Phipnic Investments Ltd. v. Matsumoto Heavy Industries (International) Ltd.

LDPE000257/2003

LDPE 257 OF 2003

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2003年LDPE第257號

主審法官：林潮義審裁成員

宣判日期：2003年5月19日

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判 案 書

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1.本訴訟涉及的物業為新界葵涌工業街23-31號美聯工業大廈A座地下（此後稱為“該物業”）。業主（即訴訟申請人）是Phipnic Investments Limited，租客（即答辯人）是 Matsumoto Heavy Industries (International) Limited。訴訟源於答辯人自2002年7月15日起欠租。申請人是在2003年3月3日向土地審裁處遞入申請書，要求收回該物業及答辯人所欠租金，另加訟費。

2．是案聆訊分別在2003年4月9日，5月2日及5月5日三個上午完成。聆訊在第一個上午未能完結，是因為雙方需要提交財務文件及專業人仕報告去支持彼此說法。

答辯人的辯辭

3.答辯人表示無意欠租，有足夠的財力將欠租全數付還。不去繳付租金的目的，是要逼令申請人履行租約上的規定，去妥善維修該物業。答辯人早在2001年年尾，當完成裝配好維修車場後不久，就發現該物業多處地方天花有混凝土剝落的現象。情況繼後不斷惡化，有部份地方的天花甚至連鋼根亦外露，就此問題彼此曾不斷魚雁相通, 一方催促申請人立即處理這個問題，一方屢次答應去維修，但亦屢次爽約。

4．答辯人曾經在2002年1月至2月間，拒絕繳付租金作為逼令申請人早日展開維修工程，後來與申請人談判後，得到申請人同意會展開維修工程，就交回租金。2002年4月至5月間，混凝土剝落的情況惡化至維修人員不能在其下工作，答辯人因此需要在這些有混凝土剝落問題的地方，替在該處工作的員工蓋上金屬上蓋，以遮擋可能掉下來的三合土塊。因此，答辯人又再停止繳付租金。而2002年4月15日至2002年7月14日的租金，後來是在2002 年8月經多番斡旋下才交回。

5．約在2003年1月17日左右，混凝土塊掉下來的情況又再出現，事情並且有向警署報告及要求協助，答辯人亦同時通知屋宇署，另一方面又通告申請人要求正視事件。2003年4月3日，屋宇署曾派員將受影響的地方圍上膠條作為阻嚇員工進入。屋宇署亦有通知申請人要展開維修工程。基於員工安全的緣故，屋宇署派員將天花板上鬆脫的混凝土鑿去，然後才將約6,000餘平方呎的地方解封。其餘約3,000餘平方呎的廠房至聆訊日為止仍然圍有膠條。答辯人承認屋宇署圍上膠條，只是具有示警作用，並不是封閉令。申請人從2002年7月15日開始至今拒絕繳付租金，是因為自2002年初起期待申請人展開維修，已令他肝腸寸斷，遂把心一橫不再交租。

6．答辯人在庭上聲稱無意欠租，既然事情已訴諸公堂，除藉此申訴業主的不是，亦要求申請人賠償一列系的損失。這些損失包括：-

(一) 聘用建築師磡查天花混凝土剝落情況及提交報告；此擧花掉了8,000元；

(二) 將已裝配好的焗漆房，從天花混凝土剝落的地方遷移至別處；由此不必要地花掉380,000元重置費用；

(三) 2003年1月17日，天花板上的混凝土塊散落到一部等候維修的汽車上，廠方須為此所做成損毀，花了 78,200元去翻修該汽車；

(四) 2003年4月2日剝落的混凝土塊又再掉下，將二部等候維修頗簇新的中上價汽車又損毀了，修理及翻新花了分別127,000元及57,800元。

7．就第三及第四項的維修費用，答辯人不反對申請人顧用公証行去重新評估，但強調該費用是廠方花了的支出。就廠房受剝落混凝土的影响，以至不能充份使用，答辯人雖然提供了不少資料，最後仍無意就此要求扣除部份租金以作補償。

