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HCAL 647/2024
[2025] HKCFI 409
香港特別行政區
高等法院原訟法庭
民事司法管轄權
憲法及行政訴訟案2024年第647號
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| 申請人 |
鄧素珊 |
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及 |
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| 建議答辯人 |
城巿規劃委員會 |
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及 |
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| 建議第一有利害關係方 |
安娜有限公司 |
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| 建議第二有利害關係方 |
奧雅納香港有限公司 |
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| 聆訊日期: |
2024年11月25日 |
| 判決書日期: |
2025年1月28日 |
判決書
1.於2024年4月24日，申請人存檔表格86，申請司法覆許可，以求推翻建議答辯人於2024年1月26日在鄉郊及新巿鎮規劃小組委員會議作出，在有附帶條件下批准申請編號A/HSK/474的決定。申請人同時尋求法庭頒下臨時禁制令，在法庭程序完結前，禁止相關申請「展開任何工程」。
2.就尋求濟助的理由，表格86內容如下：
「(1) 上述規劃申請明顯是與本土環境不協調、嚴重破壞週邊景觀及感覺非當兀突，非常負面影響橋頭圍村村民原有的生活。
(2) 防止不可修復的損害，因上述建築工程極可能嚴重損毀在上述申請地點10米旁的橋頭圍村的村屋，引至村屋倒塌人命傷亡，因為申請地點位於建築物條例附表5的2號地區（即溶洞區）。規劃申請人没有提交充足岩土評估及相關監察，並設合適當的樓宇高度或地基設計。
而且，規劃申請人提交的資料及規劃署人員擬備的報告摘要中，兩者“皆無陳述”申請地點位於建築物條例附表5的2號地區（即溶洞區），也没有提交土地勘探及岩土評估報告給相關批核委員會。而規劃署有將土木工程署提交的意見包含在摘要內，但唯獨抽走有關附表5的2號地區需高度關注的意見，更没有將此事納入批核附帶條件內。故此，規劃申請人無需被規限任何與此相關的條件，各相關部門也未能適切監管及作適切建築批核，這極有可能引至損毀旁邊鄉村村屋。
因為相同的規劃申請人在2015年將上址重建拆卸舊址時，已嚴重震裂多間村屋，當年所提交的勘探報告已確知上述地點是溶洞地質。」
（下稱為「原理由#1及#2」）
3.申請人同日存檔支持誓章，並列出多項額外理由以支持其申請。
4.其後，在口頭聆訊約一週前，申請人說為釋疑慮，並好令法庭更清楚理解她尋求濟助所依據的理由，申請人要求修訂表格86，以在原理由#1及#2中間加入以下理由（下稱「新增理由#1.1 – 1.15」）：
「在鄉郊及新巿鎮規劃小組委員會在審批過程“沒有充份考慮”上述相關因素，因為
a) 會議文件內容錯誤、偏頗、資料不全；
b) 在審批會議現塲介紹申請內容，當中有多處“明顯錯誤”，誤導委員審批，亦“没有”就相關議題，如環境、視覺、空氣流、園境及週邊居民健康和安全的影響進行討論；
c) 在審批會議前期的準備過程程序不當；
d) 法律上錯誤及決策者超越其權力範圍批核；及
e) 關係方2提交錯誤資料，決定實質受重大事實錯誤所影响。
請看以下概述，詳情須參閱本人的誓詞以核實所倚據的事實。
1.1 有利害關係方(2)奧雅納香港有限公司「後稱關係方2」使用失效的核准圖支持申請，該核准圖公告後有效為期3年，即已於2021-10-25失效。
1.2 關係方2及答辯人“已明確知道”該用地及圍村正位於根據建築物條例Cap.123 附表5所列的第2號地區（即溶洞區），蓄意隱瞞此事。罔顧旁邊圍村村屋極可能遭受損毀，有違基本法必須保護市民私有財產權。
1.3 關係方2提交“錯誤”的設計概念圖，蓄意將該用地以南的一條長200米，濶3.5米的“人行路”篡改圖則成為通道巷（即污物清掃巷），導至批核決定事實受重大事實錯誤所影响。
1.4 關係方2只提交對自己有利的觀景點於視覺評估報告中，隠藏對其不利的觀景點；規劃署没有在審批會議向委員會陳述公眾人士曾提出負面影響的意見內容及理據。
1.5 關係方2及答辯人皆没有陳述橋頭圍村與該用地之間只有“一池塘相隔約10米”的超近距離。
1.6 答辯人没有按照法例及城規會指引將關係方2提交資料上載到城規會網站讓公眾查閱。
1.7 答辯人違反城規會指引32A，申請規劃人可提交進一步資料以作補充，但最遲須在城規會編定的會議日期的“兩個星期前”提交。關係方2共兩次（即2023-09-11及2023-10-30）已過期提交。
