黃西利及另一人 對 黃錦祺

LDPE 165/2022

[2022] HKLdT 24

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2022年第165宗

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判決理由書

(上訴許可申請)

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背景

1.本案本是一宗簡單的業主因租約期屆滿而提出收回處所管有及追收中間收益的案件。

2.根據一份日期為2011年4月2日的中文租約 （下稱「涉案租約」），「承水邊村司理黃錦泉，黃國安及黃西利授權水邊村財務委員會將業主黃國興祖（甲方）DD120 Lot 256B16 （部份），246，247，248，249，250，251，252，253 和254 （以圖則為準）」（下稱「涉案土地」）批租予答辯人（在涉案租約內稱為「乙方」），租期10年， 由2011年2月1日起至2021年1月31日止，頭5年每月租金1.3萬元正，第6年開始，即（2016年）每月租金1.5萬元正。

3.申請人於2022年2月24日經顧張文菊、葉成慶律師事務所向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收回涉案土地及追討中間收益的申請，理由就是涉案租約經已於2021年1月31日屆滿。

4.答辯人於2022年2月25日去信審裁處提出反對[1]，但內容非常簡單：

「…… 由於本人在2022年2月25日02:43 收到衞生署信息指本人為初步陽性確診者，現提出申請要求有關案件一切程序延期至本人由陽性轉至陰性起計算，以使本人可以咨詢法律意見得以公平訴訟。」

5.其後，於2022年4月25日，答辯人提出非正審申請，要求批准延展提交反對通知書(即表格7)的期限，並於2022年5月4日獲本席批准。答辯人遂於2022年5月10日向審裁處遞交反對通知書的補充資料，內附有由2021年2月1日至2022年6月31日， 表面上是由黃國興祖司理人黃錦泉簽發的租單收據，最後的簽發日期為2022年6月1日。本案正待排期聆訊。

6.其間，擬答辯人，即答辯人的弟弟，同於2022年4月25日向審裁處提出非正審申請，要求加入成為本案的答辯人。本席經2022年5月4日聆訊後[2]，拒絕擬答辯人的申請，擬答辯人並須繳付申請人的訟費 (下稱「該判決」)。

7.擬答辯人於2022年5月16日向審裁處提出非正審申請(下稱「該非正審申請」)，要求就該判決申請上訴許可，本席經於2022年5月26日聆訊後，決定拒絕擬答辯人的上訴許可申請，並承諾會頒下判決理由書，現在頒發如下。

擬答辯人的上訴理由

8.根據擬答辯人夾附於該非正審申請的誓章，他的擬上訴理由大致如下：

(1) 擬答辯人是黃國興祖的子孫, 是涉案土地的實際受益人，他由1994年開始已使用 DD120 Lot 256B16 （部份）， 即涉案土地的部份。

(2) 水邊村黃國興祖註冊司理人有三名，長房黃錦泉、二房黃國安及三房黃西利。根據水邊村之習俗，如有重大事情，需要三位司理人一致行動及召開子孫大會決定。

(3) 本案申請人司理之一黃西利及黃錦泉曾於2014年興訟，案件編號為HCA 2100/2014，指包括本案答辯人及其他人違反涉案租約的明訂或隱含條款，並要求收回涉案土地之空置管有權，後於2016年8月10日經高等法院原訟法庭裁定，所有司理人需要一致共同行事才可以提出訴訟，所以剔除了該案的訴訟申請[3]。

(4) 由於長房司理人黃錦泉在2022年1月身故，二房司理人黃國安及三房司理人黃西利亦未有召開祖堂會議，黃國興祖部份子孫（包括擬答辯人）反對本案的收回涉案土地申請。

