So Kwok Wan Richard及另三人 對 the Incorporated Owners of Hoi Tao Building及另七人

LDBM 202/2022

[2024] HKLdT 96

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2022年第202宗

_________________

_________________

_______________

判 案 書

_______________

前言

1.是次審訊，是要處理一個屋苑，因為在業主大會上，通過了委任業主立案法團管理委員會委員和進行大維修工程的決議而引發的紛爭。

2.涉案屋苑是位於香港堅尼地城的海都樓（「該屋苑」），第一答辯人是該屋苑的業主立案法團（「該法團」），除此以外，所有訴訟人都是該屋苑的業主[1]。

3.第二至第九答辯人是在2022年10月13日舉行的業主大會（「該10/13業主大會」）中，連同一位陳育明先生（「陳先生」）獲選為該法團的管理委員會（「該管委會」）委員。第十答辯人則是由該管委會的部份委員，聲稱於2022年11月22日由他們在管委會會議（「該11/22管委會會議」）上選出，而加入該管委會成為委員。

4.眾申請人展開是次訴訟，要求獲頒令宣佈該10/13業主大會上通過的決議（「該等決議」）無效，以及委任管理人以召開業主大會，重新選出管理委員會（「管委會」）委員。

5.基於第一答辯人只是名義上的答辯人，而眾申請人其後也因為第三答辯人和第四答辯人不反對是次申請而中止了針對他們的訴訟，因此是次審訊也便只需要處理眾申請人針對第二答辯人和第五至第十答辯人（總稱「眾答辯人」）的申請。

背景事實

6.第六答辯人自2016年5月開始直至該10/13業主大會為止，一直擔任該法團的管理委員會（「前管委會」）的主席，期間，該法團從未召開業主大會以改選管委會委員。

7.在2019年，該法團先後接獲相關當局發出的消防系統安全指示和強制驗樓計劃通知，並於其後聘用了「亞太建築顧問有限公司」（「該顧問公司」）協助處理相關事宜，也曾在2022年5月及7月，召開業主大會處理有關安排，但是都因為種種原因而中途中止會議，始終沒有就大維修工程達成任何決議。

8.在2022年8月2日，數名業主依據《建築物管理條例》（第344章）（「該法例」）第4條，向土地審裁處展開訴訟案件LDBM 102/2022，並成功於2022年9月19日獲得審裁處頒令（「該案件命令」），命令本案第六答辯人須於2022年10月31日或之前舉行業主大會，以商討及議決罷免前管委會委員和重選新一屆委員的議案（「該選舉委員議案」）。

9.於2022年9月29日，第六答辯人安排該法團發出將於2022年10月13日舉行特別業主大會的會議通知，但除了該選舉委員議案外，還加入了若干有關大維修事宜的議案。

10.在2022年10月6日，有業主指控有四名自稱是該法團義工的女士，進入該屋苑，到訪其單位，並要求她簽署文件，以記錄曾到訪為名，實際是誤導她簽署委任代表出席該10/13業主大會的文書（「委任書」），她立即報警求助，警方到場，成功截停其中一人，在獲得第六答辯人確認是他安排該等義工到該屋苑進行家訪後，便讓相關人士離去（「該義工事件」）。

11.2022年10月11日，作為前管委會主席和委員的第六、第五答辯人在該屋苑管理公司「嘉澤管理服務有限公司」（下稱「該管理公司」）代表的協助下，主持打開收集了委任書的收集箱，進行點算和核實工作，並確認合共收集了200張委任書。其時，由於他們不讓岀席監察的業主查看委任書，也拒絕透露發出委任書的單位，引起業主不滿。最後，在警方調停下，他們批准其中一位業主余麗玉女士（「余女士」）在委任書的背面簽名，但拒絕披露任何資料（「該開箱事件」）。

12.在該13/10業主大會中，有多名業主投訴從未提交委任書，卻被虛報已委任他人代出席大會和投票，也有多名業主在其時和大會之後就此向警方報案，報稱有數十名業主被虛報發出了委任書，並把相關業主的確認文件提交警方。

13.該13/10業主大會如期進行。其後，第六答辯人簽署了該10/13業主大會的會議紀錄[2]，當中記錄了合共有155名業主（包括親身出席的業主和獲委任書授權出席的代表）出席該大會，佔了該屋苑合共360個單位的43.05%。

14.在該10/13業主大會上通過的該等決議包括：

(1) 新成立的管委會由九名委員組成，而陳先生、第二至第九答辯人獲當選為委員。

(2) 陳先生獲委任為主席、第二答辯人代表翁珮玲女士（「翁女士」）為秘書、第三答辯人為司庫。

(3) 聘請當日唯一獲安排在大會上發言的建築公司「祥利建築公司」（「該建築公司」）承接該屋苑的大維修工程。

(4) 大維修工程集資和分擔費的安排。

(5) 授權陳先生以法團主席身份代表該法團與該建築公司簽署大維修工程合約。

15.該10/13業主大會的安排和通過的決議引起很多業主不滿，群起質疑委任書和投票的有效性，要求重選管委會委員，並重新審視大維修工程的安排，以及要求參與市區重建局推行的「招標妥計劃」，務求監察大維修工程程序和防止圍標。期間，先後有業主把不少於5%業主要求主席召開業主大會，以商討和議決上述議題的聯署要求交給當其時的法團主席，均不獲回應。

16.於2022年10月18日發出召開該管委會的第一次管委會會議（「該10/27管委會會議」）的會議通告上，議程4是「按照2022年10月13日業主大會議決授權主席與維修中標承辦商簽署合約」。

17.於2022年10月27日，該10/27管委會會議上，數十位業主要求入場旁聽，期間，警方到場，在場業主連同陳先生及第三答辯人最終未能進場。

18.該10/27管委會會議的會議紀錄（日期為2022年11月8日），由翁女士以主持人身份簽署，當中記錄了在會上，由該顧問公司、該建築公司和該管理公司各自的代表，和該管委會餘下的七名委員出席下，由該管理公司代表透過電話成功聯絡陳先生，並在「管理公司陸先生以電話方式聯絡主席，主席表示被業戶阻攔無法出席會議，電話中通知主席有關議程4按照2022年10月13日業主大會議決授權主席與維修中標承辦商簽署合約事宜，在電話上詢問主席是否將議程4交予管理委員會投票決定，主席回覆『係』，並有錄音作記錄。」（「該聲稱通話記錄」）。

19.另外，該會議紀錄第4項記錄了「由於主席被業户阻攔無法出席會議，主席同意交由管理委員會投票決定簽署合約事宜，經席上各委員商議後，一致通過全體簽署，並要求主席下星期二或之前蓋上法團印章，否則授權管理公司將訂造新的法團印章，交由管理公司聯絡主席。」（「該授權簽署決議」）

20.同日，翁女士、第五、第六、第七答辯人與該建築公司簽署了工程合約總計大約港幣31,643,805元的大維修合約（「該第一份合約」）。

21.2022年11月7日該建築公司到該屋苑進行工程展開前的祭神儀式，業主加以阻止，並報警求助。

22.同日，第六答辯人簽署該10/13業主大會的會議紀錄。

23.翌日（2022年11月8日），翁女士簽署該10/27管委會會議的會議紀錄。

24.陳先生其時多次否認簽署或授權其他管委會委員代他與該建築公司簽署合約，並於2022年11月11日辭去該法團主席和委員所有職位。

25.於2022年11月22日，該管委會召開另一管委會會議（該11/22管委會會議），聲稱翁女士當選主席、第十答辯人當選委員，以填補陳先生的空缺。

26.於2022年11月24日，翁女士以該法團新主席的名義，再與該建築公司簽訂內容近乎與該第一份合約完全相同的大维修合約（「該第二份合約」）。

27.於2022年11月30日，該法團的代表律師向該屋苑業主發信，要求分擔大維修費用。

28.眾申請人於2022年12月21日展開是次訴訟，並於2023年9月22日修改其申請通知書，再在2024年1月10日的聆訊和審訊中，確認撤回經修訂申請通知書中，索求濟助的第(1) (g)、(h)段、第(4)段、第(5)段、第(7)段、第(8)段。

