Kimberley Assets Management Ltd 對 the Incorporated Owners of Wing Lee Building

LDBM 114/2022

[2024] HKLdT 92

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2022 年第114宗

_________________

_________________

_________________

判 案 書

_________________

1.這是一宗漏水官司。

A．背景

A1. 答辯人

2.本案答辯人是依《建築物管理條例》（條例）[1]註冊成立的永利大廈（該大廈）業主立案法團（法團）。法團在本審訊中沒有法律代表，由其管理委員會（該管委會）主席高玉文女士（高）代表出庭應訊。2000年前，高曾任職一間建築公司[2]的董事兼工程經理[3]。自2000年起，高便擔任該管委會主席。故此，至審訊時，她已擔任此職位20年多。

A2. 該大廈

3.該大廈座落於九龍尖沙咀金巴利道27至33號，是一鋼筋石屎構築物。該大廈於1963年建成，落成至今已60年了。該大廈的西面及東面均建有其他建築物，其南面則是金巴利道，而其北面則是諾士佛台。

4.該大廈現今商住兩用，樓高11層（分別為地下[4]、1樓至9樓）。2樓至9樓每層有10個單位，分別為A單位至J單位。該大廈高層的10個單位，整體外形猶如一個英文【U】字，都圍繞著一個中心長天井（該天井）而建，而B單位、E單位、F單位，及I單位都因此有一面外牆面向該天井。

5.在本案涉案時段，在該大廈屋頂一層，在A單位、B單位、D單位、E單位、G單位、及J單位相應的屋頂部分，及餘下的屋頂部分，都曾搭建了違法僭建物，遭到屋宇署發出清拆令。但是，在本案涉案時段，該大廈9樓I單位相應的屋頂部分，並沒有搭建起任何僭建物。

A3. 申請人

6.本案申請人是金巴利資產管理有限公司，它是該大廈頂層（即9樓）I單位（該9I單位）的註冊業主。申請人在本審訊中也沒有法律代表，由其董事孫嘉莉女士（孫）代表出庭應訊。該9I單位最初由孫的父親於1978年購入，後轉至申請人名下。

7.申請人曾和法團就該9I單位的漏水問題，在審裁處對簿公堂，案件編號為建築物管理申請編號2004年第291宗（該2004案件），該2004案件要到2011年才判決，結果申請人勝訴，獲判賠償及訟費。

A4. 申請人單位

8.根據差餉物業估計署資料，該9I單位實用面積達77.4平方米，或833平方尺。

9.而根據屋宇署批核圖則，該9I單位原有一個大廳、2間睡房（由大門口順時針數起，1號睡房[5]及2號睡房）、1個廚房、1個傭人房間、1個浴室及1個廁所。1號睡房向南望金巴利道一邊，建有一個露臺。

10.但是，呈堂相片可見，自2020年起，包括在申請方專家2023年3月視察時，該9I單位被發現在進行裝修中，上述所有內部分隔已被全部拆掉，成為一個空置的空殼單位。

11.該9I單位南面有一外牆面向金巴利道，它的西北面（及北面）有一系列【梯】型外牆面向該天井（及諾士佛台），它的西面和9樓B單位（9B單位）連接（高在涉案時段佔用及擁有9B單位），它的東面和9樓J單位相連，以及該單位的大門口和9樓電梯大堂在它的東面相連接。

B．申請方案情

12.申請方指稱，法團沒履行條例下它就【公用部分】的責任，疏於保養維修該大廈屋頂及外牆，及疏於監管其聘請的大維修承辦商，致使該9I單位自2020年出現（及在該大廈大維修後仍繼續出現）滲漏。即使孫在大維修開始前、期間，及之後告知法團、管理公司及/或大維修承辦商（及在本案開展後提供專家報告證明）該9I單位仍出現滲漏，法團至審訊時仍沒有解決相關該9I單位的屋頂及外牆漏水問題，致使申請人蒙受損失。

13.故此，申請方要求審裁處，頒令1) 強制法團採取所有措施停止該9I單位的滲漏，及按照屋宇署批核圖則重建相關屋頂及外牆，下令法團2) 賠償$112,000元作為該9I單位的合理維修費用；3) 由2021年2月起，至完成該9I單位的維修期間，賠償每月$35,000元作為其租金損失；4) 由2021年2月起，至完成該9I單位的維修期間，賠償該9I單位物件的存倉費，以及5) 賠償$3,000元作為搬遷該等儲存物品回到該9I單位的費用。

C．答辯人案情

14.法團回應，指它一直著力解決該9I單位的滲漏問題，對其代表的要求一直接受及合作。該管委會早於2020年9月10日便議決通過登報聘請顧問公司就該大廈進行大維修（包括進行該9I單位相應屋頂的防漏工程），又早於10月8日議決聘請顧問公司。2021年5月14日，法團召開業主大會議決揀選承辦商。6月11日，大維修正式開展，2022年1月8日便完工。顧問公司及承辦商之後有派發問卷查問業戶意見及安排試水，該9I單位也有進行執修（及屋頂防漏工程有10年保固期）。9月19日，承辦商、顧問公司、管理公司及該管委會委員到達該大廈屋頂（但未能進入該9I單位）視察。9月20日，承辦商再到屋頂重鋪隔熱磚後，法團便再沒有收到申請方的任何滲漏投訴。

15.針對申請方要求的濟助，法團反建議只支付$51,400元作為該9I單位的合理維修費用。法團反對聲稱的租金損失，要求申請方嚴格證明，更指該9I單位自1997年起便沒有出租。法團最後反對申請方索取的存倉費及$3,000元搬運費。

D．案件爭議點

16.考慮雙方上述案情，本席認為，本案的爭議點主要有以下4點：

(1) 該9I單位有否如申請方稱在涉案時段（及至審訊時）遭受滲漏致受到破壞？

(2) 若申請方證明 (1) 的話，滲漏的源頭是否如申請方稱來自該大廈屋頂及/或外牆？

(3) 若申請方也證明 (2) 的話，法團有否如申請方指違反了其在條例上就【公用部分】的法定責任，導致了該9I單位遭受上述的滲漏破壞？

(4) 若申請方再證明 (3) 的話，申請人應否針對法團獲發其要求的強制維修令，及它能否證明因上述法定責任的違反而蒙受所稱的損失項目及其金額？

17.在上述4個爭議點上，本席謹記，舉證責任都在申請人身上，而舉證標準在本民事案件為相對可能性。

18.達至下述結論前，本席已全面考慮審訊時所有的呈堂證據，以及雙方所有書面陳詞。但是，要指出的是，孫的個別陳詞（及個別證據），牽涉不載在《修訂申請通知書》内的指稱或濟助要求（即上述爭議點以外的事宜），與本案無關，不會在本案處理。因此，審裁處不會處理孫的每一點陳詞及證據。

