香港特別行政區 訴 張輝雄

HCMA 392/2022

[2023] HKCFI 1953

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

刑事上訴司法管轄權

定罪及判刑上訴

案件編號：裁判法院上訴案件2022年第392號

(原東區裁判法院刑事案件2021年第629號)

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判 案 書

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A. 引言

1.上訴人被控一項「欺詐」罪，違反香港法例第210章《盜竊罪條例》第16A(1) 條。上訴人否認控罪，經審訊後被東區裁判法院裁判官梁嘉琪 (下稱裁判官) 裁定罪名成立，被判監禁7星期。上訴人不服定罪及判刑，提出上訴。

2.上訴人其後放棄就判刑的上訴，本席亦正式駁回上訴人就判刑的上訴。上訴人繼續就定罪提出上訴。

B. 控罪詳情

3.上訴人張輝雄女士，於2018年9月11日至10月9日期間(包括首尾兩日)在香港，藉作欺騙，即當上訴人屬中原地產代理有限公司(「中原」)的僱員並有責任向中原完全披露她作為中原物業代理促成的任何物業交易時，對中原隱瞞或未有向中原披露她促成了位於香港田灣海傍道7號興偉中心33樓01-02及22室的物業租賃交易，並意圖詐騙而誘使中原不向有關租戶收取 $47,800的代理佣金，而導致中原蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利。

C. 控方案情撮要

4.裁判官在其《裁斷陳述及判刑理由書》將控方案情撮要道出：

「6. 案發時，[上訴人]是中原地產代理有限公司(『中原』)聘用的持牌物業代理，[上訴人]於2014年入職中原工作。

7. 根據中原的政策，物業代理有責任在他們以中原物業代理的身分促成任何物業交易後，就有關交易向中原作出完整披露。就工商物業的租賃交易，中原一般會向業主和租戶各收取相等於一個月租金的代理佣金。

興偉租盤

8. 約於2018年8月，控方第一證人(『方先生』)到[上訴人]工作的黃竹坑中原分行，欲物色一個位於黃竹坑的出租寫字樓物業。[上訴人]負責接待方先生。[上訴人]帶方先生視察了黃竹坑區內多個工商物業，惟方先生全部不感興趣。

9. [上訴人]於是向方先生推介位於田灣的興偉中心33樓01-02及22室的物業租盤(「興偉租盤』)，稱有關物業屬其友人所有。[上訴人]帶方先生視察過興偉租盤後，方先生認為興偉租盤適合作為其辦公室。方先生和控方第二證人(『陳女士』) 透過[上訴人]與業主洽商每月租金，最後決定租下興偉租盤。於2018年9月11日，方先生代表其公司簽署租賃合約，每月租金為$47,800。其後，方先生向[上訴人]詢問代理佣金支付事宜。[上訴人]表示會於稍後時間告訴他。[上訴人]其後向方先生表示不需要，[上訴人]指她『當幫朋友』。

10. 中原備有一個資料庫(「中原資料庫』)[1]，其物業代理可以透過使用他們的登入名稱和密碼登入中原資料庫，把可供出售或出租的物業加入到中原資料庫中，或更新中原資料庫中的物業狀態。中原資料庫內的資料屬中原擁有的樓盤資料。中原資料庫內有興偉租盤資料，屬中原的樓盤資料。記錄顯示，2018年7月9日，[上訴人]登入中原資料庫，把興偉租盤的狀態更新為『可供租賃』。2018年7月13日，[上訴人]再次登入該資料庫，在該物業加入一項描述，表示業主要求中原物業代理須透過[上訴人]安排視察興偉租盤。2018年9月12日，[上訴人]把中原資料庫中興偉租盤的狀態更新為『不可租賃』。」

D. 主要爭議

5.裁判官亦指出本案的主要爭議。

「14. 本案沒有爭議[上訴人]沒有向中原披露興偉租盤交易。辯方主要指本案議題為：

(i) [上訴人]是否中原僱員身分行事？

(ii) 興偉租盤是否屬於中原盤？

(iii) 即使[上訴人]是以中原代理身份行事，[上訴人]有否促成興偉租賃？

(iv) 中原有沒有權收取租客的佣金？

(v) [上訴人]是否需要上報中原？」

E. 承認事實

6.裁判官將承認事實及呈堂證物道出。

「15. 控辯雙方根據《刑事訴訟程序條例》第221章65C條，對本案的承認事實以書面方式(證物P11-P13)作出。承認事實在法庭上讀出，在此列出當中重點：

(i) 中原地產代理有限公司是一間持有地產代理監管局發出牌照的地產代理公司，其業務是向客人(即業主、買家或租客等)提供地產服務，促成物業買賣及租賃交易，從而賺取代理佣金。中原會透過旗下的地產代理，為客人物色合適物業及提供相關物業資訊；亦會聯絡客人安排進行睇樓、議價及簽署臨時買賣或租賃合約等交易事宜(P11(1))；

(ii) [上訴人]自2014年4月14日起獲中原聘用為高級營業經理的地產代理，於中原(工商舖)香港黃竹坑香葉道分行工作。[上訴人]於2018年10月9日起沒有再替中原工作(P11(2))；