訴訟程序

29.在是次訴訟中，眾申請人委聘了律師代為處理案件，而眾答辯人也在訴訟開始和中段時間，曾經聘用律師代為反對是次申請，直至後來改為親自行事。

30.本審裁處接手處理本案後，已在審訊前、審訊中和發出預備結案陳詞指示中，提醒訴訟各方相關的訴訟程序，當中包括答辯人的所有案情和反對理由，均需要在反對通知書中說明，而所有的證據，包含對事實的聲稱、針對對方說法的解釋和反駁，都應該透過證人在陳述書和庭上作供提出，以讓對方有盤問和反駁的機會，否則不會獲考慮或給予比重；此外，也進一步提示關於證人庭上作供、開案和結案陳詞的相關程序，以及不能在結案陳詞中，擅自加插任何新增文件或事實聲稱，審裁處為公平起見，不會加以考慮或給予任何比重（「該等提示」）。

31.眾答辯人多次確認，除了第五答辯人會作供外，其他答辯人都選擇不親自作供，只安排該管理公司的物業經理方麒（「方先生」）代為作供；至於申請人一方，則有第一申請人、第二申請人、第三答辯人、余女士及曾向榮先生（「曾先生」）出庭作證[3]。

32.需要指出的是正如本審裁處的多次提示，是次審訊只會處理訴訟各方在法定表格通知書中列述的爭議，而對於各方在審訊過程中，尤其是結案陳詞內，擅自加插的其他議題，為公平起見，也受制於法定程序的規定，不能加以處理。

眾申請人的案情

33.雖然申請人在經修改申請通知書中，向答辯人提出多項指控，但是申請人在審訊中沒有就所有指控作進一步處理，也合理地撤回部份濟助申請，並強調申請人的關鍵指控主要是: -

(1) 該10/13業主大會和所有聲稱於該會上通過的議決均為無效，包括該管委會委員的委任，以及大維修工程的議決，理由是該10/13業主大會充斥着虛假的委任書和授權票，足以推翻其時被通過的議決（「該委任書的爭議」）;

(2) 眾答辯人以管委會委員身份行事，卻並沒有以真誠及合理方式進行，因此，他們不可獲得該法例第29A條的保障（「該29A條例」），並須為其行為並造成的損失，承擔個人法律責任（「該合理行事的爭議」）。

34.申請人的案情可概括如下：

(1) 第六答辯人作為前管委會主席卻沒有按該法例附表3第4段的規定，核實委任書的業主的身份，也沒有確保確認收到委任書的收據已放入發出委任書的業主的單位或信箱內，和作出適當記錄和保存，藉以核實委任書的真偽，導致大量虛假的委任書和授權票的使用，甚至自己也牽涉其中，造成該等決議在不公平和不合理的情況下通過，必須推翻（「該虛假委任書的指控」）。

(2) 眾答辯人，作為該管委會的委員，部份更也是前管委會委員，尤其第六答辯人和第二答辯人代表翁女士，先後為法團主席，在明知眾多業主投訴該10/13業主大會充斥着虛假委任書和授權票，不予妥善處理，其後作為新主席的翁女士，多次罔顧該法例的規定，在收到不少於5%業主要求後，沒有按該法例附表3第1(2)條的規定於45天內舉行業主大會，以討論和議決重新委任管委會委員和大維修工程的議案，反而在簽署該第一份合約後，再簽訂該第二份合約，他們的連番行為，既不合埋，也非出於真誠行事，那就應為他們的作為和造成的錯失承擔個人法律責任不可獲得該29A條例的保障（「該不合理行為的指控」）。

眾答辯人的案情

35.根據《反對通知書》，答辯人的案情可撮要如下：

(1) 關於該義工事件，眾答辯人承認第六答辯人曾經安排某「同鄉會」的義工進入該屋苑，但只是要邀請業主親身出席業主大會，卻沒有指示他們要求業主簽署文件，而被警方截停的女士最後也被釋放。

(2) 關於該開箱事件是因為要保護私隱，所以不能向其他業主透露委任書的資料。

(3) 第六答辯人已核實和接受在收集的200張委任書中，合共有183張有效，另外有11張重複和6張無效，已確保委任書的確認收據已存入所有相關業主的郵箱,並已在該10/13業主大會上，把委任書的單位的列表張貼在會場上。

(4) 至於在該10/13業主大會上，已批准該些表示從未提交委任書的業主出席該大會並投票，因此違規事宜已獲糾正。

(5) 翁女士在2022年11月22日被委任為新主席後，未曾收到任何要求召開業主大會的請求。

(6) 眾答辯人只是因為獲陳先生授權而通過該授權簽署決議，也因此而簽署該第一份合約，而即使違規，也由翁女士在當選主席後，簽署該第二份合約而更正。

(7) 眾答辯人否認他們不是以真誠及合理方式行事，因此應受該29A條例保障。

該法例

36.該法例附表3第4條訂明：

「(1) 在法團會議上，業主可親自投票或委派代表投票。

(2) 委任代表的文書須符合附表1A表格2所列的格式，——

(a) 並須由業主簽署；或

(b) 如業主是法人團體，則須(即使其章程另有規定)蓋上其印章或圖章並由獲該法人團體就此而授權的人簽署。

(3) 委任代表的文書須在會議舉行時間至少48小時前送交管理委員會秘書。

(4) 委任代表的文書須按照第(2)及(3)節訂立和送交，方屬有效。

(5) 凡有委任代表的文書送交管理委員會秘書 ——

(a) 秘書須 ——

(i) 在會議舉行的時間前，將收據留在訂立該文書 的業主的單位內或放入為該單位而設的信箱 內，藉以確認收到該文書；及

(ii) 在會議舉行的時間前，在會議地點的顯眼處展 示該業主的單位的資料，並致使該資料保持如 此展示，直至會議結束為止；及

(b) 管理委員會主席或(如他缺席)主持會議的人須按照 第(4)節決定該文書是否有效。

(6) 管理委員會須保留所有送交管理委員會秘書的委任代表的文書，為期自會議結束後起計至少12 個月」

37.該29A條例訂明：

「29A.對管理委員會委員的保障

(1) 管理委員會委員如真誠地及以合理方式行事，則無 須為法團或代表法團的任何人 ——

(a) 在行使或本意是行使本條例授予法團的權力時；或

(b) 在執行或本意是執行本條例委以法團的職責時，

所作出的作為或造成的錯失，承擔個人法律責任。

(2) 第(1)款授予管理委員會委員的保障，不影響法團須為有關作為或錯失而承擔的法律責任。」

相關法律原則

嚴重違規影響業主大會的有效性

38.已確立的原則是如果大會程序上嚴重違規，可能影響到有關決議的結果，則法庭有權宣布有關決議無效。對於成員大會程序上出現實質缺陷 (substantive defect)，因而足以導致大會所通過的議決無效，不能以不合常規原則 (irregularity principle) 加以挽救的原則，便由高等法院法官陳靜芬在Lohas Holding Limited v The Registrar Of Companies And Another [2023] 1 HKC 296 一案中第31段說明，而在 Chen Pao-Tzu v Chen Sheng Kuei & Ors [2021] 1 HKLRD 1071 一案中的第19段便載有下述闡釋：

“19. …As the authorities explain, the Court does not simply look to ascertain whether the result of the resolution was one which the majority shareholders would approve of. Rather, it considers whether the same result would have obtained had the correct procedure been followed (Re Dalny Estates, §18 per G Lam J). There is thus an implicit requirement that the irregularity was one which could have been cured by the majority. In other words, the principle does not operate to validate a resolution which the majority shareholders could not have lawfully passed.”