(5) 《區域法院規則》（香港法例第336H章）第15號命令第6條2(b)段有以下規定：

(i) 任何本應已被加入該宗訟案或事宜而成為一方的人，或任何有必要到區域法院席前以確保在該宗訟案或事宜中的所有有爭議的事宜可有效地和完全地予以裁定和判定的人；或

(ii) 任何與該宗訟案或事宜的任何一方之間可能存有任何問題或爭論點的人，而該問題或爭論點是由該宗訟案或事宜中所申索的任何濟助或補救所引致、或是與之有關或相關連的，且區域法院認為就該問題或爭論點而就該人與該一方之間以及就該宗訟案或事宜的各方之間一併作裁定，是公正及適宜的。

(6) 於2021年1月18日， 二房司理人黃國安及三房司理人黃西利曾見證獲授權者水邊村財務委員會與一第三者，富東興業有限公司，簽署一份為期20年的「合作及租賃協議」，需要將涉案土地之空置管有權收回，見土地審裁處申請編號 LDPE 254/2021。當時，水邊村財務委員會為該案的申請人，擬答辯人於2021年3月18日也獲准加入成為答辯人。但由於水邊村財務委員會的訴訟權限受到挑戰，結果終止案件[4]。

(7) 在鄧兆伙 訴 陶枝盛 (又名陶枝勝) 及另二人，HCA 2336/2004（無彙報的案例， 日期為2007年10月9日）一案（下稱「鄧兆伙案」），3位被告是新界屯門泥圍陶福德公（宮）或福德公（宮）（下稱「該堂」）的司理人，他們與原告曾因該堂成員身份一事有爭議，3位被告人一方，是得到很多該堂成員的支持，而原告的立場，也有為數不可忽略的少數該堂成員認同。高等法院原訟法庭法官陳江耀（當時官階）在判案書第8段指出，該堂支持3位被告人一方的成員，理應申請加入成為被告的：

“There was also no application by those who were against the plaintiff to be joined as additional defendants. In fact, all those who were on the defendants’ side could have applied to join as additional defendants. They could counterclaim a declaration that the plaintiff and those surnamed Tang and Yuen were not members of the Tong. Those on the plaintiff’s side could have applied to join as defendants to the counterclaim to resist the majority. But nothing was done by anyone.”

(8) 該判決聆訊當日，擬答辯人之誓詞非常簡單，只有69個字，佔用法庭的時間很少，但該判決要擬答辯人支付的訟費達2,500元， 實在過高。

9.該非正審申請亦夾附有答辯人的誓章， 其內容如下：

「本人在2001年首份租約與黃國興祖以不交吉形式租賃見附圖，附圖上所有名字的都是黃國興祖子孫，在我的租約生效前已經在該處一直使用直至現在。」

申請的回應

10.代表申請人的任漢琛大律師（「任大律師」）於2022年5月24日回應主要如下：

（1） 本案並不牽涉，而審裁處亦不需要處理擬答辯人是否有佔用涉案土地的部份及/或是否有權使用該土地的部份。因此，申請人和擬答辯人之間根本沒有真正的申索。

（2） 擬答辯人與本案的關鍵（如下）毫無關係：

(i) 涉案租約是否已經到期；

(ii) 於涉案租約期後，答辯人是否繼續佔用涉案土地；

(iii) 如是，答辯人是否有權繼續佔用涉案土地；

(iv) 如否，涉案租約有否因而蒙受損失。

(3) 更重要的是，申請人所申索的任何濟助均建基於涉案租約，答辯人是否有權使用涉案土地與擬答辯人是否有權使用涉案土地是兩個獨立及沒有關聯的問題。

(4) 即使黃國興祖的三位註冊司理其中一位已離世，剩下的兩位司理人是在一致的情況下提出此訴訟，擬答辯人作為第三者，沒有資格挑戰申請人提出此訴訟。

11.任大律師又援引 Tang Kam Wah & Others v Tang Ming Yat & Another, HCA 10141/1998 (無彙報的案例，日期為2002年11月26日)一案(下稱「鄧錦華案」)，時任高等法院原訟法庭法官朱齡芬在其判案書第72段指出，根據《新界條例》（香港法例第97章），祖堂司理被賦予處理祖堂土地的權力。該權力是由司理全權擁有，而他們一致的決定並不可以被祖堂子孫推翻或凌駕：