(iii) 於2018年9月11日，方智宏先生代表國際皮草(控股)有限公司與香港仔海傍道7號興偉中心33樓01、02及22室的業主簽署了一份興偉租盤租約，以月租$47,800租用興偉租盤，租期為2018年10月1日至2020年10月31日。中原沒有就該宗租賃交易收到任何代理佣金(P11(5))；

(iv) 在所有關鍵時間，[上訴人]所使用的手提電話號碼是 [6XXX XXXX] [2](P11(6))；

(v) [上訴人]在香港沒有任何刑事紀錄(P11(7))；

(vi) 審訊中呈堂之控方證物的證物鏈完整，辯方就有關證物處理、證供連鎖性及準確性並無爭議(P11(3-5及 8))；

(vii) [上訴人]使用其員工帳戶『ZHX』進入中原地產工商部的電腦系統在興偉中心33樓01、02、22室的物業更改資訊等紀錄(P12)；及

(viii) 中原數據科技的資訊科技部按指示於2018年9月13日從[上訴人]在黃竹坑分行的個人電腦提取所有檔案和電郵，加以備份保存，當中找到一份2018年9月的『Tenancy Agreement租約』，即證物P2 (P13)。

16. 本案呈堂證物:

證物	項目
P1	興偉租盤的租約影印本，日期2018年9月11 日
P2	興偉租盤的租約擬稿列印本
P3	[上訴人]的僱員合約及有關佣金計算的文件，日期2014年4月9日
P4	[上訴人]簽收文件的收條，日期2014年4月9日
P5	中原內聯網的中原員工手冊，2014年4月版本
P6	中原內聯網的中原員工手冊，2017年12月版本
P7	中原關於遞交臨時合約及成交報告規定的通告，日期2014年12月3日
P8	中原關於嚴格執行事項的內部通告，日期2016年10月20日
P9	[上訴人]手提電話[6XXX XXXX]電腦證書連內容
P10	電腦製作文件證明書
D1	中原臨時租賃合約表格(無簽署的表格)
D2	物業代理人委任合約(睇樓紙)

」

F. 裁判官的裁定

7.裁判官考慮分析證供、證據及法律原則後，作出以下裁定：

「99. [上訴人]身為中原地產代理有限公司的僱員，以僱員身分促成中原租盤的交易，有責任向中原完全披露該租賃交易。然而[上訴人]知道有此事實交易，亦知道她是有責任須要向中原披露，卻蓄意不披露(不作為) 即[上訴人]隱瞞或未有向中原披露興偉租賃交易。因為[上訴人]的不作為，令中原，包括控方第三及第四證人，不知道[上訴人]促成該租賃交易，是蓄意地作出欺騙行為。[上訴人]意圖詐騙而誘使中原不向租戶收取$47,800元的代理佣金，而導致中原蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利。

100. 就以上考慮，法庭裁定控方已在毫無合理疑點下證明[上訴人]面對控罪的所有元素，裁定[上訴人]罪名成立。」

G. 上訴理由(定罪)

8.上訴人代表李澍桓大律師及陳曉妍大律師提出三項上訴理由。

上訴理由（一）——裁判官錯誤地裁斷上訴人於本案促成興偉租盤交易以及上訴人當時是以中原的僱員身分行事：

(1) 裁判官沒有就第－(PW1) 及第二控方證人(PW2) 的證供作出足夠及充分的考慮及就對上訴人有利的部份給予適當的比重；

(2) 裁判官沒有足夠及充分地考慮控方第六證人 (PW6) 所稱上訴人曾向其提供的陳述以及該證人對此而所作的書面紀錄並對該等證供給予適當的比重。

上訴理由（二）——裁判官在沒有足夠的證據及法律基礎下錯誤地裁定上訴人對中原有控罪中所指稱的披露責任。

上訴理由（三）——裁判官錯誤地容許控方倚賴在控罪中並沒有實際列明的所謂欺騙行為，即上訴人不作為不簽有關「佣金確認協議書」及「臨時租賃合約」，並在達致裁決的過程中考慮該等指控：

(1) 令上訴人未能獲得公平的審訊機會；

(2) 在沒有足夠的證據及基礎下裁定中原「蒙受不利，或有相當程度的可能性蒙受不利」。

G.1. 上訴理由(一)

G.1.a. 上訴方陳詞

9.上訴方指裁判官分別裁斷上訴人於本案關鍵時間有促成興偉租盤交易及以中原的僱員身分行事[3]。

10.上訴方指裁判官引述上訴人向PW6提供的混合陳述，以及PW6作出的書面紀錄，分別顯示上訴人稱「只是協助業主準備租約，雙方係 direct deal 的，[上訴人]沒有參與」[4]。

11.裁判官其後裁斷解釋她不相信上訴人對PW6的說法，原因是「就租務商討[上訴人]有參與磋商租金、免租期、租約條款及租期」[5]。

12.上訴方指就該議題控方幾乎完全依賴PW1的口供，而PW1的證供含糊其辭。

13.PW1承認事件距審訊時已經過了3年有多，他對很多事情細節的記憶已很模糊，其中證供反映：

(1) PW1指他與PW2都有就租賃事宜與上訴人聯絡，PW2曾與上訴人商討租金問題，PW2亦是負責決定租期的人，甚至是由PW2作出與租賃相關的主要決定，但PW2的證供卻是「租賃事宜主要由PW1處理」[6]；

