梁智貞及另一人 對 Mtr Corporation Ltd

CAMP 128/2019

[2021] HKCA 500

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

雜項案件編號2019年第128號

（擬上訴的原本案件編號 : LDBM 53/2014）

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判 案 書

上訴法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判案書：

1.兩名申請人（合稱「申請人」）提出本案，申請准許就土地審裁處法官譚利祥（「原審法官」）拒絶他們的覆核申請的決定，向上訴法庭提出上訴。答辯人反對申請。

2.本庭經考慮本申請的文件及訴訟雙方提交的陳述書，認為適宜根據香港法例第4A章《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a)條規則，不經聆訊而只基於雙方提交的文件及書面陳述，對申請作出裁決。

案件事實背景

3.申請人是夫妻，是東涌映灣園第二期映灣軒其中一個住宅單位的業主。

4.答辯人是映灣園的經理人。它亦是映灣園的發展商。

5.映灣園自2003年分期建成，內有13座住宅（5,280個單位）及56間獨立屋、3個車場（1,185個車位）、3座住戶專用會所以及商業部分（包括商場及幼稚園）等。

6.映灣園的業戶均受一份日期為2003年4月7日的主公契 (Principal Deed of Mutual Covenant and Management Agreement，「公契」) 約束。映灣園未有成立業主立案法團。答辯人是公契下委任的經理人。

LDBM 53/2014及LDBM 179/2016

7.申請人在土地審裁處提出LDBM 53/2014案，指稱答辯人違反公契、濫收經理人酬金及屋苑會所賬目管理混亂。

8.其後答辯人提出LDBM 179/2016案，向申請人追討2014年1月至2016年9月部分欠付的管理費。申請人則就2014、2015及2016年度管理費預算分攤預計支出，及調整管理費通告和繳款通知書內容等事宜，提出反申索。

9.原審法官基於兩宗案件的事實背景及爭議互有關連，安排兩案一併進行審訊。

10.原審法官在2018年11月15日的判案書[1]第8及9段分別列出兩宗案件所涉的爭議事項。第8段有關LDBM 53/2014案，其中第5項爭議關乎經理人酬金的計算，而與本申請直接相關的第5(ii)項爭議，是有關會所的開支可否納入作為經理人酬金的計算基礎。

11.審訊時，第一申請人及答辯人映灣園助理物業經理陳偉城分別作供。原審法官接納陳先生的證供，認為第一申請人的證供不可靠，裁定雙方如有事實分歧，除非另有提及，接受陳先生的證供及不接受第一申請人的證供。

12.原審法官經考慮案件的證據，尤其公契的條文，及雙方的陳述後，裁定申請人在兩宗案件均敗訴，須支付答辯人兩案三份之一的訟費。

13.就LDBM 53/2014案中第5項爭議（見上文第10段)，原審法官裁定，按公契內有關計算經理人酬金的條文，經理人酬金應以實際開支作為計算基礎，而會所作為娛樂地方及設施（Recreational Areas and Facilities）的一部分，因管理它招致的開支應納入經理人酬金的計算基礎。

14.申請人就 LDBM 53/2014案的判決申請覆核。他們提出4項覆核理由，最後一項指把會所開支納入經理人酬金的計算基礎的做法違反公契H部第4(b)條。

15.原審法官經聆訊後，在2019年3月18日頒發判決書[2]，裁定覆核理由不成立，撤銷覆核申請，及命令申請人支付答辯人訟費，金額循簡易程序評定為134,063元。

上訴許可申請

16.申請人向原審法官申請，准許就會所開支應納入經理人酬金的計算基礎及另一項議題的覆核判決，向上訴法庭提出上訴。原審法官經聆訊後，在2019年6月5日頒發判決書[3]，拒絕申請。

17.申請人因此向本庭再提申請，要求准許就原審法官撤銷覆核申請的決定提出上訴。

18.申請人擬提的上訴只涉及一項議題，即原審法官判決會所開支應納入經理人酬金的計算基礎是否違反公契的條文。

適用的法律規定

19.根據香港法例第17章《土地審裁處條例》第11(2)條，訴訟人只能以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

20.該條例第11AA(1)條並規定，擬上訴一方必須先取得上訴許可才可向上訴法庭提出上訴。第11AA(6)條亦規定，法庭除非信納有關上訴有合理機會得直；或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

申請人的上訴理由

21.申請人在傳票中提出下列3項上訴理由，指原審法官這項判決犯了法律錯誤：

(1)  違反公契附表二第II部第2(b)條：會所費用不屬於公契J部計算管理人酬金的範疇。

(2)  違反公契H部第4(b)條：經理人酬金須以公契J部條文計算。

(3)  違反公契I部第1(b)(xxviii)條及附表二第II部第2(b)條：只有住客會及會所以外的娛樂地方及設施（Recreational Areas and Facilities apart from the Club and Club House）才可以納入J部計算經理人酬金的方法。

