Wu Yuk Chun 對 Hon Hing Enterprises Ltd

LDBM 226/2017

[2021] HKLdT 5

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第226宗

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判 案 書

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背景

1.申請人是九龍偉智街38號福田大廈（下稱「福田大廈」）商場一樓109至110號舖的註冊業主。答辯人是福田大廈的管理人。福田大廈是商住大廈，地下及一樓是商舖，二樓至九樓是住宅。一共分為636份業權份數，住宅部份佔344份（即54%）而商舖部份佔292份（即46%）。

2.申請人認為答辯人在管理費的攤分上違反了公契，藉著此訴訟，請審裁處就相關的公契條文作出裁斷，並向答辯人追討過去多年錯誤地多付了的管理費。申請人另就其他有關大廈的管理及運作問題尋求法庭的裁斷及向答辯人追討賠償。

申請人的主張

3.申請人的主張可被歸納為以下十點：-

(a)	申請人認為，根據公契第4(g)條，福田大廈的升降機的保養維修和電費（以下稱為「升降機開支」），應由二樓至九樓的住宅單位負責，按照附表四的管理費比例攤分，商舖業主無須支付。因住宅單位業主在附表四的管理費比例均等，故此，升降機開支須由96個住宅單位共同平均支付。然而，在過去多年來，答辯人也沒有為升降機開支設立獨立賬目，卻將升降機開支撥入整座大廈的管理賬目，以致商舖業主包括申請人多年來一直要支付升降機開支。
(b)	申請人認為根據公契第4(g)條，福田大廈二樓至九樓住宅公共樓梯及走廊的維修及照明等支出（以下稱為「住宅梯廊支出」），須由二樓至九樓住宅單位業主負責，按照附件四的管理費比例攤分，商舖業主無須支付。因住宅單位業主在附表四的管理費比例均等，故此，有關開支須由96個住宅單位共同平均支付。同樣地，答辯人多年來也錯誤地要商舖業主包括申請人負擔這個開支。
(c)	申請人認為根據公契第4(g)條，商場地下及通往一樓的樓梯、地台維修及照明（以下稱為「商場梯間開支」），須由地下及一樓商場單位業主負責，按照附件四的管理費比例攤分，住宅業主無須支付。
(d)	有關商場冷氣的電費，申請人認為根據公契第4(g)條，商舖業主須按照業權份數支付。但申請人指出，因她的舖位內沒有冷氣供應，只可享用公共走廊的公用冷氣，故此在道理上她的商舖須支付的冷氣電費應比其他佔同樣業權份數的商舖單位少。這點在公契附表四(B)1中有所反映，當中顯示她的商舖須支付的商場冷氣電費是相同業權份數的商舖的45%。反而，若按照業權份數攤分則沒有反映此情況。
(e)	有關商場冷氣的維修保養費用，申請人提出同樣的主張（見上文(d)段）。
(f)	申請人認為有關福田大廈的公共地方的維修及其他管理費用和開支須由住宅和商場業主共同承擔。至於是按照業權份數計算抑或是按照附表四的管理份數計算，申請人沒有強烈的立場，交由審裁處決定。
(g)	申請人認為業主委員會的人數須「暫定維持7名，全部委員由福田大廈所有業主共同投票選出，其中最少有2名商場業主委員，否則重選」。
(h)	申請人認為答辯人無理阻礙她安裝水錶及來去水工程，導致申請人蒙受損失，須作出賠償。
(i)	申請人指出答辯人每月收取大廈管理費的12%作為酬金，「有責任提供福田大廈公契所涵蓋的職責，提供合適的居住及營商環境。」並且「不可視酬金為佣金，有雙重收費之嫌」。
(j)	申請人認為答辯人處理賬目要「公開透明、單據整備、各種收費合理。… … 業主有權預約查賬，漢興企業有限公司（即答辯人）有責任交待清楚。申請人是第12屆業主委員會主席（上屆）也未能獲得預約查賬，漢興企業有限公司（即答辯人）應有責任辦妥。」。

答辯人的主張

4.答辯人承認福田大廈一直以來只有商場冷氣賬目及大廈管理賬目兩個賬目。商場冷氣賬目包括冷氣的電費及維修保養開支，由商舖業主共同負責。而大廈管理賬目是包括全座大廈除了商場冷氣以外的所有開支，包括升降機開支。換句話說，升降機開支、住宅梯廊開支以及商場梯間開支，並沒有分開來處理，一直以來是由商舖業主和住宅業主共同支付。答辯人指出，自大廈公契於1981年訂立以來，他們一直沿用附表四的攤分方式計算管理費，該攤分方法過去一直受各業主及業主委員會認同。

5.在此訴訟中，答辯人同意申請人3(a)、3(b)及3(c)段的主張，即同意升降機開支、住宅梯廊開支及商場梯間開支須分開計算。

6.因此，答辯人在此案的提訊階段，同意將福田大廈的收支賬目拆分為六個賬，包括：

(a)	住宅升降機賬（即升降機開支）	由住宅業主支付
(b)	住宅二樓至九樓公共走廊及樓梯的照明及維修賬（即住宅梯廊開支）	由住宅業主支付
(c)	商場地下至一樓公共走廊及樓梯的照明及維修賬（即商場梯間開支）	由商場業主支付
(d)	商場冷氣電費賬	由商場業主支付
(e)	商場冷氣保養維修賬	由商場業主支付
(f)	大廈公共賬	由所有業主支付

