的逃生走火通道的任何一部份均屬受保護範圍（“Protected Area”），不應被阻塞，由樓梯到地面都不應有任何其他物件接觸到逃生通道，除非中間有防火牆。

(2)  屋宇署的圖則並沒有認可該僭建商舖為一商鋪。該僭建商舖現時佔用的位置，是樓梯底部，亦為逃生通道的一部份，因此，該安全指示 (c) 項所指「拆除在地下逃生樓梯內的搭建物」，應該包括該僭建商舖所在地，以及上面用作儲物的空間。

(3)  該垂直拉閘亦明顯地減少了樓梯最低幾級的闊度。

(4)  該僭建商舖影響了整條逃生路徑的安全性。

(5)  一般而言，屋宇署只會在安全指示內所有的要求都已經符合的情況下才會以書面形式撤銷安全指示；因此，屋宇署沒有再發出其他的安全指示並不代表所有的要求已經被符合。

16.朱先生的證供清晰、合情理，亦沒有在盤問下動搖，本席接納他的專家意見，裁定該安全指示 (c) 項所指「拆除在地下逃生樓梯內的搭建物」，應該包括該僭建商舖所在地，以及上面用作儲物的空間，而該僭建商舖仍然未被拆除。

F. 原告人是否有權維持公用部份不被侵佔

17.根據香港法例第344章《建築物管理條例》第34I條：—

「34I. 公用部分

(1) 任何人不可——

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致——

(i)  不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或用；或

(ii)  對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2)   任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。」

18.在本案中，第一至第七原告人作為該大廈所有單位的註冊擁有人，擁有《建築物管理條例》第34I條下的權利。

19.根據上訴庭案例Incorporated Owners of Man Hong Apartments v Kwong Yuk Ching & Ors[1]，當所有業主申請執行他們就著大廈公用範圍的權利時，他們可以依賴香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第41條，要求以強制令形式執行：—

“It would appear to be manifest that there could have been no question of D3 or its predecessor in title being sued at common law in respect of a breach of the terms of the DMC. The right to enforce the covenants in the DMC would normally be an equitable right. Here however assistance can also be derived from section 41 of the Conveyancing and Property Ordinance, Cap. 219.

The covenants relate to Shop 1 and the benefit and burden of all of the provisions in the DMC are expressed and intended to run with the land of all the co-owners.  This can be seen from section 41(2) which is in these terms:

“41. Enforcement of covenants

(1) This section applies to an express covenant and a covenant implied by or under this Ordinance or any other law.

(2) This section applies to any covenant, whether positive or restrictive in effect –

(a) which relates to the land of the covenantor;

(b) the burden of which is expressed or intended to run with the land of the covenantor; and

(c) which is expressed and intended to benefit the land of the covenantee and his successors in title or persons deriving title to that land under or through him or them.”

The shop and the passageway are undoubtedly subject to the terms and conditions contained in the DMC and the plaintiff as incorporated owner is able to enforce the covenants.

Even if the defendants were able to establish that they had exclusive possession of the suit portion as a consequence of their adverse possession the land would still be subject to the terms and conditions contained in the DMC.

…

In my view there is no good reason why the relief which was claimed by the plaintiff should not be granted, namely an injunction requiring D3 to demolish the structure and reinstate the passageway as part of the common parts as it was originally.  This should include also the signboard referred to in the conclusion to the judgment.”

20.因此，當法庭裁定該僭建商舖所在地，以及上面用作儲物的空間為公用部份後，就算屋宇署沒有發出該安全指示，第一至第七原告人是有權要求法庭頒布強制令及禁制令，拆除所有在公用部份的僭建物，並禁止任何人再搭建任何僭建物。

G.逆權佔有

21.第一被告人只在她的抗辯書中提出逆權佔有作為抗辯的一部份，但她並沒有作出反申索，要求法庭頒下任何有關逆權佔有的濟助。根據Hong Kong Civil Procedures 2020，第18/15/1段，如果訴訟方忽略於狀書中要求濟助，她便會被視作放棄該濟助：—

“If the plaintiff omits to ask for any relief ore remedy claimed in the writ, he will be deemed to have abandoned it.”.