22.至於申請人在「申請上訴許可書面陳述書」提出的論點，可歸納為下列3項：

(1)  公契H部第4(b)和(d)條、I部第1(b)(xxvii)和(xxviii)條、附表二II部第2(b)條及J部都明文規定，會所的收入只可供會所使用，不可以納入屋苑管理費帳目。原審法官裁定答辯人可以按會所的開支收取經理人酬金，並把會所的開支納入管理費由業主支付，明顯違反公契的條文。

(2)  答辯人把會所的管理外判，故此沒有理由收取會所部分的經理人酬金。承判商收取的服務費用已由業主繳交的管理費支付。原審法官的判決容許答辯人再向業主基於會所開支計算及收取經理人酬金，令答辯人雙重收費，並不合理。

(3)  答辯人管理幾十個私人屋苑，收取高昂酬金，本案有關公契中經理人酬金計算方法的詮釋關乎公眾利益，法庭應該釐清情況。

本庭的判決理由

23.申請人擬提的上訴的唯一議題，涉及公契下答辯人作為經理人的酬金的計算方法。如原審法官指出，這關乎對公契相關條文的詮釋。

24.與經理人酬金直接有關的公契條文載於H部。其中第4條對經理人酬金有以下規定：

(1)  第4(a)條：經理人可以按月收取酬金。

(2)  第4(b)條：經理人酬金為管理映灣園及其所處土地的實際總開支（不包括經理人酬金）的百分之十，而實際總開支按J部計算。

條文的英文原文是: “The Managers’ Remuneration for the performance of its duties hereunder shall be 10% of the actual expenditure calculated in accordance with Section J of this Deed (excluding the Managers’ Remuneration) incurred in the management of the Land and the Development.”

(3)  第4(d)條：經理人酬金是支付經理人提供服務的酬金，不包涵經理人因履行公契下的職責而招致的正當開支及費用；這些開支及費用屬於屋苑的管理支出，直接押記在管理基金。

條文相關部分的英文原文是：“The Managers’ Remuneration as aforesaid shall be the net remuneration of the Managers for their services as Managers and shall not include the costs, expenses, ... properly incurred in the course of carrying out its duties hereunder which said costs and expenses shall form part of the management expenses and shall be a direct charge upon the Management Funds.”

按公契B部的定義，管理基金（Management Funds）意指經理人根據公契收到、追收到或持有的所有款項，但不包括經理人酬金（“all monies received, recovered or held by the Managers pursuant to this Deed except the Managers’ Remuneration”）。

25.至於上述H部第4(b)條提及的公契J部，它是關於屋苑的管理費用。第1條列出26項費用及開支，訂明由所有業戶共同支付。其中第1(m)項是與娛樂地方及設施有關的費用，其英文原文是：“the costs of maintaining, operating, staffing, insuring, and any and all other costs in connection with the Recreational Areas and Facilities” 。 按公契B部的定義，娛樂地方及設施（Recreational Areas and Facilities) 包括但不限於會所（Club House）。

26.公契J部第4條並訂明釐定業戶需要支付的管理費的方法。根據第4(a)及(b)(i)條，業戶每年支付的管理費為該年預算中的總建議開支（proposed expenditure）。而按第4(h)條，開支（expenditure）是指業戶在J部第1條下必須承擔的所有費用及開支。如上文指出，與娛樂地方及設施有關的費用是業戶必須承擔的其中一項費用及開支，而娛樂地方及設施包括會所。

27.綜合公契J部第4(a)、(b)(i)及(h)條及第1(m)條，按J部計算的屋苑管理開支包括與會所有關的開支。是故，如原審法官2018年11月15日判案書第46段的判決，管理會所產生的開支屬於按J部計算的實際總開支的一部分，所以按H部第4(b)條計算經理人酬金時，管理會所的開支應該納入計算基礎。

28.申請人提出，把管理會所的開支納入經理人酬金的計算基礎，抵觸公契附表二第II部第2(b)條及I部第1(b)(xxvii)及(xxviii)條。

29.公契附表二第II部第2條列出管理人的權利，其中第2(b)條訂明經理人有權把娛樂地方及設施的營運分判，並對娛樂地方及設施的收費及收入的使用作出下列規限：

(1)  住客會及會所以外的娛樂地方及設施的收費及收入的運用，必須與J部第7條有關雜項收入所訂明的用途一樣。

條文的英文原文是：“all fees and income received in respect of the Recreational Areas and Facilities (apart from the Club and the Club House) shall be applied by the Managers in the same way as other miscellaneous income and specified in Clause 7 of Section J of this Deed” 。