7.至於商場冷氣的電費（即3(d)段），答辯人認為須按照附表四(B)的管理費比例攤分。有關申請人說她的舖位不享有直接的冷氣的説法，答辯人指出根據附表四(B)，一樓1至20號舖的冷氣電費，每間舖均是83元，而同層其他商舖分攤的費用比1至20號舖多約55%（129元）至233%（276元）。由此可見，在附表四中訂下一樓1至20號舖的冷氣電費時，已經考慮了這些舖不使用冷氣系統的冷凍水供應（即申請人所說的沒有直接的冷氣供應），而這些商舖所支付的費用只是負責商場公共走廊的冷氣系統的電費。

8.至於商場冷氣的維修保養費（即上文3(e)段），答辯人提出相同的主張和分析（見上文第7段）。

9.有關福田大廈的公共地方維修及其他管理開支（即上文3(f)段），答辯人同意須由住宅業主和商場業主共同支付。至於攤分方法，答辯人認為須按照附表四的管理費比例攤分。

10.關於業主委員會的人數（即上文第3(g)段），答辯人指出過往業主委員會的成員比例是，兩名商舖業主代表及五名住宅業主代表，已經沿用多年。在2018年8月18日的業主大會內，業主就此議題進行投票，結果與會業主決定沿用此舊安排而不選擇其他方案。答辯人認為這個安排符合公契的要求。

11.有關管理人酬金（即上文3(i)段），答辯人指出其公司一直按照公契條文第4(g)(i)條所述，以每月收取的管理費的12%作為管理人酬金。這個酬金並不是申請人說的「佣金」，答辯人並沒有雙重收費。

12.關於查賬問題（即上文3(j)段），答辯人指出福田大廈的支出的正本發票及收據存根被安排於總公司的會計部入賬和儲存。因福田大廈沒有儲物房，該些收據及發票的副本須存放於另一幢大廈的儲物房。若有業主要求查閱某些單據，只要預先申請，答辯人也會安排業主查閱副本。

13.關於水錶問題（即上文3(h)段），答辯人指出各業主均可申請安裝水錶，但必須符合水務署及渠務處的法例要求。答辯人不同意支付申請人要求的賠償，理由是申請人遲遲未能提供去水的資料而導致安裝水錶的時間延長。

14.最後，答辯人不同意退還予申請人在過去多年多付了的管理費。答辯人依賴waiver/estoppel的法律原則，認為申請人如已經以某種計算方法支付管理費，則可被視作已經放棄了以其他方法計算過去已經支付了的管理費，否則將會對其他業主造成不公。

正審時雙方達成的進一步共識

15.在審訊當日，申請人不再堅持商場冷氣的電費、保養及維修（即上文3(d)及3(e)段）須按照業權份數計算，而同意按照附表四計算[1]。申請人改變立場很大程度是基於實際的考慮，因為若按照附表四計算，她須要支付的冷氣費用會比按照業權份數計算的金額少。

16.此訴訟沿於申請人和答辯人對公契第4(g)條（提及以業權份數攤分）及附表四（訂明管理費比例攤分）的不同理解及沿於第4(g)條和附表四之間文字上存在著的矛盾。本席就第4條及附表四作出以下分析。

有關公契第四條及附表四的討論

17.公契第4(f)條訂明：

Clause 4(f)

“The owner of each unit shall pay in respect of each such unit the due proportion hereinafter mentioned of the costs and expenses incurred for or in connection with the management of the said premises and the said Building their equipment apparatus and services as hereinbefore defined including the remuneration of the Manager such due proportion being payable as hereinafter mentioned.”                           (加入強調)

18.第4(f)條訂明每位業主須按照後文提及的適當比例支付大廈的管理開支及費用，但沒有交代何為適當比例。

19.第4(g)條訂明：

	Clause 4(g)
	“Each owner shall pay to the Manager in respect of each unit of which he is the owner a monthly service charge of such amount as the Manager may reasonably estimate to be sufficient (with the contributions from all the other units) to cover the cost of the following items:-
	(i)		The remuneration of the Manager (other than the Committee when acting as Manager).  The remuneration of the Manager shall be at the rate of 12% of the total service charges collected from the owners for the time being of the said Building and shall be payable in advance on the first day of each calendar month such remuneration to be subject to adjustment from time to time upon the Manager giving to the owners for the time being of the said Building not less than three months’ previous notice in writing in that behalf.
	(ii)		The Crown Rent…
	(iii)		Electricity (except electricity consumed in operating the air-conditioning plant or system serving the arcades on the Ground Floor and First Floor of the said Building for the use and benefit of the owners and occupiers of the Units or Shops on the Ground Floor and First Floor of the said Building which shall be borne and paid by the owners of the said Units or Shops among them monthly in proportion to the number of the undivided shares for the time being held in the said premises and the said Building) water and other similar charges for or in connection with the said Building as a whole and not being in respect of the use of or consumption in any particular unit or other area enjoyed exclusively by one owner.
	(iv)		Remuneration for caretakers, watchmen…
	(v)		The costs of household refuse disposal…
	(vi)		The costs of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the said Building or any part or parts thereof or the common parts of the said Building and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains, water courses, cables, wires or services therein and all the apparatus equipment and conveniences thereof.
	(vii)		The cost of operating and servicing the water pumps.
	(viii)		The cost of operating maintaining repairing servicing replacing and renewing all the lifts in the said Building and the anti-burglar system.
	(ix)		The charges payable to Government…
	(x)		The premiums payable for the insurance…
	(xi)		Such legal or other fees and costs…
	Provided Always the maintaining repairing servicing replacing and renewing all the air-conditioning plants or system serving the arcades on the Ground Floor and First Floor of the said Building for the use and benefit of the owners and occupiers of the Units or Shops on the Ground Floor and First Floor shall be shared and paid among the owners of the said Units or Shops in proportion to the number of the undivided shares for the time being held in the said premises and the said Building and Provided Always the owner for the time being of the Units or Shops on the Ground Floor and First Floor of the said Building shall not be required or liable to make any payment in respect of the expenses for the repairing maintaining and operating of the lifts or for the maintenance or illumination of the common stairs and passage ways on the upper floors all of which said expenses shall be borne and paid for by the owners for the time being of the Units on the Second to Ninth Floors (inclusive) of the said Building in the same proportion as their contribution to the management fees and Provided Always the owner or owners for the time being of the Units or Shops on the Ground Floor and First Floor shall be liable and responsible for payment of all the costs and expenses for the maintenance or illumination of the staircases and landings which exclusively serve the Ground Floor and the First Floor and which do not lead to the remaining Floors and Provided Always the owner of a unit with either a flat or main roof shall be for the purpose of payment of maintenance charges and expenses be treated as one unit.”           (加入強調)

