The Incorporated Owners of Wing Ying Mansion 訴 Wong Kwok Gee

LDBM 317 及 318 OF 2002
(合併案件)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理案件編號2002年第317及318號

主審法官：容耀榮法官

審訊日期：2003年5月5-7日，7月25，28-31日，10月2，3，6-8日，2004年1月2，5，6，9，12及13日

判案書日期：2004年3月17日

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判 案 書

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1.涉案大厦由3幢多層樓宇，分别是（一）梭亞道8號、8號A；（二）艷馬道7號、9號、11號；（三）艷馬道1號，3號，5號（下簡稱1，3，5分座）；與一地面停車場组成。一向以來此3分座的管理由每一分座業主們選出一個業主委員會，這3個委員會獨立運作負責管理自已的分座。3座分座業主門則選出法團的管理委員會，處理3個分座大厦的共同事務，及管理地面停車場。

2.1、3、5分座委員會、業主舉行多次會議，決定進行維修分座大厦，並甄選了工程顧問、承辦商後，隨即提交上法團會議，正式議決此等事項，及通過議案向各1、3、5分座業主徵收維修費用。 答辯人黄先生拒絕繳交是項分攤費用，也停止支付其車位的每月管理費。因此法團興此訴訟追討，而黄先生藉此訴訟提出四項反申索，其中一項涉及其他两分座因改變外牆顏色而引致黄先生的損失，此項在審訊尾聲時已撤回，須裁决的反申索只餘下三項：（一）退回以往每月購買泊車証的費用；（二）頒佈禁制令，阻止法團繼續使用流動車位作出租用途；（三）頒佈禁制令，强制法團清拆現有更亭。

3.法團傳召多位証人，他們在主問時所給的証供都是簡單、清楚、貼題，所花時間不多。可惜的是答辯人黄先生盤問証人時用了很多時間，不但說話時慢條斯理，同一論點重複盤問証人多次，在重複問及証人有關文件時，毫不理會在較早前已向他們細讀文件內容，無視証人已熟悉文件的事實，不必要地重覆細讀文件內容，浪費了不少時間。到最後陳辭時，更喋喋不休，用了5天多時間，最後還是無休止地不斷重複其論點。 又因為黄先生拒絕本席多次建議以書面陳辭，到最後又拒絕書面或口頭陳述剩下的論點或陳辭綱要，本席無法估計黄先生實際上再需時若干。縱觀答辯人黄先生的証供、其答辯書的内容、及其盤問証人時所爭議的事情，本席認為黄先生在5天多的最後陳辭中，已充份發表其認為有關的論點。再者，此案審訊時間，無論與所牽涉的金額、或性質的嚴重性、又或案情複雜性相比，都不成比例，難怪吳律師代表法團訴苦，及質疑黃先生在答辯過程中，是否蓄意浪費審訊時間，以致法團所需的訟費大大超出了預算。

4.故勿論答辯人黃先生是否蓄意浪費時間，他的確不必要地花了很多時間盤問証人，更屢次錯誤估計他盤問証人所需時間，導致案件不能在預先編定時間完結，而要多次押後一段長時間，造成諸多不便。今次編定給最後陳辭的時間是5天，超出黃生最初所預計和要求的雙倍有多，這是確保本案不須再押後。可是黃先生又一次錯誤估計他所需時間，本席多番提議預先準備好書面陳辭，他又不接受，到了第5天尾段時，還是滔滔不絕，慢條斯理，没有提出新論點，只是重複其先前所作的論點。本席考慮上述等各情况後，認為有必要限制黄先生的陳辭時間，指示黄先生若無新論點提出，只可再作陳辭1小時，並体庭一會兒，待黄先生有機會把餘下論點稍作整理。很可惜再開庭時，黄先生都没有告訴本席有什麽新論點，還是重覆曾詳述的論點，陳辭到休庭時已花了整整半小時。休庭時本席再告誡黄先生，要整理好餘下論點，待明天告訴本席。可是翌日開庭時，黄先生不但没有呈堂書面陳辭、也不允口述透露論點大綱，但堅持說將有新論點。這是第6天的陳辭，黃先生除了作出一項新指摘，又是重覆論點。這項指摘是指1、3、5分座管理委員會是非法組織，盜用法團名義，黃先生因此更要求本席處罰有關人等。這項指摘從未在審訊提出，也與本案無關係，本席也無權在此案判罪于任何人。本席相信黃先生提出是項指摘，只是為了敷衍本席，勉强把它作為新論點。本席當時也拿他沒法，雖然時限已過，也讓他繼續陳辭。接近午膳休庭時，情况沒有改善，本席再作指示，要求答辯人在下午開庭後10分鐘内完成陳辭。