(2) 在「好早期」 、未簽租約之前，上訴人已提供業主一方的電郵給PW1，並告訴PW1「有啲咩嘢可以直接搵業主」，而PW1亦有提供他的電郵地址給業主一方，目的是供兩方洽談「租約同埋單位嘅所有嘢」[7]。事實上，業主的一位助手Angela亦確實有與PW1聯絡「關於租務或者個單位嗰啲事」[8]；

(3) 上訴人在整個租賃交易中沒有做過游說工作，上訴人的角色僅僅是在租金及租期上做傳聲筒；

(4) 上訴人做傳聲筒不過是因為「不嬲搵開佢、佢係業主嘅好朋友咪搵返佢」[9]；

(5) 即使是租約的一些重要條款（如生約的訂立、雜項費用由誰繳付），PW1都不記得是如何達成，也不能夠肯定是否經上訴人達成[10] ；

(6) PW1不能肯定上訴人是否有興偉租盤的鎖匙 [11]；

(7) PW1對於最後階段，簽署租約後由誰速遞及先後次序的說法非常混亂，他在主問時先是指業主簽署租約後，由上訴人送去PW1處，其後又指可能是他本人先簽署。到了盤問時，PW1一開始也不肯定有沒有將租約交予上訴人或是速遞員，但最終PW1同意他在2019年12月17日在口供紙上的內容，即事發後一年多的說法是事實，亦即該租約是由業主先簽署，然後由業主將該租約速遞給PW1，經PW1簽署後，再將該租約速遞給業主[12]；

(8) PW1不能指出興偉租盤協議達成前的後期及最後階段，上訴人是有任何角色，只能說是有 “involvement”，但在追問下不能說出多大程度 [13]；及

(9) 即使覆問時，控方一再要求PW1解釋 “involvement” 的意思，PW1才在多番追問下勉強提出商討租金、免租期及租約期[14]。

14.上訴方指PW1的證供無法協助法庭了解興偉租盤的租賃實際上是如何達成，以及上訴人在當中的參與程度，更遑論可以在毫無合理疑點下證明控罪上的指控，即上訴人有促成了興偉租盤的租賃交易。相反，裁判官於《裁斷陳述及判刑理由書》第87段所依賴以裁斷上訴人有參與租務商討的事項當中，租金及租期正正就是PW1指上訴人只擔任傳聲筒的事項，至於其他租約條款，PW1對有關商討過程及達成的印象都極為模糊。

15.上訴方指當將興偉租盤的簽署租約（證物P1）與上訴人協助準備租約草稿（證物P2）作出比較時，亦能看出，正式租約的附加條款中加上了一條有關生約的條款，以及雜費和管理費由業主繳付的安排，而這些條約均未有從上訴人協助準備的草稿中出現。由此可見，上訴人的草稿並非載有業主與PW1的共識，不是一份可供業主及PW1簽署的租約定稿。

16.建基上述證據，裁判官於《裁斷陳述及判刑理由書》第25(e)及(g)段對PW1部份證供的總結並不準確：

(1) 第25(e)段：「與業主助手Angela直接商討租約內條款等的說法」，PW1並沒有「表示不確定，亦沒有同意」，而是PW1確認有與Angela聯絡關於租務的事項，只是未能記起詳情。

(2) 第25(g)段：「PW1肯定上訴人有參與 (involve) 該宗租賃交易，雖然的確是PW1的證供，但及後的例子並不準確」。正如上訴方已多次強調，PW1指上訴人只就租金及租期事宜擔任PW1及業主之間的傳聲筒，而對其他條款的商討過程及達成方式印象模糊。

17.上訴方亦引述控方第三證人 (PW3) 在盤問下的證供。PW3指「如果興偉租盤業主並不同意與由中原代表的租客簽租約，[上訴人]是不能以中原代理的身分促成興偉租盤的租賃交易」[15]。在本案中，控方沒有提出任何證據證明業主有認知PW1是由中原代表，或是業主同意與中原代表的租客簽租約。因此，即使上訴人有促成任何交易（上訴人不承認），上訴人也不能說是以中原代理的身分促成的。

18.上訴方強調若上訴人真的以中原代理的身分促成興偉租盤交易，上訴人是可以得到總佣金的百份之二十五，即港幣$23,900作分成 [16]。於本案中，控方亦沒有證據顯示上訴人有收取業主的秘密佣金或利益。若在此等基礎上，業主及PW1真有同意向中原支付佣金，那麼從常識及常理上來判斷，上訴人是沒有原因不向中原申報而賺取佣金的。有一更大可能性是，上訴人根本沒有促成興偉租盤交易，或沒有以中原代理的身分促成交易，因此沒有權收取業主或PW1的佣金。

19.上訴方指裁判官作出上訴人於本案關鍵時間以中原代理的身分促成興偉租盤交易時的裁斷，沒有就PW1的證供作出足夠及充分的考慮及就對上訴人有利的部份給予適當的比重，亦沒有足夠及充分地考慮PW6所稱上訴人曾向其提供的陳述以及該證人對此而所作的書面紀錄並對該等證供給予適當的比重。

G.1.b. 答辯人回應

20.答辯人代表高級檢控官梁廷毅及檢控官李竹筠陳詞指此上訴理由批評PW1就興偉租盤租約如何達成含糊其辭，並指案中沒有證據顯示業主同意中原在租賃交易中代表租客一方，也沒有證據顯示上訴人從業主一方收取利益，因此控方未能證明上訴人促成興偉租賃或以中原僱員的身分行事。