20.第4(g)條訂明每位業主須支付每月服務費(“monthly service charge”)，該每月服務費的金額乃由管理人合理地評估為足夠以支付以下項目的費用/開支：

(i)	管理人酬金;
(ii)	政府地租;
(iii)	大廈的電費（唯運作在地下及一樓之商場之冷氣系統之電費則由商舖業主每月按照其不可分割的業權份數支付）、水費 … …；
(iv)	保安員等之酬金；
(v)	處理家居垃圾之費用；
(vi)	維修、保養、更新、清潔、上油漆或裝飾大廈或其中之任何部份或大廈之公用部份與及所有水泵、水缸、喉管、渠道、電線以及所有儀器、設置 … …；
(vii)	運作及維修保養水泵；
(viii)	運作、保養、維修、更換和更新大廈中所有的電梯及防盜系統；
(ix)	須支付予政府的費用；
(x)	保險費用；及
(xi)	法律及其他開支。
唯維修、保養、更換及更新所有冷氣組件或系統的費用須由商舖業主按照其不可分割之業權份數攤分和支付。
唯商舖業主無須負責(a)電梯的運作、保養和維修及(b)二樓至九樓的樓梯及走廊的保養和照明的開支而此等開支須由二樓至九樓的業主按照他們支付管理費的比例支付。
唯商舖業主無須負責支付地下及一樓的樓梯及連接兩條樓梯的地臺的保養和照明的開支。

21.第4(g)條要求每位業主支付每月服務費，經由此途徑集合的款項會用作支付上文(i)至(xi)各項的開支。第4(g)條沒有談及每月管理費整體而言應該以什麼方式在業主間攤分[2]，亦沒有就(i)至(xi)項個別逐一訂明攤分方法。此條文只提及以下4個項目的攤分：-

(a)	商場冷氣系統運作的電費 — 由商舖業主按照業權份數攤分和支付；
(b)	商場冷氣系統的維修保養費用 — 由商舖業主按照業權份數攤分和支付；
(c)	電梯的維修保養及運作的開支 — 由二樓至九樓的住宅單位業主按照附表四的管理費比例攤分和支付；及
(d)	二樓至九樓的樓梯及走廊的保養及照明 — 由二樓至九樓的住宅單位業主按照附表四的管理費比例攤分和支付。

22.然而，有關地下及一樓的樓梯及連接兩條樓梯的地臺的保養和照明的開支，第4(g)條只是訂明由商場業主支付，但是沒有談及攤分方法。

23.附表四的內容如下：

“The Fourth Schedule Above Referred To

The amount of monthly service charge payable by each owner of units referred to in Clause 4(i) herein are as follows:

A. Monthly Management Fee:-
Floor Concerned	Flat or Shop （業權份數標註在單位的右下角）		Total Units	Contributions
Ground Floor	Shops Nos.	15, 35, 45, 55, 65, 74, 85, 94, 105, 115, 124, 135, 144, 155, 165, 175, 185, 204, 214, 377, 431, 442, 452, 604, 614 and 624	26	@$120.00
	Shops Nos.	25, 194, 222, 232, 242, 252, 262, 272, 282, 292, 302, 312, 322, 332, 342, 352, 362, 383, 391, 401, 412, 422, 462, 471, 481, 492, 502, 512, 521, 531, 543, 564, 571, 584, 593, 633, 644, 654 and 661	39	@$100.00
	Shops Nos.	558 and 679	2	@$150.00
First Floor	Shops Nos.	12, 22, 32, 42, 53, 62, 72, 82, 92, 102, 112, 122, 132, 142, 152, 163, 172, 182, 192 and 202 (with their respective Flat Roofs)	20	@$120.00
	Shops Nos.	211, 272, 331, 343, 382 and 423	6	@$120.00
	Shops Nos.	221, 232, 242, 251, 261, 281, 291, 302, 312, 321, 351, 361, 371, 391, 401 and 411	16	@$100.00
Second Floor	Flats	A4, B4, C3, D3, E3, F3, G4, H4, I4, J4, K4 and L4 (with their respective Flat Roofs)	12	@$120.00
Third Floor to Ninth Floor	Flats	A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K and L  (12 x 7 Floors)	84	@$120.00