39.不合常規原則只適用於會議程序中出現不合常規的事宜,但會議的意向非常清晰, 並沒有任何證供顯示，若有關人仕遵守正確的會議程序，出席會議的人仕會作出不同的議決的情況：The Incorporated Owners of Kai Tak Garden (Choi Hung Road) v Woo Tak Yan And Another, HCSA 37/2021，未經彙編，2022年5月25日。

該29A條例的保障的原則

40.管委會委員因為並非真誠地及以合理方式行事，所以失去該29A條例的保障的原則，適用於主席在收到不少於5%的業主要求召開業主大會的請求後仍拒絕召開業主大會的情況，此原則更在兆軒苑業主立案法團 訴 馮志昌And Another (LDBM 262/2013，未經彙編，2014年10月16日) 一案中說明，現節錄第28段如下：

“As discussed above, §1(2) of Schedule 3 of BMO requires a designated office bearer, namely, the chairman to kick start the general meeting procedure upon receipt of the requisite request. Neither other members nor the owners’ incorporation as a corporation are given such duty/power. If for whatever reasons the chairman refuses to convene the meeting, a mandatory order has to be made against him to compel him as chairman to perform his duty. Section 29A does not engage in the circumstances of this case.”

討論

議題一：該委任書的爭議

41.現先就該委任書的爭議作討論。對於該虛假委任書的指控，申請人提出基於該10/13業主大會中充斥着大量的虛假委任書和授權票，那是嚴重的程序失誤，屬於實質缺陷，該等決議實屬無效，應宣佈作廢。 現就申請人所依據的事件逐一考慮如下。

該義工事件

42.關於2022年10月6日該義工事件，余女士詳細交代了當天事件發生的始末，她目擊的過程，以及第六答辯人向警方承認該些義工是由他委派，說是為幫忙上門家訪提醒業主參與業主大會的詳情。她不但提供了涉及的業主的聲明書和報案紀錄，而且提交了在當時拍下事件發生經過的相片，包括被截停的女士、警方當時取得的委任書、和手書記錄了該屋苑單位狀況的清單等文件作證明。

43.對於這些證據，不但第六答辯人選擇不作供反駁，而且連續作為該兩屆管委會委員的第五答辯人，在庭上承認該些義工是獲得其時以第六答辯人作為主席的管委會批准進入該屋苑，更是由他們提供空白的委任書給她們進行家訪。縱使他嘗試解釋向她們派發空白的委任書，是要鼓勵業主積極參與業主大會，也便在不能親身參與時，可委任他人代為出席，他甚至自言自己也有陪同該等義工一起行事，他卻未能交代該等義工如何處理該等委任書的任何詳情。

44.無可否認的事實是當時有業主報警，聲稱被嘗試騙取簽署委任書。縱使其時沒有人被檢控，可是，上述具體的證據顯示，該10/13業主大會舉行之前，第五答辯人和第六答辯人，安排了多名不知名人士進入該屋苑向業主進行家訪，更向他們提供空白的委任書，指示他們可向業主提供和索取簽署，卻對該等委任書沒有任何規管，余女士就這事件交代詳盡，更與她提供當時拍下的照片的文件相符，合理可信。

45.相反，第六答辯人和第五答辯人既授權該等聲稱義工為他們行事，在當時和是次訴訟中面對嚴重指控，卻未能提供任何實質證據反駁，既不交代事情始末，也對於該等聲稱義工所管有的委任書的下落和處理三緘其口。

46.在這情況下，本席相信當時確有數位由第五答辯人和第六答辯人安排的聲稱義工，持有多份空白的委任書，在該屋苑遊走，向業主提供委任書和索取簽署，而第五答辯人和第六答辯人都沒有就向他們提供的空白委任書作出合理和有效的監管，這足以造成不真確的委任書的產生的真實機會，影響投票結果。

47.還有，第五答辯人和第六答辯人安排該等聲稱義工進入該屋苑進行家訪，甚至提供卻又不監管，足以剝奪業主投票權和影響投票結果的委任書，那是不負責任的不合理行為。

該開箱事件

48.關於2022年10月11日該開箱事件，不爭議的案情是開啟收集箱、點算和核實委任書的過程，全是由第五及第六答辯人主持，並由該管理公司協助，他們卻沒有依循以往常規，公開就發出委任書的業主身份進行查核工作，不但沒有核對業主名冊，而且連相關單位的資料也堅拒披露，致使當天在場監察的業主無法查證委任書真偽及有否重票，只獲告知委任書合共200份。

49.儘管答辯人聲稱那是為了保護私隱的考慮，可是這明顯是一個藉口，因為第五和第六答辯人是清楚知道業主是有權知道發出委任書的業主的單位的資料的，因為他們多年來一直是該法團的主席和委員，並曾舉行業主大會，是熟知管委會是需要依循該法例附表3第4(5)(a)(ii)條，在大會舉行之前，於會議地點的顯眼處展示該等發出委任書的業主的單位的資料的。因此，他們沒有隱藏該等法定必須披露的資料的理由，還在業主強烈要求，甚至報警求助，在警方調停下，仍堅拒披露，最後只容許余女士在不得翻看委任書內容的情況下，於背面簽名。

50.況且，正如方先生承認，在該段期間，根本沒有任何事情促使他們突然關注「私隱」問題，而在此之後，余女士和其他業主根本沒有機會再接觸該等委任書。換言之，那背書簽署的動作，並無助於監管委任書的真偽。

51.再者，第五和第六答辯人提不出任何合理理由，在當時說是要進行核對點算委任書，卻沒有公開認真地進行核對工作，又堅決拒絕披露法例上必須向其他業主披露的資料，最終全然隱藏委任書的所有內容，這連串行為，極不尋常，本席同意申請人指控他們是故意隱藏委任書的所有資料，逃避業主對委任書的監管，罔顧業主的權益，明顯不是真誠行事，行為並不合理。

委任書確認收據

52.對於答辯人聲稱第六答辯人於該10/13業主大會前，已安排並確保把確認收悉委任書的確認收據，放在所有發出委任書的業主的信箱內的說法，本審裁處認為不可信。

53.首先，本席相信第一申請人、第二申請人、曾先生、余女士的女兒作為業主，並沒有收到確認收據，否則前三人不會在該10/13業主大會上，才發現自己單位被盜用來發出委任書，而該委任單位列表中被列作已委任他人代出席的單位而作出投訴，甚至報警，而余女士的女兒發出的委任書也不會被列為無效，而余女士卻只在大會上才發現而在當時才作出投訴（將於下文作進一步闡述）。

54.再者，申請人提出了實質證據證明有76個業主[4]確認他們沒有收到確認收據，其中，有29人不曾提交委任書卻在大會上被視為已提交，另有47人已提交委任書，但他們全部都沒有收到確認收據。

