Kwok Wei Pong Tonio 及另一人 對 Hon, Agnes Formerly Known As Hon Kai Yi

DCCJ 509/2017

[2022] HKDC 598

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2017年第509號

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判案書

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1.這是一宗佔有土地的索償案件。

2.第一及第二原告人是九龍元州街450-464號寶華閣24樓C單位及天台C的業主。被告人是同一大廈24樓A單位及天台A的業主。

3.各方都沒有律師代表。

4.第一及第二原告人的案情是，於2014年5月19日至2019年9月7日，被告人非法霸佔天台C的一部份(以下簡稱 “霸佔部份”)，因此作出索償。

背景

5.雙方對背景有相當爭議，例如，天台漏水問題的責任，第一及第二原告人需要進出被霸佔天台的原因，及圍封霸佔部份是被告人自我行事還是第二被告人的建議等等。

6.本席認為這些爭議對本案法律責任的問題並沒有關係。在案件開審初期，本席已向各方澄清各方有爭議和沒有爭議的地方。

7.以下是沒有爭議的事情:

8.被告人的鐵閘和鐵欄圍封了天台A及霸佔部份，各方同意霸佔部份的面積大概是13.6平方呎。本席留意到第一原告人的證人陳述書（審訊文件冊第80頁）指出霸佔部份的面積是12.58 平方呎。但整體來說，相差不算重大。

9.自開始圍封霸佔部份以來，各方一向的做法是被告人把鐵閘的鎖匙放在管理處，若有需要，可隨時向管理處索取鎖匙，可以進出霸佔部份。

10.但自從2014年5月19日開始，被告人改變了做法。被告人的案情是她提出條件，除非第一或第二原告人能顯示合適的工程牌照，以及相關工程的保險文件，否則不給予鎖匙給第一或第二原告人。原告人的案情是被告人收回管理處的鎖匙，任何人也不能進出霸佔部份。

11.無論如何，在這日子之後，第一原告人曾經作出要求，但被告人再也不允許第一或第二原告人進入霸佔部份。

12.在2016年期間，第一及第二原告人有一次或多次（次數及期間各方有爭議）用鐵鏈鎖了鐵閘，並要求被告人同意允許第一及第二原告人進出霸佔部份，但被告人沒有同意。

13.各方也沒有爭議，鐵閘和鐵欄是2019年9月7日移除的，之後第一及第二原告人能自由進出霸佔部份。

14.綜合各方案情，爭議的地方是：

15.2014年5月19日，被告人的行為有否違反大廈公契（申索陳述書第11段，審訊文件冊第4-5頁），及或非法侵入 (trespassing，申索陳述書第12段，審訊文件冊第5頁）。

16.被告人聲稱於2017年1月期間拆除位於霸佔部份，靠着第一及第二原告人位於天台C的一幅牆的分體冷氣。被告人聲稱只要第一或第二原告人拆除自己這幅牆，便可進入霸佔部份。原告人的案情是被告人沒有通知第一或第二原告人這些事情。

17.被告人爭議賠償以第一及第二原告人聲稱每呎每月港幣$80的方法計算。

18.另外，被告人在庭上確認撤銷對鐵閘及鐵欄費用的反申索(即抗辯書第20段及其後（1）小段，審訊文件冊第37及38頁)，法庭當時也命令批准被告人撤銷這一項反申索。

法律責任

19.大廈公約的第8段如下:

“The owners for the time being of the flats in the 24^th floor of the Building shall have the exclusive right to hold, use, occupy and enjoy the responsive portions of the Main Roof immediately above their respective flat.”

20.由此可見，第一及第二原告人，作為業主，是享有獨家的權力佔用及享受天台C，也包括霸佔部份。顯然地，被告人若果以任何方法，加上任何條件，才允許第一或第二原告人進入霸佔部份，是違反大廈公約。

21.被告人是霸佔人，要求業主出示工程牌照及工程保險，才能進入業主自己的地方，根本是不合情理。

22.被告人在庭上的解釋是不想第一原告人在天台上作出任何不合規格的工程。但本席認為，若果被告人真的是這樣想，是可以繼續容許第一及第二原告人進出鐵閘，只是和他們說，不要在天台A的地方做任何工程。

23.天台C不是被告人擁有，被告人沒有權力禁止業主進出他自己的地方，或禁止業主在他自己地方上做任何合理的工程。

24.被告人在庭上說，她當時不知道霸佔部份是第一及第二原告人的部份天台。

25.本席認為，鐵閘和鐵欄是被告人擁有的，她有責任查證有沒有霸佔其他人的物業，再者，當她列出條件，要求第一或第二原告人出示工程牌照及保險才能進出，被告人更加需要查證她有沒有權力這樣做。被告人若然沒有作出任何合理的查證，單憑一句不知情不能構成抗辯的理據。

