吳松街嘉和大廈業主立案法團 訴 Landpark Ltd.

LDBM000183A/2001

LDBM 89, 90 AND 183 OF 2001
(合併案件)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第89、90及183號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2001年12月18日

______________

判 案 書

______________

1．申請人是九龍吳松街嘉和大廈的業主立案法團，而答辯人自1999年5月24日起便是該大廈地庫的業主。申請人的申請是要求土地審裁處（“審裁處”）頒令答辯人繳交由2000年4月至2001年8月的欠交管理費，款額為每月7,643.12元，總款額為129,933.04元。答辯人並無提出証據証明自2000年4月它曾經繳交任何管理費。從1999年 5月至2000年3月，它繳交的管理費是每月7,685元。申請人於 2000年7月28日以及2001年3月1日，向答辯人以書面通知它繳交自2000年4月1日起欠交的每月管理費7,685元。

2．就管理費和維修費的分攤方法，大廈公契第7(c)條有以下的規定 ：

"The share which each owner shall be liable to pay or contribute towards the management and maintenance expenses shall be calculated paid and borne in the proportions set against the respective units in the NINTH SCHEDULE hereto provided that the owners of the Ground floor units and the whole basement shall not be required to contribute towards the cost of maintaining lifts in the said Building. In apportioning the management and maintenance expenses of the said Building those costs incurred for the benefit of the owners of the non-domestic portions of the said Building shall be charged solely to the owners of the non-domestic portions of the said Building, those costs incurred for the benefit of the owners of the domestic portions of the said Building shall be charged exclusively to the owners of the domestic portions of the said Building and those costs incurred exclusively for the benefit of the owners of the said Building generally shall be apportioned between the owners of the non-domestic portions and the domestic portions of the said Building in such manner as the Manager shall consider to be fair and reasonable in the circumstances ................."

3．答辯人指申請人違反第7(c)條的規定。在反對通知書的 第5(c)段，它說 ：

"(c) However, the Applicant had failed to apportion either fairly or reasonably or at all the management and maintenance expenses to be borne by the owners of the Building between the respective owners of the domestic and non-domestic portions."

4.在反對通知書的第9段它說 ：

"Further and alternatively, the Applicant has failed to differentiate the liabilities of the owners of different portions of the Building to contribute to different kinds of expenditure or maintenance/management expenses."

5.在上述兩段答辯人沒有指出在管理費的分配方面，申請人是犯有甚麼錯誤。代表答辯人作証的鄭榮光，亦沒有清楚指出申請人犯錯 的地方。他祇是說在查閱大廈公契時，他發覺文件上有差異，他發覺管理費並非按照公契計算。2000年12月13日，答辯人去信各業主及住戶，其內容如下 ：

“敬啟者，

本戶最近發現大廈業主立案法團未依大廈公契內容的要求計算應收之管理費，令捌樓以上住戶每月多付管理費超過10%以上。

就事件有關業主或住戶可向立案法團主席討回公道，及重新厘定應付管理費。

	地庫業主致
	13/12/2000”

6．上述的信件反映出直至2000年12月13日，答辯人並未有指責申請人向它收取過多管理費，但自2000年4月開始，它已經沒有繳交管理費。

7．代表答辯人的雷大律師在結案陳詞指出 ：

"4. A sum of HK$7,685.00 per month was demanded by the Applicant from time to time as management fee for R's Property. The amount claimed, namely HK$7,643.12 per month, was never demanded by the Applicant save and except in the present proceedings."

7.1大廈公契對管理費繳交的安排並無列出明文的規定，但它規定業主必須繳交管理費。自1999年5月24日起，答辯人便以地庫業主的身份繳交每月7,685元的管理費。它繳交該筆管理費直至2000年3月31日為止。無可置疑答辯人必定有被通知它每月須要繳交的管理費款額，否則它不會每月繳交該筆款項。

7.2如果管理費須按照大廈公契所計算，而款額又準確地被計算出來，答辯人必須繳交此款額。假若答辯人對管理費的款額有爭議，則情況該如何處理？本席認為解決方法須從以下兩種方法考慮 ：