55.反之，眾答辯人沒有提出具體證據來質疑這些業主的身份和聲稱，對於有否把確認收據派送給發出委任書的業主，方先生在盤問下承認他自己沒有派送，他也不能確定他的同事有否派送，而該管理公司並沒有相關記錄。

56.還有，當申請人向方先生展示一段在2022年10月11日該開箱事件中，點算委任書時所錄取的對話的謄本，當中錄取了他的一位同事 John Fong 提及「大家忽略咗一樣嘢，而家我哋法團冇秘書呀，我哋簽唔到個收據俾大家呀。」的語句時，方先生不得不承認當時他及其他在場人士，包括第五和第六答辯人，均沒有就這事實陳述提出異議或更正。

57.基於以上原因，本審裁處接納申請人一方的說法，在該10/13業主大會之前，前管委會根本沒有秘書可簽署確認書收據，而有不少於76個業主沒有收到確認書收據，使他們無從得知自己的單位有否被盜用來發出不真確的委任書，而導致虛假或重複的授權票的產生。第六和第五答辯人作為前管委會的主席和委員，也在當時負責點算、核實和處理委任書，明知當時沒有秘書履行附表3第4(5)(a)(i)條的規定，把確認收據派送到相關業主，卻也不加以處理，導致有不少於76個業主未能收到收據以核實委任書狀況，未有確保前管委會按該條例行事，以核實委任書的真確性，保障業主利益，卻在本案中聲稱已把確認收據派送予所有業主，卻不能提供任何實質證據證明，他們的說法誠不可信，這種做法亦十分不合理。

虛假的委任書

58.第六和第五答辯人作為前管委會的主席和委員，在當時負責核實和處理委任書，對於在該10/13業主大會上湧現大量的虛假委任書，責無旁貸。

59.第二申請人作供指出他在該10/13業主大會上，於會議廳外簽到時，獲職員告知他的單位已委任他人代為出席，而簽到表上寫上了他的單位已委任了「呂建法」為代表，他立即投訴他從未發出任何委任書，也不認識「呂建法」，只知道該名字是該法團主席的名字，最後獲放行進入會場。進場後，他查找第六答辯人，並上前質問他如何得到他單位的委任書，第六答辯人沒有解釋，只是連番道歉，說「搞錯咗」，只跟他一同到登記處，向職員表示「搞錯咗」，他獲職員派發一張投票書入場。

60.在翁女士和第五答辯人盤問第二申請人有何不公時，第二申請人直言這事件令他十分氣憤，因為當時該聲稱授權人是他的亡父，但他的父親早於2002年離世，而他本人已在2007年成為了父親的遺產執行人，因此若第六答辯人和前管委會依循該法例履行職責，有查核業主名冊，絕不可能批准以他亡父作為授權人的委任書通過，而沒有發現這明顯的錯誤。他也以他曾經擔任其他大廈的管理委員會秘書多年的經驗，認為該屋苑只有360個單位，但當日聲稱有效的委任書之多極不尋常, 反映了是一個有預謀和有系統的欺騙。他強調當日大會存在大量虛假的委任書，影響投票結果，他也因為自己的單位被虛假授權，更牽涉該法團主席，所以向警方報案，要求警方介入調查。

61.第二申請人作供坦率直接，詳細而清晰，在眾答辯人的盤問下，無所動搖，答辯人一方也拿不出任何實質證據爭議他的說法。況且，第六答辯人是前法團主席，負責委任書的核實，更是直接牽涉整件事件之中，面對這直接牽涉他參與虛假委任書的使用的指控，他竟然選擇不作供反駁，在這情況下，本席接納第二申請人的證供。

62.經細心分析整件事件，第六答辯人作為前管委會主席，負有按該法例附表3第4(5)(b)條查核委任書有效性的責任，況且，他確實也在2022年10月11日主持開箱和核實委任書的工作，更聲稱已安排派送了委任書確認收據予所有簽發了委任書的單位，他不可能不發現這個明顯的錯誤。

63.還有，既然他是被委任出席大會和投票，他沒有理由不聯絡授權人詢問對方的投票意向，以代其行事，從而發現虛假的委任書。而且，更令人意外的是當事件被揭發，他面對第二申請人質詢時，他的反應極不尋常，既不驚訝，也不解釋，又不查問究竟，卻只是道歉，由職員向第二申請人派發另一張投票書，卻沒有把已經拿取了的投票書退還，他沒有在會上即時調查這虛假委任書的問題，他的反應和行為極不合理，他不可能是真誠行事。

64.按常理，一個早在2002年離世的人，竟然會授權負上核實授權人身份的法團主席，而這位上任6年，親自負責打開收集箱、點算和核實委任書真偽、發出確認收據、在會上張貼授權單位列表、在會上代表該單位、進場出席大會、領取授權票的第六答辯人會不發現那一張虛假的委任書，再加上他在事件被揭發後，那不尋常的反應，整件事件，實在令人匪夷所思，他會對整件事件毫不知情的機會實在微乎其微。

65.無論如何，這事件清楚地顯示了第六答辯人嚴重失職，不但沒有履行核實授權人身份和委任書有效性的職責，而且那已把確認收據派發到所有發出委任書單位的聲稱也並非真確，既失職又虛報隱瞞，他絕非真誠行事。

66.另外，申請人的另一位證人曾先生也作出雷同投訴，他的證供指出他出席該10/13業主大會，於會議廳外簽到時，發現簽到表上註有他的單位委任了「李天」代出席，那不是他委任，他也不認識該人，他作出投訴並獲准入場，當他與其他業主傾談時，發現不僅是只有他的單位被錯誤地註明委任了「李天」作為代表的情況，他和其他業主都懷疑有人冒認他們發出虛假的委任書，他們便向警方舉報。

67.余女士作供交代了由她女兒作為單位業主而發出，委任余女士代為出席該大會和投票的委任書，卻在該10/13業主大會上的委任書的單位的列表上被無故錯誤地列為無效。

68.除此以外，申請人再提供了實質證據，證明不但在該10/13業主大會上，多名業主作出投訴，有些業主更報警求助外，而且在大會後，還有不少於43位業主發聲明[5]，並向申請人提交了具簽署的聲明書，投訴他們的單位被盜用作出虛假的委任書，他們沒有簽署過任何委任書，但其單位卻被列於發出了委任書的單位之中，亦再有其他業主向警方報案。申請人提交了相關業主的個人資料、聯署文件、向警方報案提供的證人供詞（連同夾附的授權書）、方先生證人陳述書中展示的已發出委任書的單位的列表和在該10/13業主大會的會場內的告示板上張貼的已發出委任書的單位的列表的比對表等文件作證明[6]。

69.關於這些書面證據，申請人詳細交代了獲得這些書面證據的因由，提供了相關業主的詳細資料和簽署，眾答辯人作為相關時段的管委會委員，有充分的時間和途徑核實該等業主的身份和提交的文件的真偽。再者，當中涉及不少於23個業主直接向警方投訴，並提供了證人供詞，答辯人向相關證人查證並不困難。更何況第五和第六答辯人，作為兩屆管委會會員，一直由他們收集、查核委任書、其後也和其他答辯人管有該等文件，他們有足夠資料和途徑核對該等文件的真偽。

