李就華及另三人 對 地政總署署長
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1. 1960年代，香港政府（“ 港府 ”）為解決水荒問題，修建船灣淡水湖，集體遷移衆多水庫範圍內的鄉村。其中，涌背、涌尾、橫嶺頭、金竹排、大滘及小滘村（“ 六鄉 ”）村民也作出犧牲，放棄他們的祖地及家園，離鄉別井，集體遷移至今日大埔市中心同發坊、同貿坊、同茂坊、普慶坊、東昌街等一帶的多層安置大廈。淡水湖建成後，對舒緩香港水荒問題，裨益不少。六鄉村民為此對香港社會至今發展的貢獻，可謂功不可沒。
Cites 3 cases
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LDGA 46/2020 [2023] HKLdT 72 香港特別行政區 土地審裁處 地租上訴編號2020年第46宗 _________________
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_________________ 判 案 書 _________________ 前言 1.1960年代，香港政府（“港府”）為解決水荒問題，修建船灣淡水湖，集體遷移衆多水庫範圍內的鄉村。其中，涌背、涌尾、橫嶺頭、金竹排、大滘及小滘村（“六鄉”）村民也作出犧牲，放棄他們的祖地及家園，離鄉別井，集體遷移至今日大埔市中心同發坊、同貿坊、同茂坊、普慶坊、東昌街等一帶的多層安置大廈。淡水湖建成後，對舒緩香港水荒問題，裨益不少。六鄉村民為此對香港社會至今發展的貢獻，可謂功不可沒。 2.本地租上訴，正是在上述的歷史背景下開展，牽涉的處所是大埔同發坊6/8號地下最南端的店舖（“上訴處所”），是六鄉村民的村公所（“六鄉村公所”）。本案4位上訴人（“四上訴人”），聲稱以受託人[1]身份代表六鄉村民持有上訴處所及提出本上訴。 3.在1997年6月28日前，上訴處所的受託人只需就上訴處所每年繳交地租$4。2020年10月5日，地政總署（“總署”）署長（“署長”）根據《地租（評估及徵收）條例》[2]（“《地租條例》”）徵收上訴處所自1997年6月28日起以應課差餉租值3% 計算的地租（“該決定”）。四上訴人不滿該決定，向土地審裁處（“審裁處”）提出本上訴。 上訴理由 4.四上訴人於其2022年8月5日存檔的《再修訂上訴通知書》內稱，六鄉村民是上訴處所的實益[3]擁有人，他們的權益是由受託人依據一份1975年2月4日簽訂的信託聲明[4]（“1975年信託聲明書”）代為持有。 5.四上訴人指，六鄉村公所是六鄕村民集體搬村和港府交換得來，是搬村的賠償產物，是搬村條件之一。因此，上訴處所的批租約（“該批租約”）屬《地租條例》下的【遷置屋宇批租約】。 6.四上訴人再稱，六鄉村民是《地租條例》下的【原居村民】。上述【遷置屋宇批租約】的實益權益，自1984年6月30日便一直由屬【原居村民】的六鄉村民持有，或（自其不再由原居村民持有以來不曾轉易予並非原居村民的父系合法繼承人的任何人）繼續由屬【原居村民】的父系【合法繼承人】的六鄉村民持有。 7.故此，四上訴人指，根據《地租條例》第4條，上訴處所應獲得豁免繳交地租。 反對理由 8.署長於其2023年7月6日存檔的《再修訂反對通知書》中，主要提出兩點反對本上訴。 9.第一，該批租約不是《地租條例》下的【遷置屋宇批租約】，六鄕村民從來沒有交回港府任何特定原有土地來交換獲得上訴處所，上訴處所從來不是交換條件之一，六鄉村公所實為搬村之後，港府額外新批給六鄕村民享用的福利。因此，六鄉村民在上訴處所的聲稱實益權益，不屬【遷置屋宇批租約】下的權益，不能獲得《地租條例》第4條的地租豁免。 10.第二，四上訴人不是（或並未成為）上訴方聲稱信託的受託人，因此不屬《地租條例》第4 (11) 條可提出上訴的【受屈的人】，沒有身份提出本上訴。又該聲稱信託受益人（即六鄕村民）的【原居村民】身分，或其【原居村民】父系【合法繼承人】的身分，也未有被上訴方確立或證實。 代表及證人 11.在本上訴聆訊中，四上訴人由其授權代表李有來先生（“李”）代表出庭。李更有宣誓作供，就他的4份非宗教式誓詞接受署長代表盤問。 12.李於1951年出生，是六鄉村公所的現任主席。按李作供，他約於1986年便成為六鄉村公所的主席，六鄉村公所約於1978年正式成立。 13.署長則由律政司轉聘張東偉大律師（“張”）代表出庭。署長分別傳召童偉霖先生（“童”）及王浩棠先生（“王”）出庭作供，二人並接受李的盤問。聆訊時，童及王都任職總署高級地政主任。為解釋署長的立場及反對理由，童曾存檔4份非宗教式誓詞，而王則曾存檔一份宗教式誓章。 14.王作供，總署於1982年成立，而他於2006年加入總署。王在他的誓章內，引述政府文件、部門信件及官員提問回答中的《新界搬村政策》內容，來解釋《地租條例》下【遷置屋宇批租約】定義内的《鄉村搬村政策》。 15.童於2008年加入總署，他作供稱2020年10月才開始處理上訴處所的事宜。他在第四份非宗教式誓詞內及庭上作供，有引述港府文件，來交代搬遷六鄉前港府所進行的家庭狀況（或人口）調查，及相關的分配樓宇安排。 法律背景及條文 16.在交代進一步事實背景前，審裁處下文先簡述相關法律背景及條文，內容主要取材自上訴法庭 賴禧安 訴 差餉物業估價署署長及另一人 一案[5]判案書。 17.在1984年12月訂立，及在1985年5月確認的《聯合聲明》附件三的第二段規定：