(1) 業主暫時不用繳交管理費；當問題解決時，他才再繳交應繳的管理費。

(2) 他必須繼續繳交管理費；在解決問題時，如法團發覺他曾多繳管理費，則多繳的管理費須予發還給他。

7.3無可懷疑，合理的人會認為第(2)個方法是最合理的解決方 法。如果法團採用第(1)種方法，大廈的管理情況可能會受到影響。假若某位業主聲稱對管理費的款額有所爭議，他便暫時不用繳交管理費，大廈公用地方的開支，例如電梯維修的費用、水費、電費開支、垃圾清理費等費用，便可能因此變得不足夠。假如該位業主佔整幢大廈很大比例的業權，或是對管理費金額有爭議的業主人數眾多，公用地方的管理勢受影響。這對法團和有關業主本身會帶來許多不便。

7.4在另一方面來看，有關爭議的問題可能根本上並不存在。即使問題事實上是存在的話，這亦不會令致有關業主不用交任何管理費；當問題解決後，他祇是不用交那麼多管理費而已。假如他繼續繳交管理 費，當問題解決時，他祇要向法團取回多交的管理費和利息，那便是對他的損失的充份補償。

7.5公用地方管理的持續對法團的業主是至為重要之事，而這有賴業主繳交的管理費才得以繼續。若然法團及業主採納第(2)種方法，大廈的管理便不會受到任何影響，而業主的利益又可獲得保障。合理的法團和合理的業主必定接納這樣的安排，因此本席裁決，除非有相反的條款，第(2)種方法必定是大廈公契在業主對管理費有爭議時對繳交管理費安排的隱含條款。申請人在提出本案申請之前已通知答辯人繳交7,685元；基於前述的公契的隱含條款，答辯人必須繳交7,685元的款額。但因為申請人於2001年8月16日已得到法庭的命令修正該款額 為7,643.12元，故此答辯人祇須繳交該款額。雷大律師所提出的理由並不成立。事實上反對通知書並無提述該理由。即使在申請人將7,685元的款額修訂為7,643.12元，答辯人依然否定這是它須繳付的管理費的 款額，故此答辯人根本上不是倚藉它沒有收到準確的管理費繳款的通 知作為抗辯的理由。

8．雷大律師指7,643.12元的款額含有電梯維修費的成份在內。他說 ：

"6. On the proper construction of Sub-clause 7(c) of the DMC, the owners of the G/F and Basement are not required to contribute to the lift maintenance costs.

It perhaps could be argued that the said sum of HK$7,643.12 per month is an adjusted management fee for R's Property because of wrongful inclusion of the lift maintenance costs in the past."

8.1在1998年申請人將管理費調高5%，故此管理費款額由 7,106元變為7,461元（7,106元 x 1.05%）。在1999年申請人將管理費調高3%，故此管理費變為7,685元（7,461元 x 1.03%）。雷大律師指7,106元沒有証據証明是否沒有包括電梯維修在內，但本案並無証據顯示在1998年之前管理費是如何計算出來的。答辯人亦無在反對通知書內提出這點抗辯理由。答辯人負有舉証的責任；它並無舉出任何証據指出7,106元的款額含有電梯維修費的成份，故此本席並不作出這樣的裁決。

8.2雷大律師指申請人於1997年11月10日及1998年10月20日增加管理費的通知均有提及電梯保養費，而申請人在修訂的申請通知書內對管理費的調整（由7,685元修訂為7,643.12元）等同於承認過往的管理費錯誤地將電梯維修費包括在內，而本案亦無証明7,643.12元的 款額己將電梯維修費用排除，因為並無証據在1997年的7,106元款額是正確的款額。但7,106元的款額與7,643.12元的款額並無關係。

8.31997年11月10日的通知有以下的內容 ：

“鑒於九八年度大部份之管理支銷均有重大漲幅，如電梯保養費，大廈維修費，管理員工薪金，公共水費，電費等，在九七年度之收入實不能應付各項支出，故於九八年度 管理費由一月一日起調整幅度為5%，新收管理費如 下 ：

（一）地庫由每月$7,106.00調整至$7,461.00”

8.41998年10月20日的通知有以下的內容 ：

“鑒於九九年度部份之管理支銷鈞有漲幅，如電梯保養費，大廈維修費，公共水費，電費等，在九八年度之收入實不能應付各項支出，故於九九年度管理費由一月一日起小幅度調整3%，新收管理費如下 ：