E. 證人評估

19.審訊中，申請人傳召孫作供，法團則傳召高作供，雙方均沒有傳召其他事實證人。

20.另外，按照審裁處的許可，申請人聘請了林工程師[6]（林）作為它的專家證人，林為申請方撰寫了專家報告。又法團聘請了劉測量師[7]（劉）為它撰寫專家報告。林及劉（統稱兩專家）之後召開了無損權益的會議，製備了聯合陳述書。按照審裁處的命令，上述兩份專家報告，以及聯合陳述書，均可在本審訊時被接納為證據而不用傳召製作者出庭作供。

E1. 孫

21.本席認為，孫的大部分作供，內在可信，獲申請方大量同步文件、第三方（包括政府部門）文件、專家意見及高的承認所支持，經盤問後也基本上沒有動搖。

22.總的來說，本席願意接納孫為誠實及可靠的證人，接納（除下文另有指明外）她的關鍵證供為事實。

23.要同時指出的是，本席留意，孫對法團及其代理人的成見可能很深（該管委會也對孫存在這個可能）。該管委會因該2004案件，在本案發生前，已和孫關係不佳。而在入稟審裁處前，本席看來，孫已變得對法團及其代理人非常不信任，主觀想法上、行文及舉動都有點偏激。

24.例如，孫對該管委會（及其代理人）回應該9I單位漏水投訴的手法、效率及表現有意見（甚至覺得反感），審裁處絕對可以理解。但是，她指責承辦商試水【作弊】，可能有欠公道（畢竟法團至審訊時，能出示不少它用色水試水的相片記錄、它執修外牆的相片記錄，以及它提供的防水施工品質保證書）。

25.又孫以法團沒回應（下文將介紹）她的【6大要求】為由（有的要求可能過分或無需要，又本席認為，不大合適指責承辦商試水有【利益衝突】，如高所說，承辦商也可為自己的工序測試實效），缺席（下文的）第四次視察，以及再後以紛爭進入司法程序為由，拒絕法團再次進入該9I單位視察及測量濕度，本席認為，未免不太理智（雖然法團的提議姍姍來遲，但該等提議，審裁處認為，仍有可能是善意的，及帶有機會實質解決困擾雙方的本案）。

26.因此，審裁處對孫的上述及其他個別證供及想法，亦不得不持有保留。

E2. 高

27.至於高的供詞，本席認為，大多不可靠或可信。高的關鍵證詞，本席留意，內在不可信，與呈堂文件內容不符，也與其他證據不吻合（包括與其自身證供前後不同）。

28.例如，高力指法團著力解決及回應該9I單位的滲漏問題，但下文可見，孫自2020年8月起，寫了無數信件給法團投訴，但在本案2022年8月提出前，法團只曾在2022年7月5日一次直接去信申請人單獨回應該9I單位滲漏事宜。法庭看，法團的所謂著力程度，不外如是。

29.高庭上稱【怕了】孫，對該2004年案件【有陰影】，故不直接接觸孫（而每每找該大廈管理公司(即金城物業管理顧問有限公司（金城）)的馬姓女物業主任（馬）處理），本席不認同。倘若法團或她真的著力解決孫的問題，孫絕無理由不歡迎高的接觸，及和高（及法團）合作。

30.又孫盤問高花上不少時間的2020年10月8日該管委會會議記錄（該爭議會議記錄）第2.3段記載，可作另一例。

31.高作供強調，如該2.3段記載，該管委會早於2020年10月已討論該9I單位的漏水投訴，並【特別指示】承辦商在進行該大廈大維修時一併跟進，【留意該單位】有否繼續漏水。

32.可是，如孫審訊時出示她對事後張貼在該大廈顯眼處的該爭議會議記錄（由高作為主席簽署）所拍攝的相片所示，該2.3段記載：【有關大廈9J單位投訴滲漏事宜，與委員會商討後，一致通過交由（顧問公司）一併跟進及處理（粗體後加作強調）】，所寫的投訴單位為【9J】，而非【9I】。按這記載，該管委會並沒有在該次會議討論申請人單位的漏水投訴。

33.本案開始後，在法團披露的該爭議會議記錄副本上，第2.3段卻又記載：【有關大廈9I單位投訴滲漏事宜，與委員會商討後，一致通過交由（顧問公司）一併跟進及處理（粗體後加作強調）】。因應申請方非正審披露申請，高在2023年11月14日的誓章中稱，因【手民之誤將 “I” 誤打成 “J” ，其後法團已修正並已將正確的會議記錄提交】。

34.庭上遭孫盤問，高說是由馬更正上述錯誤，由馬再次張貼更正後該爭議會議記錄正本，之後存檔（縱使審裁處審訊前特別下令法團帶來該爭議會議記錄正本，高審訊時未能出示，卻出示該管委會成員的加簽核實副本，包括毫無意義地叫沒有出席該次會議的該管委會成員簽署核實）。

35.但是，如下文【61】段帶出，孫曾2021年4月獲馬確認 “9J” 非手民之誤（按照該爭議會議記錄的出席記載，馬有出席該會議）。倘若（如高稱）馬曾更正及再張貼更正後的該爭議會議記錄正本，馬當時也應向孫更正確曾發生聲稱的【手民之誤】，但高卻稱馬不需（也沒有）這樣做。

36.故此，本席不接納高【手民之誤】之稱，反接納孫相片所拍的該爭議會議記錄內容屬實，即2020年10月8日該管委會只曾討論另一9樓單位的漏水投訴。

37.同樣地，法團出示的2020年9月10日該管委會會議記錄，離奇地出現第3頁相片，上面手寫著（高庭上作供也稱）會議後各委員曾視察會議場地對面的該9I單位外牆，發現棚架搭建多時。但是，該列印的會議記錄內文，卻沒有如此記載，或記載任何針對該9I單位漏水投訴的討論，二者不符。因此，本席也選擇不接納高的這方面證供。

38.最後一個例子，高稱在2022年9月20[8]或27[9]日（或承辦商重鋪隔熱磚）後，便再沒有收到申請人滲漏的投訴。盤問下，高不得不承認，孫後來在2022年10月3日，還去信法團投訴該9I單位仍出現滲漏。

39.審訊時，遭孫盤問下，高對申請方案情，及林的專家意見，也多處表示同意，審裁處將給予這些承認足額比重。

40.故此，除了申請方沒有爭議的證供外，本席對高的其他證供都會小心考慮才決定是否接納。

E3. 兩專家

41.下文可見，兩專家在多項議題上都有共同的意見，審裁處也因此願意採納該些意見。

42.針對兩專家的意見分歧，如要解決的話，本席將在下文逐點處理。審裁處會考慮二者各自給予的理由，和其他證據等，來決定取信於哪位專家（如要的話）。

F. 事實裁斷

43.為解決本案4大爭議點，本席裁斷關鍵事實經過如下。

F1. 2020年

44.2020年6月6日，孫發現該9I單位天花及牆身在黑色暴雨警告後出現滲水。

45.6月10日，孫致電屋宇署及食物環境衛生署聯合辦公室（聯合辦）投訴滲水。另外，孫拍照記錄天花及牆身出現的滲水。

46.6月23日，聯合辦職員到場視察，發現該9I單位天花及牆身滲水，又發現屋頂地臺及外牆有裂痕及破損。

47.6月23日，孫拍下照片記錄該9I單位外牆有裂痕，及屋頂邊緣長出植物。

48.7月16日，聯合辦回信孫，引述其視察發現，表示【懷疑（屋頂）防水設施欠妥，引致滲水滋擾（粗體後加）】，建議她聯絡法團處理，並按她要求轉介屋宇署。

49.8月10日，孫第一次去信法團（電郵抄送金城），附上6月10日及6月23日照片、7月16日聯合辦回信，及條例附表一【公用部分】副本，指法團疏於保養該大廈，導致該9I單位遭受滲水滋擾，要求法團立即採取行動制止滲水，並保留法律上追討損失的權利。

