李就華及另三人 對 地政總署署長

LDGA46/2020

[2022] HKLdT 15

香港特別行政區

土地審裁處

地租上訴編號 2020年第46宗

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判決書

1.本案件的四位上訴人，以大埔同發坊6/8號地下最南端的店舖 (下稱“上訴處所”) 的[受託人] (Trustees) 提出上訴。根據他們的案情，他們是以受託人身份，代六鄉村民持有上訴處所 (六鄕包括涌尾村、涌背村、大滘村、橫嶺頭村、金竹排村及小滘村，本判決書稱“六鄉”) 。在1997年6月28日前，上訴處所得享地租寬免。至1997年6月28日起，答辯人根據地租 (評估及徵收) 條例，向上訴處所收取以應課差餉租值3%計算的地租。

2.根據上訴通知書陳述 :

“查我們六鄕(涌背、涌尾、橫嶺頭、金竹排、大滘及小滘村於1966年因政府興建船灣淡水湖而集體搬村的，且獲政府承諾該批村民及後裔子孫一切權益不變，與未搬村前身份與地位無異。所以我等鄕民物業雖融入市鎮內，並非因該地段非在地租 (評估及徵收) 條例第二條所界定的農村土地而受影響。並可獲豁免繳納差餉的，且該物業屬我全體六鄉原居民所擁有，自1984年6月30日後該物業權一直未有變動過。 (註: [受託人] 並非物業人)。”

3.相信上訴人的論點是六鄉居民因搬遷而獲政府批予的物業雖不是農地，但因政府承諾他們的身份不變，應如農地得豁免。而上訴處所也是批予全體六鄉居民的，所以也應得豁免。

4.答辯人於2020年12月10日存檔反對通知書。又在2021年9月20日，提出傳票申請，要求剔除該上訴通知書。剔除申請在本席席前審理。答辯人的申請牽涉比較複雜的背景及法律觀點，本席在處理剔除申請前，先列出這件事的背景。背景來自上訴人及答辯人分別存檔的誓詞。

背景資料

5.並無爭議， 60年代香港政府為解決香港食水問題，要求六鄉各村居民搬遷到大埔新市鎮，清拆各村，以興建船灣淡水湖工程。六鄕的村民全部被遷往由政府興建位於大埔墟的五層高唐樓，而上訴處所則獲批予該六條鄉村作為村公所。

6.由於村公所不屬於法律實體，只獲新界民政署長認可豁免按社團條例登記，村公所不可擁有土地。在1975年2月4日，當時香港政府將上訴處所的業權批予李源鵬、李安、王宏泰及李廷洪 (“第一屆受託人”) ，他們以聯權共有 (joint tenants) 持有該物業。同日，第一屆受託人簽署信託書 (declaration of trust) ，聲明 (declare) 為六鄉村民持有上訴處所的業權。

7.因年紀關係，第一屆受託人先後去世。根據1975年2月4日訂立的信託書內之規則，於2008年4月21日，上訴人獲六鄉村民委任成為上訴處所的受託人。上訴人簽署新的信託書，代六鄕村民持有上訴處所。

8.答辯人依賴上訴人簽署的信託書，指上訴處所由上訴人以受託人身份持有業權。但雙方並未呈堂上述四位已去世的受託人的遺產管理人將上訴處所的法定業權轉到上訴人名下的契約文件。這一點，本席下文再處理。

9.答辯人先存檔日期為2021年9月21日童偉霖 (“童先生”) 的非宗教式誓詞。根據童先生的誓詞，第一屆受託人及上訴人所訂立的信託書，清楚列明司庫需要從村民收集資金繳付地租。 (根據信託書，司庫為其中一位受託人。) 故認為上訴人並沒有拒絕繳付地租的理據。本席先處理這一個小點。

10.根據上訴人的論點，他們並非拒絕繳付地租，但認為地租並不應以應課差餉租值3%計算。代表答辯人的戚律師亦同意，在1997年6月28日之前，上訴處所繳交的地租，是一個優惠的地租。從這一點，信託書條文中雖然列明需要收集資金繳交地租，但這地租可以是經寬免後的優惠或象徵式地租，或根據地租 (評估及徵收) 條例下需繳付的地租。所以，信託書的這一條文對答辯人的申請沒有幫助。