（一）地庫由每月$7,461.00調整至$7,685.00”

8.5在上述兩份通知所述的“如電梯保養費”是指管理支銷有漲幅的一個項目；調整的通知是解釋要增加管理費的理由；通知書的內容並不涉及管理費分攤的原則，故此在這方面它們對答辯人的答辯沒有幫 助。

8.6與訟雙方同意的文件冊列出7,643.12元的計算方法，這是由申請人的証人陳錦發先生於2001年8月14日所編製出來的。本席將與 本案有關部份列出 ：

嘉和大廈地庫管理費調整表
年度	項目	1999	1999	2000	2001
開始月份	A	5	8	1	1
終止月份	B	7	12	12	5
每月地庫管理費	C	7,684.00	7,684.00	7,684.00	7,684.00
每月管理費總數	D	55,146.00	55,146.00	55,146.00	55,146.00
每月電梯維修費	E	11,635.00	11,835.00	11,835.00	11,835.00
每月管理費總數	F	43,511.00	43,311.00	43,311.00	43,311.00
(扣除電梯維修費)
(D - E)
87份管理費總數	G	44,534.79	44,330.08	44,330.08	44,330.08
(F/(85/87))
每月地庫應付管理費	H	7,678.41	7,643.12	7,643.12	7,643.12
(G x 15/87)
每月比對(應欠)收多	I	5.59	40.88	40.88	40.88
(H-C)

8.7陳錦發是以嘉和大廈管理費的實際支出計算出7,643.12元 （44,330.08元 x 15/87）的款額。從計算表可見這款額並不包括電梯維修費在內。如果答辯人的電梯維修費是被計算在管理費之內，該筆款項該為9,507.93元（55,146元×15/87）；在1998年這筆款項應為9,231元（9,507.93元÷103%），而在1997年該筆款項應為8,791.42元 （9,231元÷105%），但在1998及1997年答辯人須每月支付的管理費分別是7,461元及 7,106元，故此7,106元的管理費無可能包括任何電梯維修費在內。

8.8從1999至2001年每月管理費總數是55,146元。每月的電梯維修費是11,835元。從管理費減去電梯維修費後，餘款是43,311元。根據公契附表9的規定，全幢大廈分為87個份數。地庫佔15個份 數，3字樓（Duct Floor）及天台（Main Roof）各佔一份數，但後二者的份數擁有人無須負責大廈的保養費，故此實質上只有擁有85份數的業主須支付保養費或管理費。地庫因此須支付7,643.12元（43,311元 x 15/85）的管理費。如上文所示，7,643.12元並不包括電梯維修費在內。這款額亦與 7,106元的款額無關。

9．雷大律師又指預算案並不是按公契和條例的規定計算出來。他說 ：

"On the proper construction of Sub-clause 7(c) of the DMC provided that there must be a separate calculation for non-domestic portion and the domestic portion of the Building. None of the above required arrangement was shown on any of the budgets or indeed any of the documents."

9.1公契第7(c)條沒有規定住宅部份和非住宅部份管理費的分攤安排的計算必須在文件上顯示出來。當某一項目的管理開支不能被分作住宅及非住宅計算，管理人就祇能在住宅及非住宅之間作出“fair and reasonable”的方法來分攤。申請人的第三証人鄭慧芳女士是負責草擬大廈的管理預算。就大廈2000年度的預算案她沒有分開住宅及非住宅部份，因為她不能分開這兩個部份。本席接納她的証供。她草擬的 2000年及2001年的預算案如下 ：

“管理員薪津
代理人薪津
清潔員薪津
維修費
電話費
文具印刷及郵費
電梯保養費
公共電費
大廈保險費
消防保養
水費
雜項”

雖然上述預算案的其中一個項目是電梯保養費，但這電梯是為住宅（大廈的4樓至17樓）及非住宅（地庫除外）的業主所用。祇要在計算地庫的管理費時，申請人將電梯保養費排除在該款額之內，那便是正確的做法。區銓榮及鄭慧芳指出預算案的項目，均不能分割為住宅或非住宅部份。從每個項目的性質來看，這二名証人的証供是合理的。本席接納他們的証供。