B. Electric Charges and Maintenance/Repair Charges for Air-Conditioning to the Public Spaces on Commercial Units on Ground Floor and First Floor 1．Electric Charges:-
Floor Concerned	Flat or Shop （業權份數標註在單位的右下角）		Total Units	Contributions
Ground Floor	Shops Nos.	15, 35, 45, 74, 85, 94, 105, 115, 124, 135, 144, 175, 185, 204, 604, 614 and 624	17	@$193.00
	Shops Nos.	25, 194, 593 and 633	4	@$129.00
	Shops Nos.	55, 65, 155, 165, 214, 377, 432, 442 and 452,	9	@$276.00
	Shops Nos.	222, 232, 242, 252, 262, 272, 282, 292, 302, 312, 322, 332, 342, 352, 362, 383, 391, 401, 412, 422, 462, 471, 481, 492, 502, 512, 521, 531, 543, 564, 571, 584, 644, 654 and 661	35	@$184.00
	Shops Nos.	558 and 679	2	@$258.00
First Floor	Shops Nos.	12, 22, 32, 42, 53, 62, 72, 82, 92, 102, 112, 122, 132, 142, 152, 163, 172, 182, 192 and 202 (with their respective Flat Roofs)	20	@$83.00
	Shops Nos.	211, 272, 331, 343 and 423	5	@$276.00
	Shops Nos.	221, 232, 242, 251, 261, 281, 291, 302, 312 and 321	10	@$184.00
	Shops Nos.	351, 361, 371, 391, 401 and 411	6	@$129.00
	Shop No.	382	1	@$193.00

2. Maintenance or Repair Charges:-
Floor Concerned	Flat or Shop （業權份數標註在單位的右下角）		Total Units	Contributions
Ground Floor	Shops Nos.	15, 35, 45, 74, 85, 94, 105, 115, 124, 135, 144, 175, 185, 204, 604, 614 and 624	17	@$63.00
	Shops Nos.	25, 194, 593 and 633	4	@$42.00
	Shops Nos.	55, 65, 155, 165, 214, 377, 432, 442 and 452	9	@$90.00
	Shops Nos.	222, 232, 242, 252, 262, 272, 282, 292, 302, 312, 322, 332, 342, 352, 362, 383, 391, 401, 412, 422, 462, 471, 481, 492, 502, 512, 521, 531, 543, 564, 571, 584, 644, 654 and 661	35	@$60.00
	Shops Nos.	558 and 679	2	@$84.00
First Floor	Shops Nos.	12, 22, 32, 42, 53, 62, 72, 82, 92, 102, 112, 122, 132, 142, 152, 163, 172, 182, 192 and 202 (with their respective Flat Roofs)	20	@$27.00
	Shops Nos.	211, 272, 331, 343 and 423	5	@$90.00
	Shops Nos.	221, 232, 242, 251, 261, 281, 291, 302, 312 and 321	10	@$60.00
	Shops Nos.	351, 361, 371, 391, 401 and 411	6	@$42.00
	Shop No.	382	1	@$63.00

The Owner of each Commercial Unit on the Ground Floor or First Floor of the said Building shall pay to the Manager the fixed amount of electric and maintenance charges in respect of the air-conditioning of the public spaces on the Ground Floor and the First Floor specified in Clause B above next to his own unit. Should the total payment by the owners of the said Commercial Units become insufficient for the payment of electric charges and the maintenance of the air-conditioning plants each owner shall pay to the Manager further contribution in proportion to the fixed amount payable by him under Clause B above.”

（註：本席將各個單位的業權份數標註在單位的右下角以方便參考。）

24.驟眼看來，第4(g)條和附表四的內容存在著某程度的矛盾。

25.有關詮釋文件的法律原則，在Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd & Others 一案中[3]，Lord Hoffmann NPJ有以下之論述：

“The construction of a document is not a game with words. It is an attempt to discover what a reasonable person would have understood the parties to mean. And this involves having regard, not merely to the individual words they have used, but to the agreement as a whole, the factual and legal background against which it was concluded and the practical objects which it was intended to achieve. Quite often this exercise will lead to the conclusion that although there is no reasonable doubt about what the parties meant, they have not expressed themselves very well. Their language may sometimes be careless and they may have said things which, if taken literally, mean something different from what they obviously intended. In ordinary life people often express themselves infelicitously without leaving any doubt about what they meant. Of course in serious utterances such as legal documents, in which people may be supposed to have chosen their words with care, one does not readily accept that they have used the wrong words. If the ordinary meaning of the words makes sense in relation to the rest of the document and the factual background, then the court will give effect to that language, even though the consequences may appear hard for one side or the other. The court is not privy to the negotiation of the agreement – evidence of such negotiations is inadmissible – and has no way of knowing whether a clause which appears to have an onerous effect was a quid pro quo for some other concession. Or one of the parties may simply have made a bad bargain. The only escape from the language is an action for rectification, in which the previous negotiations can be examined. But the overriding objective in construction is to give effect to what a reasonable person rather than a pedantic lawyer would have understood the parties to mean. Therefore, if in spite of linguistic problems the meaning is clear, it is that meaning which must prevail.”

26.在Fully Profit (Asia) Ltd v Secretary for Justice[4]一案，Ma CJ強調考慮背景情況及文件的上文下理在詮釋文件條文時的重要性。

27.除了上述的法律原則外，若干有關合約的詮譯原則亦有助於處理第4(g)條和附表四之間的矛盾。

28.當合約中載有概括的和具體的條文而當兩者之間出現矛盾時，法庭一般會給予具體的條文較大的比重。在The Eternity[5] 一案中，David Steel J.觀察到：

“Whilst it is correct that in the face of a conflict between provisions the more specific and tailored provision should prevail, such only arises if the contract is clear and direct.”