11.又根據童先生的誓詞，在2001年12月18日，六鄉村公所就上訴處所地租豁免事宜，曾向地政總署提交申報表。從文件可見，申報表是由李有來先生 (“李先生”) ，以六鄉村公所的司理身份簽署，及以村公所為祖/堂的名義，提出申請。

12.於2006年7月24日，大埔地政處回信六鄉村公所，指如能符合新安排成立祖或堂的手續，將會重新辦理六鄉村公所的地租豁免申請。後來，大埔地政處經調查，於2014年2月17日，向六鄕村公所發信澄清，該村公所並非祖/堂，同時拒絕六鄉村公所的地租豁免申請。

13.於2018年12月21日，六鄉村公所，由上訴人再次向大埔地政處提交申報表，申請上訴處所地租豁免事宜。申報表適用於祖/堂的申請，但上訴人將祖/堂兩字劃去，以村公所名義提出申請，並聲明村公所全部成員均為六鄉的原居村民。大埔地政處於2020年10月5日回覆，拒絕申請，並列出三個理由如下:

1.  [上訴處所] 並非在地租 (評估及徵收) 條例第2條所界定的農村土地；

2.  各[上訴人] 是根據受託人條例及2008年4月21日信託聲明代表六鄉村民獲委任為  [上訴處所] 的受託人，但並非由父系繼承獲得該 [上訴處所] ；

3.  六鄉村公所並非根據新界條例所成立的祖或堂。

14.因此，於2020年10月19日，上訴人根據地租(評估及徵收)條例第26條在土地審裁處提出本上訴。

15.上訴人呈交了李先生的兩份誓詞，反對答辯人的申請。李先生在他的第一份誓詞中，講述得到上訴處所的背景及上述四位第一屆受託人先後去世。於2008年4月21日，根據信託書聲明的規則，六鄉村民委任上訴人為上訴處所新的受託人，不再重複。李先生第一次提出，上訴處所是遷置屋宇批租約的論點。

16.根據李有來第二份非宗教式誓詞所述，當時六鄉各村均獲政府保證，各村的原居民及其子孫後代的地位與未搬遷前一樣，保持不變。這是上訴人的其中一個上訴理據。

17.因這次搬遷而批予原村居民有大約600個單位，包括上訴處所全部是豁免差餉的。當年，全部單位每5年繳交地租一次，地下單位每年4元，樓上單位每年2元。雖然所有單位需繳交地租，但戚律師同意，地租金額是低於其他相同地段，即地租是有所寬免的。

18.李先生在他的誓詞中指出，上訴人同意有責任繳付地租，且一直有履行責任。自1975年2月4日第一屆受託人獲委任，直至現在，相關的受託人有如常繳付地租，但地租不應以應課差餉租值的3%計算。李先生呈交附件, “LYL-附件 [1] ”，包括一封1966年7月20日由大埔理民府致六鄉村代表的信函 (與LYL-附件 [20] ” 相同) ，其中第六段提到地稅問題 (即地租) 説 :

“大埔新樓之地稅問題，政府決定以每英畝每年五百元為計算標準，換而言之，即每層地下鋪位每年繳納地稅四元正，每層樓上住宅每年繳納地稅二元正。”

19.所以，李先生認為答辯人不應該以地租 (評估及徵收) 條例規定收取上訴處所每年應繳納的地租。這一封信，本席下文會再詳細考慮。

20.上訴人提出本上訴後，在提訊期間，上訴人再次向有關政府部門申請成為祖或堂，但申請不獲批准。在今次的申請中，上訴人亦確定他們不再以祖或堂的身份爭議可獲豁免地租。

21.不爭的事實，上訴處所及其他批予各村民的處所，租期至1997年6月30日前3日為止 (參考呈堂的相關的權益轉讓書“assignment”) 。1997年後，各處所藉新界土地契約 (續期) 條例第6條的實施而續期至2047年，因此地租 (評估及徵收) 條例第3(a) 條適用於此等租契，須要根據同一條例第6條繳交相等3%應課差餉租值的租金，除非因第4條得豁免。第4條內容如下:-

