李佩雲 訴 黃美賢

民事上訴案件編號 : 49/97

香港高等法院

上訴法庭

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聆訊日期: 一九九七年七月十五日

宣判日期: 一九九七年九月四日

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判 詞

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由高等法院首席法官陳兆愷宣讀上訴法庭判詞:

事件的原由

1. 上訴人(即原訟案的第二原告人)和與訟人(即原訟案的被告人)乃份屬姑嫂，因一宗物業買賣發生爭執，引起訴訟。原審法官經聆訊後判上訴人得直，命令與訟人交還港幣四十萬元與上訴人，另加利息，由一九九三年一月一日開始以年息八厘計算，並支付上訴人訟費五千元。原審法官又撤銷與訟人向上訴人的反索償。上訴人不滿裁決，現提出上訴，要求推翻原判，批准她索償租金的申請，另頒令與訟人須付樓價一成作為賠償，又所付的利息，應由一九九二年一月一日開始計算。而與訟人亦不滿原審法官的裁決，提出交相上訴(cross appeal)，要求推翻他所作出的命令，使她無須交還款項和支付利息與上訴人。

2. 鑒於與訟人的交相上訴所提出的論點，如獲得接納，則原審法官對與訟人所作出的判令必須撤銷，從而上訴人要求增加賠償的上訴，亦將會被撤銷，因此本上訴法庭必須首先處理與訟人的交相上訴，然後再考慮上訴人所提出增加賠償的上訴。

案件的事實

3. 本案涉及的物業，為西貢榕樹澳村204約542地段上蓋丁屋三樓及天台。於一九八零年八月政府以新批第11734號將該地段批給曾防有先生。根據該新批的條款,曾防有取得在該地段興建丁屋一間的權益。其後曾防有將該地段的業權及其發展權轉讓給翠福發展有限公司。而附近其他六個地段的獲批地人(即所謂丁仔)亦將他們各自擁有的地段的業權及發展權轉讓給翠福。因此翠福有權在這七個地段內興建丁屋。一九九一年四月二十二日，翠福與明暉(香港)貿易公司達成協議，共同發展這七個地段，興建七幢每幢三層的丁屋。一九九一年八月一日，明暉和與訟人及許富國先生又達成協議，發展上述七個地段的其中四個。

4. 一九九一年十二月，上訴人和與訟人訂立口頭協議，與訟人將該地段三份之一不可分割份數及上蓋丁屋三樓連天台的獨有使用及享有權賣給上訴人，樓價為五十萬元。於一九九一年十二月至一九九二年一月期間，上訴人先後共四次將總數四十萬元交給與訟人作為定金。

5. 從一九九二年七月開始，與訟人不停要求上訴人支付七十萬元作為補地價之用。但由於與訟人未能提交有關的政府文件及其他業權文件，遭上訴人拒絕。一九九二年十一月十六日，該幢樓宇興建完成，獲發給滿意紙。但由於兩人只有口頭合約而並無書面証明，因此上訴人未能向銀行取得按揭貸款，加上與訟人不能將有關的政府文件呈交上訴人，上訴人並沒有付出七十萬元去補地價。雙方經再三商議後，卒於一九九三年一月三十日簽署臨時買賣合約。然而，由於雙方的爭拗未能解決，於一九九三年十二月在須要補地價之期限前，仍未能履行合約，引至明暉自行向政府補地價，並將與訟人在該丁屋的權益全部沒收。

