陳雲及另一人 對 振威金屬有限公司及另二人

HCA 1824/2013 及 HCA 947/2015

[2021] HKCFI 2911

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事訴訟2013年第1824號

民事訴訟2015年第947號

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(根據2016年6月8日原訟法庭聆案官鄺卓宏的命令作出合併)

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判決書

簡介

1.本合併案中，第一原告人陳雲及第二原告人陳啓榮向第一被告人振威金屬有限公司，第二被告人何國威及第三被告人鄧佩彩提出的申索及主張是強制執行原告人主張的一個口頭協議。原告人的案情是在2011年7月，何國威先生因為財政困難所以答應將位於大圍成運路17-18號8樓F室連天台和C13車位(以下簡稱“該物業”)以港幣$65萬元出售給原告人。原告人聲稱第二原告陳啓榮在2011年7月15日向何國威轉賬了港幣30 萬元。餘額港幣35萬雙方同意在30日內支付及完成交易。這是原告所主張的口頭協議。(見原告人再修定申索書第32-35段。)

2.被告人何國威先生反對原告人的主張。何國威先生承認在2011年7月15日他確實收到一筆港幣$30萬元的匯款。其後，陳雲先生告訴他這是他父親陳啓榮轉給他的。原因是陳雲與陳啓榮佔用了該物業很長的時間也沒有支付有關的租金。在何國威先生的催促下，該筆轉賬的目的是為了支付拖欠的租金。何國威先生的証供是所謂的口頭協議是子虛烏有的。事實上，在2011 年7月15日以後，雙方亦沒有談論過什麼物業買賣。

3.原告人本來亦有就他們所主張的電鍍費用港幣$1,195,273.92元及於1999年出售該物業給第一被告人的訂金(港幣$645,000元) 作出索償。但在經過修改及再修改後的申索書，原告人放棄了該等主張。陳雲先生明確告知本席他清楚明白該等申索已經超越了法定的追討時效，因此原告人放棄該等主張。

4.被告人向原告人提出以下的反申索：

(1)  交還該物業的空置管有權；

(2)  繳付拖欠租金，即2006年12月13日至2014年2月8日以月租港幣$8,000.00元計算的85個月26日欠租，合共港幣$686,710.00元；

(3)  繳付自2006年12月13日至第一原告人交還該物業的差合餉及地租，包括自2006年12月13日至2017年9月30日的單位差餉為港幣$30,546.00元而車位差餉為港幣$1,920.00元,另自2006年12月13日至2017年9月30日的單位地租為港幣$59,464.00元，而車位地租為港幣$8,795.00元；

(4)  繳付中間收益(直至物業交吉日止)

5.本案中第二原告人陳啓榮先生不幸在審訊之前過身。本席允許陳雲先生代表他爸爸陳啓榮先生及依賴陳啓榮先生的証據。同樣地，第三被告人劉佩彩女士亦不幸於審訊前過身。她由其丈夫何國威先生代表。

證供可信性的評估

6.由於本案涉及口頭協議可信性的判斷，因此事實証人証詞的可信性十分重要。法庭的職能是盡其最大的努力找出事實的真相。在這個過程中法庭要做到公正，公平及考慮各種有關的因素。

7.本席認為在評估証人証言的可信性一事上，法庭應採用以下的方法：

(1)  首先，要考慮雙方沒有爭議的書面文件和証據；

(2)  其次，要考慮雙方當時的行為與沒有作出的行為；

(3)  再者，要評估雙方案情的合理性。即雙方所說的，所主張的是否合乎常理；

(4)  最後，要評估雙方的案情是否有矛盾性，是否能夠自圓其說。

本席認為証人在法庭的面部表情或身體語言只可以是被法庭考慮中的一個很輕微的因素。

口頭協議

8.本席認真地聽取了陳雲先生及何國威先生的証詞及陳詞。在慎重考慮後，本席不接納陳雲先生對口頭協議的主張。首先，該口頭協議是有關物業買賣的。雙方應該會慎重地處理。如果真的有物業買賣的話本席很難相信原告人不會要求何國威先生出示一張收據及註明該款筆項(即港幣$300,000元)的目的。

