熊锦丽 對 梁偉棠

DCMP 331/2018

[2021] HKDC 14

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2018年第331宗

----------------------

----------------------

----------------------

判決書

----------------------

1.原告人作為註冊業主，入稟本法院要求收回案中土地的空置管有。第一被告人是該土地的所有佔用人。第二被告人（「梁先生」）是訴訟展開後才申請加入的聲稱佔用人。

背景

2.案中土地是位於新界北區Section A of Lot No 147 in Demarcation District No 38 （「該地段」）。Tang Fa Wui（燈花會）是該地段的前業主。2017年5月29日，燈花會透過轉讓契把該地段轉讓予原告人。原告人因此成為該地段的註冊業主[1]。

3.原告人聲稱有人在未經她同意下佔用該地段，於是於2018年1月30日展開本訴訟，並以在該地段的所有佔用人作為被告人。2018年4月10日，在被告人缺席的情況下，法庭判原告人勝訴，並發出針對被告人的命令，原告人可以收回該地段的空置管有。

4.2018年7月24日，梁先生透過法律援助處委派的法律代表提出傳票申請，要求加入成為本案的被告人進行抗辯。他聲稱自己自出世以來（即1958年5月15日），除了14歲至17歲期間去了澳門外，都在該地段上的物業居住直至現在。他在其後2018年9月19日的誓章中更正說法，指自已是兩歲開始才跟父母一同居住在該地段上物業，直至現在。無論如何，在沒有爭議原告人是該地段的註冊業主的前題下，梁先生希望以逆權侵佔為理由提出抗辯和反申索。

5.2018年8月1日，聆案官批准梁先生加入本訴訟成為第二被告人；原被告人改為第一被告人。聆案官沒有擱置執行上述針對第一被告人的命令，而只是暫緩執行該命令。

6.當時梁先生除了要求加入作為第二被告人，同時希望根據《區域法院規則》第28號命令，把本案訴訟由原訴傳票轉為傳訊令狀形式繼續。原告人反對申請，並提交了分別由自己和燈花會司理鍾志強所作的誓章支持。原告人的理據是自己於2017年才成為該地段註冊業主，該地段原屬祖堂擁有，而祖堂直至2009年仍先後有男丁出生。根據下述 Leung Kuen Fai v Tang Kwong Yu (or U) Tong, HCMP 3305/1999（2002年6月18日）一案的法律原則，梁先生在本案的案情下，即使假設他事實上在相關時段有佔用該地段，也根本不可能成功地針對該祖堂或她，成功以所聲稱逆權侵佔該地段為理由，挑戰祖堂或她先後在地段的業權。因此，沒有需要透過傳訊令狀形式的法律程序去解決雙方爭議。

7.可是，梁先生在其誓章中，表明律師的建議是在法律上爭議 Leung Kuen Fai 案的原則，同時在事實上也爭議燈花會是否祖堂，以及其成員在出世後是否可以分享該祖堂在該土地之權益。為此，他聲稱將索取包括有關這方面的中國習俗法律（Customary Law）的專家意見報告以支持他的論點。

8.由於梁先生一方提出的上述爭議，當時原告人最終也同意轉以傳訊令狀訴訟形式繼續本訴訟。法庭於2018年11月20日也作出了相關指示。根據上述法庭指示，雙方其後各自存檔了狀書[2]。

9.其後法庭的案件管理指示顯示，梁先生一方獲法庭批准援引土地測量專家意見證據，以界定其所聲稱逆權佔有的土地及其上蓋搭建物和圍欄；原告人一方則選擇不援引專家意見證據。

10.事隔兩年，梁先生一方並沒有就燈花會是否祖堂，或其成員可否根據中國習俗，由出世後可以分享該祖堂所有物業的權益，向法庭申請許可以援引取中國習俗法律的專家意見報告。事實上，梁先生也沒有取得相關專家意見證據。

11.2020年4月17日，梁先生的法律援助證書更被法律援助署取消。梁先生在本訴訟改為自己行事。

12.2020年5月13日，原告人提出下述傳票申請，

“1. Leave be granted for the following questions of law to be determined by this Court:

1.1 Whether the predecessor in title of the Property, Tang Fa Wui （燈花會）was and is a Chinese customary trust (hereditary in nature) within the meaning of s.15 of the New Territories Ordinance (“NTO”); and

1.2 If yes, is it possible for the Defendant to claim adverse possession of property known as Section A of Lot No 147 in Demarcation District No 38, North, New Territories, Hong Kong (“the Property”) against Tang Fa Hui （燈花會）and the Plaintiff?