1.8 答辯人違返會議常規，没有將會議文件“完整”上載至城規會網站，亦没有在審批會議當日存備該等會議文件在會議轉播室讓公眾查閱。
1.9 答辯人在會議文件只揀選披露部份公眾人士的意見；現塲介紹没有陳述公眾人士提交的實質內容、理據、法例及指引。
1.10 審批會議文件內容錯誤、偏頗、資料不全。
1.11 答辯人將本人作出“兩項投訴”，向委員會虛假陳述是提交公眾意見，剝奪委員會的知情權，故未能考慮相關因素。
1.12 規劃署在審批會議中現塲介紹申請內容，當中有多處“明顯錯誤”
1.13 根據城規會指引36C及Cap. 131 S16A，答辯人無法定權力批核是次申請，關係方2須提出“新的規劃申請” 。
1.14 洪水橋及厦村分區計劃大綱核准圖編號S/HSK/2述明“必須同時遵守”一切其他有關的法例、政府土地契約條款的規定，及任何其他適用的政府規定 - 即建築物條例；香港規劃標準與準則第11章；城規會指引；關係方(1)的土地契約。
1.15 本人已向相關部門投訴，但未有得到適當處理或無權處理。」
5.經本席指示，建議答辯人及建議第一有利害關係方曾呈交初步回應，而申請人亦有所回應。基於文件繁多[1]，本席指示就申請人的許可申請作口頭聆訊。
6.首先，本席批准申請人修改表格86，因新增內容基本上已在申請人的支持誓章中列出，而建議答辯人及建議有利害關係方亦不會因而承受不公。
7.本席會基於修改後的表格86考慮本申請。
相關法律原則
8.是否批准司法覆核許可申請，驗證標準是「可合理地辯證成立，且具有真實成功機會」—— 見Po Fun Chan v Winnie Cheung (2007) 10 HKCFAR 676。
9.就涉及城巿規劃委員會（「城規會」）的司法覆核，法庭有特別的慣常考量 —— 詳見Royal Billion Investment Limited v The Town Planning Board [2021] HKCFI 1093，第44-47段、Tung Chun Co Ltd v Town Planning Board [2018] 3 HKLRD 466，第82段、Hostford Development Ltd & Others v Town Planning Board [2024] HKCFI 2219，第67段及Join Smart Ltd v Town Planning Board [2021] 4 HKLRD 645，第58段。相關的規劃及行政權，《城巿規劃條例》（第131章）是賦予城規會，不是法庭，法庭不應取代其地位，亦不應拘泥細節，就城規會決定的理據作仔細評估。在考慮相關司法覆核時，法庭應就城規會的決定作廣義的考慮，不應流於過度法律條文主義，只從法律條文考量出發。城規會的成員，大多為專業人士，擁有相關專業知識，比法庭更有專業能力行使《城巿規劃條例》賦予的權力，法庭應給予他們寬鬆的酌情判斷餘地。
編號A/HSK/474的申請
10.標題申請（「該S16申請」）由建議第一有利害關係方基於《城巿規劃條例》第16條提出，屬就圖則規定要求許可的申請。所涉的土地為新界屯馬線天水圍站以南橋頭圍丈量約份第127約地段第361號A分段（部份）、第362號（部份）及第422號（部份）和毗連政府土地（「該用地」）。
11.該用地在洪水橋及厦村分區計劃大綱核准圖編號S/HSK/2（「該核准圖」）劃入「其他指定用途」註明「混合用途」地帶。在「混合地帶」用途內，發展或重建的最高地積比率（7倍），住用部份的地積比率上限（4.5倍），及最高建築高度（160米）均有指明限制，但若城規會如接獲根據《城巿規劃條例》第16條作出的申請，可略為放寬所述比率或限制。
12.相關的分區計劃大綱草圖（「該草圖」）早於2017年5月26日根據《城巿規劃條例》第5條展示，在經過所須程序後，於2018年10月16日由行政長官會同行政會議根據《城巿規劃條例》第9(1)(a)條核准成為該核准圖。
13.根據日期為2022年8月19日的批准紀錄，屋宇署早前曾就該用地批准一份建築圖則，而因所涉住用及非住用地積比率（分別為4.5和2.5倍）符合該核准圖規定，不需城規會另行批准。
14.於2023年6月26日，城規會收到該S16申請，要求批准放寬住用部份地積比率由4.5至5.625倍，非住用部份減少至1.375倍，但總比率維持在7倍。改變涉及增建一幢住用大廈（由4增至5幢），而非住用大廈則減少3層（由一幢10層減至一幢7層）。
申請人擬提出的理由
15.就原理由#1，本席重申上文討論的法律考量，而周家明法官（當時官階）在Tung Chun Co Ltd 案判詞第82段中的觀察尤為適用：