9.其次，在2011年7月15日支付了港幣$300,000元後，在一年多的時間內，陳雲先生，陳啓榮先生，一、並沒有發信要求何國威先生及其妻子去律師樓完全交易，二、並沒有要求何國威先生退回港幣$300,000元。港幣$300,000元並不是一個小數目。原告人在一年的時間內並沒有採取法律行動追討並不是很合常理。雖然，陳雲先生說他爸爸陳啓榮先生的座右銘是待人以寬，律己以嚴。他們從來不會告別人。但是，關係到物業賣買，而且所涉金額亦不少。因此本席認同何國威先生的說法，如果真的有物業買賣協議原告人不會在一年多時間內不採取任何行動。本席亦考慮到陳雲先生向本席說該物業的回購對陳啓榮先生來說是一件大事。他一直想回購該物業。如果是這樣的話，一年多也不採取任何行動實在不是一句“待人以寬，律己以嚴”所能解釋的。

10.第三，陳雲先生指出該物業的出售價格港幣$650,000元是何國威先生提出的。本席認為這是難以相信的。在2011年7月15日，該物業的市場價值為港幣$4,840,000元。本席實在難以相信何國威先生會自己提議以港幣$650,000元出售該物業給原告人。陳雲先生原先指出港幣$650,000元是原告人在80年代買入的價錢。本席指出在2011年中以80年代要買入的價錢作為出售價格並不是十分合理之後，陳先生更正為是與1999年11月原告人出售該物業給第一原告人時，第一原告人所實質支付的數額(大約港幣$600,000元)有關。本席很難相信陳雲先生的講法。首先，在2011年用港幣$650,000元出售價值港幣$4,840,000元物業實在是匪夷所思。其次，何國威先生一直的說法是在1999年他們已經支付了該物業買賣的金額樓價，即港幣$1,250,000元。在這前題下，本席很難相信何國威先生會主動提議以港幣$650,000元出售該物業給原告人。反而港幣$650,000元與陳雲先生對於1999物業買賣的主張相符。但有關的主張被告人並不承認。

11.第四，陳雲先生的証言是把物業賣給第一被告後，第一被告可從銀行取得港幣$2,000,000元的信貸備用額度以清還電鍍加工費港幣$1,195,273.92元及港幣$645,000元的訂金合共港幣$1,840,273.92元。但現實是，在完成物業買賣後，第一被告人從沒有申請銀行的信貸備用額度以清還電鍍加工費給原告人。而原告人亦沒有追問第一被告人為何沒有申請銀行的信貸備用額度。

12.楊大律師亦指出在物業買賣成交的時候，第一被告人支付了尾數港幣$605,000元予廖陳林律師行處理。如第一被告人真的拖欠原告人的電鍍加工費用，第一被告人大可利用該筆港幣$605,000元去支付電鍍加工費用。原告人沒有理由接受第一被告人有錢去買物業，但沒有錢去支付欠原告人的電鍍款。本席同意楊大律師的說法。

13.第五，如果第一被告真的欠原告人電鍍款，很難相信原告人反而會向何國威先生名下的公司借款及出具借據 。在1998年6月1日及1998年7月4日，陳雲先生分別向何國威先生的公司借入各港幣$100,000元(收據號碼為1504和1152)。陳雲先生也要就該兩筆借款支付利息。