（意思大致譯為：當條文中出現矛盾時，較為具體和「度身訂造」的條文應佔優勢。）

29.在第4(g)條中，提及要以業權份數攤分的項目就只有商場冷氣系統一項（包括運作系統所須的電費及系統的保養維修費用），所用的文字甚為簡短[6]而沒有任何細節或進一步資料。

30.相反，附表四是為著詳細解釋何為「每月管理費」(“Monthly Management Fee”)及解釋中央冷氣費用的攤分而製訂的，佔三滿頁的篇幅。附表四的內文分為「(A) Monthly Management Fee」及「(B) Electric Charges and Maintenance/Repair Charges For Air-conditioning To The Public Spaces On Commercial Units On Ground Floor And First Floor」兩大部份。而「(B)」部再細分為「1. Electric Charges」及「2. Maintenance Or Repair Charges」兩部份，各以表列方式將所有牽涉的單位逐一列出。

31.關於「(A)」部（即每月管理費），列表中包括了整幢大廈的所有單位（即由地下至九樓）。須支付的每月管理費以金額劃分為三個類別，分別為100元、120元及150元。每個單位被清晰地歸類，各單位須支付的金額也明確地列出。

32.關於「B1」部（即商場冷氣的電費），列表中涵括了所有牽涉的單位（即地下及一樓的商舖單位）。須支付的每月冷氣電費以金額劃分為六個類別，分別為83元、129元、184元、193元、258元及276元。每個單位被清晰地歸類，各單位須支付的金額也明確地列出。

33.關於「B2」部（即商場冷氣的保養維修費），列表中同樣地包括了地下及一樓所有的商舖單位。須支付的費用以金額劃分為六個類別，分別是27元、42元、60元、63元、84元及90元。每個單位被清晰地歸類，各單位須支付的金額也明確地列出。

34.明顯地，附表四就著每月管理費的攤分，特別是關於商場冷氣費（包括電費和維修保養費）的攤分，遠較第4(g)條具體、詳細和可以說是「度身訂造」的。

35.在RWE NPower Renewables Ltd v J N Bentley Ltd [7] 一案中，上訴庭法官Moore-Bick L.J.有以下之論述：-

“I start, as did the judge, from the position that the contract documents should as far as possible be read as complementing each other and therefore as expressing the parties’ intentions in a consistent and coherent manner. I also note, as he did, that Option X5 is worded in more general terms than clause 6.2, which identifies in rather greater detail the work comprised in each section. That is reflected in clause 1 of Part 1 of the Contract Data, which expressly recognises that the works “are more comprehensively set out in Part 2, Works Information.” Despite differences in detail, however, one would expect the two provisions to complement each other and that only in the case of a clear and irreconcilable discrepancy would it be necessary to resort to the contractual order of precedence to resolve it.”

36.根據此案例，合約文件內的條文須盡可能地被解讀為互為補充，以連貫一致的方式表達締約雙方的意圖。若以這個方法去理解第4(g)條及附表四，兩者之間未必存在著實質的不可被梳理的矛盾。

37.根據第4(g)條，商場冷氣的費用（包括電費和保養維修費）應按不可分割業權份數攤分。細觀附表四，各單位某程度上也是以業權份數歸類（可參考標註在每個單位的右下角代表「業權份數」的數字）。

38.雙方不爭議的案情是，申請人的舖位（即一樓9號至10號舖）內沒有直接的冷氣供應，只享用走廊的公用冷氣，故此她的商舖須支付的冷氣費用（包括電費和保養維修費）應該比其他佔同樣業權份數而又在舖內可享用到冷氣的舖位少。申請人承認，若單單按照業權份數收取冷氣費用，便忽略了這個現實情況，但若按照附表四的「B」部收費，這個情況便得到反映。故此根據附表四，申請人的舖位須支付的冷氣費只佔相同業權份數而可全面享用冷氣的舖位須支付的金額的約4成半。

39.基於雙方能夠提供的證據，包括上述不爭議的證據，本席認為附表四的製訂，應該是在第4(g)條的「業權份數」的基礎上再因應每個舖位的現場環境及實際情況作出調整後才釐定的每個商舖單位須支付的金額。採納這個詮釋方法，附表四可被理解為是第4(g)條的補充和更精細的闡述，兩個條文並不存在著不可被解決的矛盾，可以並存。

40.但若訴訟各方堅持第4(g)條相關的句子（見註腳6）與附表四之間存在著根本上的衝突，不能並存，本席認為較為合理的做法是放棄概念較為粗疏簡單、篇幅極短的第4(g)條的相關部份，而保留內容較為精密詳盡的附表四。本席不認為公契的草擬者及諦約方有任何意圖廢棄附表四的整個「B」部（其篇幅佔附表四的三份之二，佔公契兩頁），或有意圖令該部份在公契中不存在任何意義。

41.另外，公契的第4(i)至4(l)條訂明：

Clause 4(i)

“The monthly service charge for each unit shall be as set out in the Fourth Schedule hereto and shall be payable to the Manager monthly in advance from the date of issue of the occupation permit of the said Building. The monthly service charge shall be paid in full by each owner whether his unit is occupied or not.”

Clause 4(j)

“The monthly service charge shall be subject to adjustment by the Manager from time to time on giving to the owners not less than one month pervious notice in writing according to the cost of providing the above services estimated as aforesaid.” 

Clause 4(k)

“In addition to the monthly service charge, each owner shall pay to the Manager on demand in respect of each unit of which he is the owner a share proportionate to the monthly service charge as set out in the Fourth Schedule hereto of the cost of all major repairs, replacements, renovations and all other costs and expenses incurred in respect of the management of the said premises and the said Building their equipment, apparatus and services (including without in any way limiting the generality of the foregoing, premia for fire insurance, public liability and employers and workmen’s compensation liability) or which may otherwise become payable by the owners collectively under the terms of this Deed to the extent that the same are not covered by the monthly service charge.”

