嚴惠玲 對 林沛儀
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LDPD1134/2014 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2014年第1134宗 ________________________
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_______________ 判 案 理 由 書 _______________ 背景 1.申請人是本案處所 "西貢大網仔仁義路石坑村DD 261 Lot 193B, 233 及255" 的業主。申請人曾於2012年8月20日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交申請通知書，指答辯人未有繳付由2010年11月1日起的租金，因此要求申請收回處所的管有及追收租金。該申請編號為LDPD 2011/2012。 2.此案於2012年10月31日在土地審裁處暫委成員郭永漢席前審訊，郭暫委成員其後於2012年12月4日頒下判案書，裁定由2007年1月1日至2012年12月31日期間，答辯人沒有欠租，並撤銷申請人因此而提出的收樓申請。 3.郭暫委成員又於2013年6月13日撤銷申請人在2013年5月31日提交的逾期上訴許可申請。 4.申請人現於2014年5月26日再向審裁處提出申請收回處所的管有，但不追收租金。根據其提交的申請通知書上所述:「現時無租約」，只要求收樓作自住和重建。申請人又以一份答辯人於2000年1月12簽署的字條為據，謂答辯人「同意嚴惠玲重建石坑村DD 261 Lot 255舊屋。如有問題，(答辯人)盡量配合。」 5.本席在2014年6月23日聆聽雙方的陳述及申請人的兒子李英偉(下稱「李先生」)的證供後，判定撤銷申請人是案的申請，不頒訟費命令。 6.本席現解釋判案理由如下。 2000年1月12簽署的字條 7.首先，根據前述審裁處於2012年12月4日頒下的判案書，雙方曾於2003年10月13日簽訂租約，租期由2007年1月1日起至2011年12月31日，此租約理應已取代了答辯人於2000年1月12簽署字條的內容，兼且該字條亦只有答辯人單方面的簽署，語焉不詳，沒有闡釋何謂「盡量配合」，該承諾也沒有任何代價支持。 8.申請人亦提供了一封由地政總署西貢地政處於2013年3月11日回覆申請人的信，謂就DD 261 Lot 255的重建申請暫時不獲處理。因此本席裁定申請人不能根據該2000年1月12的字條收回本案處所。 2010年10月28日的協議 9.正如審裁處於2012年12月4日頒下的判案書所述，申請人與答辯人除了於2003年10月13日簽訂租約外，亦分別於2004年8月及2010年10月28日簽訂協議，申請人擬將DD 261 Lot 195及DD 261 Lot 255出售予答辯人[1]。 10.DD 261 Lot 195已成功售出，所以本案處所不包括此已出售的地段[2]。但申請人卻沒有將DD 261 Lot 255出售予答辯人。 11.根據該於2010年10月28日簽訂的協議:
12.根據答辯人的陳述，她是依賴該協議的第5條，自2013年起繼續佔用本案處所。 13.該於2010年10月28日簽訂的協議不是經法律專業人仕草擬。根據雙方同意的證供，她們是在旺角一快餐店內簽訂協議的。 14.聆訊中，申請人曾否認她有簽署該2010年10月28日的協議，或同意該協議的內容，但本席有留意申請人會專注閱讀文件，不時能指出有關段落的位置，所以同意答辯人的說法，即申請人是有閱讀能力的；況且，根據雙方同意的證供，在簽訂協議時，申請人是在場的，並且曾參與商談協議內的條款，最後卻因為她不懂書寫，所以才由她的兒子李先生代表簽署。本席裁定申請人是同意該2010年10月28日的協議的。 討論 15.在現實生活中，合約雙方會在合約內規定，倘若其中一方違反合約，違約的一方須支付多少賠償給另一方。但在法律上，合約規定的違約賠償款額一般被分作兩類: 算定損害賠償或罰款。算定損害賠償是指合理地預先計算的受損失一方的可能損失，這是法律上可承認的；至於罰款則為不合情理的賠償款額，法律上是不予承認的。 16.在宋衛僑及李佩雲訴黃美賢[1997] 1 HKC 288一案中，買賣雙方訂立土地買賣合約，賣方保證有關物業可獲得政府批准補地價及轉契，否則買方有權取銷此合約及買賣，賣方並同意退回買方已交之訂金及加壹倍訂金數目賠償與買方。有關訂金為合約價的80%。高等法院大法官楊振權(當時官階) 在判案書指出:
17.其後上訴法庭亦認同此判決正確( [1997] HKLRD 1141)。 18.在另一宗發生於1997年的商舖買賣案例Polyset Ltd v Panhandat Ltd [2002] 3 HKLRD 319；(2002) 5 HKCFAR 234，買方要求成交期長達10個月，故此訂金定為合約價之35%。終審法院判案時指出，即使有關合約的成交期較長，倘在違約情況下可被沒收的訂金高於合約價之10%，該違約罰金仍屬不合理。 19.在本案，答辯人指她支付的訂金達450,000元，相對於成交價650,000元[3]，超逾慣常的範圍，所以要求較高的賠償金。但這賠償金高於成交價之30%，正好與前述的Polyset Ltd v Panhandat Ltd 案例相符，該賠償金額屬不合理。答辯人的證供又指申請人經常因種種原因向答辯人借取上期租金，答辯人為了方便申請人，不時也會預繳租金。而該於2010年10月28日簽訂的協議亦是在相同的情況下達成的，因為申請人當時需要一筆資金週轉，準傋購置何文田一住宅物業，但這不能說得上構成特殊情況，使200,000元 (即佔合約價達30%) 的賠償金額變得合理[4]。 20.在撇除不合理的罰則後，本席同意讓答辯人得到合理之損失補償，所以本席裁定該2010年10月28日的協議第5條的其他條款仍然有效，即答辯人可以「月租一千八百元正，按年增加一百元租金」，自2013年1月起繼續租用本案處所至一合理時間為止。 21.假若以650,000元的10%為合理賠償金額計算，參照答辯人與申請人之間的過往慣例，「答辯人為了方便申請人，不時也會預繳租金」，即答辯人預付了約65,000元的租金，應可應付第一年的租金21,600元(1,800元×12)、第二年的租金23,760元(1,980元×12)及第三年的部分租金。但若根據前述審裁處於2012年12月4日頒下的判案書第9段，申請人已繳還答辯人所繳付之訂金及利息共497,700元，即除卻償還450,000元訂金外, 已繳付利息約47,700元。因此若650,000元減去已收取的利息47,700元，餘下17,300元作預付租金，租期早於2013年10月經已屆滿。 22.雖然如此，上述的安排實為一超過了6個月的不定期租約（periodic tenancy），根據普通法，任何一方欲終止該租約，必須先向對方發出一最少6個月的有效終止租約通知書；終止租約通知書內所提出的終止租賃日期必須是該租期之終結日期，即該租期月份的最後一日(該月的30日或31日)。 23.又由於本席上述的裁決，是答辯人可根據雙方於2010年10月28日簽訂協議的第5條享有一超過了6個月的不定期租約，不是申請人所說的「現時無租約」，申請人亦未有向答辯人發出一最少6個月的有效終止租約通知書，所以本席判定撤銷申請人於是案的收樓申請。 訟費 24.綜觀以上所述，本席認為雙方在本案互有勝負，因此最適當的訟費命令，乃是不頒訟費命令。
申請人: 無律師代表，親自應訊 答辯人: 無律師代表，親自應訊 [1] 由於申請人不懂書寫，協議皆由申請人的兒子李先生簽署。 [2] 但申請人於2012年8月20日向土地審裁處提交的申請通知書，申請人仍以此地段作為本案處所的一部分。 [3] 依本席計算，訂金佔成交價達69.2%。 [4] 如把答辯人支付的訂金450,000元看作貸款，一年後200,000元的賠償金相等於貸款利息約44.5%，仍未超逾《放債人條例》(香港法例第163章)第25條規定的48%。 |