14.陳雲先生指出該兩筆共港幣$200,000元在電鍍加工費中對冲，沒有向振威歸還港幣$200,000元。而“私人借款”一詞的意思是因為他與何國威是朋友的關係。本席難以苟同。如果第一被告真的拖欠原告人電鍍加工款，收據號碼1504及1152上顯示的內容就不應寫上“借款”或“私人借款”，而應註明是對冲“電鍍加工費用”。楊大律師亦指出按照陳雲先生的說法，錢是何國威先生向朋友借來還電鍍加工費用給陳雲先生，但卻要陳雲先生向何國威先生的朋友支付利息。這一說法不合常理及邏輯，本席同意楊大律師的說法。

15.基於以上的考慮，本席裁定沒有口頭協議。該筆港幣$300,000元是支付原告人多年所拖欠被告人的租金的。陳雲先生多次強調如果沒有口頭協議，為何他爸爸會轉賬港幣$300,000元給何國威先生？本席認為何國威先生的証供可信。到2011年，原告人已佔用了該物業11年了，何國威先生亦有考慮到時效的問題，所以會採取法律行動收回該物業。在這背景下，原告人支付港幣$300,000元作為償還部份已累積的應付租金亦不是不合理的。

16.再者，在法律層面上，就算該口頭協議存在，本席亦不能執行該協議因為有關土地物業出售的協議法律規定必須以書面作出。香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第3條的規定。

「第三條：土地合約須以書面作出

(1) 除第6(2)條另有規定外，任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外。

(2) 本條適用於在任何時候訂立的合約或其他產權處置，而對與部份履行有關的法律或由法院頒令的售賣則無影响。」

17.第四條第一款則規定“土地的法定產業權只可以契據予以設定，終絕或處置”。

18.本案中原告人所主張的口頭協議，不但不獲本席採信，而且是一個未完全履行的口頭協議，因此，本席裁定原告人根據口頭協議所作出的申索失敗。本席駁回原告人對該物業業權的主張。

1999年11月的物業買賣

19.有關1999年11月15日的物業買賣，毫無爭議的是在1999年11月15日原告人與第一被告人在雙方律師的見証下簽署了一份物業業權轉讓書(Assignment) 。在該物業業權轉証書中，雙方明確買賣物業的款項已全數支付(見第一條)。

20.在1999年9月22日的“臨時買賣合約” 中，第二條明確指出

「 (二)付款辦法：

買方於簽署此合約時已交訂金港幣$645,000元正。」

21.陳雲先生同意他簽署了該份“臨時買賣合約”，同時亦明白該“臨時買賣合約”的內容。在這情況下，本席很難相信陳雲先生自願簽署了兩份他認為不正確的法律文件。

22.陳雲先生指出該“臨時買賣合約”的交易日期為1999年10月28日，正式買賣合約須於1999年10月5日或以前簽署。但雙方都沒有按該“臨時買賣合約”來履行，而物業業權轉讓書是在1999年11月15日才正或簽署的。陳雲先生指出基於上述理由，該份“臨時買賣合約”無效，沒有被執行。本席不同意陳雲先生的說法。首先，雙方可以通過自由意志將交易日期延後。事實表面雙方於2011年11月15日完成了交易。雙方亦同意沒有簽署正式買賣合約。這並不表示“臨時買賣合約”無效。其次，“臨時買賣合約”中列明已支付訂金港幣$645,000元是事實的陳述。陳雲先生閱讀並簽署確認了有關的事實陳述。

23.再者，何國威先生亦提出了兩張支票(票號為701731和701732)証明在1999年8月26日，振威鈎扣有限公司代第一被告振威金屬有限公司支付了港幣$645,000元。第一張支票(票號701731)是直接支付給廣安銀行的。因為當時原告人是欠廣安銀行按揭欠款的。本席相信，因為當時原告人有財政壓力，尤其是欠了廣安銀行的貸款，所以才要出售該物業給第一被告人的。

24.第二張支票(票號701732)是支付給昌盛金屬制品廠(“昌盛”)。昌盛是原告人都經營的無限公司。陳雲先生亦同意支付給昌盛等同支付給原告人。但陳先生指該筆款項是他與何國威先生有關印度葯品生意的款項，而不是支付物業買賣的訂金。