“繳交地租的法律責任的豁免

(1) 除本條其他條文另有規定外，如 ——

(a) 根據任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而持有的權益；

(b) 根據在1984年6 月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而持有的權益；或

(c) 根據以下遷置屋宇批租約而持有的權益 ——

(i) 任何原居村民在1984年6月30日所持有的遷置屋宇批租約；

(ii) 為替代任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而向該原居村民批出的遷置屋宇批租約；或

(iii) 為替代在1984年6月30日之後向任何原居村民作出的丁屋地批租約而批出的遷置屋宇批租約，

是 ——

(i) 由該原居村民繼續持有；或

(ii) 符合以下說明的權益 ——

(A) 該權益自其不再由該原居村民持有以來不曾轉易予並非該原居村民的父系合法繼承人的任何人；及

(B) 該權益繼續由屬該原居村民的父系合法繼承人的人持有，

則繳交地租的法律責任的豁免適用於上述權益。”

爭議事項

22.代表答辯人的戚律師指地租的寬免，只應考慮地租 (評估及徵收) 條例第4條。當年政府的承諾並非寬免地租的理由，因為有關的法例並沒有列明。上訴人沒有特別的陳詞，本席同意單以這一個論點並不足以支持上訴人獲得豁免，但這個承諾的爭議，本席應作背景考慮，特別是上訴人在李先生的誓詞中提出新的上訴理由。

23.上訴人的新的論點，亦是最後依賴的論點，是上訴處所屬全體六鄉原居民所擁有，上訴人只是受託人，所以，上訴處所屬六鄕村民，應享有六鄉村民其他單位的相同豁免。在李先生的第一份誓詞，及在聆訊的過程中，上訴人更清楚表達上訴理據，認為上訴處所也是遷置屋宇批租約，所以，根據條例第4(1)(c) 條，應得豁免。

24.1997年6月28日後，除上訴處所以外，其他批予六鄉村民的單位仍獲地租寬免，並非按地租(評估及徵收)條例第6條以應課差餉租值的3%計算。相信答辯人同意其他各單位屬遷置屋宇批租約，所以得到寬免。

25.又根據地租 (評估及徵收) 條例第2條的釋義，“遷置屋宇批租約 (resited house grant) 指在鄉村搬遷政策下批給原居村民或批給祖或堂的批租約”。

26.本席向答辯人提出提問，上訴人在最初提出申請豁免時，所依賴的理據主要是祖/堂或因政府承諾而上訴處所應視為農地；但現在上訴人所依賴的理據，改變為遷置屋宇批租約，與原有的上訴理由有不同。這是否屬上訴應同時處理的問題。

27.代表答辯人的戚律師認為，上訴人已將這個理據的基礎事項列在上訴通知書內，所以，本席應該可以處理。當然答辯人認為這一個理據也沒有合理的勝訴機會，應予以剔除。

28.由於上訴人並沒有律師代表，這一個法律程序問題並沒有得到充分的討論。但原則上，本席同意答辯人律師的陳詞。雖然開始申請豁免的時候，上訴人所依賴以獲得地租寬免的理據，是基於祖/堂或農地，但在上訴的時候，他們應該可以加上其他法理依據，以支持上訴。如果新理由合理，相信答辯人會接受上訴的申請，或由土地審裁處裁定理由是否成立。這也省卻了多次的申請，及重複的上訴。而法例亦沒有說明上訴時只可以依賴原有的理據，本席以廣義原則演繹法例，同意上訴人可提出祖或堂及農地以外的其他理據，作上訴的理據。

29.由於上訴人不再依賴祖或堂及農地作上訴的理據，所以這方面不需作任何裁決。本席重點考慮的是上訴處所是否遷置屋宇批租約。而指稱的政府承諾是考慮上訴處所是否遷置屋宇批租約的部份背景事項。

30.又因為這一個改變，上訴通知書現所載的上訴理由，須被修改。法庭要考慮的，是新的論點是否有合理的可爭辯的勝訴機會，才決定應否批准上訴人修改上訴通知書。

討論

31.關於遷置屋宇批租約的論點，戚律師引述兩封於1968年3月及6月由六鄉村代表致大埔理民府的信，指信函清楚顯示上訴處所在六鄉搬遷後，仍未批出。直至1975年2月，政府才批出上訴處所予當年的受讓人 (即第一屆受託人) 。所以，戚律師指批出上訴處所予六鄉居民，與當年政府因推行船灣淡水湖計劃而收回及搬遷六鄉的計劃並無關係，所以，不屬於遷置屋宇批租約。