“Under Section 15, the power of dealing with Tso land, including the granting of a lease, is vested in the manager. Accordingly, in exercising the power to let, the manager being trustees are required to act unanimously: Lewin on Trust (17th edn) p.737. The consent of only one manager from each of the two Tsos in question is insufficient to make the Lease a valid and binding one. It also follows that the unanimous decision of managers cannot be overridden by the decision of the members of Tso because under Section 15, the power to deal with Tso property is conferred solely on the managers and no one else: per Litton JA (as he then was) in Light Ocean Investments Ltd, at p.40. This being the case, even if the defendants were to succeed in proving the existence of the Pleaded Custom, the Lease remains invalid and unenforceable by reason by Section 15.”

該判決的理由

12.首先， 本席得陳述於2022年5月4日該判決的理由。

13.本案與LDPE 254/2021不同之處是，申請人再不是水邊村財務委員會， 而於2021年3月18日LDPE 254/2021聆訊時，代表水邊村財務委員會出席的富東興業有限公司代表毛志強先生沒有反對擬答辯人加入成為該案的答辯人。

14.但於本案，任大律師反對擬答辯人加入成為答辯人，其主要理由是擬答辯人不是涉案租約的任何一簽署方。

15.雖然擬答辯人聲稱，擬答辯人之誓詞非常簡單，但已包括了大部份是次上訴許可申請的主要理由，即擬答辯人是黃國興祖的子孫,是涉案土地的實際受益人，他由1994年開始已使用涉案土地的部份。又申請人沒有合法權力收回涉案土地的空置管有權。

16.與鄧錦華案稍有不同， 在Mak Lai Chuen suing as sole manager of Mak Tsok Sui Tso v Lau Kar Yau, DCCJ 2609 & 2610/2006 (無彙報的案例，日期為2008年8月29日)一案 (下稱「麥禮泉案」)，麥作穗祖於2000年將有關土地租予其中一名司理的女兒麥佩娟及媳婦劉珈佑，可是後來該司理去世，餘下的司理人麥禮泉向麥佩娟等發出終止租約通知書企圖終止該等租約。區域法院法官陳美蘭(當時官階)根據專家證人的證供及《新界條例》第13條，裁定麥禮泉只為餘下的司理人，他只擁有50%的權力代表麥作穗祖[5]，卻沒有單獨權力去取回有關土地的空置管有權[6]。

17.《新界條例》第13條第(1)款中的內容如下：

「除第(2)款另有規定外，在原訟法庭或區域法院所進行的任何有關新界土地的法律程序中，法庭有權認可並執行任何影響新界土地的中國習俗或傳統權益。」

18.在較近期的Tang Kun Nin, Tony suing as manager of Hung Shing Temple v Cheng Wai Fong & Others, HCA 87/2011 (無彙報的案例，日期為2014年3月12日)一案[7]（下稱「鄧根年案」），管理粉嶺洪聖宮的4位安良約司理人授權該案的第一答辯人負責管理粉嶺洪聖宮，該案的答辯人同樣引用《新界條例》第13(1)條，並認為根據新界習俗，申請人只為安良約4位司理人的其中一位，沒有取得其他司理人的一致行動或協議，所以無權展開訴訟。但高等法院原訟法庭暫委法官吳美玲(當時官階)認為該一致行動原則，只適用於祖堂的宗族事務。於此，《新界條例》第15條的內容會比較適用：

「如以任何宗族、家族或堂名義，根據租契或其他批予、協議或特許而持有從政府取得的土地，則該宗族、家族或堂須委任一名司理作為代表。......，而該名司理在發出訂明的通知後，並在經民政事務局局長同意下，即有全權將該土地予以處置或以任何方法處理，猶如他是該土地的唯一擁有人一樣，......。每份與任何宗族、家族或堂所持有的土地有關的文書，如由該土地的註冊司理在民政事務局局長面前簽立或簽署，並經民政事務局局長簽署見證，即就所有目的而言，均屬有效，猶如該份文書是由該宗族、家族或堂的全體成員所簽立或簽署的一樣。......」