9.2雷大律師指將住宅及非住宅的開支加以分開並不是困難之 事。他指當鄭慧芳被盤問有關2000年11月19日業主大會會議記錄有關大廈維修的記錄時，她說維修工程是對整幢大廈有所裨益，但最後她說她不知道為何該工程會對非住宅部份有裨益。該會議紀錄有以下的內 容 ：

“（一） 主席報告

區羨榮先生向各業主簡略報告過去一年本廈公共設備之維修，例如更換大廈公共設施供水喉管，由四樓平台至天台的消防、沖厠、雨水及食水等喉 管。此維修工程區主席已在一九九五年會議中提議過，至一九九九年週年大會一致通過這工程。”

9.3上述業主大會的主席是區羨榮先生（即區銓榮先生）。大會紀錄的第一項是由區先生作出，雷大律師並無向區先生提出他向鄭慧芳提出的問題，但他卻向鄭慧芳提出他該向區先生提出的問題，這是不當的提問方法，因為她無可能代替區先生解答他作出的報告。雷大律師的提問法對証供的採納不會有任何的幫助。

9.4有關上述的工程，法團在1999年11月27日舉行的業主週年 大會記錄有以下的部份 ：

“（四） 臨時動議

A． 一九九五年主席區先生於會議中提及本廈食水 喉管積銹及縮窄，多層業戶也投訴食水變黃及水壓力減弱。今年七月份本廈四樓至六樓A，B座單位已自付費用更換錶後屬於自己之食水喉 管。但七樓至十七樓A，B座單位還未更換， ………………

B． 討論公共設施供水喉管，例如由四樓平台至天台的消防，冲廁，雨水及食水等喉管己生銹及漏 水，提議進行更換，此項工程須搭棚進行。

議決 ：一致通過。”

9.5以上記錄顯示在1995年食水管積銹和變黃，如果4至17樓的水管被更換，全幢大廈（包括地庫至3字樓）食水的質素必定有所改 善。而全幢大廈的水管亦不會受4至17樓水管的積銹影響。故此，鄭慧芳在這方面的証供是有商榷的地方。本席對她在這方面的証供不予重視。

10．就有關大廈的管理費，雷大律師說 ：

'There is no dispute that the budget were prepared for the years 2000 and 2001 (but submit that they did not comply with DMC) but there is no evidence the 2000 management fees and 2001 management fees were decided by the MC "... based upon" the said budgets.'

他指管理費的計算，必須符合《建築物管理條例》（“條例”） 第21(4)條和附表5第1段的規定。第21(4)條有以下的條文 ：

“對於根據第(1)款行將釐定的款額，管理委員會為此等而釐定而作的預算的製備，以及就此等預算任何文件而作的副本的提供，附表5均具效力。”

10.1條例附表5第1段為 ：

“1. 管理委員會根據21(1)條釐定的款額，須以管理委員會就管理委員會根據該款指明的期間而擬備的預算為基準。”

10.2答辯人並無將此抗辯理由列於反對通知內。它負有舉証的責 任，但它並無提出証據以証實此點。相反來說，鄭慧芳的証供顯示，當她將預算案製作完畢便會把一份算案交與管理委員會討論。討論結果 就祇有決定接受與不接受預算案。在有關的年度（即2000年及 2001年），鄭慧芳都有作出擬備的預算，並將其提供予管理委員會，其後法團繼續收取管理費。本席難以相信管理委員會沒有採納鄭慧芳所草擬的預算案作為製備的預算案。本席裁定答辯人指申請人違反附表5第一款之說不能成立。

11．在反申索書答辯人指申請人違反條例第18(1)(a)的規定；它並無將大廈的公用地方維持良好服務的狀況。它說 ：

"18. Since 1999, water has been found leaking continuously from the pipes adjacent to the Property ...... into the Property."