70.還有，該等業主的投訴主要是自己的單位被盜用作出虛假委任，他們都知道所有相關文件一直由兩個管委會委員管有，其後已被警方撿取，他們還會冒着嚴重的刑事法律後果，無緣無故地向警方作出虛假投訴，自招麻煩的機會不高。再者，因為聯署涉及的業主人數眾多，有近90個單位，要求每一個業主出庭作供，只會不必要地把審訊延長，浪費雙方的訟費，並無必要，答辯人也沒有提出這要求。

71.此外，當被質疑第六答辯人在進入會場時，並沒有按程序於簽到表上簽名確認代表相關單位出席大會和領取投票書，雖然方先生原先表示他曾經在該大會完畢後，由他把簽到表交回該管理公司，並有印象第六答辯人有在該簽到表上簽署，而獲授權的單位有十多個，但是被細問下，他最終承認他其實沒有見過第六答辯人的簽名，也不知道當時的簽到表的去向。

72.申請人上述案情，有詳細的證人證供和具體文件證據支持，在盤問下無所動搖，相反，答辯人一方不能提出任何實質證據挑戰，本審裁處認為申請人的證據可信。綜合該等書面證據，委任書和相關文件上竟出現一些已辭世者的姓名及簽名，另有一些委任書的簽名與真正的業主的簽名殊異，也有一些在簽署欄出現的簽名純粹是把業主的姓名抄寫一次。

73.凡此種種，足以證明其時該屋苑的業主就着該10/13業主大會出席業主和投票的真確性備受爭議，兩個管委會的委員對於業主的投訴和不滿不可能不知情，他們也應該知道當時已存在實質證據顯示該大會充斥着虛假委任書和授權票的情況。

錯誤的委任書列表

74.第五和第六答辯人，自該開箱事件開始，他們已專責處理委任書核對和處理，而第六答辯人更是負責處理已發出委任書的單位的列表者，可是，在本案中，眾答辯人提供了兩份不同版本和內容的列表，而且兩者同樣錯漏百出。

75.眾申請人一方的證人，都大致提及在進入大會會場後，才第一次見到已發出委任書的單位的列表，張貼在分隔會場兩邊的告示板上，並在當時拍下照片作記錄。

76.在盤問下，方先生承認第一申請人證人陳述書附件中所提供的已發出委任書的單位的列表，確實是該10/13業主大會會場內張貼的列表，而他自己的證人陳述書附件五中所提供，說是該10/13業主大會的已發出委任書的單位的列表，則並非由他本人，而是由其他同事製作。他也確認兩份列表內容差異很大，其中有21個單位並沒有同時出現在兩個列表上，而他所提供的列表並不準確。他也未能解釋何以該管委會和該管理公司會製造和保存兩份不同的列表，而兩份列表都不準確。眾答辯人和該管理公司，都未能說明該兩份列表由誰製作、如何製作和為何有兩個版本。

票數變化

77.再者，該10/13業主大會上各個議案獲通過的票數的差異，更進一步凸顯了當天投票程序和結果的不可靠。在該開箱事件中，第五和第六答辯人確認收集了200張委任書。其後，該法團說是經核實後只有183張有效[7]。難明的是該會議紀錄顯示了，會議開始時只有155名業主及代表出席，在議程一時，突然湧現合共249份數參與投票，正如方先生在盤問下承認，兩者之間時間差距只有30分鐘，這情況並「不尋常」，他也未能解釋箇中原因。

78.再者，在議程9獲249票投票後，大量業主離場，但在選擇工程項目的其中一項議程11.1（更換沖廁喉管工程）中，卻忽然增多達296票，而緊接在議決同樣為選擇工程項目的另一項議案11.2（大堂翻新工程）時，又驟然下降至202.99份，兩者差距達93票之多，這不尋常而又缺乏合理解釋的投票現象，進一步支持申請人指控投票過程和結果不可靠，甚至被操弄的可信性。

79.還有，議程11.1是以152票贊成、144票反對予以通過，只有8票之差，而這項議程合共有高達296份數參與投票，正如代表申請人大律師所言，對於一棟總共只有360份業權份數的屋苑而言，亦是不尋常地高。

80.不但第五和第六答辯人是前管委會的主席和委員，積極主理該10/13業主大會的委任書的核查和處理，以及大會的投票程序，也因為繼續獲選為該管委會的委員，而連同其他答辯人負有遵照該法例處理該法團事務的責任，然而，眾答辯人卻在該10/13業主大會舉行之前、過程中和之後，甚至直至是次審訊，完全無視眾多業主多次質疑投票程序和結果，眾申請人也在是次訴訟中，重覆要求和投訴，眾答辯人卻依然沒有交代有多少業主親身出席該10/13業主大會、多少授權票等基本資料。

81.儘管第五答辯人嘗試爭辯當日大會上只要真正的業主出席，他仍可取得投票書，自行投票[8]，可是，答辯人沒有提出任何實質證據支持這說法，也沒有提供當日親身出席者、持委任書出席者和持假委任書出席者的人數、合共發出投票書的數量、退回投票書的數量等資料，更重要的是，如果當天管委會真的有向偽冒者取回已發出的投票書，他們不可能不知道偽冒者的人數和資料，正如第二申請人所言，即使連第六答辯人自己在事情揭發後，也沒有退回投票書。

82.上述眾多證據顯示當日大會上，確實充斥了大量的虛假的委任書和授權票，第五和第六答辯人是明知該情況，仍然沒有合理地在大會前、大會進行中和會後監控，即時抽查出使用虛假委任書的人士，取回不恰當的授權票，根本沒有進行認真調查，反而第六答辯人自己卻是其中之一，他們不但嚴重失職，沒有採取合理行動，維護投票的真確性，他們的一連串行徑相當不尋常。

投票結果不可靠

83.該10/13業主大會上的投票情況可撮要如下：

(1) 關於議程2，就新一屆管理委員會人數的議程，其中有127票選擇9人，115票選擇11人，兩者之間只相差12票。

(2) 另外，就改選管委會成員各候選人的決議，得票率非常接近，當中得票排名第8的是第六答辯人，他得到125票，而得票排名第9、以最後一名當選的是11號候選人（即第三答辯人）得到121票，後繼的便全是落選的候選人，分別是得到117票而排名第10的15號候選人，和同樣得到116票而同時排名第11的第13號候選人（即第一申請人）與第12號候選人。由此可見，當時當選與落選的候選人得票數目相距極少，都是以個位數的差距定勝負。

(3) 關於議程9，即是決定是否進行大維修工程的議決，撇除第一次與第二次點票之間出現票差，覆核點票的結果是131票贊成、118票反對，兩者差距只有13票。

(4) 關於議程11.1，是否進行更換冲厠喉管工程，贊成152票和反對144票之間差距只有8票。但在緊接的議程11.2，就另一工程的投票，卻驟降至80.14對122.85的奇怪結果。

84.綜合所有證據考慮，本審裁處相信該10/13業主大會充斥着大量虛假的委任書和投票，當日的委任書，從收集至投票權的行使，整個過程都出現嚴重問題，由該義工事件開始、該開箱事件、至大會進行和之後，每個環節都有違常規常理，委任書的真偽並沒有認真核實、沒有把委任書確認收據派送給所有相關的業主、所編制的已發出委任書的單位的列表也不準確、在大會上行使委任書入場和投票更沒有合理監管、投票權的行使也沒有核實、非管委會委員的業主根本無法得知，更遑論核實委任書和投票結果的真偽和準確性。