18.香港立法機關在1988年制定《新界土地契約（續期）條例》[6]（“《續期條例》”），以實施上述附件三的第二段。《續期條例》的弁言寫道：
19.《續期條例》第6條規定，適用新界土地的不可續期租契可以續期至2047年6月30日而無須補繳地價。《續期條例》第8條再規定，在續期期間，每年租金是相等於租出土地的應課差餉租值的3%，但該條不適用於第9條適用的契約。 20.《續期條例》第9條標題為【農村土地的新租金】，第9 (2) 條豁免繳交地租的條文如下：
21.根據《續期條例》第9 (3)條：
22.《基本法》在1990年4月公佈，在1997年7月1日生效。第一百二十一條和第一百二十二條的內容在所有重要事情方面和《聯合聲明》附件三第二段是相同的。這兩條規定：
23.署長在本上訴適用的《地租條例》在1997年5月30日由立法機關制定。《地租條例》第6 (3) (a) 條規定，除非得到豁免，藉《續期條例》第6條續期的適用租契自1997年6月28日起須繳交地租。《續期條例》的第8條和第9條被廢除，由《地租條例》的條文（特別是第4條）所取代。 24.《地租條例》第4 (1) 至 (3) 條豁免繳交地租的全文如下：
25.根據《地租條例》第2條，除非文意另有所指：
26.《地租條例》第5條規定，署長可藉審查批出的集體官契的附表而令他自己信納某鄉村在1898年已在香港存在。獲署長信納在1898年已存在的鄉村，即為原有鄉村。 27.最後，《地租條例》第4 (11) 條規定，任何人如因署長所作的決定而【感到受屈】[7]，可根據第 26 條向審裁處上訴。 證供及證據評估 28.本席留意，就1960及1970年代大埔理民府與六鄉村代表的搬村商討內容，李、王及童三人都沒有親身認知，後兩者要依靠閱讀部門舊文件來瞭解，而李則需向六鄉長輩或其父親查詢。而且，涉案事件發生時間久遠，記憶可隨時間流逝而消失。 29.因此，本席認為，就本案來說，文件證據本身較客觀可取，較雙方3位證人的主觀證供更可靠，尤其和1960和1970年代關鍵商討同步的文件，其內容相信比雙方證人在地租徵收發生爭議後的證供來得更客觀可靠。 30.其中，就當年大埔理民府與六鄉村代表等的書信來往，審裁處在閱讀它們時，已特別考慮當時官民關係及溝通用語，與我們今天的可能大有分別。 31.另外，本席認為，本上訴中一份要考慮的重要文件是1975年轉讓契約，但雙方對此的陳詞著墨不多。 32.還有，當年港府的行為，難免受當時的法律背景所影響，上述背景因此可協助審裁處理解及分析港府當時的行為舉措，及其政策或決定目的。 33.就證供分歧方面，童與李在核心《遷置屋宇批租約》的爭議上，各持己見，而童則依賴王關於《鄉村搬遷政策》的證供來支持自己的看法。審裁處下文會道出就上述證供的取捨，以及該爭議點的結論及理由。 事實裁定 34.基於不受爭議的文件内容、雙方證人共通的背景證供，以及一方證人的供認，審裁處首先裁定基礎事實如下。 搬村收地按戶配樓 35.本席接納，六鄉在1898年已在香港存在，為《地租條例》下【原有鄉村】。 36.1960年代，港府為配合船灣淡水湖工程，遷走船灣六鄉並在大埔墟興建了多棟多層樓宇，以安置受影響的村民。 37.1963年3月，港府進行了家庭狀況（或人口）統計調查，為受影響的村民登記。港府根據統計調查所得的資料，為受影響的村民分配店舖和單位，而分配是以家庭為單位進行。 38.1964年7月25日，大埔理民府便再去函六鄉村代表，附上仍待最後批准的推薦每戶配樓數目表供他們參考（及徵詢村名意願），解釋配樓數目，乃取決於上述人口調查數字，及調查至該信件日期的人口加減。附表內之姓名，乃人口調查時所登記的戶主姓名，分配每戶的樓上單位及舖位，乃以人口調查時登記之家庭戶口作為一完整單位分配。 搬村期間談判補償 39.1966年3月11日，六鄉村代表去信大埔理民府，就過去數載【商討遷村補償問題】未解決的事項，提出（包括）以下各點（並要求回覆）： （一）補地價：全體村民一致認為屋地毋庸政府補償，必要時按沙頭角區鄉村屋補償； （二）農地補償：每方尺要求補償$0.8計算； （三）增補樓宇事：認為不公平者請容後商討； （五）村公所：【要求政府撥出二樓兩層樓宇】； （七）樓宇地稅（即地租）：每年若干要求政府詳明公佈； （八）神壇：要求政府撥出地下層一間安置六鄉各神佛；及 （九）葬地：全體村民一致認為要求政府將下坑村某山地劃作六鄉墳場。 40.李庭上同意，六鄉當時在船灣沒有設置村公所，六鄉村代表打算在搬村後在大埔墟籌建村公所。 41.