11.1它並列出損壞賠償的細節 ：

"	Description	Amount (HK$)
1.	Repair charges in respect of amusement game machine parts of "Time Crisis II" and "Gradius V" claimed by Knockout TV Game Centre("Knockout"), being the occupier of the Basement of Kar Woo Building against the Respondent	3,944.49
2.	Labour Charges for recovering the machine parts claimed by Knockout against the Respondent	5,000.00
3.	Labour charges for cleaning claimed by Knockout against the Respondent	2,000.00
4.	Form of business claimed by Knockout against the Respondent for the 2 machines during the damagedperiod of 15 days at the rate of HK$150.00 per day per machine (15days x HK$150 x 2)	4,500.00
		15,444.49"
		========

11.2鄭榮光說在5月他發覺地庫的天花漏水，於是便向管理處投 訴。他將地庫漏水之處在相片（証物“R1”至“R7”）以箭咀顯示漏水之處。其後在不夠一個星期之內有人來修理漏水的地方。他在 2000年4月30日將維修的情況拍攝下來。

11.3他說在1999年7月、8月之間，有人前來對漏水的地方維修，但維修過後地庫的天花仍然漏水，於是他繼續向管理處投訴。

11.4對於反申索賠償的計算他不知道1萬5千多元的款額是怎樣計算出來的。他亦不知道漏水怎會引致遊戲機有所損失。

11.5區銓榮則說在1999年7月份，他接到答辯人有關地庫漏水的投 訴。其後因為地庫的沙井及天花喉位進行防水工程，申請人便替答辯人在地庫的天花滲水位進行防漏工程，該工程的款額是3,800元。該工程是由海港防水裝修有限公司負責施行的，保用期是2年（由29.7.1999至28.8.2001）。

11.6直至2000年4月5日，申請人才接獲答辯人的書面投訴。該信部份的內容如下 ：

“註：嘉和大廈131-137號地庫天花污水渠漏水事件

就上述事件經過多番通知及投訴，貴 立案法團依然沒有採取任何行動處理 ……………………

鄭重聲明，由即時起，就該等污水渠喉漏水導致單位內有任何財物損失及在場人仕損傷，將向有關管理公司及業主立案法團負責。”

11.72000年5月3日，就地庫污水渠漏水事件，答辯人致函申請 人 ：

“就二０００年四月五日去信區主席一信，至今天我司依然未收到主席先生或貴業主法團任何回應，付上相片共五 張，相片中清楚顯示出喉管四周圍的位置受漏水影響的嚴重情況，由於貴法團未履行你等的責任，現我司並將自行招聘工程公司，進行維修及更換上述有關喉管，所有有關支出及費用交申業主立案法團支付。”

信中所指的五張相片便是証物“R1”至“R5”。2000年5月，區銓榮及管理員前往地庫視察5張相片的位置看看有沒有漏水，但他看不到 有漏水的現象。大廈的管理員用厠紙揩抹，亦見不到漏水的痕跡。

11.82000年8月6日，答辯人向申請人以書面投訴天花漏水。同年的8月13日，管理委員會開會將區銓榮、管理委員會會員及業主在當日往地庫實地視察的結果記錄下來 ：

“解決地庫投訴天花污水渠漏水問題，各委員及業主集體往地庫實地視察情況，大家都見不到有漏水現象…………”

本席接納此為事實。本席不相信管理委員會的委員會串謀說謊。

11.9申請人的管理員容炳基說在2000年5月，申請人叫他前往地庫看看有沒有漏水，但他見不到有漏水的現象。在証物“R1”及“R2”的位置，他見不到有水滴下來。在相片“R3”、“R4”及“R5”的位 置，他亦看不到有漏水的現象。

11.10本席接納區銓榮及容炳基的証供。申請人在1999年7月已替答辯人進行防漏的工程，而在答辯人投訴漏水之事不久，申請人都有派 人前往視察。本席認為申請人的作為，已符合條例第18(1)(a)的規定。

11.11答辯人所指的漏水情況是顯示於“R1”至“R5”的相片；這些相片是攝於2000年4月30日（相片上顯示拍照日期）。它並無提出任何照片顯示1999年7月的情況。它提出的有關損失的証據是日期為1999年12月31日及1999年9月30日的發票（同意文件冊第179至181頁）。

