Hong Kong Housing Society 對 Leung Hing Yiu

DCCJ 1724/2020

[2021] HKDC 580

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2020年第1724號

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判決書

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1.原告人（「房協」）在本案獲判勝訴，可收回涉案單位。

2.2020年8月17日，梁先生發出傳票（「傳票一」），申請：加入本案成為第二被告人；擱置判決；以及「庭外和解及調解是次個案」。房協反對申請。

3.2021年3月9日，區域法院聆案官麥國昌經聆聽梁先生和代表房協的律師後（註：被告人缺席聆訊），撤銷了梁先生的申請。

4.根據《區域法院規則》第58號命令第1條規則，除非法庭另有命令，否則上訴通知書必須在判決作出後14天內發出。

5.2021年4月7日，梁先生發出傳票（「傳票二」），申請延長上述上訴期限至六星期，理由是：「想垂詢義務律師後才決定是否上訴。但因民政署義務律師的服務排期需等四至六星期，遠超區域法院上訴期限二星期」。

6.傳票二獲安排於2021年5月10日進行聆訊。當天，梁先生沒有出席聆訊，房協反對申請，本席在梁先生缺席的情況下駁回他的申請，並且命令他須支付房協3,460元訟費。

7.2021年5月12日，梁先生發出另一張傳票（「傳票三」），申請：

(1) 「暫緩執行2020年8月7日的 “給佔用人遷出通知書” 之命令。」

(2) 「就本人梁慶耀對案件DCCJ 1724/2020申請成為第二被告人在2021年3月9日麥法官命令進行上訴許可，並就2021年5月10日的逾期上訴寛限期許可申請。」

(3) 「並就2021年5月10日缺席聆訊所需支付款項按本人現時經濟能力扣減至數百元（港元）。因本人已經濟拮據。」

8.傳票三於5月17日聆訊，房協反對申請，梁先生同時要求重新處理傳票二的申請，並且表示有新證據提供。

背景

9.房協是位於觀塘花園大廈燕子樓的涉案單位的業主。

10.2015年11月19日，房協與陳鑽好女士（「陳女士」）簽訂租約，把涉案單位租予陳女士，直至其中一方以一個月書面通知終止租約為止。租約第5.1條訂明，倘若租客本人未有在涉案單位持續居住多於一個月，房協便有權收回物業。

11.陳女士於2019年1月21日過世。房協於2019年11月28日發出遷出通知書，已郵遞至及張貼於涉案單位，要求陳女士的遺產代理人於2019年12月31日或之前將物業交吉，但房協未能收回物業。

12.2020年5月12日，房協入禀本案，向陳女士的遺產代理人要求收回涉案單位及申索非法佔用該物業的中間收益。陳女士的遺產代理人作為被告人沒有送回送達認收書，法庭於2020年8月7日判房協勝訴，房協可收回涉案單位。

13.梁先生是陳女士的兒子。他提出他是涉案單位的「實質管有者」，因為「與原生家庭的姊妹關係不和睦，是次開庭聆訊原告人的代表律師以及被告人均沒有通知」他，所以沒有及時提出抗辯。

14.他在誓章解釋，根據1976年5月19日的租約，他的父親（「梁老先生」）是涉案單位的租賃人，該租約的附表列明梁先生作為梁老先生的兒子，是其中一位被批准佔用物業的家人。梁老先生於2015年1月過世後，陳女士辦理轉換戶主手續時，房協「強行家庭成員一定要簽署《個人資料披露聲明書》才算交齊文件」，並且：「嚇我患病當中的母親，致使她非常擔心不能進行轉換業主申請程序導致她沒有地方居住，促使她最後…簽署一份新的《轉換戶主申請表》但沒有把原來已有本人和母親親筆填寫的個人基本資料的《轉換戶主申請表》接收；…新的《轉換戶主申請表》裡有本人姓名但不是本人字跡。而且，林經理還要其下屬主任要求本人母親簽署《退出戶籍申請表》，房協職員把本人姓名填寫在《退出戶籍申請表》後要求本人母親簽署；但這要求從未獲得本人知悉和同意。本人母親在2015年10月初辦理好繼承戶主手續當晚才告知我本人...，其他的事情本人母親並沒有說明。」

15.梁先生曾透過立法會議員向房協提出交涉，並且把有關的書信往來呈堂。根據房協2019年10月30日的回信，自2014年5月起如住戶申請轉換業主，申請人及其家庭成員除了須要符合住宅物業權審查、雙重房屋福利審查，以及長期在單位居住外，亦須符合全面經濟審查。有關梁先生的個案，因為當時陳女士是前戶主的配偶，可獲豁免全面經濟審查，但她及梁先生仍需通過住宅物業權及雙重房屋福利的審查，並須在單位內長期居住，方可符合申請資格。然而，梁先生屢經催促仍沒有在申請表填上其資料及簽署。房協曾透過屋邨辦事處與陳女士聯絡，向她解釋轉換戶主的手續，但陳女士表示她亦未能與梁先生聯絡。最終，房協：