5.午膳後，黃先生表示整個上午的陳辭混亂了，先後次序倒過來，需要3小時整理資料，才能繼續。本席無可奈何下，批准押後，但判有關押後所須訟費由黃先生負責。黃先生得知訟費由他負責後，取消押後申請，但表示不可能繼續陳辭。跟着吳律師不用1小時就完成結案陳辭。答辯人原想申請押後，讓他預備補充陳辭。本席表示在此情况下，黃先生要負責押後所花的訟費，經本席詳細說出原因，黃先生不再作押後申請。

6.黃先生就維修費提出的所謂答辯理由大多是沒有事實基礎，或是在法理上不能成立的。黃先生花了很長時間盤問各証人關於有關維修工程的會議，質疑個別委員在會議上投票的取向和動機，又諸多批評法團主席的發言，這等指摘不但無聊，也不影響決議的有效性。管理委員相互是否熟悉、私交甚篤，投票時是否受法團主席影響，又主席是否操控其他委員，都是與案無關，也沒有任何証據指出哪個決議無效。委員怎樣投票，是有絕對自由，不須向任何人解釋。任何人包括主席在內，在大會上發言是最正常不過，再者，委員是否受到影響，根本就無從得知。

7.開會决定聘用哪一個承判商前，法團組織了一些業主對各承判商的往續及紀錄進行評核，答辯人黃先生也有参加此項工作。審訊時黃先生不厭其詳地批評其他業主的評核工作，後來決議所選出的不是他所推薦，故頗有微言。可能更因此導致黃先生指摘証人李先生和范先生侚私。這等指摘純屬猜測，沒有任何証據。就算個別委員從中獲得某些利益，這也不是答辯理由。

8.黃先生質疑誰是真正的承判商，他懷疑是李先生與一位陳洪才是真正的承判商，更暗示法團所聘請的貴興只是一個幌子，幕後由李先生操縱。在建造業，主承判商把接回來的工程分判與他人，是非常普遍，不值得大驚小怪。本席接納申請人傳召的多位証人的解釋。陳洪只不過是貴興的分判商，而陳洪也有聘請李先生做工人，以日薪計算。 沒有証據証明李先生除了工資外，獲得陳洪或貴興提供任何利益。就算有，法團可以追究，但黃先生不能以此為理由，拒絕支付維修費用。

9.關於此次維修，業主成立了一個維修委員會監察工程進行，黃先生雖是委員之一，雖然他自己沒有提出召開工程會議，但審訊時就不斷批評李先生作為主席沒有召開會議。會議應否召開，誰人應該召開會議，又誰人失職都沒有關係。事實上工程進行順利，沒有証據証明維修委員會有需要召開正式會議。

10.黃先生就某些附加工程的招標程序和其某些項目的價錢提出質疑，本席認為有關程序沒有不妥，也沒有如黃先生所指多付了錢。黃先生當時也沒有提出質疑，若法團多付了錢，可採取適當行動追回，個別業主不能因此拒絕科款。

11.至於黃先生所投訴的工程不妥之處，就算是事實，法團可和承辦商交涉，或要求改善，或追討賠償，成功與否不是個別業主拒絕科款的理由。

12.是次維修科款主要是維修1、3、5分座外牆、食水管、排水喉等設施，工程細節由分座委員會決定後，再把所需籌集款額和每户分攤款項，正式提交法團會議決議通過，再由法團管理委員會訂定時間向各户徵收。所有程序是合乎公契和建築物管理條例所規定。黃先生所爭議的是分攤方法。但無論在答辯書、証供、陳辭，黃先生都沒有指出他認為正確的計算方法。2001年9月12日法團決議以59份業權分攤。這是乎合公契和建築物管理條例規定，分攤方法是正確。地下商户業主反對與樓上住户看齊，因為他們在此項維修工程得益很少，並建議以管理費比例，分攤費用。此項建議為分座委員會接納。此項决定是否合法，與法團在前述9月12日的決議是两回事。黃先生不能以商户沒有繳足分攤費而拒絕繳交法團合法向他徵收的維修費。