11.12第181頁的發票（日期為30.9.1999）是由Julilant Success Limited向Knockout TV Game Centre發出的發票，它的內容是要求後者繳付Time Crisis II (21-July-1999)及“Gradius IV”(16-Sept-1999)的“repairing Charge”，總款額為 3,944.49元。本席不明白為何Gradius IV在 1999年9月16日會受到漏水的損毀，因為喉管已於同年的7月尾已被修妥，而從1999年9月至2000年4月，答辯人亦無向申請人指出它 遭受此損失。

11.13第180頁的發票（日期為30.9.1999）是這部機器的Labour Charge 5,000元。本席不知道為何費用會涉及labour charge。

11.14第179頁的發票其中一項是business loss for 2 machines during damaged period (15 days x 300元)，款額為4,500元。答辯人沒有提出証據証明損壞期是那15天的損壞期。

11.15答辯人負有舉証的責任。他必須証明上述兩部機器是因漏水以致損壞的。他未能証明此點。第179頁是由Knockout TV Game Centre向答辯人發出的發票。發票內有“Damage & Loss From Leaking Problem of Ceiling”的綱目。該綱目祇指天花漏水，但這是否一定涉及喉管的漏水？如果這是涉及喉管漏水所損毀，在什麼情況下它們遭受損毀？本席注意到“R3”的照片所示的喉管清楚顯示不正確的接駁。在下面的喉管的末端應與上面的喉管駁在一起，但它卻被反轉過來。下面喉管的 直徑比上面的喉管的直徑為短，故此上面的喉管在兩喉管的接駁處以 黑包膠布封著，但膠布下面卻有一截喉管伸出來，這段喉管明顯是用以排放滲漏出來的水。假如這亦是在1999年7、8月間的情況，這不正確的接駁，一定是答辯人或地庫的前業主所造成的。答辯人要求賠償的兩部機器是否遭這非法接駁水管漏水所損毀？本席不知道情況是否如 此。答辯人沒有傳召Knockout TV Game Centre作証。它不能憑上述的綱目便可証明那兩部機器是因喉管的漏水而引致損壞。鄧榮光承認他不知道喉管的漏水情況是怎樣會引致遊戲機遭受損毀。本席裁定答辯人未能證明遊戲機是由於水喉管的漏水而損壞的。

12．提交文件的申請

答辯人要求申請人向它交出下列文件 ：

"account and financial records in respect of the building covering the period since January 1999 up to date with details showing the items of expenditure and management expenses to be borne respectively by the owners of non-domestic portion, the owners of domestic portion or all owners."

（原文無底線）

12.1公契的附表4第6段是與此申請有關的公契條文 ：

"6. The Manager shall keep accounts of the expenditure incurred and of all payments made to the Manager in respect of managing the said Building and each owner or his authorized agent shall at any time during office hours have the right to inspect such accounts and to make extracts therefrom."

12.2公契附表4的第6段是檢查帳目文件和從其中抽取片段，故此是與答辯人的要求申請人交出文件的申請無關。

12.3條例的附表6的第2和第3段亦是與此申請有關 ：

“2. 在每一段連續3個月的期間後的1個月內，或管理委員會選擇的較短期間後的1個月內，司庫須就該期間擬備法團的收支概算表，並將其副本展示於建築物內的顯眼處。

3. 如租客代表、業主、已登記承接人或任何由業主或已登記承接人就此而以書面為授權的人，以書面要求法團向他提供

(a) 根據第27(1)條擬備的收支表及資產負債表；或

(b) 根據第2段擬備的收支概算表，

則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後， 須將副本提供給該人。”

12.4地庫遊戲機中心的職員曾向法團以書面要求有關帳簿文件。該書面要求沒有日期亦無署名。該書面要求的內容如下 ：

“區先生：

地庫要取本年一月至11月收支報告98-99, 99-2000年度之資產及收支報告。”

12.5根據鄭榮光的証供，這書面要求是本案開始的時候寫的。遊戲機中心是Knockout TV Game Centre，而不是Landpark Limited，故此這書面要求不是由業主提出的。它亦並不是在本案的法律程序開始之前 由答辯人提出的，故此它不能支持答辯人的反申索。再者，此書面要求的文件亦不屬於條例附表6所指的文件。

12.6答辯人於2000年12月15日，致公開信給申請人。該信的內容如下 ：

“公開信

查閱帳目

根據大廈公契所述，代理人有責任準備有關帳目給業主及有關人仕隨時查閱，本戶曾多次派員口頭要求查閱未獲回應，未知有關方面意欲何在.