85.整件事件，第五和第六答辯人不但沒有按該法例履行職責，其行為更是極不合理，不但委任書的核實嚴重失當，委任書的使用和投票的真偽也沒有監管，明知眾多業主投訴出現虛假委任書，不即時作出調查核實，反而連第六答辯人也直接牽涉使用虛假委任書事件中，卻沒有提供任何解釋，第五和第六答辯人不可能是真誠行事。

86.本席接納申請人一方大律師的陳詞，上述事情不是單純程序失誤，而是嚴重違規，當日多項議決得票率相差輕微，尤在選舉管理委員會委員的議程上，當選的委員票數介乎121至220票，但卻有五位候選人以超過110多票落選，相差少於10票，而在是否進行大維修工程議決上，得票率相差同樣微細，在有多達數十個，甚至90個業主表態確認自己的單位極可能曾被盜用作出虛假委任代表出席大會的情況下，上述違規事情，足以動搖當日的投票結果，包括該管委會委員的當選和進行大維修工程的投票結果。

87.基於以上原因，本審裁處信納申請人一方已成功地證明了該10/13業主大會存在大量虛假委任書，影響投票結果，投票結果並不穩妥，也不反映業主的真正意願，會上通過的決議應被宣佈無效，也即是該管委會委員的委任並不合法。

委任第十答辯人和翁女士為委員和主席的議決無效

88.基於本審裁處已裁定該10/13業主大會上通過的該等議決無效，因此該管委會無權召開該11/22管委會會議，而在該會議上通過委任第十答辯人為管委會委員，以及委任翁女士為主席的決議，亦告無效。

議題二：該合理行事的爭議

89.對於申請人投訴眾答辯人並非真誠地或以合理方式行事的指控，本審裁處信納申請人的說法，除了因為上述事情外，還基於以下原因。

該第一份合約

90.首先，雖然眾答辯人指稱他們在該10/27管委會會議上，通過了該授權簽署決議，完全是因為獲陳先生電話授權，但是把他們的連串行為仔細考量，不合理的事情還是欲蓋彌彰。

91.在是次審訊中，第五答辯人反複強調他特意保存了一段錄音，足以證明於該10/27管委會會議上，由於時任主席的陳先生和作為司庫的第三答辯人均只在場外，沒有進入會議室出席會議，只好透過該管理公司代表用電話聯絡陳先生，而陳先生回應是否授權其他管委會委員處理該第4項議題的答覆是：「係」，他們也便按陳先生的指示行事，同日第二、第五、第六和第七答辯人簽署了該第一份合約。

92.然而，第五答辯人並沒有提供該段錄音，在審訊過程中，被問及是否申請把該段錄音呈堂時，他的態度含糊反覆，最終確認不申請把該段錄音呈堂。無論如何，即使假設他的聲稱屬實，當日出席該管委會會議的委員、該管理公司的代表、該建築公司的代表根本不應該作出該項動議和建議，因為他們都有出席該10/13業主大會，均清楚知道當日議程15的決議，是該屋苑的業主授權該法團主席（即是陳先生）與該建築公司簽署大維修合約，而不是其他管委會委員，他們根本無權更改當日業主大會上的議決，他們是明知不可，卻共同執意而行，既不合理，也不真誠。

93.按照該會議的會議通告，該第4項議決事項是「4. 按照2022年10月13日業主大會議決授權主席與維修中標承辦商簽署合約」，而該會議記錄則列述了該聲稱通話記錄，出席的委員遂「一致通過全體簽署，並要求主席下星期二或之前蓋上法團印章，否則授權管理公司將訂造新的法團印章，交由管理公司聯絡主席。」。

94.令人困惑的是出席委員不可能把該第4項議決事項，演繹為授權他們代主席「代為簽署」合約，更令人費解的是按他們的演繹，陳先生既然主動授權他們「代為簽署」合約，他們為何還要在當時訂下限期，迫令陳先生必須交出該法團印章，甚至威脅若他拒絕交出，將會自行另製印章取代。

95.這做法不合邏輯常理，一則顯示了陳先生其實並沒有明言授權他們「代為簽署」合約，二則凸顯了他們急趕於即時跟該建築公司簽約的目的。這既可從他們即日便跟該建築公司簽署了該第一份合約這事實中證明，也可從他們要設下陳先生交出印章的限期的做法印證。明顯地，他們寧願後補印章，也要立即簽署，否則他們大可以留待陳先生在會後再簽署合約和蓋上印章，根本沒有任何急趕的理由。他們不尋常地渴求立即與該建築公司簽署大維修合約的目的實在明顯不過。

96.事實是，陳先生在該天後隨即發表聲明指出文件被盜簽，並拒絕交出印章。另一方面，再從該第一份合約上出現了法團的印章可見，眾答辯人自行另製了法團印章，他們無視該10/13業主大會只授權陳先生簽署的決議，也違反程序而自行另造印章，急於立即完成大維修合約簽署的目標，明顯是志在必得，行為並不合理，也非真誠。

漠視5%業主要求召開業主大會的請求

97.對於申請人投訴第二答辯人的代表翁女士，聲稱作為當時法團主席，卻拒絕履行該法例附表3第1(2)條的規定，多次漠視不少於5%的業主的書面要求，沒有在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開業主大會，並於45天內舉行，申請人提供了具體的證人證供和文件證據加以證明。

98.申請人提出早於2022年10月19、21及24日，先後有業主將不少於5%業主的簽署交予時任主席陳先生，分別要求提供該10/13業主大會委任書及投票紀錄、召開大會議決是否繼續大維修及使用「招標妥」計劃、暫停大維修計劃及召開管委會會議直至查明該10/13業主大會懷疑授權票造假事件，然而，在未獲回應之前，陳先生已在2022年11月11日辭任所有職務。

99.在得悉該管委會將於2022年11月22日，召開會議補選主席及一名委員後，業主們遂於2022年11月21日，透過速遞將一份不少於5%業主聯署的書面請求，要求該法團的新主席按該法例附表3第1(2)條規定，於45天內召開業主大會（第一次聯署請求），送達該管理公司，指明要求其轉交新選出的主席。

100.對於該11/22管委會會議的進行，雖然數十名業主包括第一申請人希望入場參與，但是未能成功，最終該管委會聲稱翁女士當選主席，第十答辯人當選委員。

101.同日在緊接該會議散會後，有一位業主代表黃先生[9]，在第一申請人陪同和余女士見證下，親自把另一份不少於5%業主要求召開業主大會的書面聯署請求，交予聲稱獲新選出的主席第二答辯人的代表翁女士（第二次聯署請求），惟遭翁女士當面拒收。

102.當晚11時45分，黃女士親自透過WhatsApp將不少於5%業主聯署要求召開業主大會的書面請求，發送到該管委會委員的聯合WhatsApp群組交給翁女士，並註明「因你剛才拒收這份5%以上業主聯署簽名信，所以業主交給我轉交給新主席，業主聲稱昨天亦將一份正本速遞嘉澤轉交管委會處理」的文字訊息（「該第三次聯署請求」）。

該第二份合約

103.翁女士於2024年11月24日簽署了該第二份合約。

104.於2022年11月30日，該位黃先生，在第一申請人陪同下，再次嘗試將一份不少於5%業主的聯署書面請求，親身送達到第二答辯人的註冊地址交給其代表翁女士（第四次聯署請求）。

105.於2023年1月13日業主再將另一份5%業主的聯署書面請求，以雙掛號方式寄予第二答辯人的註冊地址（第五次聯署請求）。

106.除了第一申請人、黃女士和余女士證人證供詳細交代上述事件的過程外，他們還提供了該等書面請求的副本、送收文件的相關收據、照片、電話通訊記錄截圖、該管委會委員的聯合WhatsApp群組通訊記錄截圖等多方文件作證明，申請人的說法與當時的背景事實和文件證明相符，合理可信。