事實的裁定

6. 原審法官經審訊後，在事實上作出裁定，認為雙方的合約是一份土地買賣或土地權益轉讓的契約，因此受到該合約上的條款所約束。又根據香港法例第二一九章物業轉易及財產條例第三十五條，土地買賣或土地權益轉讓契約在不同情況下，受到各種隱含契諾(implied covenants)所規定。原審法官認為，與訟人只向上訴人說明雙方的買賣要辦完補地價手續後才能進行，並沒有提及政府收回土地的可能性，由於未能向上訴人清楚交代，便是違反了有關的隱含契諾。第二，與訟人並沒有根據臨時買賣合約的條款及法例的規定，向上訴人提供一切土地業權的証明文件，包括補地價紙等，令上訴人未能向銀行申請按揭，借款補地價。第三，與訟人未能履行合約及依法例上所規定，顯示她有妥善的權利及業權，能將有關物業在並無產權負擔的情況下轉讓給上訴人。第四，雙方無論在口頭合約成立時或在臨時買賣合約中，均未能清楚顯示誰人須要先付補地價金額，與訟人不能單方面堅持上訴人須先付該款項。最後，與訟人雖然於一九九三年期間將該物業的鑰匙交予上訴人及她的丈夫，有需要時可以帶客人視察該物業(即所謂睇樓)，但這並不表示己將物業的管有權交予上訴人(即所謂交吉)。鑒於以上各種原因，原審法官裁定與訟人實在是破壞買賣合約的一方，因此要交還四十萬元的定金，兼付利息及訴訟費與上訴人。

受爭議的事實

7. 代表與訟人的黃大律師稱原審法官在事實上作出了錯誤的裁定:首先，不應裁定與訟人必須在物業買賣成交前，先付補地價金額，然後才向上訴人索取款項。其次，不應把呈交文件的責任加諸與訟人身上。上訴人根本沒有能力支付補地價金額，與訟人無責任提交文件去幫助她向銀行申請貸款。

8. 在臨時買賣合約中，有關樓價付款辦法的條款(第二條B)列明，樓價餘數在「買方自行補地價，轉名時付清」。在買賣交易日期的條款(第四條)中亦寫明:「在政府批准補地價起十四天內必須交易。屆時買方必須自行補地價及交齊樓價尾數時交易」。在第十條中也清楚訂明:「在轉契時政府收取之補地價數目，由買方獨立支付」。可見在這合約中，明顯地列明，買方(即上訴人)有責任自行補地價，而且在交易及轉契時付清。如果原審法官認為賣方(即與訟人)有責任先付補地價金額，這是不正確的。

9. 不過，原審法官並沒有裁定與訟人有責任去協助上訴人申請貸款。根據臨時買賣合約第五條，與訟人「保證上手契約清楚」。又第十六條，與訟人「保證DD204 Lot No.542之三樓獲得政府批准補地價及轉契」。而且物業轉易及財產條例第三十五條(第一附表第二部)亦有相若的條款，與訟人必須承諾官契是妥善有效及依然存續的。又第十三條有明確規定，土地的買方有權要賣方出示與該物業有關的官契及其他有關文件作為該物業業權的証明。原審法官裁定與訟人並未能履行合約中的條款，提供有關業權文件，亦未能遵守物業轉易及財產條例中的隱含契諾，証明她有妥善的權利和業權轉讓該物業。也就是說，因為與訟人未能依約及依例提供有關文件，致令上訴人不能使用該等文件向銀行貸款，因此與訟人便是毀約的一方。根據案中証據顯示，我們認為原審法官的裁定是正確的。

合約的合法性

10. 黃大律師在交相上訴中所提的最主要論點，也是他曾在原審法官席前提過的一個法律問題，就是雙方在未獲得政府同意和未補地價之前作出交易，有違批地條款，所以該宗交易不符合公共政策，法庭應視該宗交易為不合法而不能強令執行合約中的條款。

11. 原審法官引用英國上訴法庭在 Euro-Diam Ltd v. Bathurst [1990] QB 1及 Edler v. Auerbach [1950] 1 KB 359的案例，並作出結論如下:

" 本席認為，原告人和被告人之合約，只是一宗房地產買賣合約，表面上絕非不合法。雖然交易有違官批地條款，但不涉任何犯法或違法行為。政府對上述違反批地條款行為，只能視作毀約行為，有權將土地重收。該毀約行為，和其他一般民事毀約行為，並無區別。再者，只要獲批地人支付有關補地價金額，政府一般都不反對丁屋業權之買賣轉讓。