32.李先生在他的第二份誓詞中，回應1968年3月的函件，指政府曾在1966年對六鄕搬村作出承諾，答允配給六鄉原居民一層樓宇作村公所，並協助成立村公所。他又引述大埔理民府於1966年7月20日的函件作佐證，信函為附件“LYL-20”。第四段如下:

“村公所事宜 - 本府已決定將樓上住宅壹間配給貴六鄉作為村公所之用。關於此點，與有關貴六鄉搬遷至大埔後對於船灣各村村務之處理，現應及時考慮，一如本府近向若干村代表所提及者然，例如建議組織改善生活合作社，以料理將來有關六鄕之公益事務， 實不失為一種上榮也。倘貴六鄉代表諸君對組織改善生活合作社有意作進一步之研究，本府當樂於協助以玉成其事。”

33.李先生指這顯示上訴處所是整個搬村計劃的一部份。他指答辯人所引述1968年3月的函件，是呼應1966年的這一封信，以兌現及落實整個搬村計劃其中一項尚未完成的重要事件。而1968年6月的函件，是六鄉村民急於成立村公所，催促政府履行責任以便處理村務。李先生在第二份誓詞重複，上訴處所是遷置屋宇批租約。

34.留一個註腳，上文第18段已記錄了同一封信的第六段，講述地租的安排。如果上訴沒有被剔除，大埔新樓是否包括上訴處所是一個要裁決的事項。

35.戚律師又再次引述童先生的誓詞，指政府新界搬村政策如下：

“如須收地進行工務工程，受影響且擁有屋地的原居村民或在戰前 (1941年12月25日前) 已一直擁有或通過繼承而擁有屋地的非原居村民，在其地段被收回時，可獲鄉村遷置。”

36.戚律師指上訴人並沒有提供任何證據顯示上訴處所是原本已存在的屋地，其後被收回，所以，不是在搬村政策下獲批的遷置屋宇批租約。他指上訴人新的上訴理由，並沒有勝訴的機會。

37.而因應這論點，答辯人提出了一系列的信件，顯示政府當年批出上訴處所的原因及時間，顯示上訴人的理據並沒有勝訴機會。上訴人亦補充了一些當年的信件。在處理事實的爭議前，這也是適當的時候，處理剔除申請的法律原則。

38.根據土地審裁處條例第10條，審裁處可在認為合適的範圍內，沿用原訟法庭在行使其民事司法管轄權時所採用的常規及程序。所以，本審裁處亦有引用高等法院規則第18號命令第19條，剔除申請。

39.戚律師引用第18號命令第19(1) 條，陳述審裁處可考慮，上訴人如無披露合理的訴訟因由，或濫用法庭的法律程序，可剔除上訴。有關剔除狀書和令狀的法律原則，歐陽桂如法官在吳艷嫦及另一人對李雪芬主任及另一人(HCA 1164/2011，2011年12月23日) 的判詞中有說明：

“有關剔除狀書的法律原則

20. 《高等法院規則》第18 號命令第19(1) 條規則規定如下：

「法庭可在法律程序的任何階段基於以下理由，命令剔除或修訂有關訴訟的任何狀書或任何令狀的註明，或任何狀書或該註明上的任何東西 –

(a) 該狀書、註明或東西並無披露合理的訴訟因由；或

(b) 該狀書、註明或東西屬於惡意中傷、瑣屑無聊或無理纏擾；或

(c) …

(d) 在其他方面而言該狀書、註明或東西是濫用法庭的法律程序；

並可命令擱置或撤銷有關訴訟或命令據此登錄判決 (視屬何情況而定)。」

21.  …

22.    一個「合理的訴訟因由」是一個有可能成功的訴訟因由。就算與訟一方的案情薄弱，成功機會不大，他的訴訟因由亦算作一個合理的訴訟因由，申請人亦不能倚賴此理據剔除狀書：見《香港民事訴訟程序》2011 年第1 冊第18/19/6 段。

23. 另一方面，要構成一個合理的訴訟因由，原告人不能只單純指出訴訟因由的名稱或類別，他必須列出所有重要的事實，目的是使另一與訟者能夠透過這些重要事實瞭解原告人的整個案情，從而準備對策。如果一個狀書未能達到以上的要求，則此狀書將被視為不完全，以及未能透露任何合理的訴訟因由。