2. Directions be given by this Court on the manner to determine the above questions;

3. In the event, [if] the questions at paragraph 1 above is determined in favour of the Plaintiff, the Plaintiff is entitled to have judgment against the 2^nd Defendant without a trial and the 2^nd Defendant’s Counterclaim be struck out.; and

4. Costs be paid by the 2^nd Defendant to the Plaintiff.”

13.簡言之，原告人要求法庭就下述稱為是法律問題作出定論：—

(1) 究竟該地段前業主燈花會是否根據新界條例規管下，根據中國習俗成立的祖堂或其他信託組織；及如果是，被告人是否能夠逆權侵佔該地段。

(2) 如果法庭就上述贊同原告人的論點，則判予原告人得直及剔除梁先生的反申索。

原告人申請的基礎問題

14.開宗明義，原告人是根據《區域法院規則》第14A號命令提出今次申請。該規則第1條界定了下述適用的情況：—

“(1) 凡區域法院發覺得有以下情況出，可應一方的申請或主動就在任何訟案或事宜的法律程序的任何階段出現的任何法律問題或任何文件的解釋問題，作出裁定－

(a) 該問題宜於無須對該宗訴訟進行全面審訊而予以裁定；及

(b) 除可能會有人提出上訴外，該裁定會對整宗訟案或事宜或其中的任何申索或爭論點作最終決定。

(2) 在作出上述裁定後，區域法院可撤銷有關訟案或事宜或作出其認為公正的命令或判決。

(3) 區域法院不得根據本命令就任何問題作出裁定，但如有關各方已－

(a) 有機會就試問題獲得聆聽；或

(b) 同意基於試裁定作出命令或判決，

即屬例外。

……”

15.法庭案例解釋，若需要作出裁定的法律問題和案中事實爭議纏在一起，第14A號命令便不適用。同時，法庭不能以假設的事實為基礎去裁定法律問題，換言之需要先根據證據去作出相關的事實裁斷，才繼而裁定所指的法律問題。在此等情況下，第14A號命令一般都不適用的：見Shell Hong Kong Ltd v Yeung Wai Man Kiu Yip Co Ltd (2003) 6 HKCFAR 222（第24段）；Hong Kong Civil Procedure 2021 (Vol 1)第14A/2/4。

16.原告人要求法庭裁定的第一個問題，即燈花會是否《新界條例》規管下，根據中國習俗成立的祖堂，這並非單純的法律問題，而是混合事實和法律的問題，而有關事實方面是必須原告人舉證去確立的。原告人要求法庭裁定的第二個問題，即若燈花會是祖堂，在本案情況下，梁先生是否能夠成功針對該會或其承契人（即原告人）聲稱逆權侵佔該地段，同樣是混合事實和法律的問題。

17.事實上，原告人為要求法庭裁定本申請中上述兩個問題，都分別就問題的事實基礎提供了證據。梁先生沒有就該些證據所證的事實提出反證，因此法庭仍需根據該些證據作出相關事實裁斷，才具備所需事實基礎去裁定上述問題法律的部份。原告人其實指根據已備存了的證據，梁先生並無任何反證，因此法庭應該接納上述問題的事實基礎已經確立，繼而裁定在法律上梁先王的理據定必失敗。

18.原告人形同申請簡易判決。本席認為以此為基礎，原告人應根據第14號命令及依賴同樣證據作為基礎進申請，唯她必須承諾根據第14號命令第2（1）條補充誓章述明其相信被告人對申索無法抗辯。雙方不反對此做法；原告人在聆訊後也履行了此命令，補充了相關誓章。

19.從直至第二被告人不再由律師和大律師代表為止雙方提交的法庭文件顯示，就逆權侵佔的法律原則方面，雙方並無爭議。簡言之，聲稱逆權侵佔的一方，有責任舉證去證明自己事實上於有關土地註冊業權人提出收地訴訟之時，自己已於《時效條例》所定相關時段佔用有關土地，並同時具猶如自己是土地擁有人的意圖，因此註冊業權人的業權早已終絕。

20.無論是根據第14A號或第14號命命，原告人指即使假設第二被告人事實上有他所指於相關時段佔用該地段，第二被告人以逆權侵佔為由的答辯和反申索皆不可能成功的。

燈花會是否《新界條例》規管下，根據中國習俗成立的祖堂

21.梁先生質疑燈花會否祖堂，為此當時代表他的律師曾向北區政務署查詢，而政務署於2018年6月19日以書面回覆，確認燈花會是根據中國習俗成立的堂（Tong）。不過，梁先生並不接受此回覆。