“82. As a general comment on this ground of judicial review, it is important to recognise that questions such as whether a building or proposed building is in harmony or ‘out of context’ with other buildings in the neighbourhood (in terms of building height or other physical features), what type of buildings and which buildings in the neighbourhood should be taken into account for the purpose of such evaluation, whether and how an area under study should be divided into sub-areas for the purpose of setting building height restrictions, and what building height restrictions should be imposed on the sub-areas, etc are matters involving broad planning considerations and aesthetic judgment. Generally speaking, the TPB is in a much better position than the court to assess and balance such considerations and exercise such judgment. Accordingly, it is well established that the court must accord a wide margin of appreciation to the TPB in its decision on the permissible building height at any particular site and should not interfere in such decision on Wednesbury unreasonableness ground save in a compelling case.”
16.本席有考慮會議文件內容，當中涵蓋該S16申請所涉的放寬，建議第一有利害關係方提出的支持理據、相關規劃指引、相關背景、相關地段及週遭環境（包括橋頭圍村的位置）、規劃意向、各政府部門的意見（包括交通、環境、城巿設計、視覺、空氣流通、建築、消防等）、公眾意見、規劃考慮及評估、規劃署的看法及建議批准條件（包括要求建議第一及第二有利害關係方，提交包括就面向橋頭圍村的建築物後的修訂平面圖、修訂及落實園境計劃書、針對空氣質素及噪音評估、落實紓緩措施等）。城規會最終採納規劃署建議的條件，有條件地批准該S16申請。
17.本席認為原理由#1內容空泛及籠統，而申請人書面陳詞回應（特別第7-8段）只是她的主觀測度。她稱住宅地積比率獲大幅放寬，不只是略為放寬，也只是字面上的無謂爭拗，並不構成實質理據。
18.考慮到上述的案例及會議文件內容，本席認為原理由#1本身並非可作合理爭辯，而就申請人新加的理由，本席會在下文逐點考慮。
19.就原理由#2，申請人針對的是該用地位於溶洞區。
20.就該等事情，而該核准圖說明書第14段也有明述：
「14. 岩土工程限制
14.1 該區有部份地方位處附表所列地區的新界西北部地區（附表所列地區第2號地區）範圍內，其他底可能有具岩溶現象的大理石。在進行發展時，須充分考慮與建築物及結構地基工程相關的潛在問題。
14.2 在該區周邊範圍有多個現存和擬議岩土特質。如岩土特質會影響擬議發展或受擬議發展影響，又或這些特質如欠穩會影響發展區內外的生命和財產，便須就這些岩土特質展開研究，並進行必須的改善工程。此外，亦須採取必要的措施，以確保發展項目在整個設計使用年限，均不會承受或不會為公眾帶來不能接受的山泥傾瀉風險。
14.3 該區有部分地方位於陡峭的天然山坡之下，符合《天然山坡山泥傾瀉災害研究警報準則》所述的情況。這些地區日後進行發展時，項目倡議人或需進行天然山坡災害研究，以評估天然山坡發生山泥傾瀉的潛在風險；如有需要，便須制訂適當的災害緩減措施，以作為發展項目的一部分。」
21.如上述法庭在International Trader Ltd v Town Planning Appeal Board (2009) 3 HKLRD 339第48段中指出：