50.9月10日，該管委會在9B單位舉行會議，通過登報招標顧問公司合資格人士解除收到的屋宇署清拆令及驗樓。

51.9月15日，法團登報招標顧問公司。

52.9月25日，屋宇署也回信孫，指其職員經視察該大廈屋頂後發現地臺及女兒牆内外牆有裂痕，以及植物在女兒牆的生長，已出信相關屋頂的佔用人及擁有人提醒維修。

53.10月7日，孫第二次去信法團（電郵抄送金城）（表示相信屋宇署已去信法團），要求該管委會在10月8日會議上討論該9I單位滲漏事宜，並採取立即行動停止滲漏。

54.10月8日，該管委會在9B單位舉行會議，以多數通過聘請大地建築顧問有限公司（大地）解除清拆令及驗樓。但是，會議上該管委會成員，並沒有討論該9I單位的漏水投訴。

55.10月30日，法團及大地簽訂【維修工程顧問合同】。

56.12月17日，大地完成製作【公用部分及外牆檢驗報告】（該檢驗報告）。其附件D-概要列表（並附圖片）顯示，天臺圍牆腳欠妥、天臺圍牆有裂縫，天臺圍牆長植物，需修葺，及天臺B座及E座，有違例僭建物。其附件G為紅外缐熱像探測報告（共71張在11月25日拍攝的圖像[10]），檢測結果是該大廈外牆潛在缺損位置佔總探測面積的5%，建議進一步跟進及維修。

F2. 2021年

57.2021年1月15日，法團登報招標承辦商。

58.3月4日，環球屋宇建築工程有限公司（環球）填報該大廈的所謂【強制性驗樓維修工程承標商招標書】（環球標書）。

59.4月15日，該管委會在9B單位舉行會議，通過揀選3間承辦商進行接見，並定於5月14日召開業主大會。

60.4月20日，孫第三次去信法團（電郵抄送金城），指出該爭議管委會會議記錄第2.3段提及由大地一併處理9J單位滲漏事宜，不知有否手民之誤，要求法團14天内回應是否採取行動停止該9I單位的滲漏，否則將提出法律程序。

61.5月5日，孫第四次去信法團（電郵抄送金城），指按馬4月20日電話回答，該爭議管委會會議記錄第2.3段的記載沒有打錯。信内附上該9I單位同一外牆2020年6月及2021年4月相片，指裂痕擴大及植物增長。申請人要求法團在5月14日的業主大會上討論該9I單位的滲漏事宜，聘請承辦商及給予維修時間表，否則它將自行維修或採取法律行動。

62.5月14日，法團召開業主大會（孫也有代表申請人出席）。高會上匯報法團收到該9I單位外牆及天花滲漏之投訴。出席業主們終以多數議決通過進行7個聲稱必選大維修項目、2個選擇性項目，及進行選擇性防水工程（方案二）[11]，再以多數議決通過揀選環球為工程承辦商。

63.5月31日，該管委會在9B單位舉行會議，議決通過維修工程總額（包括10%備用金）為$15,400,000多元（分3期繳交）。會上，法團與環球簽署【強制性驗樓維修工程合約】（包含環球標書作為内容）（統稱該維修合約），工期為150工作天（該維修工程）。

64.該維修合約的費用總額，為$14,000,000多元。縱使法團要求申請人支付該維修工程分攤費用（共$85,000多元）的期限已過，申請人至審訊時還沒有繳交任何分攤費用。

65.該維修工程共分為9大項目。第4項為【外牆修葺及翻新工程】，分項總價錢為$2,091,000多元。第9項為【防水工程】，分項總價錢為$1,495,950元。其中，第9.1項（方案二）為【天臺地臺防水工程（新造防水層及隔熱磚）（包括圍牆内外、地臺及加建物位置），該項價錢為$1,476,000元[12]。

66.這裏要強調的是，法團在2022年6月前，並沒有就該大廈【公用部分】收到屋宇署發出的強制驗樓通知（屋宇署只曾就該大廈個別部分搭建的僭建物，發出清拆令[13]），當日前法團沒有法定責任就該大廈【公用部分】進行強制驗樓及/或維修。該檢驗報告，也沒有證據曾呈交予屋宇署審核獲批。

67.6月11日，環球開展該維修工程。同日，環球向各業戶發出【維修工程調查問卷】，要求21日前交回。

68.6月21日，孫填寫（及交回）問卷給環球，就項目1（外牆入水/石屎爆裂）及項目2（屋内牆身石屎爆裂）附上8頁相片及草圖，顯示該9I單位内5處滲漏位置及情況，以及其外牆（及相對屋頂周邊）的裂痕。

69.7月20日，法團去信申請人，題為【查詢會議記錄、帳目及其他大廈事宜】，就來信查詢會議記錄等回答，再就提供維修工程時間表等，回答已招標聘請顧問公司，又已招標承建商，並由業主大會議決通過聘請，稱孫也有出席。

70.9月24日，環球向所有業戶發出通告，指將由當天至10月30日油漆外牆。

71.10月14日，孫留意，雖然該9I單位的外牆（當時該大廈外牆已裝上竹棚）被塗上白色油漆，在10月颱風襲港後，它仍出現進一步的滲漏，於是她拍照為記。

72.11月3日，孫電郵法團（抄送金城），指在10月颱風襲港後，該9I單位有進一步的滲漏，要求法團在14天内交代維修時間表，否則自行維修後向法團索償。

73.11月12日，環球的盧志強經理（盧）（帶同承辦商的阮判頭（阮））首次到該9I單位作目視視察（第一次視察）。同日，孫發現黃色的油漆有被塗上該大廈的外牆（並拍照為記）。

74.11月30日，法團出示的相片顯示，作為該大廈天臺防水工程一部分，天臺地臺曾被打鑿。

75.12月6日，孫再次電郵法團（抄送金城），交代第一次視察，指環球當次沒有進行任何更換屋頂防水層的工程（孫出示照片為證），再出示相片展示該9I單位因滲漏而造成的内部損壞情況。孫表示，對環球的工作表示質疑，並懷疑法團有否盡力監督環球，對法團提出6大方面的要求[14]（統稱6大要求），另要求獲得滿足6大要求的時間表，及保留向法團法律追究的權利。