辯方證人潘敬泰律師作證時指出，政府一直都沒有因違批而採取行動收回土地。

如果立約一方對違批行為，不採取積極行動去加以制止，從公眾利益及公共政策之立場而論，本席並不認為有需要把違批之丁屋業權買賣轉讓交易視為不合法，而不強制執行有關轉讓交易合約之條款。"

12. 黃大律師認為原審法官的結論有兩點不正確之處:第一，不應把違反政府批地條款視為一般民事毀約行為。第二，不應在全無事實証據支持下就判定只要獲批地人支付有關補地價金額，政府一般都不反對丁屋業權的買賣轉讓。

13. 大律師指出政府在新界批地給原居民作興建丁屋之用乃一個既訂政策，目的是要維護原居民男丁的權益。而原居民事先未得到政府同意及補地價，便將業權或發展權轉讓，是破壞政府批地條款，亦違反了政府這個既定政策。因此，有關業權及發展權買賣的交易必須視為不合法。任何有關該宗交易的人士，包括上訴人及與訟人，都不能要求履行合約或就合約須要負上法律責任，否則只會縱容非法買賣，破壞法治精神。大律師引用英國案例: Holman v. Johnson [1875] 1 Cowp 341; Alexander v. Rayson [1936] 1 KB 169; 和 Horseferry Road Magistrates' Court, exp. Bennett [1994] 1 AC 42。

14. 我們認為大律師的論點缺乏事實基礎，在法理上亦有所混淆。

15. 根據合約法，假如一個合約在成立(formation)或執行(performance)時存在不合法的因素或成份，在某些情況下，如果是違反公共政策(public policy)，法庭將不會強制執行合約中的條款。所謂公共政策，其實是法庭認為在一個文明社會裏必須堅持的一些原則。法庭會否拒絕執行合約的條款要視乎不合法因素或成份的嚴重性和可恥程度而定，通常會考慮合約的成立或執行有沒有違反普通法或法例的條文;或損害政府在內務或外交事務上的運作;或干預司法制度的執行;或對道德標準或婚姻有所傷害;或違反社會整體經濟利益。(請參閱 Chitty on Contracts，第一冊，第16-001，16-003及16-005段和案例 Euro-Diam Ltd v, Bathurst [1990] QB 1及 Edler v. Auerbach [1950] 1 KB 359)。

16. 政府根據中國習慣法，為了保障一些新界原居民男丁的利益而作出批地及加上附帶條款，只是對新界部份人士特別照顧。這種情況，與合約法中一些合約因訂立或執行時有違公共政策而遭法庭拒絕判令執行合約條款的這個原則大不相同。政府批地予原居民男丁，是因為有特殊環境而作出的措施，與法庭因維護公共政策而裁定某些合約為不合法的方針並無關係。依我們看來，政府在批地時作出的一些措施，並不能視為公共政策，更有異於普通法中法庭要維護公共政策的原則。

17. 在本案中，並沒有充分証據顯示政府批地給予原居民男丁是一項公共政策。與訟人未能提出任何証據來証明或任何論據來支持政府批地予原居民男丁跟一般政府與私人機構或市民所訂的合約有何不同。不能因為所破壞的合約是跟政府所訂立的合約，便屬違反公共政策而不能得到法庭受理。我們認為政府批地予原居民男丁與其他業主把物業租給住客，在法律上並無任何差別。

18. 即使雙方未經政府許可或未補地價而同意在將來進行買賣或交易存有不合法因素或成份，我們認為並不構成違反公共政策。其實，類似本案中的買賣丁屋或轉讓業權或發展權對公眾亦有裨益。補地價為政府帶來收益，而且幫助解決房屋問題，因為除原居民男丁外，其他人士也可以入住這類房屋。但如果原居民男丁因經濟上有困難而不能興建丁屋，卻又不能將業權轉讓給他人，結果，本身未能受惠，對大眾也沒有好處。這些年來政府對於這種買賣及交易作出相當大的容忍，實際上已經修訂了以前的所謂批地政策，這樣的做法從現實的觀點來看對公眾利益是利多於害。