(2)  住客會及會所的收費及收入的應用必須按照I部第1(b)(xxvii)及(xxviii)條的規定。

條文的英文原文是：“All fees and income received in respect of the Club and the Club House shall be applied by the Manager in accordance with Clause 1(b)(xxvii) and (xxviii) of Section I of this Deed” 。

30.上述附表二第II部第2(b)條提及的J部第7條，它規定經理人收到的任何雜項收入屬管理基金（Management Funds）的一部分，須按J部第12條的規定處理。而第12(a)條訂明經理人必須在銀行開設戶口，該戶口只能用作管理映灣園（shall use that account exclusively in respect of the management of the Development)。第12(b)條同時規定，管理費及在第7條下收到的雜項收入必須存入該戶口。

31.至於第2(b)條亦有提及的I部第1(b)(xxvii)及(xxviii)條，前者授權經理人成立住客會（the Club）及向會員就使用會所設施收取費用，後者則訂明所有住客會的收費只能用於管理及維修住客會及會所（all such charges, fees or sums received in respect of the Club shall be used exclusively for the management and maintenance of the Club and the Club House）。

32.I部第1(b)(xxviii) 條並授權經理人委任代理人管理或出租娛樂地方及設施以及住客會及會所，並對有關的收入（如收費或租金）規定如下：

(1)  會所以外的娛樂地方及設施的收入屬於供住宅部分之用的管理基金（shall form part of the Management Funds for the Residential Development）。

(2)  會所的收入必須只用於管理及維修住客會及會所（shall be used exclusively for the management and maintenance of the Club and the Club House）。

33.綜合上述公契附表二第II部第2(b)條及J部第7條和第12條，會所以外的娛樂地方及設施的收費及收入應該用於管理映灣園。而按I部第1(b)(xxviii)條，出租會所以外的娛樂地方及設施的收入，應用於住宅部分。

34.另一方面，綜合公契附表二第II部第2(b)條以及I部第1(b)(xxvii) 及(xxviii)條，住客會及會所的收費及收入必須只用於管理及維修住客會及會所。

35.申請人提出，基於這些條文，會所的收費及收入只能用於會所，不能納入管理費的帳目，而會所以外的娛樂地方及設施的收費及收入亦不能作支付會所開支之用。申請人因而認為會所的開支不可以納入經理人酬金的計算基礎。

36.然而，申請人的論點忽略了公契B部對條文的定義。按B部的定義，會所是映灣園（Development）及映灣園住宅部分（Residential Development）的一部分。這是因為根據B部：

(1)  映灣園（Development）包括公眾地方及設施（Common Areas and Facilities）,而住宅部分的公眾地方及設施（Residential Common Areas and Facilities）是公眾地方及設施（Common Areas and Facilities）的一部分。

(2)  住宅部分的公眾地方及設施（Residential Common Areas and Facilities）同時是映灣園住宅部分（Residential Development）的一部分。

(3)  住宅部分的公眾地方及設施（Residential Common Areas and Facilities）包涵娛樂地方及設施（Recreational Areas and Facilities），從而亦包涵會所。

37.是故，縱使公契訂明會所以外的娛樂地方及設施的收費及收入應該用於映灣園（Development）或映灣園住宅部分（Residential Development），這並不等於該些收費及收入不能用作支付會所的開支，或會所的開支不能納入管理費帳目。因此，申請人這方面的上訴理由及論點不能成立。原審法官2018年11月15日判案書第52及53段裁定，申請人指會所的經費應由會員承擔，不屬於屋苑支出的說法不合符公契規定，以及即使會所收入只可用於會所的支出亦不影響經理人酬金的計算，沒有犯上法律觀點的錯誤。

38.申請人的書面陳述亦對答辯人在委任代理人管理會所後有否做監管的工作，及2013年會所的營運是出現赤字還是盈餘等事實爭議提出異議。然而，原審法官已就這些事實爭議作出裁斷，拒絕申請人的説法。申請人不可以就事實方面的判決提出上訴。

39.基於上述理由，申請人的上訴理由及論點不能成立，他們擬提的上訴沒有合理成功機會。

40.此外，每個屋苑的公契條文及實際情況不盡相同，本案沒有證據顯示映灣園公契有關經理人酬金的條文的詮釋對其他由答辯人管理的屋苑有影響。本庭不認同本案有其他理由以致申請人擬提的上訴應進行聆訊。

總結及訟費

41.本庭因此拒絕申請人的上訴許可申請，並撤銷本案的傳票。

42.按照一貫訴訟常規，申請人須支付答辯人的訟費，金額循簡易程序評定。本庭經考慮答辯人的訟費清單，把金額評定為港幣50,000元。

第一及第二申請人無律師代表，親自行事。

答辯人由的近律師行轉聘李東明大律師代表。