24. …

25. 「濫用法院程序」意味著法院的程序一定要以真心誠意和恰當地行使，而不可濫用。

26. …

27. 一般而言，法庭在行使剔除狀書的權力時，如狀書的不完整 (例如未包含重要的詳情)是能夠補救的話，法庭並不會即時剔除狀書的有關部份，而會准許原告人修改狀書。但若狀書的缺陷是無可救藥及原告人的索償必然失敗，而任何修改都是無補於事的話，法庭會行使剔除整份狀書以及撤銷該項訴訟的權力。”

40.本席同意歐陽法官對18號命令第19條的解釋。本席同時引用《香港民事訴訟程序》2022年版第18/19/4段對18號命令第19條的一段論述：

“It is only in plain and obvious cases that the court should exercise its summary powers to strike out the indorsement on any writ or any pleadings under this rule. There should be no trial upon affidavit. Disputed facts were to be taken in favour of the party sought to be struck out. Nor should the court decide difficult points of law in striking out proceedings. The claim must be obviously unsustainable, the pleadings unarguably bad and it must be impossible, not just improbable, for the claim to succeed before the court will strike it out ... The appliant bears the burden to show a plain and obvious case in order to strike out the plaintiff‘s claim.”

41.根據上文編者分析一些案例得出的論點，即法庭只會在上訴人的訴因明顯地不能成立的情況下，才會剔除。另一重點是在剔除的申請中，這並非正式的審訊。法庭不應借用誓詞而作出事實的裁斷。

42.當然，在每一個申請，法庭有需要考慮雙方提交的誓詞內容及證物，以作出裁決。但若法庭需要倚賴證人口供及證物作出某一些事實的裁斷，才可達成結論，這個程序應留待審訊由法官在聽取了證人的口供，才可作出裁決。這些法律的原則，相信雙方並不會爭議。

43.首先，本席處理上訴人的身份問題。正如上文顯示，上訴處所批予第一屆受託人，但必須與他們的信託書一同閱讀，亦即上訴處所的衡平法實益擁有人 (beneficial owner) 為六鄉村民，而非第一屆受託人。第一屆受託人只代六鄉村民管有上訴處所的法定權益 (legal interest) 。

44.如本席上文分析，四位第一屆受託人先後去世，依聯權共有的法則，上訴處所的法定權益應轉移到在生的受託人；故此，上訴處所的法定權益仍然留在最後一位去世的受託人的遺產，因文件沒有顯示他的遺產管理人有將上訴處所的法定權益轉讓 (assign) 上訴人。 (但他的遺產管理人有責任依照實質擁有人的指示，將權益交予上訴人代六鄕村民管有。) 所以，上訴人受六鄉村民委任為受託人後，他們有沒有取得上訴處所的法定權益，這一點雙方均沒有陳述。上訴人指上訴處所的衡平法權益 (equitable interest)  仍歸六鄉村民，沒有改變。

45.上訴人是否有身份提出上訴呢？本席首先考慮地租 (評估及徵收) 條例第4條的條文。有關的條文在上文經已記錄，不再重複。從上訴人的陳詞，本席相信他們是引用4(1)(c)(i) 條；本席嘗試將有關的文字輯錄：

“4(1) 除本條其他條文另有規定外，如 -

(a) …

(b) …

(c) 根據以下遷置屋宇批租約而持有的權益 –

(i) 任何原村居民在1984年6月30日所持有的遷置屋宇批租約;

(ii) …

(ii) …

是 -

(i) 由該原居村民繼續持有；或

(ii) 符合以下說明的權益 –

(A) 該權益自其不再由該原居村民持有以來不曾轉易予非該原居村民的父系合法繼承人的任何人；及

(B) 該權益繼續由屬該原居村民的父系合法繼承人的人持有。”

46.根據戚律師的陳詞，上訴處所並非遷置屋宇批租約。而就算上訴處所原本是遷置屋宇批租約，租約是批予第一屆受託人而非上訴人。上訴處所的權益亦非以父系合法繼承方式轉到上訴人，他們是根據新的信託書而被委任接管上訴處所的權益 (或將來接管上訴處所的權益) 。所以，他們並不符合第4條的要求。