19. 根據已呈堂的合約及協議書顯示，有關人士並沒有蓄意違反批地條款，只可能算是技術上「偷步」而已。在明暉和與訟人及許富國所訂立的合作協議書中，第三條列明明暉須負責協助各個男丁辦理地盤的必要手續，如申請入伙紙，轉名補地價及聯絡鄉村的風俗人情等等。又上訴人和與訟人所簽訂的臨時買賣合約中，第四條亦清楚寫出交易必須在政府批准補地價起十四天內完成，並提及向政府申請轉契手續。合約中亦寫明買方必須支付補地價金額。很明顯，買賣雙方同意必須辦妥向政府申請轉契及補地價後，該宗買賣才可完成。雙方並沒有意圖在未得到政府批准轉契或補地價前便完成交易。我們認為，即使在合約訂立時並未得政府批准及並未支付補地價的數目，他們是有意依照政府所規定的條款進行及完成買賣。在這種情況下，這宗買賣交易並不算是違反公共政策。

20. 與訟人大律師指出，並沒有足夠証據証明，只要獲批地人支付有關補地價款項，政府一般都不會反對丁屋業權的買賣和轉讓。然而，同樣地並沒有証據顯示，如果獲批地人願意補地價之後，政府仍會反對丁屋業權的買賣和轉讓。在本案中，有証據顯示，政府已於一九九二年十一月十六日發出丁屋落成的滿意紙，而且要求獲批地人補地價二百一十萬。如果政府並沒有意圖批准該地段的獲批人(曾防有)將業權出讓，無需要求他補地價。明顯地政府是接納申請並且願意批准買賣和轉讓，只要當事人肯補地價便可。

21. 基於上述各理由，與訟人的交相上訴並不成立，必須駁回。

22. 上訴人共提出了三點上訴理由，要求推翻原判。

租金索償

23. 首先，上訴人不同意原審法官撤銷她的租金索償的判決。她認為，在她的已更改的申索書(Amended Statement of Claim)中已列出租金索償是根據市值租金作計算方法，而與訟人一直沒有提出反對。與訟人因不依合約將該物業的管有權給她，導致她損失該物業的使用權。唯一可以彌補該項損失的，便是在外面租用相等或類似的物業，而所支付的租金，必須由與訟人賠償。

24. 原審法官在判詞中撤銷上訴人這一項申索的理由如下:

" 在租金索償方面，李小姐指出，由於黃小姐未有在丁屋建築完畢後,在一九九三年二月將丁屋交吉，致令她損失租金每月8千元正。但在租金索償方面，李小姐完全未有提出任何證據作支持。

首先，李小姐說法不是因丁屋未能依約交吉，令她需要另租居所，招致每月損失租金8千元。亦不是因丁屋未能交吉，令她不能將丁屋出租，賺取租金。李小姐一直以來都在宋先生家中居住，亦從未有打算將有關丁屋出租。再者，亦沒有證據顯示該丁屋每月租金之等值，令法庭有所依從。因為在租金索償方面，李小姐未有提出任何基礎作支持，對該項申索償，本席必須撤銷。"

25. 上訴人在陳詞中承認她並沒有因為與訟人未能依約將丁屋的管有權交給她，致令她需要另覓地方居住而付出了租金。她亦承認並未因與訟人未能履行合約而令她不能將丁屋租出賺取租金。因此，她在這方面並沒有遭受損失。事實上，上訴人根本沒有提出任何証據顯示因為與訟人毀約而令她受到任何損失。上訴人所持的理據其實是因為沒有買得物業，所以損失該物業的使用權。不過，上訴人曾經承認因為與訟人未能將有關該物業業權的全部文件及政府要求補地價二百一十萬的文件交給她，令她未能到銀行將物業按揭以便貸款作補地價之用。換句話說，上訴人承認當時她並沒有足夠金錢來補地價，所以並沒有完成這項交易。在這種情況下，不能因損失該物業的使用權而要求賠償，包括租金的賠償。