22.證據又顯示，上述燈花會現任司理鍾志強，其委任是於1995年經政務署批核登記的。另外，燈花會早於官批契（Government Lease）時（1905年3月27日）已成為Lot 147土地之註冊業主。2017年4月13日，在得到北區政務署（North District Office）的書面同意下，該土地分割成Lot 147A，Lot 147B及147RP三個地段，才可將該地段再轉予原告人。其後燈花會透過於2017年5月26日透過分地契（Deed Poll），於2017年5月29日才正式將Lot 147A，即該地段轉予原告人。這些都有相關官方文件為證。

23.原告人於是反問，若燈花會不是新界條例規管下，根據中國習俗成立的祖堂，何以當時上述事宜皆需要政務署同意和允許。

24.在Tang Man Kit and Foo Tak Ching ( suing as Managers of Wah Yan Mo Fan Heung（華人模範鄉）) v Hip Hing Timber Company Limited，CACV 137/2002（2005年5月13日）一案，上訴法庭（第36段至第42段）解釋，直至政務處的批核被擱置之前，任何人士都不得爭議案中鄉的地位。在Tin Hau Wui（天后會） also known Tang Tin Hau Wui with Tang Fuk Leung as the manager v Ting Wai Ming and Another [2019] HKCU 626一案中，法官（第18段）也引用上述案例，指案中被告人沒有證據顯示案中原告人並非中國傳統承襲的信託。

25.梁先生仍然就上述事宜爭議，並指根據律師建議，表示需要取得專家證據，以挑戰燈花會是否堂。原則上梁先生可以這樣提出：見Man King Chuen & Ors v Hong Lok Yuen International School Association Limited, HCA 299/2011（2018年8月21日）為例。然而兩年已過，梁先生仍沒有申請許可或事實上取得相關專家證據。在沒有任何證據的情況下，梁先生根本沒有基礎去爭議燈花會是中國傳統習俗下，並受上述新界條例規管的祖堂地位。

26.鑑於以上所述，梁先生根本沒有提出任何反證以推翻上述有關這議題的事宜。

如燈花會是新界條例規管下，根據中國習俗成立的祖堂，梁先生聲稱逆權侵佔該地段是否可能

27.這議題關乎燈花會作為該地段的前註冊業主，是否因為《時效條例》所規定，其於該地段的一切權益在本訴訟展開之前早已終絕，因而它或其承契人即原告人無權向梁先生討回該地段的管有。

28.在相關土地屬祖堂擁有的情況下，法庭在上述Leung Kuen Fai案（第3段）有下述分析：—

“…… For reasons given below, the limitation period for persons born prior to the commencement of the Limitation Ordinance in 1965 should be governed by the Real Property Limitation Act 1833. Under that Act, the relevant limitation period for recovery of land was 20 years. For disability, there was an extension of limitation period to 10 years after cessation of disability (see Section 16 of the Act). The transitional provision in Section 38(5) of the Limitation Ordinance provides that the provisions under the Act continued to govern cause of action accrued prior to the enactment of the Ordinance unless the Ordinance provided for a longer limitation period. Hence, a period of 31 years from date of birth was the limitation period given to those born prior to 1965. For those born between 1965 and 1 October 1990, the extension on account of disability would expire on 27 years from date of birth (21 years plus 6 years). Since 1 October 1990, with the enactment of the Age of Majority (Related Provisions) Ordinance Cap. 410, the definition for infant in the Interpretation and General Clauses Ordinance Cap. 1 was also amended by ordinance 32 of 1990. As a result, 18 replaced 21 as the age of majority. Hence, for persons born after 1 October 1990, the relevant limitation period should be 24 years.”

29.在Wong Shing Chau v To Kwok Keung，CACV 20/2008（2008年6月12日）一案，上訴法庭同意上述Leung Kuen Fai案的分析，並解釋（第11段）：—

“As regards the operation of sections 10 and 22 of the Ordinance, in the context of a tso and its members, it was held (see § 45 of Leung Kuen Fai) that whenever a new member is born, a new equitable interest in the tso property is created. A new limitation period under sections 7(2) and 22 would start to run and would not expire until six years after the member ceases to be an infant. Further, by reason of section 10(2) of that Limitation Ordinance, the title of the trustees would be preserved so long as there is at least one beneficial owner whose right to recover the land is not barred.”