13.至於每月160元的停車場管理費的申索，黃先生也提出很多答辯理由。首先他不承認這是管理費，審訊期間他用過多個名稱，如購買停車証的費用。這是切詞狡辯。他自從與法團就泊電單車問題發生爭拗，就沒有繳交這項費用。沒有交費當然拿不到停車証，但這沒有影響他繼續正常使用其停車位。從呈堂帳目和証供看，這費用是用來支付管理停車場的公用地方和設施的費用。自1991年開始已向車位業主徵收此項月費，答辯人黃先生多年來也無異議，有關帳目也是公開的。雖然沒有相關決議呈堂，根據公契第5條車位業主有責任支付有關管理車位費用，吳律師正確地指出在[不容反悔]原則下，黃先生不能推卻付此管理費的責任。所以黃先生不但要繳付所欠的停車場管理費，也不能要求退還以往所付的。

14.黃先生的另一項反申索是要求禁制法團繼續出租流動車位。無可爭議，這些流動泊車位是公用地方，歸法團管理，若法團處理不當，黃先生作為業主有法定地位把法團告上法庭。

15.建築物管理條例第34I條對徵用公用地方有如下規定：

（1）任何人不可---------

（a） 將建築物公用部份...改作自用，除非該項改變乃由業主委員會...藉決議批准者；

（b） 使用或准許他人使用...公用部份，以致----

（i） 不合理地干擾...任何業主或佔用人對該等部份的使用或享用；或

（ii） 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

16.申請人傳召游華達先生作証，他是在1964年搬進榮英大厦，並指出租出流動車位予沒有車位的業主是大約在1966年開始，由當時業主委員會決議實行。1971年法團成立時，也決議繼續實行此措施。他是第一届委員會委員。他的証供經答辯人反覆盤問下，也沒有動搖。他作供時是表現出有事不關己，沒有偏幫任何一方。本席認為他的証供誠實可靠，判定如他所說法團確有是項决議。

17.停泊多了車輛在車場，對固定車位業主當然有不便之處，但實質影響有多大，尤其是對黃先生來說，就沒有任明確証據。縱觀整體証據，此項措施對固定車位業主或其他使用者是沒有不合理的干擾。帳目顯示，是項措施對法團收入有極大幫助，法團可謂善用資源，此項决議無可厚非。

18.黃先生曾試圖証明這樣泊車的安排會造成危險，因為消防車不能進入。榮英大厦四面臨街，没有証據証明是項泊車措施違反消防條例，或一定阻礙救援工作。答辯人居住在榮英大厦多年，若他真的認為有危險，本席認為他不會等待到現在才提出質疑。

19.黃先生最後一項反申索是要求拆除更亭，因此更亭不合符法例要求。法團已聘有則師跟進更亭工程，與有關部門交涉，以使其符合有關條例。若法庭指令拆了更亭，到時法團又要重新設計一個，可能又遭遇同一問題。本席看不到任何理據要求法團拆去更亭、只看到若現在就拆去更亭，對全體業主並沒有好處，也不會對黄先生有任何好處。

20.基於以上理由，本席裁定：

（I）法團两項申索勝訴，答辯人要付（1）分攤維修費41,200元，兼付全數利息以法庭利率由2003年1月15日起計， 及（2）由2001年4月至2004年2月的車場管理費共5,600元，兼付其中3,840元利息以法庭利率由2003年1月15日起計；（II）答辯人反申索敗訴。

（III）答辯人須付申請人的申索及反申索的訟費，以最高法院基準釐定，此訟費命令是臨時命令，4星期內若沒有申請修改，則作為正式命令。

申請人：由吳少溥律師行Mr. Ricky Ng律師代表

答辯人：親自應訊 （無律師代表）