47.雖然答辯人的論點，看似合理，但本席須同時考慮上訴人的論點。

48.首先，如上文分析，上訴處所的法定權益，並無證據顯示落在上訴人身上。而衡平法的權益，上訴人的論點是一直並沒有改變，即屬六鄉村民所有。所以，從這個角度去看，上訴人並非上訴處所的實益擁有人。那他們以受託人提出上訴，明顯可爭議為代六鄕村民 (即實益擁有人) 提出，而並非以土地的法定權益擁有人提出。

49.如果再讀上訴通知書的內容(見上文第2段)，上訴理據是六鄉村民與政府的協議，也講述上訴處所是六鄉原居民所擁有，業權一直未有變動。顯然，提出上訴的可以是六鄉村民。

50.本席參考高等法院規則第15號命令第14條：

“14. 受益人由受託人等代表事宜(第15號命令第14條規則)

(1) 任何法律程序，包括以止贖或其他方式強制執行一項保證的法律程序，可在並無在有關信託或遺產(視屬何情況而定)中有實益權益的人加入的情況下，由受託人、遺囑執行人或遺產管理人以該等身分提出，或針對屬該等身分的人以其作為受託人、遺囑執行人或遺產管理人的身分提出，而在該等法律程序中作出的任何判決或命令，除非法庭在同一項或其他法律程序中，因在首述法律程序中有關的受託人、遺囑執行人或遺產管理人(視屬何情況而定)未能代表或在事實上並無代表該等人的權益而另有指示，否則對該等人具有約束力。

(2) 第(1)款不損害法庭命令使任何享有前述權益的人成為法律程序的一方或根據第13條規則作出命令的權力。”

51.這規則的重點，是容許受託人以受託人身份提出訴訟而無須加入所有實益擁有人為與訟者。而在一些訴訟，根據第15號命令第12條，如果多人有相同權益，也可以用代表的法律程序進行。

52.雖然上訴人沒有引用這些規則，但上訴通知書也是以受託人身份，而非以個人身份提出。文字上上訴人沒有清楚表達他們是用代表人身份代表六鄉村民提出上訴，但這些技術問題，文書上的缺陷，是可以透過修改上訴通知書得以糾正。

53.所以，本席仍須考慮，如果上訴是代六鄉村民提出，他們是否可以提出上訴，及上訴是否沒有勝訴的機會，才可以決定上訴是否應被剔除。

54.六鄉村民擁有上訴處所的衡平法權益，而根據地租 (評估及徵收) 條例第2條，“權益 (interest) 指某地段…的法定或衡平法權益 …” 。所以，他們可以提出申請豁免。

55.在結案討論的時候，戚律師同意上文提述1966年7月20日大埔理民府所發的信函第四段，可被爭議為當時香港政府與六鄉村民的其中一個協定。但戚律師認為協定本身並非權益，並引述上訴法庭案例Tang Sing Sheng v Director of Lands [2008] 2 HKLRD 127，指就一幅當時未被指明，後來才獲分配的相關土地，這並不代表獲賠償者已經擁有該幅土地的衡平法權益。

56.本席完全同意上訴法庭的裁定理由；但該案的事實背景與本案有不同，並不適用。該案的背景，見土地審裁處 LDGA38/2003容耀榮法官2003年8月19日的覆判書。該上訴人是鄧永裕堂的一位成員。當時，政府與鄧永裕堂協商收地，雙方在1983年達成書面協議，政府批出16幅土地，並於1988年根據當時協議批予鄧永裕堂包括涉案租契的土地，由相關成員自資興建。選址完畢後，鄧永裕堂將涉案土地撥予上訴人，由他自資興建。但政府撥出土地是在1988年，本來，無論如何，也不符合地租 (評估及徵收) 條例第4條的規定。

57.該上訴人的爭議是他早在1983年，當政府與鄧永裕堂達成協議後，已經持有涉案土地衡平法上的權益，所以，雖然土地是在1988年才批出，他仍可引用豁免的條款。這論點得土地審裁處採納。而上訴法庭的判詞，清楚指出在土地還未被指定前，鄧永裕堂不可被視為代上訴人以信託方式持有一幅土地。所以上訴被駁回；同時，因土地是經鄧永裕堂轉讓業權予上訴人，這也不符合法例的要求。(見第4(2)條。)