22.儘管第一被告人不是申索人，但根據Hong Kong Civil Procedures 2020第18/18/1段，如果被告人有反申索，則第18號命令第15條規則適用，因此第一被告人如有反申索亦必須於狀書中提出。她並沒有這樣做。

23.第一被告人除了聲稱該僭建商舖從樓宇落成已被用作私人商業舖位至今55年外，並沒有提出任何證據證明她佔有該僭建商舖多久。她只聲稱一直有交差餉、地租、電費，及從來沒有向任何業主繳交租金，但沒有提供任何詳情，包括時間或任何逆權管有的意圖。在盤問期間，第一被告人有關逆權佔有的供詞亦是籠統及含糊不清。她明顯不是長時間在該僭建商舖工作，而只是把該僭建商舖出租與不同人士。本席不認為第一被告人符合逆權佔有的舉證責任的要求。

24.在審訊開始前幾天，第一被告人嘗試把一些往年的電費單和差餉單加入為審訊文件。但第一被告人並沒有申請法庭許可把這些文件加入。最重要的是她的抗辯書中、或證人陳述書中從頭到尾都沒有列出任何有關逆權佔有的詳情。在這情況下，法庭不會許可這些與第一被告人在抗辯書列出的案情無關的文件在訴訟最後的關頭被加入。

25.再者，就算第一被告人成功獲得法庭頒令有逆權佔有該僭建商舖，根據上訴庭案例The Incorporated Owners of Mountain View Mansion v Heart Cuisine & Others，第一被告人亦會被該大廈的公契約束。換言之，就算第一被告人成為該僭建商舖所在位置的擁有人，亦不能在違反公契的情況下，繼續在該公用部份使用該僭建商舖：—

“20. As in The Incorporated Owners of Man Hong Apartments, the applicant in this case is not claiming possession of the service lane, but is seeking to enforce the rights given to the owners in relation to the service lane as part of the common parts under s 34I. Sections 7(2) or 17 of the LO which deal with recovery of land have no application. Neither will s4 of the LO help the 2nd respondent, because s 4(7) specifically excludes action for injunction from the operation of the section. Further, the principle in Nisbet and Potts’ Contract is clearly applicable because once the service lane is found to be a common part then whoever occupies it, be it another owner from the building or a trespasser who acquired a possessory title by adverse possession, he is bound by the terms of the DMC. The latter cannot be in a stronger position because his paper title is still subject to the covenants in the DMC and he cannot use the service lane to the exclusion of the owners of the building. The applicant is bound to succeed in its claims.”

26.因此，本席裁定第一被告人的抗辯理由不成立。

H. 總結

27.本席裁定第一至第七原告人的申索得直，並頒下以下命令： —

(1)  頒下強制令，要求第一及/或第二被告人於35天內拆除該僭建商舖及儲物空間的所有僭建物。

(2)  頒下禁制令，禁止第一及/或第二被告人及其代理人和任何關連人士再以任何形式佔用該樓梯或樓梯口平台的任何部份。

I.訟費

28.本席認為，應該根據訴訟結果決定訟費。由於第一被告人在本訴訟中敗訴，她必須支付有關訟費予第一至第七原告人，包括大律師證書。如雙方未能就訟費金額達成協議，訟費金額則由法庭評定。若任何一方需更改此暫准訟費令，需於本判案日起計的14天內，以傳召訴訟各方傳票的方式，提出更改此暫准訟費令，否則，此暫准訟費令將成為絶對命令。

第一至第七原告人： 由禤氏律師行延聘葉煦欣大律師代表

第一被告人： 沒有法律代表，並親自應訊

第二被告人： 沒有法律代表，並缺席聆訊