76.12月20日，法團出示的相片顯示，作為該大廈天臺防水工程一部分，天臺批蕩曾被重鋪。

77.12月29日，環球向各業戶發出【大廈維修工程拆棚前最後調查問卷】，指稱外牆石屎維修，及天臺防水工程已完工，要求指出不妥善的地方，在2022年1月6日前填妥交回。

F3. 2022年

78.2022年1月4日，孫電郵環球（抄送法團、金城及大地），指沒有收到去年12月6日信件的回信，並附上填妥的環球去年12月29日發出的問卷（内容為參考附上的2021年12月6日給法團的信件）。

79.1月5日，大地的工程經理李智偉（李）電郵環球，要求盧在7天内提供相關文件作檢視之用。

80.1月10日，盧聯絡孫，要求明天試水，孫提出要先通知其他下層業戶關窗。後來，盧再通知孫，會在13日對面向諾士佛臺的外牆進行4小時水試，並會通知下層業戶。

81.1月12日，孫電郵大地（抄送法團、金城、及環球），要求對方滿足6大要求及參與明天的水試。

82.1月13日，李、盧及阮進入該9I單位及到屋頂試水。未量度室内濕度前，阮便錯誤指示工人開始向外牆射水，遭孫立即制止。李11時便已離開。李須多次重覆指示給阮。李要求盧好好監管阮，但盧下午1時30分便離開。他們帶來的濕度計未能操作正常，需要多次換電池。當阮發覺濕度計顯示高時，便移走它（孫有拍下錄影為證）。孫亦拍得2張相片顯示濕度達72.5度及76度。當日整天試水時間，實不足2小時（統稱第二次視察）。

83.1月14日，環球去信法團、金城及大地，指1月13日曾進入該9I單位，視察牆身滲漏位置，附上3張當日相片，供法團及大地審閲及記錄之用。

84.1月15日，法團出示的相片顯示，作為該大廈天臺防水工程一部分，天臺曾進行試水。

85.1月15日，孫發現工人已開始拆下該大廈週邊棚架。

86.1月18日，法團代表、環球代表，及大地代表三方在該大廈實地驗收該維修工程。

87.1月23日，孫到屋頂，發現阮並沒有如他稱用色水進行蓄水測試，拍照2張為記。

88.1月26日，李代表大地就該維修工程向環球發出完工證明，指1月18日實地驗收後法團及大地均滿意，及法團同意從2022年1月18日開始保固期，至2023年1月19日届滿。

89.3月15日，法團出示的相片顯示，作為該大廈天臺防水工程一部分，天臺地臺曾被鋪磚。

90.6月18日，孫發現該9I單位在近日大雨後出現進一步滲漏，拍照並測試濕度為記，濕度數值高於45度。

91.6月20日，孫再次向聯合辦投訴。

92.6月21日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），附上相片，指近日大雨後該9I單位出現進一步滲漏，給予最後通知要求維修止漏。若法團14天内沒有書面回覆的話，將自行維修並追討一切損失。同日，孫收到馬來電，稱盧會到場視察，查問可行日期，孫回答提供日期。

93.6月22日，環球去信法團、金城及大地，指稱該9I單位【玻璃窗框密封膠可能老化脫落或未有封上，遇上雨天，雨水從窗框空隙直接流入，造成室内牆身濕透的問題（粗體後加）】，指6月21日曾到單位，現附上2張單位外牆相片，供法團及大地審閲及記錄之用。

94.6月24日，孫與馬通電，（並電郵）確認27日10時試水前進入該9I單位，及在30日下午3時試水後進入單位。

95.6月25日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），指出第二次視察等同【災難】，就安排在27日舉行的另一次試水，要求法團盡速回應6大要求，否則自行維修及向法團追討相關損失。

96.6月27日，大地姓梁職員（梁）、盧及馬到達該9I單位。梁及盧先量度室内牆壁及天花濕度。早上11時，盧指示工人阻塞去水管好等屋頂蓄水測試可進行。一行人11時15分先行離開屋頂（統稱第三次視察）。

97.6月28日，孫上午10時30分回到屋頂，發現屋頂完全沒有蓄水，並拍下4張相片為證。同日14時36分，孫去信（及電郵）法團（抄送大地、金城、及環球）作出投訴，重申向法團保留追究的權利，若法團不在7月5日前回應的話。

98.同日，環球去信法團、金城及大地，指稱在6月27日進入該9I單位視察，【檢查牆身是否有滲漏】，說【會到天臺跟進】。附上2張室内相片，供法團及大地審閲及記錄之用。

99.同日，環球再次去信法團，標題為【天臺試水延誤事宜（修正）】，稱試水【原定6月28日上午進行，但因發現試水範圍的圍封膠板出現損壞若繼續進行試水，將會影響試水工序的準確性】，故延遲至6月28日下午4時15分開始，並附上4張相片给法團、金城及大地記錄及存檔。

100.同日，環球去信【永利大廈Roof I 業主】（抄送法團、大地及金城），標題為【查詢天臺防水工程執修事宜】，查問是否同意。若7月4日前未有回答，視為同意。

101.6月29日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），強調當她在27日11時15分離開屋頂之後，沒人通知她取消蓄水。另對馬稱大地曾指示環球在28日早上11時在屋頂蓄水，表示懷疑。

102.7月1日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），指出她6月30日下午4時在屋頂沒有發現蓄水，並附上3張相片。孫指，雖馬稱屋頂蓄水在29日下午5時13分開始，不足24小時色水便已全排走。孫指責，法團從未有效監督環球。

103.7月4日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），指出馬當日10時8分來電要求11時25分視察，以太短時間通知為由拒絕。另附上27日、30日及7月3日相片，顯示滲漏情況在7月1及2日颱風後有加劇之勢。孫提出最後視察建議，日期為7月6日，等候明天回覆。

104.7月5日，馬電郵孫稱將出席7月6日視察。

105.同日，聯合辦職員到訪該9I單位，發現多處天花濕度超過35度。

106.同日，環球去信法團（抄送大地及金城），引述香港測量師學會試水測試的指引。

107.同日，法團去信申請人（抄送金城、大地及環球），指三者6月27日到該9I單位及屋頂視察，及量度濕度（附上相片），環球6月28日下午在屋頂進行試水（附上環球信件及相片），及將在7月6日下午再到單位及屋頂視察及量度濕度。法團將等待大地及環球就滲漏事宜發出報告後再回覆。

108.7月6日，環球及大地人員到該9I單位視察，及量度濕度及其位置，另拍下8個天花板位置測試所得的濕度記錄。

109.7月7日，環球去信法團、金城及大地，標題為【9樓I室天花板滲水位置濕度測試事宜】，指7月6日下午連同大地檢查及進行濕度測試後，現提供相片記錄【用作往後承辦商執修參考之用】。

