陳雲及另一人 對 振威金屬有限公司及另二人

HCA 1824/2013及 HCA 947/2015

[2021] HKCFI 3667

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事訴訟2013年第1824號

民事訴訟2015年第947號

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(根據2016年6月8日原訟法庭聆案官鄺卓宏的命令作出合併)

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決定理由書

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1.第一原告人陳雲先生作為申請人向法庭存檔日期為2021年10月20日的傳票（“該傳票”）作出以下的申請：

「申請要求擱置原訟法庭暫委法官王鳴峰在2021年9月30日對本案的執行判決或命令， 理由為：

(R1)  由土地審裁處至地方法院、高院、本案被告從來沒有向第二原告陳啟榮先生索償， 但是仍判决第二原告要支付被告租金和其他費用

(R2)  根據第347章時效條例 (Cap. 347 Limitation Ordinance)  第II部

7. 收回土地及追討租金的訴訟

(2)  自有關訴訟權在任何其他人方面產生日期起計滿12年後， 他不得提出收回土地的訴訟

另外， 第一被告從來沒有付清購樓款給原告。

從2000年2月 至2012年12月已超逾12年 所以交還物業的判決不能成立

…

18. 追討租金的訴訟時效

在欠繳租金到期應繳的日期起計滿6 年後， 不得提出訴訟或作出扣押，以追討欠繳或有關此等欠繳租金的損害賠償，而根據被告在土地審裁處發出的告票編號LDPE1245/2012所述租賃期由2000年2月16日 2012年12月12日 一直都沒有繳付租金

所以根據以上追討租金的訴訟時效， 追討租金的判決亦不能成立。」

2.第一原告人的第一個理由是：「(R1)由土地審裁處至地方法院、高院、本案被告從來沒有向第二原告陳啟榮先生索償，但是仍判决第二原告要支付被告租金和其他費用」。

3.楊大律師向本庭明確指出第二及第三被告人的反申索只針對第一原告人而與第二原告人無關。（見《鄭典仁的宗教式誓章》第7段及《第一被告人、第二被告人、第三被告人之在修訂抗辯書及第二被告人第三被告人之再修訂反申索書》（“《抗辯書及反申索書》”）的反申索部分）

4.本席在判決書第39段以及第40段分别計算第一原告人及第二原告人必須向第二被告人及第三被告人支付的租金差餉及地租（見判決書第 39段） 及中間收益 （見判決書第40段），節錄如下：

「38. 為免岐異，本席接納何國威先生關於特許持有人身份的証供。首先，陳雲並不理解何為特許持有人。其次，他的証供是因為訂金及電鍍費未支付，所以他可以免費繼續佔用該物業。最重要的是本席相信何國威先生並沒有允許原告人以特許持有人身份佔用該物業。

39. 由於何國威先生及鄧佩彩女士是該物業的業權擁有人，而陳雲先生一直佔用該物業亦未有支付租金，本席裁定，在扣除陳啓榮先生所支付的款項港幣$300,000元後，陳雲先生要支付以下的款項給何國威先生及鄧佩彩女士。

(1)  租金：港幣$686,710元減去第二原告人於2011年7月15日支付的港幣$300,000元 = 港幣$386,710元

(2)  差餉：港幣$20,228.33元

(3)  地租：港幣$39,095元

40. 關於中間收益，既然物業的權益屬於被告人，本席認為原告人應向被告人支付中間收益直至原告人交還該物業給被告人為止。截至2021年9月30日，該中間收益為。

(1)  租金：港幣$733,714.29元

(2)  差餉：港幣$3,277元

(3)  地租：港幣$24,465元」

5.判決書第39段已清晰說明只有第一原告人需要向被告人支付租金、差餉及地租。

6.至第40段中的原告，本席澄清應為第一原告人。楊大律師亦認同這個理解。

7.最後，本席認為如果申請人認為法庭的判決書未能清晰反映法庭只須第一原告人向第二及第三被告人支付中間收益的命令，第一原告人可向法庭要求澄清法庭判處哪一位原告人需要向被告人支付中間收益並作出勘誤表，而不需要利用此作為原因向法庭申請要求擱置命令。