同年7月20日，大埔理民府就3月11日來信回函六鄉村代表，及就雙方之後多次開會討論六鄉遷往大埔墟建築中樓宇一事，再詳加說明： (一） 契據 – 配與各合格家庭的樓宇及舖位，業權契據正辦理中，未決定家庭須從速陳報，否則難於在搬村前辦理完成。政府向各村民保證，各村民及其後代在大埔新樓業權，與現居相較並無差異，新樓批契年期，與現時鄉間田地屋宇年期亦相類似，在新樓契據之年期內，並無補價之規定； (二） 土地補償 – 農地收地價格仍為每平方尺$0.25，屋地現已提高至每平方尺$0.75，建築上蓋也有現款補償，有意接納此補償辦法的村民，可於9月28日前辦理，否則由該日起船灣區內私有土地將被收歸公有，而補償率將由法定補償委員會決定。 (三） 個別要求加配樓宇事宜 – 如前去信，政府對配樓已作最後決定，歉未能再予增加。 (四） 村公所事宜 – 【本府已決定將樓上住宅一間配給貴六鄉作為村公所之用】。六鄉搬遷至大埔後對各村村務的處理，現應及時考慮。如本府近日提及，例如組建改善生活合作社，以料理將來有關六鄉之公益事務，實不失為上策也。倘六鄉代表有意進一步研究，本府當樂於協助，玉成其事。 （六） 地稅問題（即地租） – 大埔新樓之地稅問題，政府決定以每英畝每年$500為計算標準，換而言之，即每層地下舖位每年繳納地稅$4，每層樓上住宅每年繳納地稅$2。 （七） 村中神廟 – 對於六鄉要求配給地下舖位一間作供奉神佛之用，礙難批准。但本府同意撥出若干大埔新樓附近官地安置神位。 （八） 六鄉專用墳場 –本府同意撥出靠近涌背村山間官地一幅作六鄉墓地。 42.按李誓章（本席接納），六鄉搬村，約在1966年內完成，完成後1967香港便發生暴動。 43.而按童作供（本席接納）這次搬遷港府共批出大約600個單位予六鄉合資格家庭。 搬村後續談村公所 44.1968年3月，六鄉村代表去信大埔理民府，報告籌組六鄉村公所之良好動機，並將2月18日村民大會9點決議開列，懇早日批准，並【呈請理民府撥賜同茂坊一號五樓為會址】。 45.同年6月18日，六鄉村代表（以六鄉新村籌備委員名義）去信大埔理民府，稱2月曾呈請准予組織村公所一事，但至今毫無音訊，數次求見也未成，故要求政府早日就此事予以批示。他們強調，組織村公所一事動機良好，而【前理民官鮑富達先生允許賜予樓宇一層，以作辦公之用，足見政府早已同意，民等不過奉命行事而已】。 46.同年7月7日在六鄉新村學校舉行的會議上[8]，村民獲悉布政司已批准把四樓分配給他們作村公所之用，但與會村民以對長者村民不便為由不接納，並轉而請求獲得現由寮仔管制組佔用之地面層辦事處，理民官答應會考慮。再有與會村民要求撥出一些餘下單位作公有產業，以長期維持村公所。理民官回答會向上級反映，但機會渺茫，指性質相同的村公所也沒有獲得任何補貼。 47.同年11月6日，大埔理民府去函六鄉村代表，提及7月7日會議內容，現通知布政司【已原則上批准撥出】寮仔部佔用之樓下單位作村公所，惟需等待大埔政府合署兩三年落成後才成，此樓下單位將暫不能作此用。各代表可轉告村民，後通知本府決定等待或立即接受五樓單位。至於六鄉要求獲得額外樓宇作擬建村公所賺取收入一事，本府未能予以接納。還有，政府撥出作村公所辦事處之單位，需由六鄉委任不多過六名的司理人託管該物業。 交收村公所 48.1974年3月2日，大埔理民府去函李安及其他六鄉村代表，回應2月4日來信及其後19日的會晤，指政府已在大埔墟美發樓租用舖位改作大埔理民府公署之用，預算4個月後可遷入辦事，一待該署設立後，目前由寮仔部佔用的同發坊6號地下（即上訴處所）將交還六鄉作辦事處之用。同年6月22日，大埔理民府再去函李安等，指上訴處所將於6月28日交收，請安排代表到場接收。本席相信，六鄉代表最終約在6月28日接收上訴處所。 1975年轉讓契約 49.1975年2月4日，港府以出讓人身份簽署轉讓契約[9]（“1975年轉讓契約”），將新界丈量約份第6約地段1706號（“該地段”）的2/12份份數，連同該地段上已建起的5層商住[10]大廈（即同發坊6/8號）地下最南端店舖的獨有管有權（即上訴處所），再連同第6約其他地段業主共用的權益，以該批租約批予李源鵬、李安、王宏泰及李廷洪四名受讓人（“首四受託人”）。 （1） 據上述轉讓契約記載，按1966年10月31日政府租契，港府持有該地段，租期99年，由1898年7月1日至1997年6月30日前3日為止，沒有續租權。經簽訂該轉讓契約後，首四受託人按上述政府租契餘下租期及其條款，及承諾遵守附表條款下，以聯權共有[11]方式持有上訴處所。 （2） 上述轉讓契約沒有記載任何地價的支付（不論由首四受託人支付與否）。該地段份數轉讓的代價[12]，按記載是首四受託人遵守契約內的契諾。 （3） 據上述轉讓契約的契諾及附表第8條，首四受託人承諾在政府租契餘下租期支付該地段的每年地租共24元（每個商舖每年4元，每個住宅每年2元）。 1975年信託聲明書 50.同日，首四受託人簽署1975年信託聲明書，聲明作為受託人為六鄉當時的[13]村民持有上訴處所（及其收益利潤）作為公共財產[14]。