21.答辯人指除了PW1的證供，本案的證據還包含其他控方證人的證供、承認事實及文件證據。答辯人陳詞指該等證據足以證明上訴人以中原地產代理的身分促成了興偉租盤租賃交易。答辯人將有關證據歸納及作出分析。

(1) 2018年7月9日，上訴人在中原資料庫把興偉租盤的狀況更新為「可供租賃」[17]。更改物業資料只有使用分行的盤機配以中原員工專屬帳戶及個人密碼才能進行[18]。由此可見，興偉租盤的業主表明委託中原代為將興偉租盤放租，而且上訴人亦是一開始便以中原僱員的身分處理興偉租盤。

(2) 2018年7月13日 (即4日後)，上訴人再次以其專屬帳戶在中原資料庫更改興偉租盤物業，標示業主要求中原地產代理更新物業資料或安排視察該租盤前先行致電上訴人[19]。相關操作反映業主把中原代理的租盤鎖匙交予相熟的地產代理[20]，也讓上訴人掌握同僚就租盤所作的安排。

(3) 中原是一間出名及具規模的地產代理公司，旨在透過旗下地產代理促成地產物業交易賺取代理佣金[21]，憑藉上報、上繳的代理佣金計算地產代理的薪金[22]，並就員工使用中原及其客戶的資料作出規限[23]。中原的地產代理的職責是為客人物色物業、提供相關資訊、聯絡業主和租客雙方、安排睇樓、議價及簽署合約等[24]。上訴人自2014年已加入中原，之前在另一地產代理公司已工作3至4年[25]，是一名經驗豐富的地產代理。她與中原簽訂僱傭合約，向中原申報已閱讀並明白《員工手冊》[26]。基於以上情況，上訴人必然知悉如她向中原客戶推介興偉租盤 (無論該租盤的業主是否她的朋友)，及所有其後的跟進工作，必然是以其中原僱員的身分而行事。她亦必然知悉如最終業主和租客雙方達成租約後，必須依從中原的規定，按照正常程序向中原報告，並向雙方收取佣金交回中原。

(4) 2018年7月至8月期間，PW1到訪黃竹坑分行，尋覓出租辦公室。當時，該分行內只有上訴人一人接待PW1這名客戶。在此之前，二人並不認識。PW1向上訴人表明來意，上訴人回應，中原(而非其本人[27])可提供租盤供PW1選擇。二人交換聯絡方式。當時的環境和二人的對答顯示上訴人以中原地產代理的身分接待客戶PW1。

(5) 其後，二人相約作實地視察。當日，上訴人帶PW1視察3至4個位於黃竹坑的工商物業，正正是回應PW1在分行向她表達的要求。上訴人在PW1對該些工商物業不甚滿意，查詢是否尚有其他的選項，始談及屬其朋友所有、位於田灣的興偉租盤。上訴人為PW1安排到興偉租盤實地視察，提供物業的資訊，全部均屬其中原地產代理的工作範疇，也是地產代理為達成租賃交易的一般工序。其後，上訴人也有安排PW1和PW2視察興偉租盤。由始至終，上訴人一直以中原地產代理的身分並根據中原客人的指示行事。

(6) 雖然PW1在作供時未必能鉅細無遺地描述在整個洽商過程中的每一項細節，但他在覆問時明確指出，上訴人是有協助他和PW2與業主聯絡，商討興偉租盤的租金金額、免租期及租約期[28]。

(7) 值得注意的是，PW1和PW2均並不認識興偉租盤的業主。二人是需要透過上訴人與業主議價。縱使上訴人未曾以辯方提及的語句向PW1褒揚興偉租盤[29]，但事實上該等所謂 「游說」 並非地產代理促成租賃交易必不可少的行為。反之，上訴人協助租客與業主聯絡以洽商租金金額、免租期及租約期，及傳遞相關信息，明顯屬其中原地產代理的工作範疇[30]。

(8) 上訴人在黃竹坑分行的電腦存有其草擬的合約擬稿[31]。擬稿印有業主和租客雙方最終達成的租金金額、免租期及租約期[32]。這項證據反映出上訴人在業主和租客的洽商的最後階段，仍然繼續履行她作為中原地產代理的職責，盡力促成興偉租盤的租賃交易。

(9) 2018年9月11日，PW1簽訂興偉租盤的租賃合約[33]。上訴人旋即於簽約翌日在中原資料庫更新興偉租盤的資料，在「Description」一欄註明「not for lease」[34]。上訴人在中原資料庫的上述操作，支持她有參與該項交易，並且完全掌握交易的進展。

(10) 2018年10月1日，上訴人和PW1在興偉租盤內交收按金、租金和6條鎖匙，PW1亦有向上訴人查詢支付佣金的事宜。上訴人沒有即時告知PW1無需支付佣金，反而以「遲啲先計」回應。及後，在PW1再次詢問下，上訴人仍然沒有否定支付佣金的需要[35]。從此等回應可見，她明瞭自己以中原地產代理的身分促成中原租盤的租賃交易，並認為租客一方需要向中原支付代理佣金。