「…在無法確定梁先生在上址長期居住的情況下，加上他亦沒有簽回有關資料供我們審查，因此我們無法考慮將他的名字加在新租約上。經向陳女士解釋後，她亦同意簽署刪除梁先生戶籍的表格。我們在2015年10月30日亦再去信他們確定刪除梁先生的戶籍，其後亦沒有收到他們有任何回應。

直至2018年4月4日，我們收到梁先生來信要求恢復戶籍，我們於4月27日書面回覆他時，重申他必須符合相關加名資格，我們方能考慮他的加戶要求。但他一直未有與屋邨辦事處聯絡處理有關加戶事宜。

自陳女士在2019年1月去世後，屋邨辦事處一直與她的女兒商討退還上址單位事宜，直至本年7月15日，我們收到梁先生要求重加戶籍的信件。我們在2019年9月11日給梁先生的回信中已闡明，由於房協與陳女士所簽訂之租約已隨她逝世而告終及租約上亦沒有其他列名人士，故房協無法考慮梁先生加名的要求並須收回上述單位。」

討論

16.本席須考慮以下問題：

(a) 應否重新處理傳票二?

(b) 應否批准梁先生逾期提出上訴?

(c) 應否批准梁先生在上訴程序中提出新證據?

(d) 應否批准梁先生的上訴?

(e) 應否暫緩執行判決?

(a) 應否重新處理傳票二?

17.根據《區域法院規則》第32號命令第5(4)條規則：凡藉傳票提出的申請由於取得該傳票的一方沒有出席聆訊而在無聆訊的情況下被駁回，則區域法院如信納如此行事屬於公正，可容許將該傳票重新列入審訊表內。

18.梁先生解釋，他接種新冠疫苗後身體不適，又記錯日期，所以缺席2021年5月10日的聆訊。房協在本案採取務實態度，並不反對重新處理傳票二，本席決定撤銷當天的命令（包括訟費命令），重新處理傳票二的申請。

19.梁先生確認，他藉傳票三正式提出上訴，無需再給予時間考慮是否上訴。換言之，傳票三取代了傳票二的申請，本席決定就傳票二不作命令，相關訟費將在本判決書最後處理。

(b) 應否批准梁先生逾期提出上訴?

20.聆案官的命令於2021年3月9日作出，《區域法院規則》第58號命令第1(3)條規定的上訴期限於3月23日屆滿，梁先生於5月12日才發出傳票三提出上訴，逾時一個半月有多。

21.法庭處理延展上訴期限的申請，一般會考慮：延誤了多少時間；造成延誤的原因；上訴的成功機會；及批准逾期上訴將會對訴訟另一方造成的損害。[1]

22.就本上訴而言，梁先生延誤了約個半月，是三倍法定的上訴時限，算嚴重的延誤。他解釋，他需要徵詢義務律師的法律意見，但民政署義務律師服務排期需時。房協沒有質疑梁先生的解釋，亦沒有提出逾期上訴將會對他們造成什麼特別損害。本席認為是否批准梁先生逾期提出上訴，主要取決於上訴的成功機會。

(c) 應否批准梁先生在上訴程序中提出新證據?

23.梁先生存檔2021年5月12日的誓章支持傳票三，當中附著一些新證據。梁先生於5月17日表示有進一步的證據，本席指示他須存檔誓章交代，他於聆訊後存檔誓章，把新證據呈堂。

24.經本席核實，他提出的所謂新證據只有以下三份文件沒有（透過2020年8月17日的誓章）提供給聆案官考慮：（i）2021年5月17日誓章附件乙1的第2頁，即一份「07.2015」版本空白的房協「E.O.PER-02」表格；（ii）2021年5月12日的附件甲，即租約的中文譯本；及（iii）2021年5月12日的附件丁，即標題為「刪除家庭成員」的文件。

25.梁先生又於6月2日的聆訊提供（iv）房協日期2015年9月25日的信函，隨函附上房協的「申請轉換戶主政策」，以及（v）一份標題為「申請轉換戶主資格及須知」的文件供本席考慮。

26.房協沒有提出反對，本席批准梁先生在上訴程序中引入上述新證據。

(d) 應否批准梁先生的上訴?

27.在處理針對聆案官的決定提出的上訴時，法官會重新考慮聆案官席前的申請，不受聆案官的決定約束，但可給予聆案官的決定應有的比重。[2]

28.梁先生於聆訊時提出，根據《區域法院規則》第15號命令第6(2)(b)條規則，法庭應命令將他加入成為訴訟一方。

29.該條規則有兩款。根據第一款（即第6(2)(b)(i)條規則），法院可將「任何本應已被加入該宗訟案或事宜而成為一方的人，或任何有必要到區域法院席前以確保在該宗訟案或事宜中的所有有爭議的事宜可有效地和完全地予以裁定和判定的人」加入成為訴訟一方。

30.在本案，房協提出2015年11月19日的租約已終止，陳女士的遺產代理人再無任何權利佔用涉案單位，梁先生並無提出異議（雖則他堅持該租約並不成立），法庭可有效地和完全地就於本案的爭議作出裁決，無需加入他成為訴訟方。