他們承諾按六鄉村民福祉，將上訴處所只用作六鄉村公所，及履行附件2的職責[15]。 （1） 除獲大埔理民官書面同意及六鄉中不少於四鄉按附件1規則當選的代表大多數決議外，首四受託人承諾不轉讓、分租、放棄管有或抵押上訴處所，及只將上訴處所按同一信託安排移交大埔理民官按六鄉中不少於四鄉代表書面要求所指定或委任的人士。 （2） 上述信託聲明書有引述同日訂立的1975年轉讓契約，指該轉讓契約是由港府按照政府租契及該轉讓契約內的條款，將上訴處所轉讓給受讓人為當時六鄉村民作信託財產之用，而該些當時六鄉村民的名字，已記載在大埔理民官查核（及備存於六鄉村公所）的登記冊（“該登記冊”）內。 開始繳交地租 51.同日（即1975年2月4日），1975年轉讓契約及1975年信託聲明書均在土地註冊處註冊。同年2月8日，大埔理民府去信六鄉村代表，指首四受託人已到該府簽署樓契及信託聲明，及該等文件已送交各代表保存。 52.1976年2月25日，大埔理民府再去信首四受託人，附上已註冊的1975年轉讓契約及1975年信託聲明書副本給他們備存，並提醒牽涉樓宇的【地稅】（即地租）自該註冊日起便須開始繳交（李同意，自1975年2月4日開始，首四受託人便就上訴處所按1975年轉讓契約規定繳交地租）。 53.同年3月10日，大埔理民官發便箋予新界政務司，要求將同茂坊1號五樓單位撥作職員宿舍之用，指1968年2月六鄉村民曾請求政府撥處所作村公所之用，曾提出該五樓單位給村民使用，但遭村民以地點不佳拒絕。政府遂提出上訴處所，雙方又談判了7年至1975年2月簽署了1975年轉讓契約及1975年信託聲明書才解決此事。 54.1977年1月19日，大埔理民府就六鄉村代表1月12日來信查詢繳付物業稅一事回信六鄉新村業主，指政府從【未作表示，而且其後一直亦從未表示或以任何其他方式承認】指稱的豁免繳納物業稅權利。雖政府曾於1966年同意，六鄉新居可獲豁免繳納差餉，及六鄉子孫新居樓宇的所有權，可保如同舊居同樣地位，例如新樓租期長短，與六鄉所擁有的土地及屋宇的租約相同，但該等承諾從無暗示無需繳納物業稅。又差餉與物業稅有別，後者與居地無關，乃關乎納稅人從其物業所得的入息。 1984改選及首四受託人離世 55.1984年6月30日，按照土地註冊處記錄，上訴處所登記在首四受託人名下。 56.同年11月18日，在大埔政務處官員監選下，六鄉村公所舉行執行委員會選舉，並改選鄉公所產業司理人，新當選名單包括李。同年12月28日，六鄉村公所去信大埔政務處備案當選人名單。 57.之後，首四受託人沒有在他們有生之年，簽署轉讓契約將上訴處所的法定業權，轉至上述當選人士名下，便分別於1985、1990、2000及2001先後去世。 58.首四受託人中最後去世的受托人的遺產管理人（或遺囑執行人），之後也沒有簽署轉讓契約，將上訴處所的法定業權轉至上述當選人士名下。 59.另一方面，因《續期條例》適用於該批租約，該批租契從1997年6月30日前3日便續期至2047年6月30日，不用補繳地價。除非獲《地租條例》第4條豁免，在續期期間，每年要支付租金相等於應課差餉3%。 第一次祖/堂地租優惠申請 60.2001年12月18日，李以六鄉村公所司理身份，以六鄉村公所為祖或堂及其成員均為原居村民為由，就上訴處所填報申報表向總署申請地租租金優惠。 61.2002年6月，總署要求李就上述申請提交祖或堂在民政事務處的登記認可證明，及上訴處所的業權證明。同年7月，總署再去信李催交相關證明。同年8月，李等去信大埔民政事務專員（“大埔專員”），指獲總署通知，上訴處所未經註冊為祖堂，申請地租豁免不得要領，故請求協助申請豁免地租事宜。 62.2003年1月3日，大埔專員回信李等，引述《地租條例》第4條豁免地租的條件，及第2條【遷置屋宇批租約】的定義，指根據大埔地政處回覆及審閱來信及記錄，沒有證據顯示1）上訴處所轉讓給祖或堂的受託人；2）1975年信託契約內的【當時六鄉居民】可被視為祖或堂，而且合資格豁免的祖或堂必須在1986年6月30日或之前已存在。故此，大埔地政處認為六鄉村公所不符合法定豁免地租的要求。同年8月18日，大埔專員回信李等，最近跟地政處職員聯絡，獲知六鄉村公所豁免地租事宜仍在處理中。 63.同年9月5日，署長回覆李，指他的申請書按《地租條例》第4條經初步審核後，結果是上訴處所自1997年6月28日起不獲租金豁免，由該日起，須繳交應課差餉租值3%。同年9月23日，李去信總署，堅決反對就六鄉村公所徵收地租。 64.2005年3月4日，總署回信李，指仍在處理他的反對，因個案涉及時間頗久，需翻查舊記錄及諮詢法律意見。 65.2006年7月24日，總署去信六鄉村公所，指按新安排可由仍在世司理提出申請，故該處會重新辦理上述祖/堂申報，並再附上申報表。 2008再改選及新信託聲明 66.2008年1月6日，在大埔民政事務處官員列席下，根據1975年信託聲明書附件1的選舉規則，六鄉村公所舉行受託人選舉會議，選出六村代表，及四名新受託人（即四名上訴人）。 67.