周宗衍 對 四寶大廈(軒尼詩道)業主立案法團及另二人

LDBM 151/2024

[2026] HKLdT 20

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2024年第151宗

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判 案 書

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A  背景

1.本案的主要爭議，在於第一答辯人業主立案法團針對其前管理公司新城市管理服務有限公司（新城市）在土地審裁處（審裁處）進行的建築物管理申請編號2023年第169宗（該土審案），有否依法獲得授權或議決展開，及有否依法招標及議決聘請律師進行。申請人指全沒有，但答辯方則持相反立場。

2.本案牽涉的四寶大廈座落於軒尼詩道59、61、63及65號 (該組大廈)。該組大廈樓高16層（包括閣樓一層），1樓至15樓每層4個單位。土地契據方面，軒尼詩道59號部分、61號部分、63號部分及65號部分，各受一份登記在土地註冊處的獨立公契所規管。59號部分公契的註冊文書編號為UB661539（59號公契），而61號部分公契的註冊文書編號為UB4901793（61號公契）[1]。

3.本案第一答辯人是根據《建築物管理條例》[2](條例)由該組大廈業主們在1995年按條例條文成立的業主立案法團（法團）。

4.本案申請人周宗衍先生（周）是軒尼詩道59號11樓的業主。周沒有法律代表，授權龐桐殷先生(龐)代表他出庭應訊，龐更代表周呈交了書面開案（龐開案）及結案陳詞（龐結案）[3]。

5.審訊時，申請方傳召了歐陽笑芬女士（歐陽）和龐出庭作供，二人均接受了答辯方大律師的盤問。歐陽是軒尼詩道61號15樓（連天臺）的公司業主Lucky Max Enterprises Limited (Lucky Max)的股東及董事，她的丈夫屈錦浩先生（屈）曾擔任法團管理委員會（該管委會）前任主席十多年。和歐陽一樣，龐本人也不是該組大廈的業主，但龐的父親是軒尼詩道59號10樓的業主。

6.本案第二答辯人聶光德先生（聶）是軒尼詩道63號12樓的業主，他在2022年9月7日至2024年6月25日期間擔任該管委會主席。

7.本案第三答辯人洪靜萍女士（洪）也不是該組大廈的業主。但洪在2022年9月7日至2023年6或7月期間擔任該管委會(非委員)秘書，再從2024年6月26日起擔任該管委會主席。洪是以軒尼詩道63號G樓（或地下單位）業主公司Stronghold (Far East) Company Limited（Stronghold）的授權代表的身份擔任主席（2024年6月26日前，洪的父親洪源汀先生（洪父）也以Stronghold授權代表的身份擔任該管委會委員）。

8.三名答辯人在審訊時均由何氏律師事務所（何氏）轉聘的朱千雪大律師（朱）代表，朱也提交了書面開案（朱開案）及結案陳詞（朱結案）[4]。在本審訊中，聶及洪均選擇作供，並接受龐的盤問。除此之外，答辯方沒有傳召其他證人。

B  申請方案情

9.申請人在《修訂申請通知書》內針對3名答辯人的違法指稱只有以下4點（統稱該4投訴）：

（1）  聶未獲該管委會或法團業主大會事前議決授權，私自以法團名義開展該土審案，亦違反61號公契第21條[5]（第一投訴）;

（2）  聶及洪在未獲該管委會或法團業主大會事前議決授權下，再私自聘請鄭吳律師行（鄭吳）及其他律師作為法團法律代表進行該土審案，亦違反61號公契第21條（第二投訴）;

（3）  法團就該土審案聘請上述法律代表，也沒有按照條例第20A條（及第44條）以【招標承投】方式處理（第三投訴）;及

（4）  法團、聶及洪三者，再沒有按照條例第26A條規定，在該土審案（及區域法院民事案件2023年第837號（該區院案））開展後，在該組大廈內展示該兩宗訴訟的資料（第四投訴）。

10.申請人聲稱，法團有責任按照條例第18(1)(c)條，採取一切合理必需措施，執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。但是，聶及洪都沒有遵照該條及61號公契條文行事。申請方留意，該管委會在2024年7月27日發出的會議通告內5個議程，都牽涉本案內違反指控，又該管委會常務會議的會議通告，絕大部分都以【追認】方式處理本案投訴的事宜，故本案事宜是事先沒有獲得授權行事。而法團2024年8月26日的特別業主大會內6個議程，依然沒有處理申請方的投訴。

11.除非被法院限制，申請方稱，三名答辯人擬繼續上述違反條例及61號公契的違法行為。儘管申請方一再要求，答辯方沒有及拒絕停止上述錯誤行為，而該等行為已對申請人造成損失。

