Good Time Finance Ltd 訴 Lam Tsz Man 及另三人

DCCJ 1479/2006

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2006年第1479號

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區域法院法官梁俊文內庭聆訊(公開)

聆訊日期 : 2007年11月13日

判案書日期 : 2007 年11月 21日

判決書

1.本案因林子文(第一被告)而起。事源於2004年末，林子文向原告公司借貸，並將案中涉及之地段(LN684, DD184)及以上建築物作為抵押。其後因林子文拖欠貸款，原告公司入稟追討，同時要求林子文按押記交出該地段上的建築物的管有。原告公司於2006年12月獲得判決。譚(第一申請人)與盧(第二申請人)現以該地段上建築物其中一層的業主及佔用人身分，要求加入本訴訟為與訟方，並要求將判決撤銷(即作廢)或暫緩收樓令。

2.盧與譚是母女關係，兩人出席了聆訊。但譚以精神狀況為理由，要求由薛玉珍女士義務代為發言。盧則以高齡為理由作出同樣要求。在本席解釋過及原告不反對的情況下，本席批准了兩人的要求。

背景

3.涉案地段位於新界沙田沙田頭村。於林子文將該地段抵押予原告公司時，他是該地段及以上建築物的唯一註冊業主。有關的押記亦於土地註冊處登記。地段上的建築物是一幢三層高連天台的丁屋。

4. 原告公司於2006年5月申請本申索勝訴判決。得悉這申請後，林子樂首先提出申請介入，理由是他聲稱擁有該建築物部份權益和一樓的獨有管有權。於2006年12月20日，法庭批准林子樂的申請，加入他成為本訴訟的第二被告。同日，法庭頒下判決，除判原告公司對林子文追討欠債得值外，亦頒令他須將該建築物的地下和二樓連天台的空置管有權交予原告公司。判決8天後，譚與盧提出今次的申請。基礎是她兩人是二樓連天台的業主。

法律原則

5.譚與盧首先須確立訴訟中的標的事項與她們的利害關係，因而有需要加入她們促使訴訟得到更公平及方便的處理：見區域法院規則第15號命令第6號規則、Hong Kong Civil Procedure 2007, 第13/9/22、15/6/7 及15/6/8段的註釋。法庭將判決作廢或暫緩執行，必須有充份理據。其中，在不合乎規則的情形下獲取的判決理應作廢。若判決合乎規則，法庭則須考慮譚與盧的抗辯是否有着實際成功的前景：見Hong Kong Civil Procedure 2007, 第13/9/5至13/9/14及13/9/21段的註釋。

分析

6.原來早於2004年2月，林子文作為賣方，與譚及盧兩人作為買方，簽署了買賣協議。根據協議，譚及盧購入了該建築物的二樓連天台。換言之這宗買賣交易發生在林子文將該地段抵押予原告公司之前。代表原告公司的梁大律師接受譚與盧所提交的證據可確立這一點，並認同譚與盧加入成為與訟方可令法庭更方便及全面地處理本訴訟。不過他指出譚與盧於該建築物的權益不可能凌駕於原告公司所持的押記之上。所以即使她們兩人成為與訟方，也沒理據要求將判決作廢。

判決合乎規則與否

7.首先譚與盧投訴代表原告公司律師未有將申請判決聆訊通知書在她們二樓(或她們所稱三樓)的門口張貼，違反原告人必須將聆訊文件交予所有受影響人士的規定。她們以本年1月29日高等法院原訟法庭案件Hilder Company Limited v Persons unknown, HCMP 1868/2000為例，指本案判決不合規則，理應作廢。

8.Hilder 案是關於一根據高等法院規則第113號命令提出的申請，張貼聆訊通知的規定來自該命令第4號規則。主審法官鑑於該案所牽涉物業乃一片空地，所以原告在沒有提供進一步細節和證據的情形下，法庭無從接受原告已履行將聆訊通知張貼於所謂”物業大門”或其他”顯眼處”的規定。所以裁定所獲判決不合規則。

9.本案情況有別於上述案例。根據代表原告公司存檔的誓章，有關聆訊文件已用各種慣常方式派遞。至於譚與盧就聆訊通知未有張貼在二樓門口的指控，本席認為不合乎實情。從原告公司存檔以顯示涉案建築物各方的相片可見，出入地下一層的大門位於一方。至於要通往一樓、二樓和天台，則必須通過位於建築物另一方的共用大門。所以根本不存在將通知張貼於一樓或二樓的個別門口的情形。如上所述，自稱為一樓管有人的便是第二被告林子樂。既然林氏可得悉聆訊通知，繼而第一時間提出申請介入，為何與他共用同一地下大門的譚及盧會有所不同？就這方面，根據她們於本年6月存檔的誓章，她們提出郵件被盜取的可能。至於看不到有通知書張貼在該建築物，她們的解釋是在2005年至2006年間，譚曾入住醫院4次。出院後多住在盧的家中，而盧家在村中屬另一門牌號碼，譚只是間中才往該建築物。