同年4月21日，四名上訴人在大埔同茂坊李國英律師事務所，簽署第二份公共財產信託聲明書（“2008年信託聲明書”），聲明作為受托人為當時的六鄉村民[16]持有上訴處所及其收益利潤，及作出和1975年信托聲明書一樣的承諾。 68.2014年初，總署向大埔民政事務處查詢六鄉村公所是否《新界條例》[17]下的祖或堂，後者回覆前者答案是否定的。同年2月17日，總署回信李，未能繼續考慮他2001年12月18日就上訴處所的申請，原因包括經查詢大埔民政事務處，獲悉六鄉村公所不是祖或堂。同時，六鄉村公所亦收到徵收地租通知書。同年5月20日，四名上訴人，以六鄉村公所物業託管人的名義，去信大埔地政署，指該署上述2月17日來信【節外生枝】，要求該局撤回徵收地租。同年5月28日，大埔地政專員回信四人，重申六鄉村公所不是祖或堂，該署因此不能繼續考慮他們的申請。 第二次祖/堂地租優惠申請 69.2018年12月21日，四名上訴人代表六鄉村公所，以六鄉村公所司理的名義[18]，再次用祖/堂申報表向總署申請地租租金優惠，並聲明村公所全部成員均為六鄉的原居村民。 70.2019年7月10日，署長回覆四名上訴人，指根據《地租條例》第4條審核他們的申報表後，初步審核結果是上訴處所的地租不獲租金豁免，並按第6條作出該決定。同年7月19日，六鄉村公所託管人去信大埔地政處，反對徵收地租。同年8月16日，大埔地政處回信四名上訴人，稱會諮詢法律意見，有進一步消息後將儘快回覆他們。 該決定及本上訴 71.2020年10月5日，署長回覆四名上訴人，指根據《地租條例》第4條審核他們的申報表後，上訴處所的地租不獲租金豁免，並按第6條作出該決定。 72.署長就該決定給與3點理由，分別為：1）該地段/上訴處所並非《地租條例》下的農村土地；2）四名上訴人是根據《受託人條例》[19]及2008年信託聲明書代表六鄉村民獲委任為該地段/上訴處所的受託人，但並非由父系繼承獲得該地段/上訴處所；及3）六鄉村公所並非《新界條例》下的祖或堂。 73.同年10月19日，四名上訴人向審裁處提出本上訴。 74.按童作供（本席接納），聆訊前一年上訴處所應課差餉租值的3%約相等於$9,000。按該決定，上訴處所每季地租金額由$1,000至$2,000不等。 補辦祖堂註冊不果 75.同年12月29日，李及四名上訴人去信大埔專員及大埔地政署，要求容許六鄉村公所補辦祖堂手續。 76.2021年1月27日，大埔專員回覆李及四名上訴人，指《新界條例》沒有條文提及成立祖或堂的相關事宜，因此新界民政事務專員沒有成立祖或堂的法定權力。 77.同年7月12日，李及四名上訴人再去信大埔專員，再要求當局酌情協助註冊六鄉村公所為祖或堂。他們所持理由，包括第一次提出六鄉屬【遷置屋宇批租約】，及四名上訴人並非業權人，六鄉村公所由始至終屬六鄉原居民持有。 78.同年8月24日，大埔專員回覆李及四名上訴人，解釋祖或堂由成員自行成立，《新界條例》沒有提及祖或堂須向當局申請註冊，當局不會這樣辦理；又上訴處所非由祖或堂持有，而是由四名受託人登記持有。 剔除申請失敗 79.同年9月20日，署長存檔傳票，申請剔除本上訴通知書，指上訴方濫用法庭程序，明知上訴處所不是以祖或堂登記，卻不斷重提祖/堂地租豁免申請。2022年4月8日，審裁處頒下判決書，駁回剔除申請，並批准四名上訴人再次修改《修改上訴通知書》，提出【遷置屋宇批租約】的上訴理由。 上訴方陳詞 80.李陳詞，港府當年要求六鄉搬村到大埔新市鎮安置，大埔墟所有新樓單位，包括上訴處所，都是因為搬村才分配給六鄉村民，故上訴處屬《地租條例》下的【遷置屋宇批租約】，即鄉村搬遷政策下批給原居村民的物業。李強調，倘若不是港府興建船灣淡水湖，要求六鄉搬村到大埔，豈會有六鄉村公所這回事，港府又豈會批出上訴處所給六鄉村民，上訴處所因此是名副其實的搬村產物。 81.李再陳，上訴處所的物權，由始至今都沒有改變，都是由六鄉村民所擁有。雖然代為持有的受託人曾發生變化，但受託人從不是物權人，物權從來都沒有易手。上訴處所是因為搬村政策賠償給六鄉村民的產物，是第一手物業，不存在非由原居村民父系合法繼承人持有的問題。上訴處所在1984年6月30日當日或之前，都是由原居村民所持有，其後亦繼續由原居村民所持有。 82.李力陳，上訴處所的持有方式，雖非祖或堂註冊，但這只是稱號不同，其性質實相同，代六鄉村民持有的受託人，和祖或堂司理一樣，都獲民政事務專員批准（四上訴人的當選，也是港府認可的）。根據《地租條例》，【遷置屋宇批租約】，不僅批予祖或堂，也批予原居村民。六鄉村公所的成員，均為六鄉的原居村民，也是六鄉村公所的物權人。 83.李指出，當年搬村時港府曾保證，六鄉村民及他們子孫後代，搬村後與搬村前的地位保持不變，而港府所編配給六鄉村民的約600個單位（包括上訴處所），都是豁免差餉的，地租則地下單位每年$4，樓上每年$2，都非按應課差餉3%計算，也算得上說有寬免。李強調，雖然港府所批的該地段/上訴處所不是農地，但既然港府曾承諾六鄉村民的地位保持不變，與昔日舊居並無差異，所以也應如農地般獲得豁免。 84.