58.就本案而言，從答辯人披露的文件顯示，政府有意將上訴處所批予村公所。但這協議不是上訴人依賴的權益。上訴處所在1975年批予第一屆受託人，他們簽署信託書使各村民得衡平法的權益。六鄉村民的定義在信託書內已清楚列明。所以，六鄉村民擁有上訴處所的衡平法上的權益由信託書產生，而非政府的承諾，有別於上訴案件的事實背景，判決理由並不適用於本上訴的案情。

59.戚律師也引述張萬成v 地政總署署長LDMP11/2003的判決書。根據陳法官的判詞，政府於1984年6月30日之前收回他們的土地並承諾上訴人可得到遷置屋宇批租約。但批地是到了1985年才批出，所以，他們並不符合地租(評估及徵收)條例第4條的規定。相對而言，本案的上訴人，土地在1984年6月30日前批出，案情不同。

60.當然，假如六鄉村民提出上訴，他們仍要證明上訴處所屬遷置屋宇批租約。戚律師認為上訴處所不是遷置屋宇批租約的其中一個論點，是村公所並沒有提供土地與政府交換。但如果上訴人是六鄉村民，相信戚律師並不爭議，六鄉村民交出土地與政府交換。所以，上訴處所是當時交換的條件之一，還是交換土地之後政府額外提供的福利，這就變成一個事實上的爭議。

61.就這一點，雖然上訴人及答辯人都提供了一些信件，但法庭不能基於這些信件作出裁斷。當時政府批出上訴處所的原因，是遷置屋宇批租約還是一種額外福利，這必須透過審訊然後才可以作出裁決。所以，這個爭議不可以在剔除聆訊中作決定，需交主審法官裁決。

62.上訴人的上訴理由，加上李先生誓詞的內容，不能立刻視為沒有合理的爭議機會。但要更正確的裁斷，本席須要上訴人修改上訴通知書，清楚說明他們的上訴理據，及上訴人的身份。

結論

63.最後，戚律師亦引用濫用司法程序的理由以剔除上訴人的上訴。雖然上訴人處理豁免申請，經過頗長的時間，而且分別兩次向地政總署署長提出申請，但鑒於上述的時序，亦考慮答辯人在期間與上訴人的溝通，顯然亦有不完善的地方。但重點是，上訴人這次的申請，是第一次到法庭提出上訴申請，本席並不同意上訴人並非真心誠意使用法律程序解決問題。所以，就這一個剔除的理由，本席予以駁回。

64.綜合以上的討論，遷置屋宇批租約的論點並非無爭議的機會，但上訴人的上訴通知書沒有清楚披露爭議的理由。如上文分析，現時上訴通知書的理由，只爭議原居村民的權益不變，須予修改。上訴人須綜合李先生誓詞的內容，提出修改上訴通知書，如修改後可披露可爭訟的訴因，本審裁處可考慮讓上訴繼續進行。草擬的修改上訴通知書也須同時處理上訴人的身份問題。

65.但當然，土地審裁處的功能是裁斷申請，而非向任何一方提供法律意見。上訴人提出的事項，亦牽涉複雜的法律觀點，及對法例的解釋，相信上訴人必須索取法律意見，或聘請律師，了解是否可以有渠道修改上訴通知書以繼續地租的上訴。

66.當然，上訴人在索取法律意見之時，亦應該在這方面向自己的法律團隊索取意見，以決定在實質上，是否有價值繼續這個上訴。雖然本席並不知道地租所牽涉的金額，但爭議法律觀點，相信律師費用亦不少。

67.因此，本席依據歐陽法官的判案書，不即時將上訴通知書剔除，待修改上訴通知書有裁定時一併處理。上訴人須在本判決書頒下後8個星期內，向法庭申請修改上訴通知書，並將草擬的修改上訴通知書派達答辯人。如答辯人認為修改後的上訴通知書仍然沒有披露訴因，或上訴人沒有提出申請，這個傳票申請將重新排期，就修改上訴通知書及/或剔除上訴進行聆訊。

68.訟費保留。

第一至第四上訴人： 無律師代表及由李有來先生代表。

答辯人： 由律政司戚偉安政府律師代表。