31.根據第二款（即第6(2)(b)(ii)條規則），法院可加入「任何與該宗訟案或事宜的任何一方之間可能存有任何問題或爭論點的人，而該問題或爭論點是由該宗訟案或事宜中所申索的任何濟助或補救所引致、或是與之有關或相關連的，且區域法院認為就該問題或爭論點而就該人與該一方之間以及就該宗訟案或事宜的各方之間一併作裁定，是公正及適宜的。」

32.梁先生提出，他是名列於梁老先生的租約上的家庭成員，有權佔用涉案單位。他沒有經濟能力就於2015年房協與陳女士簽訂新租約時的作為申請司法覆核，法援申請又被拒，所以他只好透過本案來確立他在涉案單位的權益。

33.梁先生沒有法律代表，未能說明他針對房協的訴因。無論如何，根據他的陳述，他希望提出司法覆核，但區域法院實在沒有相關的司法管轄權。再者，根據《高等法院規則》第53號命令第4條規則，申請司法覆核的許可須從速提出，除非獲得法庭允許，否則須在申請理由首次出現的日期起計三個月內提出。梁先生與房協的糾紛糾纏了七年有多，至今他仍未申請司法覆核的許可，其申請獲高等法院受理的機會渺茫。

34.就於涉案單位而言，雖然梁先生曾經名列於梁老先生的租約上，但根據該租約第3(h) 及第5(l)條，他（及其他列明人士）只是梁老先生匯報給房協知道，居住在該單位的家庭成員，他本人並不因而享有獨立於梁老先生的租賃的佔用權。無論如何，梁老先生身故後，該份租約已告終止。

35.根據梁先生提供的新證據(iv)及(v)，當出租單位的戶主去世，名列於租約上並符合申請資格的配偶可以申請成為該單位的新戶主；只有在已故戶主並無在生的配偶時，租約內其中一位18歲或以上的人士方可申請成為新戶主。換言之，梁先生不可能在梁老先生身故後成為涉案單位的租客。

36.此外，梁先生的資格未經核實，未能成為陳女士的租約所列明的家庭成員。更何況，陳女士的租約已因為陳女士身故而終止，現在已沒有可能把梁先生重新列入該租約內。就如房協在2019年9月11日的回信指出：

「…請你明白，公共房屋之租約轉承不是採用世襲制度的，於戶主去世後，名列租約上的成員並不會自動成為新戶主或新租約家庭成員，他們必須通過審查合格後，方能成為新戶主或租約的家庭成員。

…

自陳女士在本年1月去世後，屋邨辦事處過去數月一直與她的家人相討退還上址單位事宜，直至本年7月15日我們收到你要求重加戶籍的信件。由於房協與陳女士所簽訂之租約已告終止，租約上亦沒有任何列名人士，故房協無法考慮你的要求，並須收回上址單位…」

37.根據梁先生的案情，他一直居住在涉案單位。他極其量是獲得陳女士容許使用該單位，是陳女士的特許持有人（licensee），其特許權並不涉及該物業的權益。隨着陳女士過世，梁先生的特許權亦都終止，他在法律上再沒有理由居住在該物業。[3]

38.梁先生未能使本席信納，他與房協之間有任何與本案有關而區域法院又有權審理的爭議，須加入他成為訴訟一方，讓他們的爭議在本案解決。

39.基於以上原因，本席不會根據第15號命令第6(2)(b)條規則命令將梁先生加入成為訴訟一方，聆案官的決定正確，本席駁回梁先生的上訴。既然梁先生的上訴沒有成功機會，本席拒絕延展上訴期限。

(e) 應否暫緩執行判決?

40.房協曾分別於2019年11月及2020年5月把遷出通知書及本案令狀張貼在涉案單位外，通知一切佔用人士須搬離開該單位。法庭於2020年8月7日判定房協可收回涉案單位，並於2021年4月發出收樓令，但梁先生一直拒絕遷出。梁先生未能提出任何可供他繼續居住在涉案單位的理由，卻長期佔用該物業。他在聆訊時表示，希望法庭寬限他多六個月，好讓他申請恩恤安置及儲備財力搬家。

41.本席體諒梁先生經濟困難，但這並非法庭唯一的考慮。涉案單位是珍貴的房屋資源，房協未能盡快收回並重新出租給有需要人士是浪費公共資源。批准梁先生的要求將會損害其他合資格人士的利益，本席拒絕頒布命令暫緩收樓。

結論

42.基於以上原因，本席駁回梁先生就傳票一提出的上訴、就於傳票二不作命令，以及拒絕他一切在傳票三的申請。

43.訟費一般隨結果而定，既然梁先生的上訴及申請均告失敗，本席命令梁先生須支付房協的訟費。如雙方未能就數額達成協議，房協可於2021年6月21日或之前存檔及送達《訟費陳述書》，梁先生可於7月15日或以前存檔及送達《反對理由書》，本席將書面作出簡易評定。

原告人：由李郭羅律師行李麗明律師代表

擬第二被告人：無律師代表，並親自應訊