8.第一原告人的第二個理由是有關收回土地及追討租金的訴訟時效。

9.時效條例第7條及18條節錄如下：

「7. 收回土地的訴訟時效

(1)  自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿60年後，官方不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而官方是透過該某人而申索的，則官方亦不得在該訴訟權在該人方面產生的日期起計滿60年後提出收回土地的訴訟。

(2)  自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟：

但如訴訟權最初在官方方面產生，而提出訴訟的人是透過官方而申索的，則該訴訟可在官方本可提出訴訟的期間屆滿前的任何時間提出，或可在該訴訟權在並非官方的其他人方面產生的日期起計12年內提出，以首先屆滿的期間為準。

…

18. 追討租金的訴訟時效

在欠繳租金到期應繳的日期起計滿6 年後，不得提出訴訟或作出扣押，以追討欠繳租金或有關此等欠繳租金的損害賠償。」

10.原告人在其《再修訂的申索陳述書》第26段中聲稱由於第一被告人沒有支付該物業的訂金及向第一原告人支付所有拖欠的電鍍費用，因此第一原告人及第一被告人及或第二被告人同意第一原告人可繼續免租金佔用該物業直至第一被告人及或第二被告人能夠全數支付為止。（見《再修訂的申索陳述書》第26段）。第一原告人從來沒有主張逆權侵佔。

11.被告人在《抗辯書及反申索書》有以下闡述

(1)  第23段： 第一被告人因同情第一原告人的經濟情況，所以便暫緩第一原告人繳交租金讓他繼續使用該物業即到第一原告人的經濟能力好轉為止或直至第一被告人要求第一原告人遷出該物業為止；

(2)  第25段：該物業由第一被告人轉讓與第二及第三被告人以後， 第二被告人及第三被告人因同情第一原告人的經濟情況便同意第一人可以暫緩繳交租金繼續使用該物業，直至第一原個人的經濟能力好轉為止或直接第二被告人及第三被告人要求第一原個人遷出該物業為止；

(3)  第 26段，第一原告人及第二原告人在2011年7月15日把一筆港幣30萬的款項交給第二被告人用以支付第一原告人拖欠第一被告人多年的租金。

12.關於租金訴訟的時效問題，第一原告人從沒有在2012年12月12日第二及第三被告人在土地審裁處存檔《根據《業主與租客(綜合)條例》提出的申請通知書(表格 22)》向兩位原告人開展法律程序LDPE1245/2012追討該物業至到2021年進行審訊的時候利用時效條例任何一個條款或逆權侵占作為其(i)  訴訟因由或(ii)抗辯被告人反申索的理據。（見《再修訂的申索陳述書》第26段）。本席認為被告人在2012年入稟土地審裁處追討自2006年12月13所欠的租金或收益，並沒有違反任何時效條例的規定。

13.楊大律師亦提出，由於第一原告人在原審階段的時候從來沒有就被告人反申索要求其支付租金的前提下以時效條例作出任何抗辯，因此，第一原告人在這個階段不得提出以時效條例作為擱置執行該判決或該命令的原因。本席同意。

14.本席認為第一原告人的三個上訴理由完全錯誤及沒有合理可以上訴的機會。與此同時，本席亦考慮到第一原告人已霸佔了有關物業一段相當長的時間，而所拖欠的租金亦相當多，暫緩執行本處的命令，對上訴人不公。

15.基於以上的所有理由，本席拒絕第一原告人的申請。

16.訟費方面，經本席的評定，第一原告人必須馬上支付被上訴人港幣六萬元正。

第一及第二原告人：無律師代表，親自出庭應訊

第一被告人：無律師代表，缺席應訊

第二及第三被告人：由鄭焯謙律師行委派楊元晶大律師代表