Clause 4(l)

“If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said Building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owners shall make further contributions towards such expenses in the same share and proportion as above provided in the Fourth Schedule hereto.” (加入強調)

42.上述第4(i)條訂明每個單位須支付的每月管理費須以上期方式按照第四附表計算及支付。

43.第4(j)條訂明管理人有權不時調整每月管理費的金額。

44.第4(k)條訂明，除了每月管理費外，每位業主亦須按照附表四中列明的每月管理費比例支付大廈的所有大型維修、更新、更換以及與管理大廈有關的所有開支和費用以及與大廈的儀器、器材及服務有關的所有開支和費用或在公契下其他須由所有業主共同支付的開支和費用。

45.縱觀上述所有條文，除了第4(g)條提及的商場冷氣開支外，所有與大廈管理有關的費用及開支，包括每月的管理費[8]、每月管理費以外的其他集資（包括大維修）[9]，與及任何進一步集資[10]，也是按照附表四的方法去攤分。即使商舖業主和住宅業主須各自負擔的開支（升降機開支、住宅梯廊開支[11]、商場梯間開支[12]）也是按照附表四攤分。訴訟雙方不能提出任何說法以合理地解釋為何唯獨商場冷氣開支須要與別不同地按照業權份數攤分。

46.特別考慮到上文第38、39及45段的討論，本席認為採納附表四的攤分方法會帶來較合理的結果，而這亦符合另一詮釋合約的法律原則 — 條文的某種詮釋方式所帶來的結果的合理性，是在矛盾之中選擇正確的詮釋的相關考慮[13]。

餘下的議題

47.訴訟雙方在若干議題上取得共識後，餘下以下的議題：

(a)	福田大廈的公共地方的維修及其他管理費用和開支須按業權份數抑或附表四的管理費比例攤分（「公共開支攤分議題」）；
(b)	答辯人收取大廈管理費的12%作為酬金有否盡責、是否有視酬金為佣金、「雙重收費」（「酬金議題」）；
(c)	答辯人是否應讓申請人查賬（「賬目議題」）；
(d)	答辯人將業主委員會的成員比例定為兩位商舖業主和五位住宅業主的做法是否恰當（「業主委員會成員數目議題」）；
(e)	答辯人有否無理阻礙申請人安裝水錶及來去水工程，應否賠償申請人有關的損失（「水錶議題」）；及
(f)	答辯人應否賠償申請人多年來多付的管理費（「退還多付金額議題」）。

公共開支攤分議題

48.正如上文第44及45段已經討論，公契訂明所有與管理福田大廈有關的開支，包括每月管理費（商場冷氣開支除外）、大維修的集資、每月管理費以外的其他集資/徵收以至進一步集資/徵收，均須按照附表四訂明的方法去攤分。在公契中，只有在第4(g)條中，關於商場冷氣開支（包括電費和維修保養費）這一項有提及「業權份數」這個攤分概念，而「業權份數」的攤分法和附表四的管理費攤分法兩者之間的表面矛盾已在上文第17至46段討論，不再重覆。本席裁定福田大廈的公用部份的維修及其他管理費用和開支須按照附表四訂明的比例攤分。

酬金議題（連同管理不善等的投訴）

49.申請人質疑答辯人收取大廈管理費的12%作為酬金有否盡其管理責任，是否視酬金為佣金，「雙重收費」。

50.申請人提出此訴訟的原意是就商場業主是否要支付升降機開支以及商場冷氣賬目的擬備兩個事項尋求法庭的裁斷和追討多付的管理費[14]。申請人在此法律程序中陸續擴大訴訟的範圍，指答辯人有很多方面不依公契辦事、選擇性執行公契、無理打壓，令申請人遭受多方面的損失[15]。

51.申請人認為答辯人沒有盡責管理福田大廈，在其2018年2月6日存檔的證人陳述書中表達以下之不滿：

「福田大廈現時情況：1/F商場公用廁所環境差劣，多年來公契管理人沒有留意維修保養，女廁天花石屎剝落，幸沒傷人；商場鐵閘殘舊沒有理會，女管理員曾向主席投訴很艱難開關鐵閘，地下商舖走廊天花常有滴水，當年本人投訴後稍有改善；地下商舖冷氣流失嚴重，出入口沒有玻璃門阻隔冷氣流失，風閘效用不大；街舖近全部打開窗、門營業，地下商場環境非常雜亂，雜物處處，或因沒有管理員駐守，或公契管理人未有執行公契的任務；住宅喉管經常淤塞，臨時排污渠在地下商場周邊穿梭，影響商舖做生意，漢興企業有限公司（公契管理人）實在難辭其咎。

福田大廈部份商舖業主，幾十年來缺乏規管，霸用其他業主的地方，又隨意把雜物放在公眾地方，蔑視其他業主的權益，甚至或有街外人士進入大廈霸佔公用地方將貼廣告，令有些商舖業主欲租出物業也非常因難。冷氣流失越來越嚴重，且維修及保養冷氣的費用近年急劇增加，若再不妥善處理，後果嚴重，漢興企業有限公司怎能坐視不理，責任何在？懇請法官明察。」

52.本席須要指出，就著答辯人的管理不善的種種指控，申請人提交的證據是約十數幅照片，相中顯示福田大廈的某些位置（如商場入口、住宅大堂、商場走廊、女廁、街舖等），大多從遠角度拍攝。相片本身沒有標明拍攝日期。根據申請人備註在相片附近的文字描述，有部份相片顯示福田大廈的「近期情況」，憑相片遞交的日期推斷，相片顯示的有可能是在申請人入稟之後福田大廈的環境。另外，有部份相片指明是2018年11月16日的情況。簡單而言，申請人是以非常有限的證據去支持針對答辯人的廣泛的指控，基於有限的證據，本席根本無法就答辯人是否有在各方面履行管理責任，若然沒有，其失職行為到底是在申請人入稟前抑或入稟後發生得出任何結論。