李不同意署長指上訴處所是搬村之後港府提供的額外福利，他指港府並非開辦善堂，沒有法律依據，沒有前因的話，港府斷然不會白白將政府擁有的單位免費送出。 85.李再稱，早在醞釀搬村期間，港府與村民已有協議，港府承諾提供樓宇一層作村公所用途，這乃當時搬遷條件之一（雙方函件亦提及鮑富達前理民官曾答允配給樓宇作六鄉村公所之用）。李再指，整個六鄉搬村計畫，由始至終都包含村公所，將此列為搬村條件之一，港府跟進及最終落實六鄉村公所一事，是整個搬村計畫中的重要一環。 86.李最後指出，六鄉村民搬村後急於成立村公所，約見官員討論此事屢遭拒後，曾去信催促港府儘快協助辦理，最後更獲與理民官開會。但是，因新樓樓上單位不適宜用作村公所，而上訴處所當時也暫遭寮仔部佔用，有待該部門遷出才可由六鄉接收，故手續及客觀環境上不可一時三刻成立村公所，故成立六鄉村公所一事，延至1975年2月方才成事。 討論 第一反對理由 鄉村搬遷政策 87.基於以下原因，審裁處決定採納王關於《鄉村搬遷政策》的證供。 (1) 王的證供，得到他引述的港府公開政策文件所支持，包括總署發給新界鄉議局的文件。 (2) 雖然該些政策文件，沒有提及早於1960及1970年代的新界鄉村搬遷做法，但《遷置屋宇批租約》這用詞要到1997年5月制定《地租條例》才首次使用。因此，本席認為，該些1997年前的政策文件，仍可解釋立法機關1997年5月引入《遷置屋宇批租約》這項豁免的立法意圖。 88.本席因此裁定，按照《鄉村搬遷政策》，如果屋地業主是新界原居村民，其屋地被收回時可獲提供另一幅土地或另一所遷置屋宇，及/或發放適用的特惠津貼，作為完全並最終解決一切可根據相關適用條例而提出的法定補償申索。 搬村背景下村公所要求獲批 89.基於審裁處上面【事實裁定】部分認定的事實經過，本席同意，六鄉村代表是在六鄉搬村的背景下，向港府提出村公所的要求，即在搬村後從大埔新樓獲撥單位作村公所之用（見【39】及【45】段）。 90.雖然上訴處所的交收遲於搬村，本席也會同意，港府是在六鄉搬村的背景下，同意上述村代表的要求，承諾從大埔新樓撥出單位作村公所（最終雙方同意為上訴處所）（見【41】及【47】段），及最後轉讓及交付上訴處所（見【48】及【49】段）。 未能證實上訴處所是條件或賠償 91.但是，本席不認為六鄉村公所單位的批出是六鄉搬村的前提條件之一，即若港府不同意批出村公所，六項村民不會搬村。在本席前沒有證據顯示，六鄉村代表曾向港府表示，若港府不同意批出村公所，六項村民不會搬村。 92.本席也不認為有足夠證據證實：港府曾與六鄉村代表達成協議，六鄉村公所單位的批出是六鄉村民（集體）搬村（交換得來）的條件或賠償之一。本席所持理由如下：- (1) 雖然六鄉村代表曾將上述【要求】，放在1966年3月11日給大埔理民府關於【商討遷村補償問題】信件的第（五）點（見【39】段），但他們在其後給大埔理民府的信件卻用上了【撥賜】及【賜予】字眼來形容單位的批出（見【44】及【45】段），前後字眼不一，後者字眼也不符合上訴方現在所指村公所單位是（交換）條件或賠償的説法。 (2) 事實上，六鄉村代表從未在本席前書信證據上，將村公所單位的批出形容為【條件】或【賠/補償】，或將後面二詞放在同一句子來形容前者。 (3) 大埔理民府於1966年7月20日同意批出一間樓上住宅单位作村公所之用時，也只是提及【配給】，沒有用上【賠/補償】或【條件】等字眼（見【41】段）。 (4) 看上述信件的第（二）點（見【41】段），本席相信，港府當年搬村的做法很大機會是和擁有屋地的六鄉合資格家庭協商換地（補償），協商不成則按照相關法例收地，繼而由法定補償委員會[20]決定賠償金額（見【41】段）。 (5) 既然六鄉村民（集體）沒有交出任何特定原村公所地段給港府（或港府沒有收回任何用作村公所的地段），審裁處認為港府沒有任何法律責任【賠償】新樓單位給六鄉作村公所之用，也難說港府批出的上訴處所是【賠償產物】。 (6) 換個角度，假如港府已分別和所有合資格持有屋地的六鄉家庭達成協商，用新樓的單位來補償他們交出來的屋地，審裁處不見得港府有進一步法律責任再【賠償】額外新樓單位給六鄉集體作村公所之用。看童的證供及提交的文件證據，本席看港府很大機會已滿足她對合資格家庭的補償責任。 (7) 事實上，童作供稱（本席接納），倘若獲批新樓單位交換六鄉屋地的合資格家庭成員是【原居村民】的話，他經申請審批後是可以獲得地租豁免，理由是獲批單位的權益是《遷置屋宇批租約》下的權益[21]（這也是張的陳詞[22]）。 (8) 假如（如上訴方稱）六鄉村民集體搬村，是上訴處所的批出條件，奇怪地，1975年轉讓契約完全沒有記載搬村的背景[23]，或以此為上訴處所轉讓給首四受托人的代價[24]。 (9) 署長指港府是以福利形式批出上訴處所給搬村后的六鄉村民，本席看來，未嘗不無道理。有見六鄉村民要搬到陌生的市區環境，港府為協助他們適應，提供上訴處所作為村公所，讓村民們互相協助（大埔理民府也一度提出村民們興辦合作社，見【41】段），辦理福利事宜等，實不足為奇。 (10) 港府當然不時有免費提供社會福利服務（甚至派發金錢）給有需要的香港市民，也有以優惠條件（例如象徵性地價）批出土地給福利機構及某些社團或組織。 (11) 雖然1975年轉讓契約明文指出首四受托人是代當時的六鄉村民持有上訴處所（及1975年信托聲明書更限定他們只能用上訴處所作村公所，還作出了轉讓限制），但那是因為六鄉村公所法律上不是一個可以自己持有土地的法人[25]。因此，港府批出該批租約給首四受託人代當時的六鄉村民持有上訴處所，本席認為，依法有據。本席舉例，很多同鄉會都不是法人，都依靠委/成員作為受託人代所有成員持有物業。 (12) 1975年信託聲明書內的轉讓限制（包括獲得大埔理民官的書面同意）（見【50】段），本席看來，為的是確保港府撥出的福利用得其所，不會被濫用。假如上訴處所是給六鄉村民（集體）的賠償，本席認為，六鄉村民（集體）應可自由處理屬於它的賠償物業，上述的轉讓限制很大機會不應出現在信託聲明內。 (13) 誠然，港府曾於1960年代保證六鄉村民（及其子孫）搬村後的新樓契約條款及期限，與搬村前的相同（見【41】及【54】段）。但是，本席深信，這港府保證的内容和壽命，只能遠至1997年6月30日，其内容也不可能觸及之後日子的地租。 (14) 在法律層面上，港府在1960及1970年代，是無法承諾六鄉村民的新批地契在1997年6月30日後會否被續約，及如獲續約時要否需繳交地租（及其金額）。港府要等到1980年代《聯合聲明》的簽署（見【17】段）及1990年《基本法》的制定（見【22】段），才能得知新界土地的續期安排，及續期後的農村土地新租金規定（即一般是繳交3%應課差餉租值作地租，除非屬某（段）日子【原居村民】持有（或一直由其父系【合法繼承人】繼續持有）的某幾類特定農村契約，則租金不變）。 93.相反，基於上述各點，本席更傾向接納署長的福利説法，相信六鄉村公所是港府為支援搬村的六鄉村民提供的福利。 【遷置屋宇批租約】要求換地 94.縱使上訴方證實，港府曾與六鄉村代表達成協議，六鄉村公所單位的批出是六鄉村民（集體）搬村（交換得來）的條件或賠償之一，本席同意署長關於【遷置屋宇批租約】的陳詞。正確詮釋該詞，本席認為，相關的批租約必須是交換新界農地獲取得來，才可稱得上【遷置屋宇批租約】。 95.誠然，本席明白，【遷置屋宇批租約】的定義，和《地租條例》的第4 (1) (c) (i) 條，字面上都沒有上述的規定。相比之下，《地租條例》的第4 (1) (c) (ii) 及 (iii) 條，都用上了【替代】二字，指替代某些租契而批出的【遷置屋宇批租約】[26]。 96.但是，根據下述各點原因，本席認為上述【94】段的詮釋是正確的。 (1) 【遷置屋宇批租約】定義内提述的《鄉村搬遷政策》，按本席上文接納的王的證供，有上述的要求（見【88】段）。 (2) 【遷置屋宇批租約】[27]一詞，本席認為，顧名思義，有【搬遷】【重置】之意，有【捨棄舊屋】，【易地換新屋】而批出新契約/新批地的意思。 (3) 本席看來，《地租條例》及其前身（即《續期條例》)的立法原意，無疑是履行《聯合聲明》和《基本法》的相關土地條文（見【17】段及【22】段）。看該些土地條文，獲維持地租不變的超越1997年6月30日的續期土地契約，須是原居村民（及其父系合法繼承人）某指定日子所持有的四類農村土地租契（即舊批約地段、鄉村屋地、丁屋土地，及類似的農村土地）。撇開和本上訴無關的前三類，最後一類農村土地，即《類似的農村土地》，《續租條例》定義為【為替代某原居村民原先持有的其他土地而批給該原居村民的土地】（見【21】段），也是有【替代】二字的，本席看來，指的也是應該是用農地換來的新批地。 (4) 如上指出，【遷置屋宇批租約】首出現於1997年5月，是《地租條例》新加的獲地租豁免的第五類農村土地（見【25】段）。倘若參照其餘四類（包括《類似的農村土地》）詮釋【遷置屋宇批租約】限於用農地交換得來的新批地，《聯合聲明》和《基本法》内優惠持有農村土地的原居村民的立法原意便可保留；倘若如上訴方所指不用拿農地來交換的話，單憑新批市鎮地也可獲優惠，便會擴大優惠的範圍，本席想這絕非立法機關的原意。 97.由於上訴處所不是農地（該批租約也不是用農地交換得來），按上文【93】段本席對【遷置屋宇批租約】的詮釋，本席認為，該批租約不是【遷置屋宇批租約】，六鄉在該批租約下的聲稱實益權益，也不是《地租條例》第4 (1) (c) (i) 條【遷置屋宇批租約】的權益，不能享有地租豁免。 結論 98.因此，本席結論，署長關於地租豁免的“地”的元素的第一反對理由成立。 第二反對理由 99.倘若本席就上述第一反對理由的結論是錯的，本席認為，署長關於地租豁免的“人”的元素的第二反對理由也成立。 【原居村民】未能證實 100.雖然審裁處接納六鄉是《地租條例》下的【原有鄉村】，又《地租條例》下的【權益】包括【衡平法權益】（即信托下受益人的實益權益），但是，本席不認為上訴方成功舉證證明：於1984年6月30日聲稱實益持有上訴處所的六鄉村民（或六鄉村公所成員）全是《地租條例》下的【原居村民】(即1898年時是【原有鄉村】的居民或其父系後裔)，及上訴處所至今繼續由【原居村民】的六鄉村民（或其父系【合法繼承人】）持有。 