(11) 上訴人在雙方簽署租約後把租約交予稅務局印花稅署加蓋釐印。

22.綜觀以上，上訴人受聘於中原期間向客戶推介中原代理的租盤，兩次為客戶安排實地視察，代表客戶與業主洽商租賃條款並達成協議，又負責草擬租賃合約，並參與交收及為租約打釐印。

23.答辯人指根據本案中的證據，足以支持裁判官裁定上訴人以中原地產代理的身分，促成了興偉租盤的租賃交易。

24.就上訴方指PW1及PW2就是誰決定、處理租賃事宜有分歧，答辯人指PW1及PW2的證供沒有矛盾之處。若完整地理解PW1的供詞[36]，不難理解國際皮草兩名董事與中原地產代理在租賃事宜上的事務往來。PW2的主要角色為決策者，就租金、租約期等事宜作決策(即PW1口中的「做決定」)。PW1的主要角色為向上訴人表達租客一方的要求(從他常用的動詞「傾」所反映)。有的時候，PW1會徵求PW2的意見，再向上訴人傳遞信息。PW2也曾直接與上訴人接洽，包括在興偉租盤內指示上訴人與業主議價。

25.即使PW1及PW2未能確切地憶述當日就租賃合約某項條款與上訴人作何等交流，亦無損租客一方透過上訴人與業主洽商並達成租賃協議的事實。

26.就上訴方指在未簽約之前 (好早期) ，上訴人已提供業主一方的電郵給PW1，答辯人指在盤問下，PW1不確定有沒有透過電郵與Angela洽商租約的條款[37]。PW1只能在覆問時比較具體地表示他有因裝修、漏水和租金單據透過電郵與Angela聯絡[38]。無論Angela是否有以電郵與PW1聯絡，整體證據仍支持上訴人是有負責雙方洽商租約條款。

27.就上訴方指上訴人沒有做過「游說」，只是「傳聲筒」，答辯人指並非地產代理促成租賃交易必不可少的行為。反之，證據支持上訴人協助租客與業主聯絡以洽商租金金額、免租期及租約期，及傳遞相關信息，明顯屬其中原地產代理的工作範疇。

28.就上訴方陳詞指PW1不能記得如何達成租約重要條款，不能道出上訴人的角色。答辯人指PW1的證供已證明上訴人有為業主和租客至少達成租金金額、免租期及租約期等租賃條款。本案的證據清楚指出，PW1在中原的分行認識上訴人，上訴人也為他推介中原代理的租盤，安排實地視察，協助與業主就租賃條款洽商，協助業主和租客交收，把租約交予稅務局加蓋印花。明顯地，上訴人是有以中原地產代理身分促成有關租約。

29.就上訴方指PW1供稱他記憶中首次視察興偉租盤時，上訴人是有帶備該租盤的鎖匙^[39]。即使PW1未能作出肯定的答案，但這項證據只是整個案情中比較次要的枝節，並不影響整體控方證據的可靠性。

30.就上訴方陳詞指簽約先後次序和速遞租約由何方安排並非促成租賃合約的關鍵，答辯人指上訴人自於黃竹坑分行接待PW1起便以中原地產代理的身分提供服務。簽約後，上訴人更親臨興偉租盤為租客和業主完成交收，及把租約交予稅務局加蓋印花。

31.答辯人陳詞指興偉租盤為中原租盤。案中沒有證據顯示興偉租盤為辯方所指的「假盤」。PW3亦否定興偉租盤是所謂的「假盤」[40]。因此，興偉租盤的業主必然已授權中原代理放租，並同意中原向客戶收取代理佣金。

32.答辯人指控方不需要證明上訴人隱瞞興偉租盤租賃交易的的動機。從上述證據可見，案中整體的證據證明上訴人以中原地產代理的身分促成了興偉租賃，因此，她有責任向租客一方收取代理佣金，並向中原上報興偉租賃的交易，以及上繳代理佣金。

G.1.c. 本席作出的考慮

33.首先，就上訴方指PW1的證供指出的質疑，本席引用司徒敬法官在R v Kwong Wing On & Anr [41] 一案的判詞所言[42]：

「任何一份謄本，若細微剖析，總會發現證人的說法不一致、問題未能回答、本身有令人難以置信的種種地方、某項證供在警方供詞沒有提及，林林總總的零星瑣事，全都是洋洋灑灑一頁又一頁的上訴理由。在真實環境中，即使是誠實講真話的證人，出現不一致的說法、有令人難以置信之處及遺漏，也是必然之事。若非如此，又會被批評為刻意營造或合謀對應。上訴庭並不期望裁判官明確地逐點處理辯方可能提出的每項聊勝於無的細節，但鼓勵實事求是的態度，認為在處理這些批評時，要考慮是否有關鍵及重大的不一致說法、難以置信之處或遺漏，會導致或應會導致審裁者質疑證人在主要事實上的可信程度。」

34.不爭的事實是PW1前往中原的目的是想找尋合適的寫字樓。上訴人以中原僱員的身分接待PW1，其後帶PW1參觀不同的樓盤視察，但PW1都不滿意。上訴人即時表示其朋友在田灣有物業，並帶領PW1前往興偉租盤。PW1表示有興趣。PW1並不認識興偉租盤的業主，若非透過上訴人的推介，PW1根本不會知悉興偉租盤的存在。