訂金賠償

26. 上訴人第二項的要求，就是原審法官應該判決與訟人因違約而必須向上訴人作出賠償，數額為樓價一成，即五萬元。上訴人稱，原審法官沒有強制執行合約去判令與訟人賠償雙倍定金共八十萬元，是正確的做法。但是，除了判令與訟人交還已收的四十萬元之外，不能完全沒有判令與訟人作出任何賠償。

27. 原審法官認為，雙方的買賣合約中所訂明要求毀約一方須賠償雙倍訂金，乃屬罰款賠償金(Penalty)。因此法庭不能強制執行。不過原審法官在判詞中有以下說明:

"但如定金超過一成，在對方違約時要求充公定金賠償，合約之一方一定要顯示該超過樓價一成之定金，因某種特殊情況是合理的。"

28. 原審法官引用Lord Browne-Wilkinson大法官在 Workers Trust and Merchant Bank Ltd v. Dojap Investments Ltd [1993] 2 All ER 370, 及 Lord Hailsham LC 大法官在Liuggi Plantations Ltd v. Jagatheesan [1972] MLJ.89這兩宗案件中，曾經提及合約一成的定金可被視為合理的賠償金額。我們同意根據普通法的慣例，充公定金通常不會被視為一項懲罰性的賠償，因此法庭在適當的情況下，也會判處充公定金。我們亦同意在通常情況下，買賣雙方贊成支付樓價一成作為定金是合理的做法。但這並不是說，法庭必須判令毀約一方交付樓價一成定金作為賠償，賠償與否要看案情而定。事實上，在上述這兩宗案件中，法庭並沒有頒令毀約一方須付樓價一成的訂金作為賠償。最重要和需要考慮的因素是雙方所同意付出的訂金，是否真正被雙方視為預計損失的合理賠償。

29. 在本案中，樓價為五十萬元，但雙方卻同意訂金為四十萬元，這明顯不是甚麼訂金，而是支付樓價的部份金額。雙方並沒有提及，更沒有同意，如果某一方面破壞合約時應該賠償多少?上訴人不能因為她提出賠償雙倍定金的要求被撤銷，隨而要求法庭判令與訟人給予樓價一成作為賠償。由於雙方並沒有同意以樓價一成作為定金，亦沒有同意以樓價一成作為預計的合理賠償金額，因此，上訴人這項要求並不成立，原審法官的判決正確。

利息賠償

30. 最後，上訴人指出，原審法官在書面判詞中未有解釋判令與訟人償還四十萬元的利息，為何由一九九三年一月一日起計算。上訴人謂與訟人曾承認在四次不同日期:即一九九一年十二月十三日，十二月三十日，一九九二年一月二日及一月十日一共向她收取共四十萬元。因此，上訴人認為利息應該由一九九二年一月一日起計算。

31. 我們認為這種論據並不成立。法官所要考慮的，是與訟人何時破壞合約，不是與訟人何時收取上訴人的付款。雙方已經同意樓價或定金需要分期支付，因此，不能以上訴人付款的日期為準，應以與訟人何時毀約起計算，這才是關鍵的時刻。根據案情，樓宇的滿意紙是於一九九二年十一月簽發。在一九九三年初，與訟人才獲悉所補地價的金額，所以不能說與訟人是在一九九二年一月一日已經破壞買賣合約。原審法官判令利息由一九九三年一月一日起計算是指與訟人大約在該日期左右，即一九九二年尾或一九九三年初，不能履行合約中的條款及不依香港法例第二百一十九章物業轉易及財產條例的規定，所以被視作毀約。與訟人須要賠償金額的利息由一九九三年一月一日起計算，並無不妥之處。

總結

32. 基於上述理由，我們認為上訴人的上訴及與訟人的交相上訴均沒有充分理由，同樣應被駁回。雙方須各自付訟費。與訟人因為是由法律援助署代表，因此與訟人自己的訟費乃根據法律援助條例計算。

上訴人李佩雲無律師代表

與訟人由賈偉林,劉天均律師行委託黃克明大律師代表