26.當然，被告人非法侵入第一和第二原告人的部份物業，也同時構成民事上的法律責任。

27.被告人也聲稱，當她知道霸佔部份是第一及第二原告人的部份物業，她已第一時間清拆建在霸佔部份的分體冷氣，聲稱若然第一或第二原告人拆除自己的牆壁，是可藉此進出霸佔部份的。

28.本席認為，被告人就算真的有這樣通知業主，這也是一個強詞奪理的抗辯：被告人一方面繼續以鐵閘和鐵欄封鎖霸佔部份，另一方面告訴業主可以自行拆除建築在他們自己地方上的一幅牆壁來進出自己的地方，這根本不可能構成抗辯繼續霸佔的理據。

29.當然，被告人也沒有提出任何案例，支持這個抗辯理據。

30.至於原告人用鐵鏈鎖了鐵閘的爭議，原告人的案情是希望被告人同意允許原告人進出霸佔部份，以換取原告人拆除鐵鏈。第一原告人聲稱已通知管理處和或看更這要求（第一及第二原告人的回答書第8 (b) 及 (c) 段，審訊文件冊第48頁）。

31.再者，鐵閘是在霸佔部份上興建，原告人的鐵鏈，也只是用在自己的地方裏面。

32.被告人並沒有質疑這些案情，只承認發現鐵鏈後，沒有報警，但因為天台種植的植物需要灑水，相隔兩三天後便叫人剪斷這鐵鏈了。

33.被告人聲稱剪斷之後又發現有第二條鐵鏈，又叫人剪斷了。跟着再有一次，之後鐵鏈被人拿走了，之後便沒有再發生這事件了。但被告人聲稱天台植物沒有灑水，所以死了。

34.本席認為，是被告人霸佔原告人的地方在先，被告人在霸佔部份上興建了鐵閘，原告人只是在自己的地方裏面用鐵鏈上鎖，表面上做法並無不妥。

35.再者，原告人這樣做是表示不容許被告人進出霸佔部份，並企圖收回霸佔部份。

36.被告人其實只需要交回霸佔部份的出入權給原告人，便可以解決這問題，但她卻不肯妥協。被告人也沒有提出任何證據，顯示這些她聲稱死去的植物是什麼，或有什麼價值。

37.綜合以上，本席裁定第一及第二原告人勝訴。

賠償金額

38.根據長久而確立的法律原則，被告人非法霸佔第一及第二原告人的地方，第一及第二原告人是可以根據霸佔部份的市值租金，索償租值補償金 (mesne profit) (參照McGregor on Damages 21^st edition 第1265頁，39-49段) 。

39.根據第一原告人的陳詞，他的索償的租值補償金，是以每月每平方呎港幣$80起計。但他沒有提供任何測量專家證據，只是在庭上說，問過了元州街的迷你倉，12平方呎的租金大約是每月港幣$1,000，所以每月租金應是每平方尺港幣$80。

40.本席認為，就算附近有些倉庫的租價是這個價錢，並不能直接用作本案索償的參考。

41.倉庫是室內的地方，有人經營及看管，有鎖匙，有保安設備等等。本案霸佔部份只是一個露天的地方，面積較少，作儲物的用途不大。

42.被告人的證據，是有利用到霸佔地方放置分體冷氣直至2017年1月，即用了大約32個月。

43.至於第一原告人的證據，只說2014年5月19日之前，是為了（例如颱風前後）作自己鐵絲網的維修執漏，才需要進入霸佔地方。原告人沒有提出任何證據指出他被拒絕進入霸佔地方期間，有什麼維修鐵絲網的困難或損失（原告人亦沒有對這方面要求索償），也沒有指出於2014年5月19日之前，需要這地方內儲存什麼，或於2019年9月7日之後，這地方用作什麼用途。

44.在沒有其他證據下，本席認為霸佔部份，頂多只是用作某些維修的出入通道，不是用作儲存什麼物件，所以不能用迷你倉的租金作索償參考。

45.本席認為法庭只可以容許象徵式及名義上的賠償，本席認為合理的賠償應是每月每平方呎港幣$5，霸佔的時間是大約64個月，賠償金額應該是港幣$5 x 13.6 x 64 = 港幣$4,352

利息

46.利息方面，被告人須支付賠償金額的利息，由2014年5月19日至本判決的日期，以判定利率的一半計算，之後則以判定利率計算，直至被告人支付賠償的日期。

訟費

47.在訟費方面，各方並沒有律師代表，涉及的賠償金額顯然是遠低於區域法院的管轄權，本席現作出暫准命令，對訟費不作出任何命令，若各方在本命令之後14天內不作任何申請，暫准訟費命令將成為正式命令。

其他

48.最後一提: 各方在結案陳詞中，各自提出新的證據，本席在庭上已清楚向各方指示，結案陳詞的用處，其中是向法庭綜合陳述在審訊過程中各方的一些證據。各方在結案陳詞中才披露新證據，沒有經過審訊程序，是不合法律程序，本席不會參考。

第一原告人：沒有律師代表，並親自應訟

第二原告人：沒有律師代表，並親自應訟

被告人：沒有律師代表，並親自應訟