107.翁女士不否認她是持有物業管理人第一級牌照，對大廈管理並不陌生。對於這些指控，她選擇不存檔證人陳述書或出庭作供加以反駁，也沒有提供任何實質證據加以爭辯。縱然她嘗試在盤問證人和結案陳詞中，否認曾收到該等書面請求，可是，證據確鑿，實在沒有空間可讓她爭辯。況且，她那沒有經歷對方盤問，也欠缺基本證明的單方面聲稱，殊不可信。

108.基於以上理由，本審裁處相信翁女士多次面對業主向她呈交不少於5%業主的聯署書面請求，她卻故意逃避，拒絕接受，不但沒有在45天期限內召開和舉行業主大會[10]，而且明知眾多業主要求舉行業主大會是要重新改選該管委會，和就大維修事宜重新議決，她卻反而急不及待地立即在兩日內，於2022年11月24日，簽訂該第二份合約，並迅即在11月30日向業主發出大維修分擔費收取的安排，她不可能是真誠和合理行事。

109.值得留意的還在於該第三次聯署請求，是發送到該管委會的WhatsApp群組的，因此該管委會的所有委員其實在不遲於2022年11月22日，應已得知該等業主的請求，縱使第五答辯人在庭上嘗試爭辯他自己沒有收過訊息，但是他的說法並沒有任何實質證據支持，也與當時的背景事實和和文件證據相抵觸，誠不可信。

110.還有，沒有任何證據顯示該管委會曾開會議決翁女士再簽署該第二份合約以取代該第一份合約的事宜，第五答辯人被問及此事時，更是閃縮迴避，前言不對後語，最後改稱記不起，那顯然是在說謊，會議從召開、開會商討和議決、再作記錄是一個漫長過程，他能夠記得其他會議上各人的對話，怎可能不記得更後期發生的事情，他作供的不盡不實又見一斑。

111.本席相信翁女士是明知超過5%的業主的請求，也知道她是有法定責任，必須按該法例於45日內召開和舉行業主大會，而且沒有酌情權，她卻置若罔聞，非但沒有召開業主大會，反而倉卒地簽署該第二份合約，她那拒絕履行法定責任，罔顧該屋苑業主的請求，執意立即簽署該第二份合約的意圖，昭然若揭，她不可能是真誠及以合理方式行事。

委任管理人

112.基於以上裁決，眾答辯人當選該管委會委員的決議無效，該管委會也便沒有合法地位處理該屋苑的事宜，再加上多名答辯人沒有真誠和合理地行事，而不少於5%業主聯署的要求仍然未獲恰當處理，本席接納申請人的申請，該屋苑實在需要一位管理人，在合理可行的時間內，盡快召開業主大會，以重新委任管委會委員，以處理該屋苑的事務。

113.在人選方面，申請人一方提交了兩位人士的誓章，分別就他們的個人資料作出詳細交代，本審裁處認為該兩位人士的條件均符合作為管理人的要求，而且得到其他業主推舉，然而，因為其中一人現在已經不再是該屋苑的業主，本審裁處認為由另外的一位，現在仍是該屋苑業主的人士，作為管理人更為適當。

114.在仔細考慮下，本席委任施養龍先生作為管理人，他擁有在房屋署工作了34年的經驗，也曾處理大廈維修及負責管理工作，他亦願意無償地肩負管理人的職責，因此本審裁處根據該法例第31條，下令委任他作為管理人，他需要盡快召開業主大會，以重新選舉管理委員會委員，亦為了確保管理人得以妥善履行其職責，及保障該屋苑業主的權益，本審裁處會同時頒下相應的命令。

該29A條例

115.根據該29A條例，如果管委會委員並非真誠地及以合理方式行事，他們將不獲該條例的保障，而需要就其行為和錯失，承擔個人的法律責任，亦需要自行承擔訟費的責任，而不可尋求由業主立案法團給予彌償。

第二答辯人

116.關於第二答辯人，單單因為翁女士作為主席，違反了該法例附表3第1(2)條訂下的個人責任，沒有按5%業主的聯署要求，召開業主大會，已足以把第二答辯人摒除在該29A條例保障之外[11]，更何況翁女士明知該等要求，是要檢視及議決管委會委員的委任和大維修工程這兩大事情，卻仍一意孤行、急不及待地簽署了兩份大維修合約的行為，進一步反映其不是以真誠及合理方式行事，違背業主意願，損害他們權益的事實，她不符合獲得該29A條例保障的資格。

117.還有，翁女士的訴訟行為同樣不合理，在盤問過程中，不時向申請人的證人提出一些故意誤導的提問，例如向第二申請人提問時，便曲解法例，聲稱「根據法例，是由管理公司去核實授權書，冇就秘書去做啦。」，被要求說明那條法例時，她便隨即撤回問題，這種不合理的訴訟行為不可接受。

第五、六、七答辯人

118.關於第五答辯人和第六答辯人，眾多證據顯示他們在本案爭議的關鍵事件和是次訴訟程序中，都一起擔當着重要和主導角色，如前文所述，他們一直積極參與該法團兩個管委會的事宜，在該義工事件上，他們共同授權、安排、（第五答辯人甚至陪同）該等聲稱義工進入該屋苑接觸業主、向他們提供委任書索取簽署；他們一同主持該開箱事件，並堅拒披露該等委任書的任何資料，也是由他們核實和處理該等委任書，按常理他倆不可能不知道該等委任書的內容和問題，尤其是他倆一齊橫跨兩個委員會的委員，處理該10/13業主大會的安排和進行，也親身出席該大會，並把方先生列作答辯人一方的證人，也應該清楚知道方先生提交的發出委任書的單位的列表的內容與當日在該大會上張貼的列表的內容不符。

119.他們連同翁女士和第七答辯人在成為該管委會委員後，一起積極參與與本案相關的所有關鍵會議，促成本案關鍵爭議議決的通過和執行，迅速在該10/27管委會會議上，不但通過該授權簽署決議，而且於同日齊齊簽署該第一份合約。

120.凡此種種，都顯示了他們是應該知道該等委任書的問題，也知道眾多業主要求重新選舉管委會委員和重新討論大維修工程的訴求，卻仍急趕着兩次促成大維修合約的簽訂，他們明顯不是以真誠和以合理方式行事，直接損害了該屋苑業主的權益，不可能得到第29A條例的保障。

第五答辯人

121.此外，第五答辯人的訴訟行為也不合理，在庭上作供反覆無常，在關鍵事情上，證供不合邏輯，與文件不符，也與背景事實相抵觸的情況比比皆是，其中例子包括就着翁女士簽署該第二份合約之前，並沒有在管委會作出決議，以及他其實在不遲於2022年11月22日已因為該第三次聯署請求，是發送到該管委會所有會員的WhatsApp群組而知悉的相關提問時，他的作供前言不對後語，未能給予合理答案時，便閃縮迴避，突然改稱記不起，這些關鍵事情，都涉及一連串的會議召開、討論、議決和記錄等程序，以及日常WhatsApp群組通訊，他不可能不記得，他不是一個誠實可靠的證人。