申請人的控訴

8．申請人開宗明義表明是案是申請收樓及追收欠租。在答辯人列擧不繳付租金的原因之前，對天花板混凝土剝落一事，不置一詞。申請人後來提交專業人仕報告，旨在表明申請人對該問題是關注的。申請人亦申明答辯人屢次停止付租，是導致是次訴訟的原因，亦懷疑答辯人借混凝土剝落一事向申請人敲取一筆金錢。申請人機靈地不否認天花板問題屬業主需要負責的維修問題，但否認故意遲遲不展開維修工程。沒有立即進行維修，是原先不了解問題的嚴重性，其二是問題源於該物業上層不依屋宇署規定，被濫用作貨箱車輛上落貨之用，此擧據申請人專家調查所知，是構成該物業天花混凝土剝落的原因。在管業公司方面調查完畢前，申請人不願意謬然進行維修。

9．申請人雖然絕少在租約期間踏足該物業，但不認為該物業情況如此不堪。他又認為該物業無疑是殘舊了一些，但無損使用作為修理汽車工場。廉宜的租金，正好反影該物業是老舊的事實。他坦然接受維修責任屬己但不認為需要負起答辯人損失的責任，其一理由是答辯人應將焗漆房設置於遠離混凝土剝落的地方。其二理由是受損三輛汽車輕微，根本不構成任何翻新的需要。申請人認為如果業主有違租約上的維修責任，答辯人大可另起爐灶，向法庭提出聆訊控訴業主，而不是拒絕交租及趁業主提出欠租訴訟，提出索償，混淆視聽。

證供分析

結論：

11．根據土地審裁處條例第8段所規定，土地審裁處的權力，並沒有包括可處理欠租個案中租客因業主沒有履行維修責任引致租客損失的賠償要求。又業主不履行維修責任，租客是有適當的法律渠道去處理此一問題，租客不能藉此而拒絕交租（前文第五點已闡明，申請人是洞識這些規條的）。因此無論申請人在維修方面有百般不對，答辯人昰不能夠以拒絕交租作為對抗申請人不去維修該物業。所以，答辯人必須交回欠租，否則申請人就可以收回該物業的管理及擁有權。考慮到答辯人是出於無奈於申請人的所作所為而欠租，又答辯人有困難在短時間內籌措大筆資金（基於商業上需要，答辯人保留最低流動資金的做法是合理），答辯人可獲得一較長時間去交回欠租。

判令：

1． 答辯人須將案中所涉及處所（即“該物業”）騰空交回予申請人；

2． 答辯人須向申請人繳付：-

(i) 由2002年7月15日起計至2003年3月14日的欠租，每月70,000元，計為560,000元；

(ii) 由2002年8月1日至2003年3月14日為止的管理費，每月12,345元，合共91,990元；

(iii) 由2002年10月1日至2003年3月14日為止的差餉，合共19,626元；及

(iv) 答辯人亦須向申請人繳付欠款的利息，其計算依租約第6.2段規定（申請人須將計算妥當數額通知答辯人）。

3． 答辯人須向申請人繳付中間收益，每月為85,945元（即月租70,000元 + 管理費12,345元 + 差餉3,600元），由2003年3月15日起計直至將處所騰空交回為止；

4． 答辯人須向申請人繳付是次訴訟的訟費，其款項即時評估為600元；

5． 當答辯人在本命令頒佈後的28天內向申請人繳付上述第2及第4段所提及的款項後，答辯人可根據高等法院條例第4章第21F節規定下獲沒收租賃權的濟助；答辯人無須訂立任何新租契而按照有關租約保有案中處所，而這次申請的所有進一步法律程序則被擱置；

6． 倘若答辯人未能在本命令之後的28天內向申請人上述第2及第4段所提及的款項，本命令的第1至第4段可予以強制執行，而答辯人則被禁止獲得任何濟助；

7． 如果答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。

申請人：由練文達先生及黃金鳳女士代表應訊。（無律師代表）

答辯人：由胡馬文先生及倫耀基先生代表應訊。（無律師代表）