蔣立維 對 平安大樓業主立案法團

DCCJ 3621/2020

[2021] HKDC 1251

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件2020年第3621號

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判決書

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本案的背景

1.原告人於2020年7月15日發出傳訊令狀，要求法庭發出聲明，指根據時限條例(香港法例第347章)，被告人已經喪失就香港九龍彌敦道383、385、385A、385B、387、387A、387B、389、389A-389C號及甘肅街15-17號平安大樓地下其所佔用的公用部份(25A號鋪)(下稱「該物業」) 提出收回土地的訴訟的權利。

2.根據原告人的申索陳述書，原告人是大約於1998年開始佔用該物業。雖然被告人的代表由1998年下旬開始不斷要求原告人交出該物業，但原告人一直予以拒絕，結果被告人在1999年年初便不再向原告人提出交出該物業的要求，但轉為要求原告人每月繳交「附加管理費」。原告人指稱自己由於多年來都沒有向被告人繳交任何租金，在事實上亦已經連續不斷佔用該物業超過12年，並以「獨有佔用」的方式佔用該物業，故此在法律上已經構成逆權侵佔。

3.被告人於2020年8月25日存檔答辯書及反申索書。被告人的案情是原告人從2002年7月1日開始一直都有向被告人就佔用該物業支付「佔用費」。縱使被告人其後因為為了避免向稅務局繳交物業稅因而將有關費用的名稱改為「附加管理費」，但在實質上，原告人是一直根據雙方的協議而佔用該物業，更曾在2019年8月13日及2020年2月5日以租客身份向被告人分別提出維修該物業及減租的要求。被告人亦指出根據雙方於2018年7月6日簽署的「佔用平安大樓地下後門25A公地及延伸之垃圾房公地續約協議書」，原告人可於2018年7月1日至2020年6月30日期間佔用該物業，而他亦因此須每月向被告人支付$10,600「附加管理費」，但從2020年2月1日開始，原告人已經未有履行支付上述金額的責任。故此，被告人向原告人提出反申索，向法庭要求頒下空置管有令，並下令原告人支付欠下的「附加管理費」，以及直至交出該物業的日期期間每月$10,600的中間收益。

4.被告人在2020年12月2日存檔傳票，根據《區域法院規則》(香港法例第336H章)第14號命令第5條規則向法庭申請簡易判決及中期付款。

5.聆案官於2021年6月29日撤銷被告人的申請，並下令被告人須支付原告人經簡易評定為$400的訟費(「該決定」)。

6.被告人於2021年7月12日存檔上訴通知書，就該決定提出上訴。

適用的法律原則

7.法庭在處理針對聆案官的決定所提出的上訴時，實際上是會就有關申請重新進行聆訊。雖然法官會對聆案官早前的決定給予適當的比重，但絕不會受該決定約束，就有如案件從未在聆案官席前聆訊一樣。倘若作出決定時牽涉酌情權的運用，聆案官之前的決定亦不會對法官應如何運用酌情權構成任何影響。

8.有關適用於簡易判決申請的法律原則，可說是老生常談: 答辯的一方（即本案的原告人）有責任向法庭證明他有可信的抗辯理由，從而令法庭接納案件有可爭拗之處。

9.至於有關逆權侵佔的法律，終審法院首席法官李國能在 Wong Tak Yue 訴Kung Kwok Wai & Another (No.2) (1997-98) 1 HKCFAR 55一案中指出：聲稱逆權侵佔者必須確立他(i) 實質管有有關土地及(ii) 有佔用有關土地的意圖。首席法官採納了 Buckinghamshire County Council 訴 Moran [1990] Ch 623的判決，認為逆權侵佔可以被形容為「不合法的管有」(“possession as of wrong”) 。正因如此，在該案中，由於相關的被告人清楚表達了他是願意及有能力應土地擁有人的要求支付租金，故此法庭認為他並不能就時效條例方面提出可爭辯的案情，因為他的上述想法是和 「逆權侵佔」有所抵觸。

10.高等法院首席法官馬道立(當時官階)在Cheung Chung Yan v Chan Man Kwong & Ors (CACV 268/2003, 未經彙編, 2004年2月12日)亦指出，如果一名人士是因為獲得真正業權擁有人的批准而使用相關土地 (不論是否以特許人(licencee)身份與否)，這不會構成逆權侵佔。[1]

原告人的抗辯理由

11.總括而言，原告人就被告人的反申索提出了以下的抗辯理由：

(1)  原告人多年來向被告人所支付的實際上是管理費，而不是佔用費，而原告人從來沒有意願向被告人支付任何佔用該物業的費用;

(2)  根據大廈公契，原告人並不需向被告人支付任何管理費，而一直以來原告人的支付行為都是基於他對有關要求的錯誤理解;

(3)  被告人的主席並沒有權限與原告人簽訂任何有關佔用該物業的協議，故此相關的協議並無法律效力;

(4)  原告人所佔用的地方實際上是政府官地，故此被告人並沒有權限向原告人提出反申索;

(5)  被告人多年來向原告人濫收附加管理費;

(6)  被告人封鎖及阻塞由該物業通往大廈的通道，為原告人造成不便;

