七月有限公司 對 Perfectlab Creations Ltd及另一人

CAMP 97/2022

[2022] HKCA 1805

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

雜項案件編號2022年第97號

（擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟2019年第4075號）

____________________

____________________

判案書

高等法院上訴法庭法官袁家寧頒發上訴法庭判案書：

1.2021年11月12日，區域法院法官梁國安在DCCJ4075/2019案，頒發判決書，裁定原告人（葵涌天際中心一單位的出租人）勝訴，命令第一被告人（單位租客）及第二被告人（第一被告人的擔保人）支付$126,900以及有關利息給原告人，及支付原告人的訟費。

2.2021年12月10日，兩名被告人存檔傳票，向區域法院申請上訴許可。2022年3月11日，梁法官拒絕給予許可。

3.2022年4月12日，被告人[1]在本庭存檔傳票，向本庭重新申請上訴許可，同時申請擱置執行梁法官2021年11月12日的命令。

背景

4.本案的事實背景，在梁法官2021年11月12日的判決書已經清楚陳述，這裏不會重複。不容置辯的事實如下：

-  雙方於2019年2月16日訂立租約，

-  租期兩年，為2019年3月1日至2021年2月28日，

-  租金每月$13,500，

-  按金$27,000，

-  租客可享有11天免租期（由2019年2月18日至2019年2月28日），

-  雙方有權退租，任何一方可給另一方不少於一個月的書面通知，唯該通知書不得早於由租期起計之十一個月內發出（租約述明「即租客最少要租用該物業12個月」），

-  租客於「死約」期內不得退租，否則須按照所餘租期時間的租金計算，支付賠償予出租人。

5.1.第一被告人搬進單位後，多次經第二被告人向原告人投訴，聲稱單位的冷氣機只吹涼風，而非凍風。原告人多次派師傅修理。

5.2.梁法官經考慮雙方的WhatsApp記錄、以及第二被告人在證人台上作答的證詞後，作出以下事實裁定：單位的冷氣並不是問題（有相片證明冷氣甚至乎可以低至9.5度），第二被告人一直提出冷氣有問題，是為製造麻煩給原告人，背後動機是逼使原告人提出退租，退租時也可以提出更多有利自己的條件（判決書第28-42段）。

5.3.2019年4月30日，原告人提示被告人交租，第二被告人又再次提出冷氣不夠冷的投訴。

6.1.2019年5月1日及2019年5月2日，原告人提出「如果雙方同意，我們建議你另找地方」（劃線後加）。

6.2.2019年5月3日，被告人WhatsApp原告人，聲稱她「不明解」為何被告人需要另找地方，但應原告人的建議，盡量配合，將於2019年5月31日退回單位，並要求原告人到時退回兩個月按金及匙卡按金共$27,200。

6.3.原告人對被告人建議的日期及退款的條件沒有表示同意，反而要求被告人簽署一份退租協議書，其中一項條款是「E．由於租客提早解除租約，合約未租滿一年不能享有11日免租期（18/2-28/2/2019）（$13,500/28x11=$5,303.60）退租時將於按金中扣除免租期的租金」。

6.4.被告人不同意原告人提議的退租協議書條款，並向原告人提出另一版本的退租協議書。與原告人版本不同的內容包括：被告人認為是原告人要求第一被告人遷出，而不是被告人要求遷出；另外，被告人不同意上述E項，並要求原告人退回按金共$27,200。

6.5.最終，雙方都沒有達成協議。

7.1.但在2019年5月29日，被告人WhatsApp原告人，要求它2019年5月31日下午4:00收樓，否則會將鎖匙交給管理處，也述明不會承擔2019年6月1日或之後的租金，要求原告人最遲2019年6月30日退回按金$27,200。

7.2.原告人回答解釋，雙方沒有退租協議，所以如果第一被告人單方面決定遷出，原告人會當作第一被告人退租，並會向第一及第二被告人追討餘下租期的租金，及不會退還按金。

7.3.2019年5月31日，原告人的代表律師去信被告人，內容同上，但第一被告人當天還是遷出單位。

7.4.原告人的代表律師在2019年6月至2019年7月再去信被告人，指出雙方沒有退租協議，第一被告人卻單方面終止租約，因此要賠償原告人租期餘下的租金。

8.與此同時，原告人把單位放租，2019年7月10日與新租客簽署了一份新租約，租期一年（2019年8月1日至2020年7月31日），每月$10,800租金。

訴訟

9.1.2019年8月2日，原告人在區域法院提出訴訟，向被告人索償$153,900（及利息）即：

第一被告人租期餘下21個月（2019年6月1日至2021年2月28日）的租金每月$13,500，總數$283,500

扣除

原告人從新租客租期2019年8月1日至2020年7月31日的租金每月$10,800，總數$129,600。

9.2.被告人抗辯，重點聲稱是原告人先建議第一被告人退租，所以被告人沒有要求退租。本庭留意抗辯書從來沒有提出原告人沒有將損失減低。

梁法官的判決

10.1.正如上述，梁法官經考慮雙方的WhatsApp記錄、以及第二被告人在證人台上作答的證詞後，裁定單位的冷氣並不是問題，而第二被告人一直提出冷氣有問題，是為了製造麻煩給原告人，背後動機是逼使它提出退租，退租時也可以提出更多有利自己的條件（判決書第28-42段）。