“… when considering a s.16 application for permission under and in terms of an approved plan, the Board is not given a blank canvas. The canvas is already painted with the relevant approved plan. That being so, while the Board’s discretion is a broad one, it is evident that the Ordinance, considered as a whole, requires that the discretion be exercised within the limits of the relevant approved plan. Put another way, the approved plan is not merely a relevant consideration, one which the Board may, for cogent reason, ignore.”
22.相關問題，會議文件也有提及 —— 見會議文件附件Ia附錄A2第7(iv)項[2]，在具指引性質條款也有特別提及（[B/334-335]）。
23.本席同意建議答辯人的陳詞，該用地的地質問題，關乎建築工程的規劃、設計及批准，屬建築事務監督的法定職權範圍，非城規會的主要考慮，城規會須考慮該S16申請的性質，不可忽視該核准圖，而無論如何，相關事實及可引致的潛在問題已在不同文件明述，本席不接受申請人稱有任何一方刻意隱瞞。事實上，相關地質問題沒有，亦不可能被隱瞞。
24.上述第18段的結論，同樣適用於原理由#2。
25.新增理由#1.1：
(a) 申請人依仗《城巿規劃條例》第20(1)及20(5)條，稱該核准圖有效期為3年，故已過期失效；
(b) 《城巿規劃條例》第20(1)及(5)條只適用於以根據《城巿規劃條例》第3(1)(b)條擬備的草圖（即發展審批地區圖），而該核准圖為分區計劃大網圖，第20(1)及(5)並不適用；
(c) 新增理由#1.1並不可作合理爭辯。
26.新增理由#1.2：
(a) 上文就原理由#2的討論同樣適用；
(b) 申請人稱建議答辯人罔顧附近圍村安全，抵觸基本法保護巿民私有財產權條款，並無客觀理據支持；
(c) 新增理由#1.2並不可作合理爭辯。
27.新增理由#1.3：
(a) 無任何客觀理由支持申請人稱有人「篡改圖則」，蓄意將「人行路」改成「通道巷」以隱瞞行人道存在；
(b) 更無客觀理據支持相關通道的名稱會影響建議答辯人的考量，遑論建議答辯人作出決定時「受重大事實錯誤影響」；
(c) 新增理由#1.3不屬可作合理爭辯。
28.新增理由#1.4及#1.5：
(a) 上文就原理由#1的討論同樣適用；
(b) 建議答辯人已根據《城巿規劃條例》要求作出諮詢，亦有考慮部門及各方意見；
(c) 新增理由#1.4及1.5並非可作合理爭辯。
29.新增理由#1.6-1.8：
(a) 本席先澄清《城巿規劃條例》於2023年的修訂及其衍生的相關程序修訂；
(i) 《城巿規劃條例》曾於2023年修訂，並於2023年9月1日生效；
(ii) 《城巿規劃條例》第29(17)條訂明，就任何於修訂生效期前基於第16條提出的申請，原第16條仍然適用；
(iii) 該S16申請於2023年9月1日前提出，原第16條仍適用，而適用的「申請須知」為2022年2月的版本（「原申請須知」），適用的城規指引編號為32A（「城規指引32A」）；
(iv) 在其支持誓章及書面陳詞中，申請人有提及並引用城規指引32B。該指引屬《城巿規劃條劃》2023年修訂所衍生的部份程序修訂，不適用於該S16申請；
(b) 根據原申請須知第31段：
「城規會鼓勵申請人提交申請的圖則/繪圖和補充資料的軟複本，以節約用紙，以及方便公眾在城規會網頁查閱所提交的文件。不過，城規會也接受只以硬複本形式提交申請。倘申請人在提出新的申請時，是以軟複本的方式提交，則申請人其後就該申請提交的所有文件，包括根據條例第16(2J)及17條提交的進一步資料及覆核申請的文件，均須提供軟複本，使公眾可以在城規會網頁查閱提交的所有資料。為此，以每宗申請計，申請人須以首次提交申請的相同方式提交所有文件，即只提交硬複本，或透過EPASS或根據附件D所列明的方式提交軟複本。」
(c) 根據城規指引32A第3.1、3.2、3.3、3.6及3.7段：
「 3.1 申請人有責任在提出申請時向城規會提供足夠資料。這樣有助城規會考慮申請及避免延誤處理申請。然而，申請人可在城規會考慮其申請前，向城規會秘書提交進一步資料，以作補充。該等資料最遲須在城規會編定的會議日期的兩個星期前提交。城規會秘書會決定有關資料可否接受。若是接受，城規會秘書便會決定應否豁免公布及重新計算的規定。在提交進一步資料時，申請人應清楚表明若城規會秘書決定不接受進一步資料，或進一步資料獲接受但不獲豁免公布及重新計算的規定，他是否仍繼續原有申請（即不加入進一步資料）。
3.2 申請人不應利用提交進一步資料借故拖延考慮申請的時間。進一步資料涉及各項評估應一次過而非分批提交。城規會秘書有酌情權，可自行編定會議日期，並盡早在法定時限屆滿前考慮申請，以加快處理申請。
資料是否可予接受