本戶現函公開信向嘉禾大廈業主立案法團委員會及主席，要求展示以下文件 :-

(1) 1/1999 - 11/2000 實際收支帳目及有關單據副本

(2) 1/1999 - 11/2000 銀行月結單副本.

(3) 1/1999 - 11/2000 各月份資產負債表副本.

所有資料請交付，地庫遊戲機中心代收. 查閱後，我們會全數交回管理處.”

12.7區銓榮沒有接過2000年12月20日的公開信。

12.8條例附表6第3(a)段所指的收支表及資產負債表是根據條例 第27(1)條所擬備的。第27(1)條規定管理委員會須在法團註冊日起計最遲15個月內及其後12個月製備收支表及資產負債表，並在業主周年 大會上提交法團省覽。故此這是每12個月的收支表及資產負債表，而不是各月份的資產負債表，因此公開信要求的文件並不是在第3(a)段 所指的文件。第3(b)段所指的是收支概算表，而不是資產負債表，故此 公開信要求的文件亦不是屬於這段所指的文件，因此附表6是不適用 於答辯人的申請。

12.9答辯人依藉公契的條文以及附表6的條文以支持其申請，但該些條文是不適用於在本案，故此申請人並無法律的基礎以支持其申 請。

12.10就事實而言，上述書面的要求和2000年12月15日的信並無 任何部份涉及“details showing the items of expenditure and management expenses to be borne respectively by the owners of non-domestic portion, the owners of domestic portion or all owners” , 因此答辯人並無在法律程序提出之前，向申請人提出具同樣性質的文件的要求。它必須曾經在法律程序提出之前，曾提出該要求，而在申請人拒絕後，它才有事實的根據向審裁處提出其要求。再者，公契的條文及附表6並不涵蓋答辯人要求的文件，故此答辯人不能藉該些條文要求申請人交出他要求的文件。

12.11答辯人要求申請人提交的文件的範圍廣泛，該些文件是遠超公開信所要求文件的範圍。

13．公開信要求申請人提供3種文件的副本。在查閱後，他們會全數交回管理處。本席要問 ：誰來支付影印副本的費用？既然答辯人會全數將副本交回管理處，這暗示它不會繳付副本的費用。假若它會繳 付副本的費用，副本便會是它的財物，它何須將副本交回管理處!

14．附表6第3段清楚指出要求提供副本的業主在支付合理的副本費後，司庫才將文件的副本提供給該業主，故此除非業主通過這步驟，即繳付副本費，否則法團無須將副本提供予該業主,故此即使答辯人所要求的文件是屬於附表6第3段的範疇，但它未有通過支付副本的步 驟，故此它的作為沒有符合第3段的規定。

15．基於上述的理由，本席撤銷答辯人的反申索，並裁決申請人的申請得直。

16．本席頒佈下列的命令 ：

1. 本席無需就大廈每月管理費的計算方法作出聲明，因為本席裁決申請人追討答辯人欠交管理費得直，這已顯示申請人的管理費的計算方法正確；

2. 答辯人須於14天內支付申請人由2000年4月1日起至 2001年8月31日止的管理費，每月款額為7,643.12元，總款額為129,933.04元；

3. 答辯人須支付上述每個月欠繳的管理費的利息，利息由欠繳月份的下一個月的第一天起計，直至欠繳的管理費清償為 止；利息則以終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

17．訟費

本席頒佈臨時訟費的命令 ：答辯人須支付予申請人本案的訟費（包括聘用大律師的費用）。

17.1答辯人亦須支付申請人在小額錢債審裁處有關本案的訟費。

17.2如與訟雙方未能議定上述訟費的款額，則該款額由法庭訂定。

17.3如在14天內與訟任何一方不向本席提出反對，則此項臨時訟 費的命令作實。

申請人 ：由關惠明律師行代表。

答辯人 ：由歐陽盧鍾律師行代表。

Appeal by the respondent to Court of Appeal allowed. Retrial ordered. Please refer to CACV4146/2001 dated 22 August 2002