110.7月20日，環球到該大廈屋頂作部分位置蓄水測試，並拍照為記。

111.7月22日，該管委會在9B單位開會，會上盧匯報該大廈大維修進度，指外牆工程已完工。而就該9I單位滲漏事宜，業主曾反映單位内天花及牆身仍有滲漏，金城、大地及環球曾於6月27日到場視察，【發現部分滲漏情況有機會與天臺防水工程有關（粗體後加）】，環球已於6月28日在天臺進行試水，及後在7月6日再到單位視察及跟進，會議前再沒有收到業主投訴。

112.8月1日，聯合辦回信孫，提及7月5日視察時的發現，懷疑滲水與天臺防水設施欠妥有關，指考慮轉介屋宇署跟進，並著她聯絡法團。

113.8月12日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），指出進一步滲漏在近日大雨後出現，並附上同日相片4張及草圖為證。

114.8月17日，申請人提出本案。

115.9月7日，聯合辦去信法團（抄送孫），指6月20日收到該9I單位滲水的投訴，7月5日到訪調查，由於舉報人表示滲水主要在下雨天出現，【懷疑】滲水【是由天雨經大廈天臺滲漏所導致】。但是，不擬引用《公眾衛生及市政條例》執法，只提醒大廈防水層一般按公契屬各業主共同擁有，建議和業戶核實平臺業權及責任，以解決滲水問題。

116.9月8日，環球去信法團、大地及金城，稱已於9月6日完成該9I單位外牆牆身石屎執補，附上外牆執補相片。

117.9月14日，環球去信法團、大地及金城，稱已完成該9I單位滲漏的執補，請法團及業主等驗收，再附上外牆執補相片。

118.9月15日，馬致電及電郵孫再要求到該9I單位視察，稱9月19日下午到單位視察，而環球將在9月17日上午10時在屋頂進行試水。

119.9月16日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），就金城安排在19日將舉行的視察，強調是第三次，上兩次出席的職員都不專業。孫重申要滿足6大要求，指責法團過去沒有監督維修，浪費各方時間，並再要求法團在19日視察前，就另6點（第6點再細分8小點）提供書面資料、解釋及/或確認。

120.9月17日，環球去信法團、大地及金城，指同日上午10時在天臺進行擇水，附上相片，請對方在19日到場驗收。

121.9月18日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），附上相片，指在17日中午，發現承辦商只就屋頂部分進行蓄水測試（而過去通知的滲漏範圍不止於此），不可接受，亦至今無外牆試水的消息。除非19日中午收到9月16日信件要求的回應，否則視法團無意在19日下午視察該9I單位。

122.9月19日早上11時多，馬電郵孫，說同日下午如期到該9I單位視察，並附上環球9月17日的試水報告。孫同日12時多電郵馬，重申法團沒有回答9月16及18日信件，要求立即回應以便安排到場視察。同日下午，孫沒有到場，法團、金城、大地及環球代表未能進入該9I單位視察，只能到屋頂視察（第四次視察）。

123.9月20日，馬電郵孫，指孫缺席第四次視察，附上環球執修工程的預算時間表。

124.同日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），解釋不出席第四次視察全因法團沒有回應9月16、18及19日信件要求，又不接納環球執修工程的預算時間表，指其維修不全面，也沒提及驗收測試，環球自行測試也存在利益衝突，建議法團找第三方進行。

125.同日，環球去信法團、大地及金城，指天氣不穩，原定21日開始的隔熱磚鋪設延至24日。

126.9月22日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），附上相片，指責同日到場發現屋頂部分[15]試水沒有使用色水[16]，環球在第二次及第三次視察上作弊，法團監督不周。

127.9月23日，環球去信法團、大地及金城，指22日收到電郵投訴，指沒有使用色粉，重申17日擇水有使用色粉，色粉會隨時間沉澱及滲透，附上相片為證。

128.9月27日，環球去信法團、大地及金城，指已於27日在該9I單位相關天臺完全重新鋪設隔熱磚（附上相片），將按19日行程表在天臺進行全範圍的試水（經修改的行程表，包括在10月3日天臺全範圍的試水、10月6日外牆執補完成進行試水，及10月7日外牆檢查驗收。但是，本席前沒有證據這些聲稱的10月份工序確有進行）。

129.9月28日，馬電郵孫附上環球9月23日及27日給法團的信件。

130.10月2日，孫到該9I單位測試濕度並拍照，顯示10處不同牆壁及天花位置，濕度高達29.4度至46度不等。

131.10月3日，孫電郵法團（抄送大地、金城、及環球），對法團繼續由環球執修表示憤怒，又懷疑法團有否監管環球試水，也對行程表不接受。再附上10月2日多張相片，證明該9I單位至今仍出現滲漏。

132.12月15日，作為訴訟和解一部分，法團購入C單位及H單位相應屋頂業權（見下文2023年11月1日業主大會決議）。

F4. 2023年

133.2023年1月20日，環球去信法團、大地及金城，題為【防水施工質量保證書（天臺地臺）】，指已按該維修合約完成第9項，現提供防水工程防漏施工質量保證書（保固期由2022年1月18日起至2032年1月17日終止）。期間若因施工質量或非人為破損，它將提供免費執補服務。

134.2月8日，林視察該9I單位及相關屋頂。

135.2月27日，劉視察該9I單位的外牆（沒有進入單位）及相關屋頂。

136.3月2日，林簽署其申請方專家報告。劉為法團製作的專家報告也是同一日期。

137.3月31日，兩專家召開無損權益會議。

138.5月4日，兩專家完成並簽署聯合陳述書。

139.10月18日，法團去信孫，要求再次進入該9I單位視察及計量濕度，以瞭解單位有否持續滲漏。10月25日，法團再去信孫作相同要求。

140.10月26日，孫回信法團（抄送金城），說案件已由審裁處處理，請跟從法院程序及指示。

141.11月1日，法團召開業主大會，就申請人本案每項金錢申索表決，另議決通過和該大廈餘下屋頂（A單位、B單位、D單位、E單位、G單位、及J單位相應的屋頂部分除外）業主[17]的訴訟[18]和解，向它購入C單位及H單位相應屋頂業權（及已於2022年12月15日正式轉名法團名下）。

G. 涉案時段該9I單位遭受滲漏受到破壞嗎？

142.本席留意，在該聯合陳述書，兩專家（及高盤問下）都同意該9I單位過去曾出現漏水，而只對發生的期間有分歧，本席因此信納前一點。

143.就開始日期，兩專家在該聯合陳述書内，都依賴聯合辦2020年7月16日給孫的回信（提述6月的到場視察），本席因此也信納2020年6月這漏水起始日期。

144.就該9I單位發生滲漏多長及發生的位置，劉願意接受孫交給法團的眾多相片、濕度測試記錄，以及位置記錄。再加上聯合辦及屋宇署的調查結果，及林的意見，本席信納滲漏持續至少至2022年10月，位置主要分佈在該9I單位的大廳、第2號睡房、廚房及廁所的天花及牆壁。