3.3 若進一步資料不會令有關申請的性質有『重大改變』，城規會秘書會接受把資料包括在該申請內，並按照條例的有關條文，把資料視為申請的一部分處理。若進一步資料獲接受為不會令其申請的性質有重大改變，則提交進一步資料會令考慮申請的法定時限（第16條申請為兩個月，第12A條申請及第17條覆核則為三個月）自動重新開始，除非分別根據第16(2L)、12A(15)及17(2J)條獲得豁免。
… …
獲接受的資料是否可獲得豁免
3.6 若城規會秘書接受進一步資料，他會同時考慮獲接受的資料是否可獲豁免公布及重新計算的規定。若進一步資料無須公布供公眾提出意見，有關申請會連同該等進一步資料一併提交城規會按原定時間作出考慮。然而，若進一步資料不獲豁免，考慮申請的法定時限會自動重新開始，除非申請人最初已表明在該情況下會繼續原有申請。
3.7 所有獲接受的進一步資料會存放於規劃署的規劃資料查詢處（地址：香港北角渣華道333號北角政府合署17樓；沙田上禾輋路1號沙田政府合署14樓）供公眾查閱，直至城規會對申請作出考慮為止。」
(d) 因該S16申請於2023年6月26日提出時純粹以硬複本形式提交，建議答辯人有將該申請及其後進一步資料（2023年8月11日、2023年9月11日、2023年10月30日、2023年11月28日及2024年1月12日）存放於規劃署的資料查詢處供公眾查閱，並無任何違法或違規；
(e) 建議答辯人有應申請人要求提供列印複本，申請人稱列印複本的「技術報告及圖表字體微小模糊」，要求軟複本查閱，但遭拒絕。本席同意建議答辯人的陳詞，複本字體大小與《城巿規劃條例》第27條無關，而建議答辯人拒絕申請人索取軟複本的要求，無違反第27條或相關指引；
(f) 申請人稱2023年9月11日及2023年10月30日的進一步資料過期提交。經考慮城規指引32A的條文後，本席同意建議答辯人的陳詞，該指引沒限制申請人提交進一步資料或申請延長時間再提交進一步資料；
(g) 申請人依仗的會議常規關乎《城巿規劃條例》修訂後的程序，而適用於該S16申請的會議常規，為2014年5月的版本。本席有考慮該版本的相關條文（特別是當中的第3.18段），本席接受建議答辯人初步回應書第6(2)(m) 及(n)段，完整的會議文件已根據規定按時存放於規劃資料查詢處，而新版本會議常規的上載要求並不適用。
30.新增理由#1.9：
(a) 規劃署已在會議文件第11段中撮述相關公眾意見，並將意見摘錄及（部份）夾附，而所有公眾意見亦在會議前存放於城規會秘書處，供委員會委員查看及考慮；
(b) 會議文件第11段中的撮述議題如下：
“(a) the population increase from the proposed development would cause adverse traffic impacts on Hung Shui Kiu due to the already saturated road capacity. Overloaded traffic network would lead to serious traffic congestion in the area;
(b) the proposed development would lead to a wall-effect, adversely affecting the air ventilation and natural light penetration for nearby residents;
(c) the proposed development would cause construction impact as previous experiences with demolition work on the same site have resulted in land subsidence which poses potential dangers to villagers. The applicant should provide a geotechnical report to demonstrate the feasibility of the proposed development and a demolition programme to illustrate that no danger is caused in the construction process;
(d) there are insufficient community facilities to accommodate the rapid increase in population in the area;
(e) the positioning and massing of the residential blocks would cause noise, air, sewage and light pollution, negatively impacting the well-being and property of the villagers in the surrounding area;