35.本席考慮了本案的證供證據後，完全認同答辯人的陳詞論據。上訴人明顯是以中原僱員的身分促成有關租賃交易。

36.上訴人在PW1對其他租盤不感興趣時便立刻推薦興偉租盤，並且PW1明顯是透過上訴人才能跟興偉租盤業主取得聯絡。雖然證據就上訴人究竟做了甚麼不大清晰，但事實上PW1在上訴人推薦興偉租盤、帶他前往「睇樓」、協助雙方取得聯絡後，PW1與業主才達成租賃協議。加上在上訴人的電腦發現了興偉租盤租約擬稿列印本 (證物P2) ，本席認為唯一合理推論是上訴人以中原僱員身分行事及促成興偉租盤。

37.本席在作出上述裁決時已考慮到興偉業主在2014年是放盤出售。其後在2018年初，新業主上場後改為租盤，而有關資料是上訴人輸入中原電腦的資料庫的。既然上訴人將有關資料輸入，目的明顯是好讓所有中原的物業代理知悉興偉是租盤，興偉租盤是中原盤。

38.本席亦考慮了在本案PW1並無支付任何佣金。上訴人沒有向中原透露有關交易。若上訴人是以中原僱員身分行事，她不上報中原會令她損失大約總佣金的25%的報酬。雖則如此，本席認為上訴人究竟因何如此做，在本案並不重要。其中一個可能性是她為了幫助朋友，便選擇完全不收取從業主處取得的報酬；為了不讓中原知悉真相，便選擇從PW1租客處取得的報酬也不要，完全不上報。

39.此上訴理由不成立。

G.2. 上訴理由(二)

G.2.a 上訴方陳詞

40.上訴方指若上訴人從未有促成興偉租盤交易，上訴人便沒有作出任何對中原有潛在的利益衝突或抵觸的利益，因此亦無需要簽署中原的睇樓紙、臨時租賃合約或佣金同意書，也沒有責任上報中原。

G.2.b. 答辯人回應

41.答辯人重申指本案整體證據足以支持裁判官裁定上訴人以中原地產代理的身分，促成了興偉租盤的租賃交易。在此基礎上，裁判官裁定上訴人與中原的僱傭合約及雙方之間的受信責任關係，令上訴人有責任披露她促成了興偉租盤的交易，此項裁定是正確的。

G.2.c. 本席作出的考慮

42.正如上訴方指出，此上訴理由與上訴理由 (一) 是環環相扣的。基於本席就上訴理由 (一) 的裁決，上訴人有責任披露她促成了興偉租盤的交易。

43.此上訴理由不成立。

G. 3. 上訴理由(三)

F.3.a 上訴方陳詞

44.裁判官指控方檢控基礎當中是上訴人隱瞞或未有向中原披露租賃交易，包括「被告不作為不簽有關文件（「佣金確認協議書」確認中原有權向業主及租客收取佣金或「臨時租賃合約」）」[43]。

45.上訴方陳詞指這是錯誤地容許控方倚賴在控罪中並沒有實際列明的所謂欺騙行為，即上訴人不作為不簽或不要求業主或PW1簽署「佣金確認協議書」及「臨時租賃合約」。裁判官在達致裁決的過程中根本不應考慮該等指控。

46.上訴方引用 The Queen v Chan Kang To [44]指，法庭不厭其煩地提醒，被告人及原審法官有權清楚知悉，並在閱讀公訴書時便可對控方的案情一目了然 (that defendants and trial judges were entitled to know precisely and on the face of the indictment itself the nature of the prosecution’s case) [45]。

47.上訴人引述香港特別行政區 訴 張慶民 [46]，上訴法庭法官張澤祐亦指出：

「29. 辯方在處理刑事檢控的案件時是要根據控方就被告人的罪責所提出的理據來進行答辯。若控方欲依賴其他罪責為理據，他是有責任在審訊時向法庭提出要求，好讓辯方作出適當的回應。」

48.上訴方指在本案中，罪行詳情只列明上訴人欺騙的行為是「對該中原隱瞞或未有向該中原披露她促成了」興偉租盤的租賃交易，而未有指控上訴人不簽或不要求業主或PW1簽署有關文件。控方極其量只是在結案陳詞階段，輕輕帶過上訴人不簽署的行為構成隱瞞或不披露。

49.上訴方指控方的著眼點也一直在於上訴人未有遵從合約及員工守則的規定作出申報，或未有在每星期例會向上司上報興偉租盤交易，而非指披露的行為是要要求業主或PW1簽有關文件（見口頭結案陳詞謄本 [47]）。其中， 以下兩點值得關注：

(1) 中原的合約及員工守則只是規定經紀在「簽妥臨時合約後」或「一經簽署的成交」發生後呈交成交報告，向中原披露有關交易（見證物P7 及 P8），而沒有規定經紀需要每逢帶客睇樓後都申報；及

(2) 無論是書面或口頭結案陳詞，控方根本無依賴P7或P8內關於簽署文件後作出披露的守則。由控方在書面結案陳詞[48] 引述的眾多守則中均非出自P7及P8便可見一班。

50.若控罪中指明欺騙行為，或控方有明確指出其檢控基礎，是上訴人的不作為，包括不簽有關「佣金確認協議書」及「臨時租賃合約」，上訴人代表資深大律師的盤問方向必然會截然不同。例如，辯方不可能會在盤問時向PW1確認上訴人沒有要求其簽署睇樓紙及中原臨時租約。辯護的方向很大機會是說服法庭控方未能證明上訴人未有要求業主及PW1簽署相關文件。