25.本席沒法採納陳雲先生的講法。首先，該兩張支票是同一天發出的。總數為港幣$645,000元與訂金金額相符。而同一天陳先生亦簽署“收到何威先生以上支票共兩張”。陳雲先生沒有註明該支票為支付電鍍費或印度葯品生意的費用。如果確實如陳雲先生所主張的，陳先生可以很簡單地在該紙張上註明該兩張支票的用途。但陳先生並沒有那樣做。

26.其次，第一張支票(票號701731)並不能對應任何陳雲先生所主張的電鍍費欠款。事後，陳雲先生亦沒有就該筆所謂支付電鍍費的款項出具收據以註明振威金屬有限公司已支付了該筆電鍍費。相反，在“臨時買賣合約”中，陳先生明確承認已收到港幣$645,000元的訂金。

27.順帶一提的是陳雲先生多次提到要對數才知道第一被告欠多少電鍍款。何國威先生則提出証據說明在1994-1996年間，第一被告支付了億新港幣$650,000元及人民幣$4,000元。陳雲先生多次提到要對數。但本案中，原告人已經因為時效問題放棄了對電鍍款的申索。被告人因此亦沒有是交全面的証據來做對數。這做法本席完全理解。

28.再者，第二張支票(票號701732)，金額港幣$279,730.40元，亦不能對上任何印度葯品生意的金額。陳雲先生說印度葯品生意的總投資額為美元$70,000元。但，首先美元$70,000元的一半並不是港幣$279,730.40元，而是港幣$279,300元。其次，陳先生並沒有提出任何証據証明他與何國威先生確實投資了美元$70,000元去經營印度葯品生意。亦沒有証據証明陳雲先生也出資了美元$35,000元。本席相信何國威先生的証詞。他與陳雲先生確實去過印度考察。但是並沒有真正開展印度葯品生意。本席不評論何國威先生對陳雲先生就印度葯品抬價的指控。但本席相信在印度之行後，雙方並沒有展開印度葯品的生意。所以本席並不接納陳雲先生對港幣$279,730.40元的說法。本席認為該支票是按金的一部份。

29.本席亦留意到陳雲先生在其日期為2017年4月18日的英文補充証人供詞指出其在2005至2006年與第二及第三被告合作寶石生意。第一被告及/或第二被告在2005至2006年間告知陳雲先生他何會利用寶石生意賺得的利潤支付港幣$645,000元該物業買賣之訂金及第一被告所拖欠的電鍍加工費用，因此陳雲先生便沒有向他們開展法律訴訟。但及後，陳雲先生在法庭作供時承認與何國威先生就寶石生意只是討論階段。他曾把價值5萬美元的寶石寄存在何國威先生的其他物業。但寶石生意則只是他一個人經營。

30.陳雲先生指出那兩張支票的存根寫着“億新交廣安銀行”及“億新”。所以是支付億新的電鍍費。本席不能同意陳雲先生的說法。首先，陳雲先生一直強調他與“億新”是二而為一。“億新”等同陳雲先生。陳雲先生等同“億新”。在此前提下，何國威先生的支票存根寫上“億新”並沒有不合理之處。其次,第二張支票的存根也寫上了“億新”但陳先生卻說是印度葯品生意的投資款。億新明顯不是從事印度葯品生意的。

31.本席亦留意到在廖陳林律師事務所所出具的二份文件中明確註明港幣$645,000元的訂金已付，而在支付給廣安銀行的欠款後，餘額以兩張支票的形式支付給陳雲先生(港幣$260,783.70元)及陳啓榮先生(港幣$260,783.70元)。

32.陳雲先生指在1999年11月15日他有向他的律師指出還有樓價未付清，但他的律師叫他自己與第一被告人相議。本席很難相信這一說法。首先，這在陳雲先生的多份証人証言中均沒有提出。其次，物業業權轉讓書中明確註明樓價已全部支付。而且雙方在律師的見証下簽了名。