10.2.原告人是因上述情況而建議第一被告人遷出，而一直提出「如果雙方同意」終止租約，換言之，需要雙方同意才終止租約。然而最終雙方都未能同意終止租約的條款。所以，無論哪一方首先提議終止租約，在沒有雙方同意的情況下，原本租約沒有更改，依然有效（判決書第47-61段）。因此，被告人在租期十一個月「死約」期間遷出及拒絕再交租金，原告人有權視為毀約，追討租約所述的賠償金額。

10.3.基於以上理由，梁法官裁定被告人需支付賠償金額$126,900，即原告人索償的$153,900扣除按金$27,000。(看來梁法官忽略了匙卡按金$200)。

上訴許可申請

11.根據區域法院條例第63A(2)條，除非上訴有合理機會得直，或有其他利於秉行公正的理由，否則不得批准上訴許可。

12.另外，案例確立，上訴法庭一般不會推翻原審法官就事實爭議而作出的裁決，理由是原審法官有耳聞目睹證人在證人台上作供時的表現。因上訴不是重審，上訴法庭並沒有這個優勢，所以有關原審法官就事實爭議而作出的裁決，上訴法庭一般都會認為上訴較難有合理機會得直。

討論

13.本庭已經考慮過上訴理由擬本。首先，要留意這擬本有部份與在區域法院申請時的上訴理由不同。上訴法庭已經多次表明，訴訟人向上訴庭重新提出許可申請時，上訴理由應該與在原審法庭的申請相同。如有不同，申請人應解釋，否則上訴庭不會處理(PD4.1第11段)。

14.1.上訴理由擬本（A）至（C）項有關原審法官就事實爭議作出的裁決。本庭已經在第12段解釋了在這類型的爭議，上訴法庭原則上的取向是不會干預。

14.2.至於被告人聲稱梁法官忽略了一份被告人指稱是獨立於租約的「冷氣維修協議」，本庭已經查閲過這份日期為2019年2月18日的文件。文件只述在2019年3月7日前，原告人會安排師傅進行一次冷氣維修，費用由原告人負責。明顯地，這協議不可能影響梁法官就上述日期之後，就被告人的投訴而作出的分析及裁斷。

14.3.另外，維修師傅受僱於三菱與否，或是有牌與否，被告人在抗辯書及其證人陳述書中，都未有提出作為爭議點，原審法官無須理會。

14.4.被告人亦聲稱原審法官沒有傳召師傅作供，但傳召哪些人士作為證人是訴訟人各方的決定，在普通法的爭辯制度下，法官不會、亦不應該參與。

15.1.至於（D）項，即原告人2019年5月1日及/或2019年5月2日的信息是「要約的邀請」(invitation to treat)或是「要約」(offer)，在本案中其實無關宏旨，因為即使把那些信息當作「要約」，被告人隨著提出了自己的條件，包括原告人需在2019年5月31日退回按金共$27,200，成為了「反要約」(counteroffer)。

15.2.原告人沒有接受這「反要約」，再發出自己一方的「反要約」，要從按金扣除免租期的金額。無論這要求是合理與否，這是原告人作為同意提早終止租約的條件，而被告人沒有同意這條件。

15.3.如上所述，在沒有雙方同意的情況下，原本租約沒有更改，依然有效，所以被告人在租期十一個月「死約」期間遷出及拒絕再交租金，原告人有權視為毀約，追討租約所述的賠償金額。

16.至於（E）項，被告人聲稱原審法官立場偏頗。本庭已經考慮了被告人書面陳述書第10-11及22點，不認為顯示法官偏頗。

17.1.最後，（F）項，本庭查看被告人在2021年12月10日在區域法院的上訴許可申請存檔的文件，完全沒有提出過這一點。被告人亦沒有解釋為何沒有在區域法院申請許可時未有提出。所以根據PD4.1.第11段，本庭不會處理。

17.2.無論如何，案例確立，（香港民事程序Hong Kong Civil Procedure 2023，18/8/28段）如果被告人聲稱原告人未有盡力減低損失，被告人須在抗辯書述明及提供支持的細則。

17.3.被告人沒有這樣做,所以無論如何（F）項都不能確立。

命令

18.基於以上理由，本庭拒絕被告人的重新上訴許可申請，因原告人無律師代表，本庭不作任何訟費命令。

19.由於這申請缺乏理據，本庭根據高等法院規則第59號命令第2A(8)條規則作出命令，規定被告人不得根據第2A(7)條規則，要求法庭在雙方出席的聆訊，重新考慮其申請。

20.最後，被告人要求暫緩執行梁法官的命令，理由是原告人被人入稟清盤。既然本庭拒絕了上訴許可申請，理所當然亦要拒絕這傳票。

第二被告人： 無律師代表，親自行事。