122.此外，縱然本審裁處已就審訊程序多番解說，第五答辯人卻置若罔聞，在盤問過程中，經常在沒有任何事實依據的情況下，向對方證人作出無理指控；又提出一些與本案無關的事情，向他們進行質詢；也在其他答辯人選擇不提供證人陳述書和不出庭作供的情況下，他猶如充當他們的代言人，在欠缺證據支持下，為他們向申請人的證人作出不合理的質問[12]；甚至作出誤導式的提問和陳述[13]，直至本審裁處加以糾正和再三勸喻才停止。再者，他那散亂、重複和出爾反爾的盤問方式，甚至要求剛作供完畢的證人再次作供。凡此種種，都不必要地把審訊延長，浪費申請人的訟費和時間，他必須承擔彌償訟費的責任。

第六答辯人

123.第六答辯人是需要依循該案件命令召開業主大會，那是他的個人責任，因此該29A條例並不適用。再者，如前文所述，第六答辯人作為該法團前任主席和該管委會委員，並沒有真誠和合理地行事，就着虛假委任書充斥該10/13業主大會，直接導致該大會上不合法地通過委任該管委會委員和進行大維修工程的議決，他難辭其咎。

124.該義工事件，他是始作俑者，授權和安排聲稱義工進入該屋苑家訪，更提供空白的委任書，卻不加監管。由該開箱事件開始，既沒有合理地查核和監督該等委任書和該10/13業主大會進行的有效性和合法性，反而直接導致該開箱事件等不合理事情的產生，沒有履行核實和監管委任書和會上投票[14]的職責，直接引致該管委會委員不合法地委任和該大維修的決議不合法地通過。

125.況且，第六答辯人自己竟然是虛假委任書的被委任人，是決議投票的得益者，證據顯示他被揭發後，他的異常反應進一步反映他是應該知道虛假委任書的存在的，他卻沒有在該10/13業主大會舉行之前和過程之中採取合理的行動即時作出了解和調查，予以糾正，反而容許該10/13業主大會在不公平的情況下繼續進行，最終通過了不合法的決議。

126.還有，第六答辯人明知虛假委任書的存在、眾多業主要求重新選舉管委會委員和處理大維修工程、業主大會只授權陳先生簽署大維修合約，他卻急於完成該大維修合約的簽署，不但贊成由自己和其他委員代陳先生簽署大維修合約的決議，而且更旋即於同日親自簽署該第一份合約，他顯然並非真誠地及以合理方式行事，他不是以屋苑業主的利益為依歸，也蔑視該法例規定的職責，他不可能獲得該條例的保障。

第七答辯人

127.第七答辯人在盤問期間，縱然審裁處多番提醒，依然以不合理的方式作出提問[15]，包括提出沒有事實依據，甚至並不是答辯人案情的聲稱，充當是事實基礎來盤問證人，也多次提及一些不相關的事情，更嘗試透過問問題，作出一些沒有事實依據的陳述，甚至扭曲說法，發出誤導性問題，每每在本審裁處要求澄清和追問依據時，他便立即撤回相關問題。

128.還有，第二答辯人代表翁女士、第五答辯人、第六答辯人和第七答辯人均無視該等提示，明知法律程序不容許，自己也堅持不提供任何證人陳述書或出庭作供（除了第五答辯人有提供證人供詞和出庭作供以外），卻仍然在結案陳詞中提出一連串沒有在反對通知書及/或證人陳述書中提出，也不曾在審訊中提及，更是欠缺實質證據支持的聲稱[16]。

129.這種明知不可，卻任意妄為的訴訟行為，明顯是要逃避對方盤問和反駁，以求自圓其說來回應對方指控，還夾雜一些與本案無關的事情，甚至作出連番沒有基礎的嚴重指控和人身攻擊。這些不依從法定程序的訴訟行為，是故意濫用法律程序，也對申請人不公，不容姑息，本席不會也不能就該等自說自話的聲稱給予任何比重，而答辯人亦需要對於這些不合理地浪費申請人時間和訟費的行為，以彌償基準，支付申請人的訟費。

其他答辯人

130.對於第八、第九和第十答辯人，他們是因為身為該管委會的委員而被列作答辯人，然而，申請人未能提供具體證據，證明他們有個人或個別的違法違規行為，又或不是以真誠或合理方式行事。

131.另外，他們在整個訴訟過程中，也是採取較為被動的姿態，雖然以該管委會委員集體形式簽署了反對通知書，但是沒有積極地參與訴訟，少有甚至沒有參予盤問，也差不多沒有作出書面和庭上陳詞，亦並沒有親自出庭作供，即使反對通知書和方先生的證供，也少有甚至沒有涉及他們的個人行為或事情，他們並沒有實質地延長訴訟時間或增加訟費，因此，本審裁處在考慮所有相關因素後，認為較合理公平的做法，是不就申請人和他們之間作出訟費命令。

132.至於第一答辯人，由於是次訴訟中沒有任何針對該法團本身的指控，它在是次訴訟中，只是名義答辯人[17]，以使其受法庭命令約束，因此，該法團與眾申請人之間應以不作訟費命令考慮。

命令

133.在仔細考慮了訴訟各方提供的所有證據和陳詞後，本審裁處作出以下命令：

(1) 宣告在2022年10月13日舉行的第一答辯人業主大會中，所有宣稱通過的決議，當中包括任命個別管理委員會委員，以及對該屋苑公共部份進行之維修翻新工程的決議均為無效。

(2) 宣告於2022年10月27日舉行的管理委員會會議所通過的決議均為無效。

(3) 宣告於2022年11月22日舉行的管理委員會會議中委任第二答辯人及/或翁佩玲女士為第一答辯人的主席，以及委任第十答辯人為第一答辯人的管理委員會委員的任命均為無效。

(4) 宣告在2022年10月13日舉行的第一答辯人業主大會中，沒有通過有效決議的情況下，第二、第五、第六、第七答辯人沒有權力訂立該第一份合約和該第二份合約。

(5) 根據《建築物管理條例》（第344章）第31條，解散該聲稱第一答辯人的現屆管理委員會，委任施養龍先生，以不得收取任何酬金形式，作為第一答辯人的管理人，任期為六個月，由本判案書日期起計為期六個月或直至第一答辯人選出新一屆管理委員會委員為止，以時間較先者為準。

(6) 在選出管理委員會委員之後，管理人的任期即時屆滿，管理權歸還新一屆的管理委員會；

(7) 管理人須在本命令作出後的21天內，發出召開業主大會的通知書，及在本命令作出後的56天內舉行業主大會，以選出新一屆管理委員會委員。

(8) 眾答辯人須於本命令發出後14天內，將在其管有、保管和控制下而與第一答辯人的業務、管理、運作和行政事宜有關的任何帳簿、帳項記錄、文據、文件及其他記錄，連同屬於第一答辯人的任何動產、不動產移交管理人。

訟費命令

134.本審裁處作出暫准訟費命令如下：

(1) 第二、第五、第六、第七答辯人須共同及各別支付眾申請人是次訴訟的訟費，包括所有保留訟費，並發出一位大律師證書。若眾申請人與第二、第五、第六、第七答辯人未能就訟費金額達成協議，則由法庭依據區域法院規則按彌償基準評定。

(2) 眾申請人和第一、第八、第九、第十答辯人之間不作訟費命令。

(3) 若訴訟各方不就訟費在本裁決發出後的14天內，透過表格一提出更改暫准訟費命令的申請，則上述暫准訟費命令將轉為絕對命令。

第一至第四申請人：由何謝韋律師事務所轉聘梁麗幗大律師和司徒子朗大律師代表應訊。

第一、第二、第五至第十答辯人：無律師代表，親自應訊。