(f) the proposed development would obstruct private views and have adverse visual impacts on nearby heritage sites, tourism spots and public open spaces;
(g) the daily needs of the area could be supported by existing commercial facilities, public market under construction and planned commercial developments nearby. There is no need for new shopping facility; and
(h) the PR and BH of the proposed development are considered too high and incompatible to surrounding low-rise and rural environment.”
(c) 綜觀申請人的兩份支持誓章，其陳詞及建議答辯人的陳詞，就申請人有否於2023年10月9日提交其兩份意見，申請人及建議答辯人存在事實爭議；
(d) 本席有考慮該兩份意見的內容，一份主要關乎環評及空氣評報告[B/317-319]，另一份主要關乎地質及岩土評估；
(e) 即使假設申請人有提交該兩份報告，內容已足夠地在會議文件第11段中撮述及反映；
(f) 本席上文就原理由#1及#2的討論，亦同樣適用，另見Oriental Generation Ltd v Town Planning Board [2013] 3 HKC 369，第51段及上文的法律考量。
(g) 本席認為新增理由#1.9不屬可作合理爭辯。
31.新增理由#1.10：
(a) 本席有考慮申請人支持誓章中的第3(12)a-o段，及她書面陳詞中的相關段落（第3(12)段下的20點），當中，申請人提出多點她稱會議文件內容不正確或不全的地方，嚴重影響規劃審核；
(b) 就本新增理由，本席認為周家明法官（當時官階）在Royal Billion案判詞第45段中引用的判例同樣適用，該段原文如下：
“45. In Cran v Camden London Borough Council [1995] RTR 346 concerning a challenge to the decision of a local authority to introduce a controlled parking zone, McCullough J explained the court’s approach in an application for judicial review in relation to matters of detail which had already been considered by the decision-maker, as follows (at 365G-366A):
‘It is not the function of this court to evaluate such matters in detail. Many of the statements made by the council’s officers which have been questioned in these proceedings are expressions of professional judgment which the court is not equipped to evaluate. Even in relation to what one might call bare statements of fact in a report, what can at first appear to the layman to be unwarranted may, on inquiry and after reference to a number of other documents, be shown to be tenable, or even demonstrably sound. To spend half an hour looking at two paragraphs in a report which the committee members to whom it was addressed probably considered in a minute risks turning an application to quash a decision on the ground that it was taken unlawfully into a retrial of its merits.