19.雖然如此，吳法官特別提到，在較早前一宗終審法院的案件， Hip Hing Timber Co Ltd v Tang Man Kit & Another [2005] 1 HKLRD 572, (2004) 7 HKCFAR 212, 終審法院非常任法官苗禮治勳爵在判案書的第41段指出，司理人是否有權以他們自己的名義提出訴訟， 與他們是否有合理訴因提出訴訟， 兩者是有分別的：

“The plaintiffs named in the Amended Writ were two individuals who were suing in their own names. The judge was concerned with a different question: whether the plaintiffs had authority to sue on behalf of the Heung. She dismissed the action because they were not suing in their own right and had no authority to sue on behalf of the Heung. But this did not go to their authority to bring the proceedings in their own names, which was beyond dispute, but to the question whether they were the persons in whom the cause of action was vested.”

20.同樣，當此案被發回上訴法庭重審時[8]，高等法院上訴法庭法官張澤祐在其判案書第48段同樣指出，司理人以其司理人名義提出訴訟，與他們是否有權限興訟收回土地， 兩者是有分別的： the person who is entitled to recover land rests on his right to possession of the land and not on his right to pass title to a third party。張法官最後沒有就《新界條例》第13條有否凌駕性作出裁決[9]。

21.此外，在最近的陳寶琼 訴 丘慧賢 [2015] 4 HKLRD 54一案[10]，上訴法庭認為，當租約期滿時，租客再沒有權利逗留在有關物業，除非她得到該案的其他業主同意，所以即使該案的興訟人只佔業權的50%，她仍然有權提出申請收回業權[11]。

22.然而，最重要的是，本案的最主要爭論點，是申請人如否麥禮泉案中所說的只有部份權力代表黃國興祖提出收回涉案土地， 答案就是如 Kammy Town Limited v Super Glory Corporation Limited, HCA 3524/2003 (無彙報的案例， 日期為2005年1月14日)案中第13段所說， 只是有或是沒有， 無得模稜兩可 （There is no halfway house）。因此， 本席認為本案沒有擬答辯人加入的需要， 否則一個祖堂可有數百， 甚至數萬實際受益人， 這可能還包括那些未降生的[12]， 不可能要求他們也全要加入成為與訟一方。

23.基於以上的各項複雜考慮， 本席認為要擬答辯人支付的訟費2,500元絕對合理。

2022年5月26日的上訴許可申請聆訊

24.該非正審申請於2022年5月26日於本席席前聆訊時，擬答辯人沒有出席，但由他的哥哥，即本案的答辯人呈上他的書面陳詞，重申他是黃國興祖的子孫，有權使用涉案土地。由於答辯人是以不交吉形式租賃涉案土地，而涉案土地包括他一直佔用的土地，這宗訴訟將會引起黃國興祖、答辯人及他等之間的爭議，可是本席於2022年5月4日卻考慮了申請人的申請性質及申請人願意承擔日後會有另一訴訟之風險，拒絕他加入成為答辯人。

25.擬答辯人又重申，他是獨立於涉案租約而佔用土地，所以要求加入提出抗辯。

26.擬答辯人除了在其申請加入成為本案答辯人的申請誓章援引的鄧兆伙案外，他又援引本席於2022年5月4日提供給他參考的鄧根年案判案書第85段, 其內容如下:

“In any dispute as between the managers/trustees and the insider beneficiaries (ie the members of the t’ong and also widows and unmarried daughters of members of the tso as well as married daughters looking after elderly parents in Mak Lai Chuen suing as sole manager of Mak Tsok Sui Tso), it is always open to the insider beneficiaries to challenge the managers’ authority to sue for they are the very parties interested in the internal management of the t’ong. Hence, the defendants in Mak Lai Chuen suing as sole manager of Mak Tsok Sui Tso was entitled to challenge the authority of Mak Lai Chuen to act when there was no replacement for his co-Manager Mak Yuk Hon who had passed away. But the question is whether this conclusion still remains applicable when the dispute is between the Managers and outsiders.”