101.本席所持理由如下： (1) 李的個人聲稱，本席恐怕不足證明。 (2) 李沒有出示該登記冊,讓署長檢查記載的六鄉村民成員是否由1984年6月30日至今全是【原居村民】或其父系【合法繼承人】（後者如適用的話）。 (3) 審裁處席前證據不知大埔理民官於1975年是否以【原居村民】凖則來查核該登記冊的成員資格；儘管如是，本席認為，當時的核查也不能讓署長瞭解1984年6月30日至今的情況，尤其關於父系【合法繼承人】的一點要求（如適用的話）。 (4) 誠然，上訴處所至今一直由受托人（不管是首四受托人或四名上訴人）代六鄉村民持有，六鄉村民的實益權益從來沒有轉讓給第三者。但是，審裁處席前也沒有證據證明1975年信托聲明書内作為受益人的【當時六鄉村民】至今不變。 (5) 李也沒有提出其他有用證據證明。 並非【受屈的人】 102.再者，本席接納張的陳詞，四名上訴人確實沒有上訴資格或身份，因他們並未正式成為上訴處所的受托人，原因如下： (1) 單凴四名上訴人簽署2008年信托聲明書，法律上，就他們聲明充當受托人的上訴處所信托而言，這本身不足以完善信託，還要將該信托的標的物（即上訴處所）的法定權益轉至他們名下才可以完成[28]。但是，如【57】和【58】段所見，這個重要的步驟至今並沒有進行。 (2) 由於首四受託人是以聯權共有的方式持有上訴處所的法定權益，過世受託人的法定權益，會由尚存受託人接收，最後過世受托人的法定權益會當作他的遺產處理，由他的遺產管理人（或遺囑執行人）依法處理。故此，法律上，上訴處所的法定權益，至今不在四名上訴人的名下。 (3) 因此，四名上訴人與上訴處所在法律上至今沒有建立起任何法律關係。 103.故此，根據案例[29]，本席認為，四名上訴人不屬《地租條例》第4 (11) 條可提出上訴的【受屈的人】，沒有身份代表聲稱的信托受益人（即六鄉村民）提出本上訴。 結論 104.因此，本席結論，署長的第二反對理由也成立。 頒令 105.基於本席上述兩點結論，審裁處現頒令駁回本上訴。 訟費 106.按訴訟常規，上訴訟費一般隨上訴審理結果而定，敗方一般有責任賠償勝方所花的訟費。 107.本席因此頒發暫准訟費命令：四名上訴人須支付署長本上訴的訟費，包括所有保留的訟費及本上訴聆訊的訟費，若雙方未能就訟費金額達成協議，則按照《區域法院規則》基準由訟費評定官作訟費評定。審裁處感謝張大律師的協助，但考慮本上訴爭議相對簡單及金額不高，本席不批准大律師證書。 108.倘若在本判案書頒發後14天內沒有任何一方存檔表格1申請更改上述暫准訟費命令，該命令將不需審裁處進一步頒令自動變成絕對命令並即時生效。假如一/兩方提出申請更改暫准訟費命令，審裁處將另行聽取陳詞就訟費定奪。
第一至第四上訴人：無律師代表，由李有來先生代表應訊。 答辯人：由律政司轉聘張東偉大律師代表應訊。 [1] Trustees [2] 香港法例第515章 [3] beneficial [4] Declaration of trust [5] [2010] 3 HKLRD 310 [6] 香港法例第150章 [7] aggrieved [8] 出席者包括理民官、六鄉村代表及約百名村民 [9] assignment [10] 地下兩商舖，一樓至四樓每層各兩住宅 [11] joint tenants [12] consideration [13] For the time being [14] communal property [15] 其中第三點規定，司庫須從公用財產的租金及利潤，以及六鄉村民的分擔款項，撥款支付公用財產的地租及維修費用。 [16] 沿用1975年信托聲明書的用詞（及定義），即該些當時六鄉村民的名字，已記載在備存於六鄉村公所的該登記冊內 [17] 香港法例第97章 [18] 四名上訴人把司理前的【祖/堂】兩字劃去 [19] 香港法例第29章 [20] 審裁處到1974才成立 [21] 見童第四份非宗教式誓詞證物“TWL-25” [22] 答辯人開案陳詞第3頁第3(a)段 [23] recital [24] consideration [25] 祖或堂法律上則可以 [26] 但是，《地租條例》第4 (1) (c) (ii) 及 (iii) 條，以及第4 (1) (a) 及 (b) 條，都不適用於上訴方，因上訴處所/該批租約不是農村土地或丁屋地。 [27] Resite house grant [28] 800 Columbia Project Co LLC 訴 Chengfang Trade Ltd [2020] 3 HKLRD 674, 682 [29] 甘水容 訴 地政總署署長 [2006] 2 HKLRD 923, 927I-928E |
Cases cited in this judgment
Further hearings and rulings under LDGA 46/2020