33.同樣重要的是陳雲先生的証人証言：

「12. 由於在任何時間，振威公司沒有向本人及/或陳啓榮支付該訂金或其他任何部份和振威公司沒有向本人支付該欠款或其任何部份。因此，第一原告人向本人提出把該物業租回給被告人，作為被告人暫緩不追討該訂金及該欠款的代價；及

(i)  第一原告人更向本人承諾，本人不須繳付任何租金，該物業的差餉及地租和可佔用該物直至該訂金及該欠款被完全清繳；及

(ii) 交替地，在任何時間，第一原告人及/或振威公司准許本人以特許持有人身份佔用該物業。」

34.由以上的証人証言可以看出，而陳雲先生在庭上亦同意該物業的業權已經轉讓給了第一被告人。原告人只是就訂金及有關電鍍費作出追討。但在本案中，原告人又因時效問題放棄了對有關電鍍費及訂金的追討。陳雲先生明確向法庭指出在2000年他與陳啓榮先生已知道第一被告人違約，可以作出追討，但基於“待人以寬，律己以嚴”的原則，他們並沒有追討。一晃12年過去了。本席同意有關索償已經不能再追討。

35.因此，毫無疑問，第二及第三被告為該物業業權的擁有者。原告人不得以其電鍍費及訂金未支付的說法對該物業有任何業權的主張。本席裁決該物業的訂金已經通過上述兩張支票(票號701731和701732)支付了。原告人亦簽名確定了這一事實。

36.本席亦認為何國威先生的証供可信。陳雲先生有自己的看法，但該看法與事實不符。比如，他說如果何國威先生將差餉的文件送給他，他一定會支付的。但是根據他在証人証詞第12段中有關何國威的承諾，其實陳雲先生及陳啓榮先生是不須繳付任何差餉及地租的。所以，本席認為陳雲先生的供詞相對而言與事實有距離。

37.基於上述理由，本席裁定原告人陳雲及陳啓榮先生必須向何國威先生和鄧佩彩女士交還該物業的空置管有權。

租金、差餉、地租及中間收益

38.為免岐異，本席接納何國威先生關於特許持有人身份的証供。首先，陳雲並不理解何為特許持有人。其次，他的証供是因為訂金及電鍍費未支付，所以他可以免費繼續佔用該物業。最重要的是本席相信何國威先生並沒有允許原告人以特許持有人身份佔用該物業。

39.由於何國威先生及鄧佩彩女士是該物業的業權擁有人，而陳雲先生一直佔用該物業亦未有支付租金，本席裁定，在扣除陳啓榮先生所支付的款項港幣$300,000元後，陳雲先生要支付以下的款項給何國威先生及鄧佩彩女士。

(1)  租金：港幣$686,710元減去第二原告人於2011年

7月15日支付的港幣$300,000元 = 港幣$386,710元

(2)  差餉：港幣$20,228.33元

(3)  地租：港幣$39,095元

40.關於中間收益，既然物業的權益屬於被告人，本席認為原告人應向被告人支付中間收益直至原告人交還該物業給被告人為止。截至2021年9月30日，該中間收益為。

(1)  租金：港幣$733,714.29元

(2)  差餉：港幣$3,277元

(3)  地租：港幣$24,465元

命令

41.本席裁定：

(1)  原告人必須交還該物業的空置管有權給何國威先生及鄧佩彩女士；

(2)  原告人必須向何國威先生及鄧佩彩女士支付第39和40段中所述的金額；

(3)  原告人必須支付被告人在本案中的律師費及堂費。具體金額如雙方不能同意則由聆案官以對訟當事人基準釐定。

第一及第二原告人： 無律師代表，親自出庭應訊

第一被告人： 無律師代表，缺席應訊

第二及第三被告人： 由鄭焯謙律師行委派楊元晶大律師代表