但這正是本席於2022年5月4日作出該判決的其中一考慮。

27.同樣，擬答辯人在其陳詞中亦加入引援Tang Kai-chung and another And Tang Chik-shang and others [1970] HKLR 276一案， 認為法庭必須執行中國習俗和傳統權益。可是，在鄧根年案的判案書第76段，吳法官已加以考慮和區分與本案的性質有別：“Rather it dealt with the situation where some of the existing co-managers of the tso failed to endorse the lease, which was clearly in breach of the principle of unanimosity”。

28.至於擬答辯人援引《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）第I部的第33及34條，指強迫主租客離開的命令不得施行於分租客，擬答辯人卻錯誤理解《業主與租客(綜合)條例》（香港法例第7章）第I部不適用的範圍，這包括：

(a) 1945年8月16日之後落成或在相當程度上已重建的處所；

(b) 農地及其上的建築物，但不包括1945年8月17日之前建立的建築物；

(c) 未有建築物在其上的出租土地，但不包括連同其他建築物一併租出而使該建築物得以更佳享用的土地，亦不包括其後建立屬本部適用的建築物的土地。

29.由於涉案土地涉及農地及其上的建築物，業主與租客(綜合)條例》第I部並不適用。

30.此外，擬答辯人在陳詞中修正並引用《高等法院規則》第15號命令第10條規則，其內容如下：

「(1) 在不損害第6條規則的原則下，法庭可在就土地的管有而提出的訴訟的法律程序的任何階段，命令將任何並非該宗訴訟的一方但管有土地(不論實際管有或經由租客管有)的人，加入成為被告人。

(2) 任何人根據本條規則要求作出命令的申請，可單方面提出並由一份誓章支持；該份誓章須示明有關土地是由該人管有，如有關土地是由租客管有，則須將租客名字指出。

該份誓章須指明申請人的送達地址，而第12號命令第3(2)、(3)及(4)條規則須得適用，猶如該份誓章是送達認收書一樣。

(3) 藉根據本條規則作出的命令而加入成為被告人的人，必須向原告人送達該命令的文本，以提供按照第(2)款而指明的新加入被告人的送達地址。」

31.可是，本席在參考了前述眾多案例後，卻認為擬答辯人加入申請，正是損害第6條規則，否則一個祖堂可有數百，甚至數萬實際受益人，這可能還包括那些未降生的，不可能要求他們也全要加入成為與訟一方。

32.此外，在本判決書第21段所述的陳寶琼案原則，最近亦被高等法院原訟法庭於Lo Yuk Kuen v Personal Representative of the Estate of Wong Wing King, deceased & Others, HCA 924/2021 (無彙報的案例，日期為2022年5月25日)一案引用。

上訴許可申請

33.《土地審裁處條例》第11(2)條規定:

「除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」

34.根據《土地審裁處條例》第11AA(6)條，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

35.因此，本席在考慮所有的證供後，認為擬答辯人提出申請批准上訴許可的理由，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。擬答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

36.基於上述分析和理由，本席拒絕擬答辯人要求批予上訴許可的申請。

訟費

37.擬答辯人須支付申請人由於本非正審申請引起的訟費，本席根據顧張文菊、葉成慶律師事務所王楚雲律師提供的訟費清單，以簡易程序即時評定為港幣43,580元。

申請人: 由顧張文菊、葉成慶律師事務所延聘任漢琛大律師代表應訊。

答辯人: 無律師代表, 親自應訊。

答辯人: 無律師代表, 缺席聆訊。