10.縱觀所有證據，本席沒有足夠理由懷疑原告代表派遞聆訊文件有不乎規則。本案的判決是合乎規則的。

抗辯理據

11.譚和盧的論點是原告公司所持的押記違反了涉案地段的批地條款，所以無效。她們指原告公司的訴訟及判決申請有隱瞞這一點之嫌。

12.涉案地段是林子文以新界丁的身份於2002年從政府獲得的新批地。新批地契據中如常載有限制讓與、押記及出租的條款。代表原告公司的梁大律師確認林子文於2004年與原告公司簽訂押記有違相關條款。然而，政府此類批地予新界原居民男丁並非一項公共政策。批地雖加上附帶條款，而雙方未經政府許可或未補地價而同意進行交易雖存有違約成份，但只屬偷步之舉。只要合約雙方是有意依照政府規定的條款進行及完成交易，並不構成違反公共政策，與合約法中一些合約因訂立或執行時有違公共政策而遭法庭拒絕判令執行合約條款的處境大不相同：見李佩雲與黄美賢[1997] HKLRD 1141, 1145C-H。

13.原告公司是否接受林子文在可能違反新批地條款的情況下的押記屬公司的商業決定。事實上原告公司於押記契據內也訂下了相關的條款，保障原告公司在執行該押記時，林必須履行如補地價等批地條款。否則原告公司有權代為履行，而林須就有關履行批地條款導致原告公司損失方面負責：見該押記契據條款第5.02(d)及8.01(d)至(h)項。所以原告公司並沒有意圖或嘗試隱瞞該押記可能違反新批地條款。

14.再者，在是否違反新批地條款的前題下，本席不見得譚和盧的買賣合約和原告公司的押記的處境有何不同。她兩人在這方面處境不比原告公司優勝。

15.身為該地段及建築物其中的業權擁有者，譚與盧可否阻止原告公司收樓則視乎她兩人的權益會否凌駕原告公司從該押記所得的權益。

16.林子文和譚及盧所簽訂的買賣協議毫無疑問是一份影響土地的文書，遂可在土地註冊處登記：見香港法例第128章土地註冊條例第2(1)條。可是當時這份協議並未註冊，所以對於其後有付出有值代價和真誠的買方或承按人，均絕對無效：見條例第3(2)條。就這方面，無任何指稱或證據，質疑原告公司有否付出有值代價和是否真誠的承按人。原告公司確實同意並提供貸款，同時無法理或事實依據將額外調查該物業是否有第三者權益加諸作為承按人的原告公司上 (註：有別於Wong Chim Ying v Cheng Kam Wing [1991] 2 HKLR 253類的情況)。

17.就同一物業上依據條例註冊的契據，須按照其各自註冊日期的先後而訂出彼此之間的優先次序。不過在簽立後一個月內已註冊的，其優先次序將根據契據簽訂日期而定：見條例第3(1)條和第5條與及Financial and Investment Services for Asia Ltd v Baik Wha International Trading Co Ltd [1985] HKLR 103一案。

18.時至今天，譚與盧持有的買賣協議和原告公司持有的押記均已註冊。然而前者只於今年才註冊，後者於2004年簽訂後一個月內已註冊。所以該押記的優先次序將根據簽訂日期而定，相反該買賣協議的優先次序將根據其註冊日期而定。結論是原告公司於涉案地段及建築物的權益的優先次序始終凌駕於譚和盧。

結論

19.本案事源乃林子文，原告公司與譚和盧均屬無辜，只是譚和盧禍不單行，雖以真金白銀交易，惜其買賣合約未有於土地註冊處登記。她們對當時代表律師有否失職的指控與本申請無關，亦非本席要決定的爭議。

20.雖然本席同意譚和盧有理介入本訴訟，但是其抗辯缺乏實際的成功前景，所以要求本案判決作廢的申請只好撤銷。至於兩人要求暫緩執行判決的申請，本席雖然對她們因何要面對今天的局面表示同情，但實在看不到可支持這申請的理據，原告公司在執行判決的同時會否通融處理亦非本席可强制規定。

命令

21.本席批准譚及盧加入為與訟方(即被告人)，但撤銷兩人要求將本案判決作廢及暫緩執行的申請。兩人須支付本申請引起原告公司之訟費，包括任何待決的訟費。若雙方未能協議，訟費將由聆案官釐定。本席感謝代表原告公司大律師的協助，然而鑑於本案案情，本席不打算頒發大律師證書。這訟費命令乃暫准性質，如欲更改必須於本日起計14天內要求聆訊，否則命令作實。但由於梁大律師在聆訊中已就訟費陳詞，所以如非有理，本席未必考慮更改命令。

出席人士：

由余兆明律師行轉聘梁耀輝大律師代表原告公司

譚倩儀及盧少萍親身應訊，由薛玉珍代表發言