51.上訴方指裁判官在此情況下容許控方倚賴上訴人「不簽有關文件」，對上訴人作出不利的推論，處理方法對上訴人不公，令她未能獲得公平的審訊機會。

52.正因為裁判官錯誤依賴上訴人「不簽有關文件」，裁判官亦進一步在沒有足夠的證據及基礎下裁定中原「蒙受不利，或有相當程度的可能性蒙受不利」。

53.上訴方指PW3在這方面給予了重要的證供，即「要中原有權收取業主和租客各一個月租賃成交佣金，須要業主和租客同意透過中原代表他們達成租務協議，同意中原分別向業主和租客收取傭金及簽署中原「臨時租賃合約」表格（證物D1）。因為業主和租客須要同意中原作為代理人代表另一方收取佣金，以符合《防止行賄賂條例》的要求」[49]。

54.上訴人的代表資深大律師在口頭結案陳詞亦花費甚大篇幅說明此點的重要性：

(1) 香港法例第201章《防止賄賂條例》第9（4）及(5)條 規定，代理人如有其主事人的許可而索取或接受任何利益，而該項許可符合第(5)款的規定，則該代理人及提供該利益的人均不算犯第(1)或(2)款所訂罪行。

(2) 中原為了在促成租賃交易後可向業主或租客收取佣金，製訂了睇樓紙(證物D2 )、佣金確認書及中原臨時租賃合約(證物D1 )，供中原地產代理，業主及租客三方共同簽署，以符合《防止賄賂條例》的要求。

(3) 該三份文件均有條款確認業主及租客同意中原同一時間作為雙方的代理並收取雙方佣金。睇樓紙第五條(證物D2 )更可供租客選擇是否同意中原同一時間擔當業主的代理並收取業主一方的佣金。

(4) 因此，在《防止賄賂條例》的規定下，業主同樣絕對有權不同意中原同一時間代表租客及/或收取租客佣金。

(5) 代表資深大律師亦有引用HKSAR v Chu Ang [50]一案闡明《防止賄賂條例》下的規定的原則及精神，即是當中原地產代理同時代表業主及租客時，與雙方均建立了受信責任，需要對雙方忠誠。但是，租客及業主之間必然存在利益衝突，因為租約的條款許多時候必然會傾向有利於一方。如果中原地產代理收取其中一方佣金並為該方爭取其利益時，有機會損害另一方的利益，使其違反對另一方的受信責任。因此，中原地產代理，業主及租客三方共同簽署的有關文件可保障各方利益及使得中原有權合法地收取佣金。

(6) 然而，控方於本案沒有提出任何證據證明上訴人沒有要求業主簽有關文件，或業主同意中原同時代表業主及PW1，以及雙方同意中原收取PW1的佣金。因此，一個實質可能性是業主不同意上訴人向PW1收取佣金，因而導致上訴人根本無從代表中原向租客收取佣金。

55.上訴方依賴Chu Ang 案，旨在闡明中原身為同時代表交易雙方的代理人，需要得到一方同意才可以接受另一方的利益，因而引申出在缺少業主情況的證據下，控方未能證明中原可向租客收取佣金 。裁判官接納控方的說法[51]，即 Chu Ang 案中「主事人」「代理人」的關係本身並不是欺詐罪的控罪元素，因而與本案無關，反映出裁判官根本未能理解上訴人於審訊時的有關陳詞。

56.上訴方陳詞指即使上訴人有要求業主或租客簽有關文件，或PW1的確有三次向上訴人查詢有關佣金的問題，亦不等於中原可以向租客收取佣金，因中原需得到業主的同意收取PW1佣金及實際數目，中原才可以向租客收取佣金。上訴人不作為不簽有關文件的原因存在太多可能性，在控方未能證明上訴人與業主之間就佣金問題有何往來下，控方無法在毫無合理疑點的基準下證明上訴人「選擇不與租客簽署所有文件」[52]會引致中原「蒙受不利，或有相當程度的可能性蒙受不利」。

F.3.b. 答辯人回應

57.答辯人指控罪詳情中明顯是以上訴人的「不作為」指控她「欺騙」。

58.根據控罪詳情，控方指控的「欺騙」行為是上訴人對中原隱瞞或未有披露她促成了興偉租賃。簡單而言，即是上訴人沒有以任何方式向中原上報有關租賃交易，其中當然是包括她沒有安排業主及租客雙方簽署任何文件以作出隱瞞。因為按照常理，只要上訴人向中原遞交了由雙方簽署的「佣金同意書」或「臨時租賃合約」，有關欺騙便必然不可能成功。在審訊時代表上訴人的資深大律師不可能不明白有關指控。

59.從控方的結案陳詞清晰的闡述可見，由始至終控方都是以上訴人的「不作為」 (包括她不安排雙方簽署和交易有關的文件) 作為指控她「欺騙」的理據。

60.PW3的證供清楚指出，中原地產代理促成一項租賃交易後，安排業主和租客雙方簽署 「佣金同意書」和 「臨時租賃合約」，都是中原地產代理的職責，以便中原向雙方收取佣金[53]。