(7)  被告人一直都沒有應原告人的要求維修該物業。

討論

佔用費

12.根據被告人所提出的文件證據，原告人自2002年開始，每兩年都與被告人簽訂協議書一次。這些協議書清楚訂明被告人准許原告人在支付費用的條件下佔用該物業。由2002年直至2012年，有關的費用被稱為「佔用費」。由2012年7月1日開始，有關費用被稱為「附加管理費」。根據被告人主席張碧芬的誓詞，上述修改費用名稱的原因，是因為被告人在2012年時的司庫認為，倘若不再使用「佔用費」的名稱，被告人便無需就有關費用支付物業稅。

13.雖然原告人現在聲稱他一向只是向被告人支付管理費，而從來沒有任何意圖向被告人支付有關佔用該物業的費用，但是本席認為，這說法是完全不可信 (unbelievable):

(1)  這說法明顯和原告人於2002年至2010年間所簽訂的六份書面協議之內容相違背，因為這些文件都是使用「佔用費」而不是「管理費」來形容有關費用;

(2)  原告人在2019年8月13日，曾經在一份送交被告人的信箋中以「租客」來形容自己，亦以「租用」來形容自己和該物業的關係。此信箋全文如下：

“平安大樓業主立案法團主席、負責人：
本店租用有10多年了。
因頂部結夠（構）鐵架霉化，請求業主委托維修工作扴查，穩固支架，免後造成事因。
	地下25A租客
	2019年8月13日蔣生”

(3)  他其後又再於2020年2月5日去信被告人：

	“平安大廈立案法團
	本人要求商場減租
	共度時光
	非常時期減半
	經濟好轉再加返
		地下25A蔣生
		2020年2月5日”

14.本席認為，上述文件毫無疑問說明原告人一直自視為租客，而他完全是基於被告人的允許而佔用該物業。故此，所謂逆權侵佔，根本無從說起。

管理費

15.由於本席認為原告人一直以來向被告人所支付的毫無疑問是佔用費而非管理費，故此本席無需就原告人有關管理費提出的論據再作分析。

協議書之有效性

16.原告人在回覆書及反申索抗辯書指出原告人和被告人所簽訂的所有協議書均屬無效，原因是被告人未有根據大廈公契的要求，在業主委員會會議或業主大會中通過相關決議。

17.在本案中的協議書(尤其是被告人現賴以申索佔用費的協議書) 均由被告人的主席簽署，並蓋有被告人的印章。作為業主立案法團主席，有關的簽署人毫無疑問有表面權限 (apparent authority) 代表業主立案法團簽訂具約束力的合約。

18.故此，原告人的質疑是毫無法律基礎。

有關反申索空置管有命令的範圍

19.原告人在誓詞中指出，他所佔用的範圍，實際上是政府官地，而並不屬於被告人。

20.首先，這說法和原告人自己的申索陳述書所述之案情是自相矛盾的，因為他一直的說法，都是該物業屬於平安大樓的公用部份。

21.再者，即使原告人的確霸佔了平安大樓以外的範圍作己用，被告人的反申索亦只是要求法庭頒令讓它收回屬於平安大樓的範圍。換句話說，原告人是否有霸佔政府官地和本案的反申索無關。

被告人為原告人帶來的不便

22.原告人又指出，被告人封鎖、阻塞及「取消」了原告人店舖通往大廈的通道，令他不能上廁所及丟垃圾，令他非常不便。

23.即使被告人的確有以上行為，本席認為這亦不會成為原告人的有效抗辯理由。

物業維修

24.最後，原告人聲稱被告人拒絕為他維修該物業。

25.這說法明顯和他的逆權侵佔申索自相矛盾。

26.退一步說，在法律上，除非雙方事先有協議，否則業主是無需負起為租客維修相關單位的責任。根據雙方於2018年7月6日所簽署的協議書，被告人並無承諾為原告人維修該物業。故此，原告人所提出的這項抗辯理由，是完全不可爭辯的。

總結

27.根據以上原因，本席認為原告人並未能就被告人的反申索提出任何可爭辯之抗辯理由。

28.故此，本席現頒令如下：

(1)  推翻聆案官於2021年6月29日所作之命令;

(2)  撤銷原告人的申索;

(3)  原告人須向被告人交出該物業的空置管有;

(4)  原告人須向被告人支付$53,000 ($10,600 x 5)，作為由2020年2月1日至2020年6月30日佔用該物業的費用;

(5)  原告人亦須就上述金額支付利息：由2020年2月1日起至本判決書日，以匯豐銀行最優惠利率+1厘計算; 由本判決書日期翌日至原告人付清相關款項之日期之利息，則以法庭判定利率計算;

(6)  原告人須由2020年7月1日開始，向被告人每月支付$10,600 ，作為佔用該物業的中間收益，直至原告人向被告人交出該物業的空置管有日期為止。

訟費

29.原告人須向被告人支付本案的訟費(包括被告人有關簡易判決的申請及本上訴的訟費)。如雙方未能就訟費金額達成協議，有關金額將交由聆案官評定。

30.以上訟費命令屬暫准性質，如法庭於本判詞日期起計14天內沒有收到任何更改訟費命令的申請，此暫准命令將隨即轉為絕對命令。由於雙方在上訴聆訊時表明同意法庭可用書面形式處理更改訟費命令的申請，故此，倘若任何一方有此申請，必須於14天內以信件方式向法庭提出(有關信件須抄送對方)，而無需存檔傳票。

原告人： 無律師代表，親自應訊

被告人： 由鄧黃張律師事務所延聘李曉恩大律師代表