53.關於酬金/佣金問題，答辯人指出他們是根據公契第4(g)(i)條收取大廈總管理費的12%作為酬金的。答辯人不明白為何申請人說這是「佣金」，亦不同意這是「佣金」。

54.本席同意公契4(g)(i)條是答辯人收取酬金的基礎。基於上文第50至52段的理由，亦因為申請人指稱答辯人收取「佣金」和「雙重收費」之說法內容空泛含糊亦缺乏事實基礎和證據，本席不會亦不能在此議題上作任何命令。

業主委員會成員數目議題

55.公契第13(a)(i)條訂明：

“After the issue of the permanent Occupation Permit of the said Building on the said premises the Manager may convene a meeting of the owners to appoint a Management Committee pursuant to Section 3 of the Multi-Storey Buildings (Owner Incorporation) Ordinance and its amendments made from time to time (Cap.344) (hereinafter called “the said Ordinance”) and there shall be appointed under that section a Management Committee consisting of not more than seven persons of whom two shall be elected from owners of Units or Shops on the Ground Floor and First Floor.”

56.此公契條文適用於根據《建築物管理條例》第344章第3條而成立的「管理委員會」。然而，沒有證據顯示福田大廈有按上述法例成立了「管理委員會」，申請人和答辯人在這方面均無法提供資料。從現有的證據看來，申請人關注的委員會成員的問題，所指的是「業主委員會」。按照第13(a)(i)條的文字上的理解，此條文並不適用於業主委員會的情況。

57.本席順帶一提，根據《建築物管理條例》第344章第34D條，「業主委員會」被定義為根據及按照公契成立的業主委員會。然而，福田大廈的公契中並無任何條文提及業主委員會的設立。故此，福田大廈的業主可自行決定是否要成立業主委員會，雖然在普通法下和在《建築物管理條例》下，業主並無責任這樣做。

58.基於上述原因，本席不會指令福田大廈的業主或答辯人務必要選出指定人數或特定組合的業主委員會。然而，假若公契第13(a)(i)條因任何原因適用於福田大廈的業主委員會的情況，本席認為，該條文訂明管理委員會的委員數目不多於七名，商舖的當然委員有兩名，而餘下的五個議席則沒有明確指定是由住宅業主抑或是商舖業主出任，這亦意味著住宅和商舖業主都可以參選。

水錶議題

59.申請人的案情是在2015年9月23日，她應其舖位（即一樓9號10號舖）的租客要求，為一樓10號舖申請水錶。2016年6月8日水務署批准安裝水錶，但答辯人要求申請人的持牌水喉匠提交大量文件及圖則，又以公用喉管老化為理由阻撓安裝水錶。在2016年10月份更不許申請人的水喉匠進入福田大廈的相關位置進行工程。直至申請人準備入稟小額錢債審裁處以解決事情才於2016年11月份讓申請人安裝水錶。申請人與租客的租約為期三年，租客原本答應租約第三年起會支付兩個舖位的管理費及冷氣費（合共每月1,596元）。但因安裝水錶的拖延，租客最後只願意在第三年支付一個舖位的管理費和冷氣費（合共每月798元）。申請人認為答辯人須賠償她9,576元（798元 x 12個月）的損失。

60.申請人沒有傳召租客作供，亦沒有提交充份的證據以支持上述的損失[16]。相反，租約的第六條訂明「該樓之物業稅、地稅/地租、差餉及管理費等（包共用冷氣費）均由業主支付 … …」，即在租約下，繳交管理費的責任本來就是在申請人身上。整份租約中沒有任何文字顯示租客曾經同意會支付第三年的管理費和冷氣費。故此，本席認為申請人不能證明上述9,576元的損失。

賬目議題

61.公契第4(e)條訂明：

“The Manager shall keep accounts of the expenditure incurred and of all payments made to the Manager in respect of managing the said Building and each owner or his authorized agent shall at any time during office hours have the right to inspect such accounts and to make extracts therefrom Provided Always that 7 days prior written notice shall have been given to the Manager.”

62.《建築物管理條例》第344章第27(2)條、第28條及第38條也有訂明業主可查閱的文件。

63.申請人沒有在此程序中申請法庭命令，指示答辯人須在指定時限內向她提供指定的文件。申請人主要是提出原則性的主張，認為答辯人處理賬目要公開透明、單據齊備、收費合理。業主有權預約查賬，而答辯人亦有責任作出安排。

64.答辯人表示若有業主要求查閱某些單據，只要業主預先提出，他們便會作出安排。既然申請人和答辯人在業主的查賬權利和答辯人在這方面的責任上沒有分岐，本席無須作出命令。

退還多付金額議題

65.申請人於2013年7月18日購入地下42號舖位至2014年12月30日售出（期間共17.5個月）。申請人於2013年9月2日購入一樓9至10號舖位，截至2019年8月31日止，共72個月。申請人向答辯人追討因答辯人不依公契條文去計算每月管理費以致她多年來多付的金錢（即多付了本應由住宅業主負責的費用）。

66.答辯人認為申請人如已經以某種計算方法支付管理費，申請人可被理解為在過去支付管理費時已經同意放棄(wavier/estoppel)以其他計算方法來計算管理費，否則若答辯人要對過去各業主已經支付的管理費重新計算，將會對其他業主造成不公(unconscionable)。

67.在Chartpack Machinery Company Limited 訴 達之路 32，32A, 34及34A 號業主立案法團[17]一案，黃敬華法官在判案書的第110段引述了香港終審法院在Siegfried Adalbert Unruh v Hans-Joerg Seeberger & Eganagoldpfeil (Holdings) Limited對「慣例不容反悔」(Estoppel by Convention)的法律原則的解釋如下：

“... an estoppel founded on an “assumption [which] formed the conventional basis upon which the parties entered into contractual or other mutual relations, such as bailment” as a distinct species of estoppel in pais (by conduct) at common law, ...”