61.控方在書面結案陳詞中引用了PW3的供詞指出本案中的「欺騙」是指員工不根據公司的規定、不安排客戶簽署「佣金同意書」或「臨時租賃合約」，並且是「從一開始便隱瞞中原僱主 (欺騙)」[54]。在經修訂的書面陳詞中，控方再次強調 「一開始被告人身為中原僱員不以僱主名義簽署任何文件，事實上這樣的結果是被告人的 (另一種不作為/欺騙)行為所導致」 [55]。在結案陳詞中，控方亦有重申相關立場[56]。

62.答辯人陳詞指控方的檢控基礎和案情由始之終都是簡單直接清晰一致。本案的控罪詳情與上訴陳詞援引的Chan Kang To及張慶文 兩宗案件的情況截然不同，不能相提並論。

63.答辯人陳詞指控罪詳情中的「欺騙」明顯包括上訴人不安排雙方簽署相關文件的「不作為」，加上代表上訴人的資深大律師並未在審訊時提出控罪書不妥的指控，亦從沒在審訊時要求索取進一步詳情，可見控罪書並無不妥 (案例：香港特別行政區 訴 黃麗敏及另三人 [57])。

64.答辯人強調上訴人在原審主要的辯護方向是指興偉租賃由業主和租客直接達成，即上訴人並沒有以中原地產代理的身分促成該項交易，因此她是不會要求雙方簽署中原的「佣金同意書」和「臨時租賃合約」等文件。此辯護方向與控方案情指上訴人沒有安排雙方簽署有關文件的事實是一致的，不見得辯方在審訊時會蒙受任何不公。

65.總括而言，答辯人指本案的控罪詳情中沒有特別列明「欺騙」中的不作為是包括上訴人不安排業主與租客雙方簽署有關文件，並不會對上訴人構成不公，或引致定罪不穩妥。

66.答辯人陳詞指裁判官需要處理的議題是上訴人的「欺騙」行為是否有導致中原蒙受不利、或有相當可能性會蒙受不利。從《裁斷陳述及判刑理由書》第91至94段可見，裁判官是指中原因被上訴人欺騙而不知道上訴人確實促成了興偉租盤的交易，從而失去了向租客收取佣金的機會 (即「有相當程度的可能性會蒙受不利」)。

67.答辯人指本案的證據顯示上訴人為了向中原隱瞞她促成興偉租賃，蓄意不安排業主及租客簽署「佣金同意書」或「臨時租賃合約」。案發時，上訴人是受聘於中原的地產代理，以中原地產代理的身分為租客一方提供了地產代理服務。事實上租客一方亦知悉其有責任向中原支付代理佣金，甚至多次向上訴人查詢繳交佣金的事宜。若上訴人有履行了她作為中原地產代理的職責，安排業主及租客簽署相關文件及向中原披露興偉租盤的交易，中原必然會要求上訴人向業主及租客收取有關的代理佣金。

68.換言之，無論業主是否同意中原收取租客一方的佣金，中原確實失去了據實情考慮如何處理事件的任何機會而涉及經濟上的利益 (案例：香港特別行政區 訴 林健儀 [58])。

69.答辯人陳詞指上訴人向中原隱瞞了她促成興偉租賃的事實，導致中原無法得悉旗下地產代理促成的物業租賃，及收取有關的代理佣金。裁判官裁定上訴人的「欺騙」行為導致中原有相當程度的可能性會蒙受不利，是正確的。

F.3.c. 本席作出的考慮

70.本席完全認同答辯人的陳詞論據。

71.控方的立場一直都是上訴人以中原僱員的身分促成了興偉租盤卻不上報公司、隱瞞事實真相，因而令中原蒙受不利或相當程度的可能性會蒙受不利。

72.雖然「睇樓紙」及「臨時租賃合約」樣版 (證物D1及D2) 是辯方在盤問控方證人時帶出，而辯方的目的是想藉此顯示上訴人並無以中原僱員身分促成有關交易，本席認為以本案的案情而言，控方其實無須倚賴上訴人並無跟PW1及 / 或興偉業主簽署「睇樓紙」及「臨時租賃租約」。再者，上訴人的上述「不作為」只是支持她不上報中原、隱瞞真相此行徑。

73.若上訴人按照程序跟PW1簽署「睇樓紙」，及跟PW1和興偉業主簽署「臨時租約」，中原便會知悉有關交易。雖然最終PW1與興偉業主能否達成協議，又或PW1及 / 或興偉業主會否同意中原索取佣金、或佣金數目如何等等，都是未知之數，但本席認為上訴人不上報中原，令中原「有相當程度的可能性會蒙受不利」。

74.雖然控罪詳情只是涉及有關租客PW1方面的佣金，本案的證據亦顯示上訴人的詐騙行為亦令中原不向興偉業主收取佣金，因此就興偉業主對中原而言，上訴人的詐騙行為亦導致中原「有相當程度的可能性會蒙受不利」。雖則如此，本席認為罪行詳情內容本身無問題，審訊對上訴人並無不公之處。

75.本席在上訴「重審」時考慮證供證據後，裁定控方已在毫無合理疑點下證實所有罪行元素。

G. 總結

76.基於上述理由，本席駁回上訴人就定罪的上訴。

答辯人：由律政司高級檢控官梁廷毅及檢控官李竹筠代表香港特別行政區

上訴人：由何君雄何翠蓮何君全律師事務所轉聘李澍桓大律師及陳曉妍大律師代表