145.劉對於上述滲漏至今持續有否，不表意見，但他卻沒有提供任何理由解釋（或指出任何證據證明）它已停止。遭孫盤問下，高也承認，法團沒有安排在2022年9月後進行進一步修葺，該9I單位的滲漏問題之後不會自然消失。

146.雖然林在2023年2月視察時沒有進行蓄水測試，但林當日在該9I單位內發現滲漏的跡象（即在天花、橫樑及牆壁發現浮水印），經測試濕度後發現，在11個（已拍照）位置，濕度都超過20度，其一橫樑位置更達69.6度。

147.故此，本席接納林的意見及孫的證供，裁定該9I單位的滲漏由2022年11月繼續至審訊，而該單位因此內部受損（情況如呈堂眾多相片拍攝一樣）。

H. 外牆及/或屋頂是否該9I單位滲漏源頭之一？

148.本席留意，兩專家在這爭議上，在該聯合陳述內也同意，該9I單位的滲漏很大機會由水經過該單位外牆及該大廈屋頂所導致。高在盤問下也同意這見解。

149.上述見解，和過去聯合辦和屋宇署的懷疑完全一致，和孫的證供滲漏多發生在大雨後一致，也和該9I單位在該大廈的頂層位置一致。

150.另外，該大廈建成已60年。又按高庭上作證，上一次該大廈大維修，發生在2009年，距離涉案時段11年之多。

151.還有，該檢驗報告上述【56】段的內容，亦支持上述兩個滲漏源頭的見解。

152.上文顯示，在2022年7月22日該管委會會議上，盧亦曾匯報該維修工程進度。就該9I單位滲漏事宜，經業主反映及6月27日到場視察，【發現部分滲漏情況有機會與天臺防水工程有關（粗體後加）】。

153.縱使環球曾在給法團的文件，提及其他渗漏可能性，本席留意，劉在其報告亦沒有支持此等其他說法。又縱使環球曾進行該維修工程（包括天臺的防水工程及外牆執修工程）及多次在屋頂進行蓄水測試，也無礙劉作出上述見解。

154.可是，劉卻沒有在其報告或聯合陳述書進一步解釋他如何達致上述見解。

155.相反，林則在其報告指出蓄水測試有其局限性，測試後沒有發現色素，並不是確鑿證明可排除懷疑的源頭。林進而在其報告第5部分解釋為何二者是該9I單位滲漏的源頭。

156.本席經考慮後，接納林報告第5.1段至第5.7段的內容、第5.9段至第5.12段的內容，第5.18段及第5.19段內容（高遭盤問下也認同該段内容）。本席採納林的意見而棄劉的不同意見，信納該大廈屋頂的斜水建設不好，又其表面去水渠不是完整。

157.本席再多走一步，在本案整體證據下，本席推論及裁定該大廈屋頂的防水層可能存在缺陷，導致該9I單位滲漏，畢竟林視察時發現的高濕度位置，包括不近單位四周邊緣的天花位置，而該維修工程也包括新造防水層。

158.基於上述理由，本席裁定該9I單位相應屋頂的防水系統（以及該9I單位外牆防水效能）欠妥，是該單位涉案時段（包括至審訊時）滲漏的原因。

I. 法團有否違反其條例下的責任導致該9I單位受損？

159.根據條例第18(1)(a)條，法團須使公用部分維持良好合用的狀況。

160.按條例第2條釋義,【公用部分】指 — (a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。

161.條例附表1第1項及第3項分別規定，【外牆】及【屋頂】屬【公用部分】。

162.雙方都沒有呈交該大廈在土地註冊處註冊的公契作為呈堂證據。

163.法團沒有陳詞指該9I單位相應屋頂或其外牆屬公契（或其他註冊文書內）所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分。因此，適用條例第2條的釋義，本席裁定二者都是該大廈的【公用部分】，法團有上述法定責任維持二者在良好合用的狀態。

164.鑒於有呈堂證據指該大廈某些屋頂部分有其個別分數，屬某業主獨享、獨用或獨佔，假若本席就該9I單位相應屋頂屬【公用部分】的裁定是錯的話，按照The Incorporated Owners of Hong Leong Industrial Complex and Another v HL Resources Ltd and Another 案[19]，本席認為，該大廈屋頂的防水層無疑屬該大廈的【公用部分】，法團有法定責任維持它在良好合用的狀態。

165.就法團按條例第18(1)(a)條負上的法定責任，本席曾在Rich Metro Limited v The Incorporated Owners of Ka Ming Court Castel Peak Road 案中[20]以英文總結。其中文大意是，法團不負上絕對責任擔保公用部分不失效。法團不是保險人，不會單單因公用部分失效便要負責。法團的責任是提供合適管理，按當時情況做合理要求管理人應做的事。當法團有過錯時，法團便要承擔責任；又當法團知悉有需要維修的缺陷卻沒有採取適當行動，法團也要承擔責任。當然，法庭不應用事後的尺度，來量度法團事前的行為是否達標。最後，法團的維持責任，不應取決於費用的多少。連帶法團維持責任的是法團籌集所需資金的責任，法團得先做決定就必需事宜議決維修，後為此招標或徵求報價，最後向所有業主募集所需款項。

166.下文本席將適用上述原則在本案的事實裁定，看法團有否在涉案時段履行其法定責任。

167.其實，法團實質只有一點陳詞，就是透過該維修工程來履行其法定責任，來解決它無疑自2020年8月便從孫來信獲悉的該9I單位滲漏問題。

168.要指出的是，按法團的案情，它從無質疑該9I單位滲漏與【公用部分】無關，要求申請人提供證據（事實上，孫2020年8月10日給法團的第一封信，也提供了證據及其要求法團處理的法律理據，想法團或高經過該2004案件亦瞭解相關法律）。法團也從無辯稱它沒有財力解決該9I單位滲漏問題，法團連高達$14,000,000多元的該維修工程也最終能上馬。

169.在所謂【強制驗樓】事宜上，從最初2020年9月議決聘請顧問公司，至最終2022年1月尾驗收完成該維修工程，法團所花的整體時間，本席得同意，絕非過長，實屬合理範圍之內。

170.但是，本席也不得不同意孫的陳詞，法團實無需要以處理該大廈所有【公用部分】的該維修工程這方式，來解決該9I單位的個別滲漏問題。法團絕對可以（及應該）單獨徵聘承辦商，以較短的工期先行解決該9I單位的滲漏問題。申請人每天也承受著該9I單位的滲漏問題，而為此承受損失，想法團從該2004案件的敗訴，都應該知道拖延解決滲漏問題對雙方都不是理想的做法。

171.該維修工程下的第9項防水工程（包括新造防水層），本席留意，屬【選擇性】項目，法團當可提早抽出來先行進行。事實上，涉案時段屋宇署並沒有就該大廈【公用部分】向法團發出強制驗樓通知，整個該維修工程（及其各項目）也因此是可以選擇進行或不進行的，或選擇分批先後進行的。