（中文大意翻譯：這普通法下其中一類不容反悔，是建基於一個假設(assumption)，而這個假設是成為雙方進入一個合約關係或其他相互關係依循的基礎）

68.黃法官在判案書第111段又引述李義終審庭常任法官就「慣例不容反悔」的原則包含的必要元素之分析如下：

「(i)	雙方依據一個共同的假設 (Common Assumption) ，進入一個法律關係，這共同假設的發生，可能是締約雙方分別（並通常是錯誤地）向對方作出一些表示，而雙方然後按一些假設繼續與對方交易，這個令對方最終依賴而進入關係的行為，應是相當清晰的，重點是雙方進行交易/交往是基於這個共同的假設，而這假設不一定是真實 (true) 又或是最終法律正確 (correct) 的，換句話說，這是一個雙方都一同接納為行事基礎的誤會或錯誤理解；
(ii)	雙方假設的事情是清晰的，以致法庭能最終判予它有效的；
(iii)	這共同的假設可以關乎事實性的(fact)，又或是法律性的(law)；
(iv)	雙方基於這共同的假設，最終進入一個法律關係(legal relationship)，或進入一個交易(transaction) … … ；
(v)	進入關係之其中一方，如企圖脫離(depart)雙方共同的假設或放棄(abandon)這假設，會對另一方造成不公平，因為另一方是基於這個共同的假設而進入這關係的，並且，這另一方會因反悔方另外採取其他立場而引發虧損。」

69.考慮到本案的案情包括福田大廈各業主一直沿用之前的管理費攤分方法已經三十多年而沒有提出異議，本席認為上述「慣例不容反悔」的法律原則適用於本案，故此申請人不能全數討回自其購入單位後多付的管理費。然而，本席認為，當申請人就之前的做法提出反對的一刻，該共同假設或任何默許便告中止，答辯人不能要求或期望申請人繼續支付不依公契計算的管理費。

70.文件證據顯示，申請人自2016年10月13日去信答辯人就升降機的費用及冷氣費的賬目問題明確地提出質疑。於2017年5月及/或7月，申請人聯同一群商場業主聯署去信答辯人公司及南豐集團，要求答辯人「正視公契內容」，執行公契有關升降機等是由二樓至九樓住宅業主攤分的安排及將冷氣賬目依公契附表拆分為冷氣費及維修保養費。自2016年9月5日起最少至2017年7月14日期間的第一至第八次業主委員會會議通告中，也有將升降機費用攤分及/或賬目問題納入討論議程之內。

71.答辯人作為福田大廈的合約管理人，承擔著妥善執行公契的責任，當中固然包括要按照公契條文攤分管理費。公契中清晰訂明商舖業主無須支付升降機開支及住宅梯廊開支，這個要求是清晰和不含糊的。但答辯人卻錯誤地令申請人支付該些費用，並且在申請人提出爭議後仍然拒絕糾正錯誤，違反其管理人的責任。

72.答辯人沒有提交管理協議書作為證據或引用任何免責條款。而福田大廈的公契中亦沒有免責條文。本席認為，申請人應就她持有的一樓9至10號舖自2016年11月（由她提出書面反對後緊接著的月份）至2017年11月（截至入稟的月份[18]）的損失得到損害賠償。

73.申請人以這個數學公式計算損失：150[19] x 96[20] x 「月份[21]」x 0.00997[22] x 2[23] = [兩個舖位的賠償]

74.答辯人對於損害賠償的評估沒有提出計算方法或其他資料。在正審時，答辯人的代表質疑不應用「150元」（住宅業主在正確計算管理費後須多付的金額）計算而應該用商場業主在正確計算管理費後須少付的（即「9%」）計算。申請人指不清楚如何計出「9%」所代表的數字，她當時支付的兩個舖位的管理費為每月1,596元，減了與冷氣有關的費用[24]得出1,284元。將這個數字乘以9%（1,284元 x 9% = 116元）。申請人表示「116元」跟她用的「150元」只是「差少少」，她同意用兩個舖位須少付的「9%」計算。

75.基於雙方能夠提供的證據和協助，本席就申請人持有的商場一樓9至10號舖於2016年11月至2017年11月期間的損失作出以下之評定：116元（兩個舖位每月須少付的金額）x 13個月 = 1,508 元。本席須強調，這個金額是基於訴訟雙方在審訊時能夠提供的證據、資料和協助而盡力和合理地做的評估。損害賠償的評估並非科學計算，並不確保完全符合在全盤數據和賬目齊備的情況下經計算後得出的數字。

76.至於申請人就商場地下42號舖的損失，因她在售出該單位前（即在2014年12月30日前）從來沒有對管理費的計算提出任何質疑，根據「慣例不容反悔」的原則，申請人不能追回有關地下42號舖多付的管理費。

總結

77.本席裁定/命令：(a)福田大廈的公用部份的維修及其他管理費用和開支須按照附表四訂明的比例攤分；及(b)答辯人在管理費的攤分上違反管理人的責任[25]，須賠償申請人由2016年11月至2017年11月的損失，損害賠償金額經評定為1,508元。

訟費

78.申請人表示若她勝訴會要求答辯人支付她的訟費43,572元。答辯人表示不論勝負也不會要求訟費。考慮到申請人的申請部份成功，本席命令答辯人支付申請人在此訴訟一半的訟費，合理金額經評定為14,000元。

申請人：胡玉珍女士，親自應訊。

答辯人：由葉雅芳女士代表應訊。