30.簡言之，在有關祖堂地的情況下，每當有祖堂成員新生，祖堂地隨即產生了新的衡平法上的權益。只要祖堂仍有最少一名如此衡平法上的權益擁有人，代表祖堂的信託人（例如司理）仍然擁有權益以驅逐侵佔有關祖堂地的人士。《時效條例》第7(2)條和第22條規定的訴訟時效，將是在該名新生成員成年（即18歲）後6年才屆滿。

31.司理鍾志強提供的證據顯示，燈花會自1960年（即第二被告人在其誓章所述開始霸佔該物業的年份）起至現在一直都有男丁出世，其中包括鍾子榮（Chung Chi Wing），及其兩名兒子鍾浩然（Chung Johnny Ho Yuen）及鍾浩榮（Chung Ho Wing）。

男丁	出生年份	時效計算
鍾子榮	1960	1991（1960+31）
鍾浩然	1982	2009（1982+27）
鍾浩榮	2009	2033（2009+24）

32.根據上述計算，在本訴訟展開之時（2018年），燈花會仍有權驅逐其名下註冊的土地的侵佔人。作為其該地段的承契人，原告人受到同樣的狀況保障。梁先生的確不可能成功地聲稱，已逆權侵佔該地段超越燈花會及原告人可提出訴訟以收回該地段的法定時限。

其他論點

33.以上討論的都是雙方先後在本訴訟中存檔的誓章提出的論點，一切以梁先生聲稱逆權侵佔該地段為基礎。當本訴訟改為以傳訊令狀的形式繼續後，梁先生透過律師存檔的抗辯書同樣反映這立場。不過，梁先生依賴同樣的事實指稱，在狀書中提出了交替論點，即因為他和家庭在過去相關時段實際佔用該地段，原告人或燈花會在知情的情況下默許（acquiescence），或因曾作出的行為或表述而導致不容爭議他在該地段的權益（estoppel by representation/proprietary estoppel），或因延誤（laches）而令任何要求收回該地段的行動變得不公（unconscionable）。雙方在本申請沒有就交替論點作出陳述。不過，即使假設根據梁先生所指曾於相關時段發生所指行為或表述，也沒有基礎指這會影響原告人或其前業主燈花會分別在該地段的權益。

34.首先，梁先生有關這方面聲稱的行為或陳述，都是來自父親及兄弟的，梁先生沒有聲稱原告人本人曾作出任何所述行為或陳述。原告人只是梁先生相關兄弟的妻子的姊妹，在2017年燈花會透過轉讓契把該地段轉至她名下之前，她在該地段根本沒有任何權益，因此也不可能存在她以業權人身份作出任何所指相關行為或陳述的事實或理解。同時，也沒有基礎指原告人若知情的話，如何可以和相關時段該地段的註冊業主燈花會拉上關係。

35.至於作為相關時段該地段的註冊業主燈花會方面，梁先生除了指他佔用該地段是可見的事實之外，他沒有任何指稱和證據，顯示梁先生聲稱父親和相關兄弟的就該地段相關行為或陳述，如何和燈花會或會中任何人士拉上關係。因此，也不可能存在燈花會對所指相關行為或陳述知情，而須就受該等行為或陳述的後果約束。

結論

36.因此，梁先生在本案的情況下確實沒有可爭辯的抗辯理由；反申索也欠基礎。

命令

37.本席命令解除暫緩執行2018年4月10日針對原被告人，即第一被告人的命令，並針對梁先生作為第二被告人作出同樣（即申索陳述書所要求）的收地命令。本席同時行使權力剔除梁先生的反申索。根據原告人的申索，本席也命令梁先生須向原告人繳付其自2018年1月29日（即原訴傳票程序展開）因佔用該地段直至交回該地段空置管有為止的補償／中間收益，金額有待評定。

38.訟費方面，梁先生須向原告人繳付自他要求加入本訴訟（即2018年7月24日）及其後因而引致原告人的訟費，包括保留待決的訟費。除非雙方協議，否則訟費由法庭評定。梁先生本身直至撤銷法援的訟費會根據《法律援助規例》評定。此訟費命令屬暫時性質，但將於14天後並在任何一方沒有提出申請以更改的情況下，無需法庭另作命令而自動作實。

原告人：由梁堅律師行梁堅律師代表

被告人：沒有律師代表，並親自應訊