172.就算該維修工程是合適方式讓法團履行其對申請人就該大廈【公用部分】的法定責任，按上文裁定，環球及大地都有負法團所託。縱使提供防水施工質量保證達10年，環球至2022年9月（孫第一次投訴起計2年，及該維修工程所謂完成驗收後8個月）仍未實際或徹底解決該9I單位的滲漏問題。

173.考慮孫曾向環球填報2次問卷，第一次至第三次視察等所發生的事宜（及紛爭），林在其專家報告對承辦商工藝的評價（連有否滿足該維修合約條文的意見），本席認為，環球的工藝大有可能存在問題，而大地的監管也可能流於不足。

174.在環球2020年6月開展該維修工程前，孫至少曾4次去信法團，要求法團從速處理該9I單位的滲漏問題。工程進行期間，孫也繼續這樣做。環球執修期間，孫也一直去信法團匯報，提出她的批評及要求，她更有再向聯合辦救助，聯合辦也曾去信法團，提醒其對大廈防水層的責任。但是，環球及大地仍不幸地出現上一段的工程問題。有見高過去有相關建築經驗，及法團沒有提供雙方來往文件證明它如何監督二者（只提供環球單方給法團的文件），本席裁定，法團在解決該9I單位滲漏問題上，確有疏於監督二者，導致未能實際或徹底解決該問題。

175.本席明白，如高陳詞提出，孫缺席第四次視察，法團等未能在2022年9月19日當天進入該9I單位檢查。但是，按照本席上文裁定，在該拒絕前，環球稱已完成該9I單位外牆牆身石屎執補，而該拒絕本身無阻環球之後繼續就屋頂部分位置進行蓄水測試，及重鋪隔熱磚。但是，兩專家均接納孫在10月2日的濕度測試結果，同意該單位至2022年10月仍出現滲漏。因此，本席認為，孫的上述缺席，對解決該9I單位的滲漏，無關宏旨。

176.至於法團2023年10月給申請方的兩信件，本席得指出，只要求許可進入該9I單位【視察及計量濕度，以瞭解單位有否持續滲漏】，不是建議或同意就該單位進行進一步的修葺工程，以解決其滲漏問題。

177.要記得的是，法團當時已獲得林的專家報告、劉的專家報告，以及該聯合陳述書。兩專家均同意該單位至2022年10月仍出現滲漏，而林更對環球的工藝提出各樣批評，出示2023年2月的室内濕度測試結果，表達意見說該9I單位的滲漏仍持續中。

178.本席認為，法團當時的合理做法或建議，實應提出按照林專家報告的内容維修該大廈屋頂及該單位外牆，或提出其他合適方式維修該大廈屋頂及該單位外牆，而非再單單進入單位視察及測試濕度，尤其滲漏問題至2023年10月已拖延了超過3年未解決（從2020年8月孫第一次投訴計算），而法團有環球提供的10年防水工程施工質量保證。

179.從更基本層面看本案，本席認為，法團以該維修工程來解決該9I單位的滲漏問題，並沒有（或很大可能不能）【對症下藥】解決問題。如孫提供的 顏小明 對 多福大廈業主立案法團 [21]案件第56段引述，黃敬華暫委法官（當時官階）在Lau Chun Wing Rod v The Incorporated Owners of Po On Building [22]案中第117段中便精闢地指出：沒有事先查清或瞭解源頭，便胡亂或盲目進行修葺，實屬毫無意義，也並不是合理步驟。

180.本席認為，法團2020年8月收到孫的第一次投訴後，合理步驟是聘請專業人員查清或瞭解該9I單位滲漏的源頭，按照調查結果制定及執行修葺工程。

181.【度身訂造】的修葺工程，本席相信，比（按該檢驗報告内紅外缐熱像探測結果進行外牆執修及按業主們在業主大會的選擇只就820平方尺[23]屋頂新造防水層的）該維修工程，會對解決該9I單位的滲漏問題來得更直接及更有效。

182.基於本部分上述理由，本席不同意法團已採取了合理的步驟處理申請方的滲漏投訴。本席認為，審訊時呈堂證據所證實的事實，剛剛相反，申請方已成功證明法團在涉案時段，就該大廈【公用部分】，並沒有履行條例第18(1)(a) 條的責任，導致該9I單位遭受雨水滲漏受損，令申請人蒙受損失。

183.本席深信，法團若如本席本部分討論般適時採取適當的行動履行其在條例下的法定責任，申請方現在所蒙受的損失是可以避免或減低的。

184.因此，本席裁定，法團須就它沒有履行條例第18(1)(a)條的法定責任對申請人負上法律責任。

J．申請人應否針對法團獲發強制維修令？

185.在上一部分結論及在本案整體案情下，本席認為，合適頒發強制令，強制法團須自費在本判案書頒發後4個月内完成所有必須措施停止該9I單位的滲漏。

186.事實上，高在其結案陳詞也表示，法團的立場是同意為該9I單位内滲漏位置進行天臺執修及屋内維修工程，以解決其滲漏問題。

187.本席想在此強調，上述強制令須在該9I單位停止漏水這狀況達至時才算滿足。

K．申請人能否證明它蒙受的各項損失及其金額？

K1. 室内維修費用

188.兩專家都同意該9I單位因涉案滲漏而受損，呈堂相片及孫的證供可為證。本席採納並同意。

189.雙方的分歧在合理的維修金額。

190.林的總評估是$112,000元，由5項目構成，分別1) 一般事項（$15,000元）；2) 小型工程申報（$8,000元）；3) 石屎維修（$43,000元）；4) 重新油漆（$39,000元）；及5) 天花燈安裝及移除（$7,000元）。

191.劉的總評估只是$51,400元，只有上述的第1) 項至第4) 項而已（即$8,000元、$5,000元、$8,000元及$30,400元）。

192.本席不批准第5) 項。如劉提出，本案沒有呈堂證據證明有天花燈遭受滲漏破壞而要由法團賠償。倘若天花燈是維修工程所需，此等費用應包括在第1) 項之内。

193.林提出，因承辦商接手棄置裝修，本案維修費用會較一般貴。劉沒有反對意見。本席接納林的意見。

194.雙方就第4) 項的分歧只是$8,600元。雙方單價分別不大，分歧主要在油漆面積。本席接納林的建議，合理採納較大總油漆面積以達至全單位統一的顔色，而不應如劉稱只限於受損位置。本席批准$39,000元。

195.雙方就第3) 項的分歧非常大，有$35,000元之多。看呈堂室内相片所展示的牆壁及天花破壞，考慮滲漏由2020年8月發生至今已4年多，及雙方都建議$30,000元多作油漆之用，本席認為，劉建議的$8,000元，實屬過低。本席全數批准林建議的$43,000元。林的意見優勢在於他曾到該9I單位視察，而劉不曾。