The court must approach these questions broadly, bearing in mind the well known observations of Lord Brightman in Reg. v Hillingdon London Borough Council, Ex parte Puhlhofer [1986] 1 AC 484, 518, albeit in the context of a different subject matter, and those of Griffiths LJ in Reg. v Chief Registrar of Friendly Societies, Ex parte New Cross Building Society [1984] QB 227, 260F about the importance of the court not becoming bogged down in minutiae or led into the error of taking over the role of a fact finding tribunal.
In virtually every administrative decision of any complexity it will be possible to point to some factors which arguably were wrongly taken into account or left out of account, but it does not necessarily follow that the court should conclude that the decision was not lawfully taken, let alone that relief should be granted.’ ”
(c) 但無論如何，申請人稱會議文件失實或不全屬她的誤會、誤讀、以偏蓋全，或主觀理解，如:-
(i) 會議文件內的第2主段只是建議第一有利害關係方申請理據的摘要，第10段只是各部門的主要意見，而部門提出的其他指引性條款亦有在文件附件中列出；
(ii) 申請人針對個別段落，稱文件沒指出她稱應指出的觀點或事情，但相關事情卻有在文件其他地方點出；
(iii) 綜觀整份文件，本席不同意申請人的批評，更不認同申請人稱審批受影響，她只是不同意相關內容，並重覆她的說法；
(d) 本席認為新增理由#1.10不屬可作合理爭辯。
32.新增理由#1.11：
這理由涉及申請人延後會議日期的申請，及她對建議答辯人就她申請處理的不滿。本席同意建議答辯人的陳詞，建議答辯人已基於適用的規劃指引考慮及討論申請人的申請 —— 見 [B/1206-1213]。本席不認為這理由可作合理爭辯。
33.新增理由#1.12：
本席重覆上述的討論，特別是新增理由#1.10的討論。本席同意建議答辯人立場，規劃署在會議中只是就會議文件作扼要簡介，而相關的資料已在會議文件中列出及存放在資料查詢處。新增理由#1.12不屬可作合理爭辯。
34.新增理由#1.13：
(a) 《城巿規劃條例》第16A條關乎修訂就圖則而批給的許可，前提是相關申請人已獲根據《城巿規劃條例》第16條申請的許可；
(b) 該S16申請是根據《城巿規劃條例》第16條提出，第16A條並不適用；
(c) 新增理由#1.13不屬可作合理爭辯。
35.新增理由#1.14：
本席重申上文就International Trader 一案的討論，本席同意建議答辯人的陳詞，建議答辯人獨立行使《城巿規劃條例》第16條賦予的權力，而申請人在陳詞中提到的地質、城巿設計、視覺、空氣、流通等問題，建議答辯人亦有考慮。這新增理由非屬可作合理爭辯。
36.新增理由#1.15：
申請人曾就事情作多番投訴或擬提出司法覆核，全不代表建議答辯人的決定在公法上有錯，或申請人應獲批准提出司法覆核申請。這新增理由非屬可作合理爭辯。
37.綜合上述，本席也不接受申請人稱建議答辯人的決定「極之荒謬」。
總結
38.基於上述理由，本席拒絕申請人的申請，拒絕批出司法覆核許可，亦拒絕頒出任何中期濟助。
訟費
39.考慮到申請性質，亦是本席主動指示建議答辯人及建議有利害關係方參與，本席酌情不作訟費命令。
申請人： 無律師代表，親自行事
建議答辯人： 由律政司署理高級政府律師戚偉安代表
建議第一及第二有利害關係方：無律師代表，缺席聆訊
[1] 最終聆訊文件冊有1359頁。
[2] [B/802]。
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