196.就第2) 項，本席批准$6,000元。

197.就第1) 項，本席批准$8,800元（$88,000元x10%）。

198.因此，本席認為，申請人成功證明這項損失。金額方面，本席評定為$96,800元。

K2. 租金損失

199.高作供指該9I單位長期空置，沒有人入住。孫否認。就內在可能性而言，申請人是一間有限公司，一般可自用該9I單位，或放租圖利，審裁處不大相信申請人會如高稱多年浪費一個座落尖沙咀的800多平方尺頂層兩房單位（雖然早建於1960年代）。孫亦作供稱，該9I單位是她家的【祖屋】，盤問下又稱曾將包括傢俱、個人物品，及父親生意的存貨等，從該單位搬到微型倉庫儲存。

200.但是，高有力地指出，申請方完全沒有提交任何文件證據證明該單位曾否被租出、如曾的話（租金多少）、會否及能否被租出、如否的話（作何用途），如會及能的話（租金多少）。孫也沒有出示（例如）上述物件放置在該9I單位的相片，或移至微型倉庫儲存的書面證明。

201.在相對可能性舉證標準下，本席相信申請人在2019年及以前自用該9I單位，並沒有如高稱長期空置。2019年，因某種原因，本席相信，申請人打算改變該單位用途。爲此，如高作供也承認，該單位外牆曾搭建起了棚架，及單位內所有內部間隔曾全被拆除以便進行全面裝修。

202.可是，本席實不能單憑孫的片面之言，便信納申請人曾在2019年和Roomlord Limited (Roomlord) 達成該9I單位的租賃，以高達每月$42,000元租金租出該單位給Roomlord作膠囊賓館。

203.雖然證據上孫曾在2019年去信法團要求同意提高給該單位的電力供應，但她並無以該單位租出給任何人為由作出該等申請。

204.無論如何，本席留意，孫作供承認，在Roomlord 2019年自費裝修該9I單位期間，社會事件的發生嚴重影響本港旅遊業。因此，Roomlord最終取消該單位的租賃。

205.孫續供稱，疫情接著來襲香港（其對香港的負面影響不言而喻），申請人亦無心繼續該單位的裝修。

206.因此，就算本席真的相信Roomlord曾在2019年租用該9I單位作賓館之用，這也是一個短暫和最終失敗的嘗試。接著的香港大環境，絕不有利於該單位出租作賓館之用，尤其對這盤生意的一個新參加者（如申請人）而言。

207.賓館做不成，那申請人自行放租該9I單位的租值又如何？

208.本席不得不同意，高亦正確地指出，孫出示的該大廈租金價錢，純是地產代理在其網站代表客戶的叫價，並不是成交價格。又本席留意，它們所屬的準確層數不明，座向也未明。還有，它們大多數都是200平方尺内的細單位。因此，它們的參考價值，實在有限。

209.本席恐怕，孫不是估價的專家證人，她不能就該9I單位的租值提供她的【研究】結果。事實上，審裁處亦沒有許可任何一方就估價傳召專家證人。

210.至於同一地產代理在其網站標示的其他尖沙咀50年樓齡的住宅價錢，除了一個外，其他的也全是叫價。況且位置不來自該大廈，參考價值更加有限。

211.孫也沒提供該9I單位租值的其他替代證據。

212.因此，雖然本席信納（如林及孫作供）申請人2019年後打算在該9I單位裝修完成後出租圖利，卻受到2020年6月起涉案滲漏所阻至今（即滲漏持續下難以出租，必須停止滲漏，待完成内部維修後，才可成功出租），但是，申請人也未能（或未有提交可信或足夠證據）證實它因此而損失的租金金額。

213.在上述情況下，本席唯有判給申請方每月$1,000元【象徵式】租金賠償，由2021年2月起，直至本判案書頒發後6個月為止（本席估計，上述室内維修可於2個月内完成）。本席粗略計算，這合起來是4年3個月（2021年2月至2025年5月），共51個月，金額合共$51,000元。

K3. 存倉及搬遷費用

214.如高指出（本席同意），孫出示的文件證據，只是某一微型倉庫發給申請人就同一儲物單位的4份儲物合約，儲存期間由2020年5月1日至2024年4月30日，合計$118,865元。它們沒有記載所儲存的物品是什麽，也不能顯示它們的來源是否該9I單位。

215.本席恐怕並裁定，上述證據，並不足夠證明申請方曾承受此項目的損失。

216.更大的問題是，本席認為，申請方不能同時申索（或獲發）租金損失及上述聲稱的存倉費用。簡單來説，本席的想法是，聲稱儲存的原先物品不從該9I單位搬走，該單位便不能騰空用作賓館或作出租單位。而當它們搬回去後，該單位又會因此不能繼續用作賓館或作出租單位。因此，兩者索償是不能并存的。

217.故此，本席駁回此項目申索。

L．頒令

218.基於以上理由及結論，本席頒令如下：

(1) 發出強制令，強制法團須自費在本判案書頒發後4個月內完成所有必須措施停止該9I單位的滲漏；

(2) 雙方均可就上述強制令的執行提出進一步申請；

(3) 法團須支付申請人租金損失賠償共$51,000元；

(4) 按《土地審裁處條例》[24] 第12B條，法團須就判決前租金損失$46,000元按年利率4%支付申請人判決前利息$6,900元[25]；

(5) 法團須支付申請人維修費用共$96,800元；

(6) 為免誤會起見，按《土地審裁處條例》第12C條，上述第3項及第5項的賠償金額，均帶有判決後利息，由本判案書頒發日期起計算，直至全數清償為止，以終審法院首席法官不時公佈的利率分段計算[26]；及

(7) 法官書記草擬、存檔及送達本判決給雙方，蓋印判決須附上針對法人及其人員二者的罰則通知。

219.除書記派送的蓋印判決外，申請人可考慮付費獲發額外蓋印判決自行面交法團及該管委會委員。

M．訟費

220.審訊後訟費一般隨審訊勝負由敗方賠償勝方，基於此訴訟常規，本席現頒發暫准訟費命令：除了之前另有審裁處訟費命令外，法團須按照區域法院訟費評定標準支付申請人本案所有訟費（連所有保留訟費及本審訊的訟費），金額將不經口頭聆訊由本席按簡易程序書面評定。

221.若沒有任何一方在本判案書頒發後14天內提出申請更改上述暫准訟費命令，該暫准訟費命令將在第15天自動變成絕對命令並即時生效（若更改申請在14天內提出，更改與否，視乎該等申請判決結果）。

222.申請人須在上述暫准訟費命令變成絕對命令後7天內，按《實務指示 14.3》附件A[27]格式草擬不多於兩頁並由其授權代表簽署的《訟費陳述書》，呈交審裁處及送達法團，作簡易評定訟費之用。法團可在其後7天內，呈交審裁處及送達申請人不多於兩頁的書面反對理由（須指明反對的《訟費陳述書》項目編號，及提出的反建議金額，如有的話）。審裁處書面評定後，將透過書記去信雙方通知結果，法團在獲知結果後須即時支付所評金額（同樣地，該等評定訟費，按《土地審裁處條例》第12C條，帶有評定後利息）。

申請人：無律師代表，由其授權代表孫嘉莉女士代為應訊。

答辯人：無律師代表，由其授權代表高玉文女士代為應訊。