12.申請人在《修訂申請通知書》內要求審裁處頒發下述5個命令（統稱該5濟助）：

（1）  除非獲得業主大會議決授權，聶及洪不得再繼續以主席身份行事（濟助一）；

（2）  聶及洪不得使用法團基金及/或資源處理及支付本案的訟費（濟助二）；

（3）  法團立即按條例召開業主大會通過議決方才可行事（濟助三）；

（4）  法團、聶及洪須全數歸還法團基金，因該土審案所致的一切金錢損失，包括該官司衍生的本案訟費及其他有關費用（濟助四）；及

（5）  本案的訴訟費(濟助五)。

C  答辯方案情

13.答辯方首先在《修訂反對通知書》內反駁，申請人身為軒尼詩道59號業主，只得益及受制於59號公契。

14.答辯方繼而否認違反條例或61號公契。針對申請方提出的該4投訴，答辯方相應回答如下：

（1）  在2023年10月25日舉行的法團周年業主大會(該業主大會)上，出席業主曾一致議決通過向新城市開展該土審案。聶因此獲得法團授權，在同年12月8日和【該管委會秘書】（即龐）到審裁處提交該土審案的《申請通知書》[6]；

（2）  該管委會曾在2024年6月24日舉行的特別會議(該管委會會議)上，議決通過聘請鄭吳作為法團法律代表進行該土審案(該議題也於同年7月22日及8月5日的該管委會內務會議討論及通過)。同年9月2日，鄭吳來信請辭。故同年9月3日，該管委會經商討後，決定聘請何氏代表法團處理該土審案；

（3）  由於鄭吳及何氏就處理該土審案的報價費用都不超過200,000元，故條例第20A條並不適用；及

（4）  法團在該土審案及該區院案開展後，已把訴訟通知的通告交當時的管理公司耀景物業管理有限公司（耀景）處理。耀景的服務至2024年3月11日終止。同年4月1日，法團聘請怡信物業管理有限公司（怡信）。怡信接手後，在同年6月29日【從新貼上】[7]訴訟通知的通告，通告上告知業主訴訟文件能在管理處查閱。

15.答辯人再指，法團沒有在2024年7月27日召開任何該管委會的常務會議，更沒有在同日發出任何會議通告。另外，條例及該組大廈的4份公契，都沒有條文禁止以【追認】方式處理大廈的事宜。2024年8月26日的特別業主大會內的所指6個議程，和申請方投訴的事宜也沒有關連。

16.答辯方因此否認申請人有權獲得該5濟助或其中任何一個濟助。

D  申請方回應

17.申請人在《回覆書》內先回應，法團由軒尼詩道59、61、63及65號4部分所組成，理應受制於61號公契。

18.申請人指，法團確實召開了2024年8月26日及10月10日的特別業主大會，兩次會議均對申請方投訴不予回應，在後者會議上更未經該管委會授權聘用何氏出席。

19.申請人再指，該土審案及該區院案早在2023年便開展，但答辯方現在報稱，遲至2024年6月29日，才在該組大廈大堂牆壁上展示案件資料。

20.申請方續指，該業主大會議程第7項，是議決向審裁處作出【查詢】，龐是在陪同聶前往審裁處【查詢】，期間被聶要求幫他填寫該土審案申請表內的答辯人英文地址。

21.申請方強調，聶及洪不能單憑律師行報價便能確定該土審案及該區院案所涉的律師費最終並沒有超過200,000元，加上法團在該土審案中不斷更換律師，以及該案答辯人反申索超過200,000元，如法團敗訴的話，最終支出必超過200,000元。

22.申請方重申，該管委會通告確在2024年7月27日發出，開會日期為8月5日，最終開會與否，申請人不得而知，因通告標明不設列席，而議程多項正涵蓋本案的指控。

23.申請方最後稱，雖然可能沒有法例禁止【追認】，但法團不能凡事【一言堂、先斬後奏】行事。若非申請人及其他小業主一再追問，聶及洪是會繼續【黑箱作業】的。

24.在《回覆書》的附件一[8]內，申請方聲稱，本案背後牽涉一秘密組織【四寶今日戰士聯盟】（該聯盟），由4名非該管委會委員或成員，以及3名該管委會委員或成員組成。該聯盟意圖操控法團實行他們的【個人復仇計劃】，而該管委會其他委員卻毫不知道該聯盟的存在。

E  案件爭議及舉證責任

25.從上可見，訴訟各方在上述法律文件中，各自選擇提出了不同（甚至相反）的事實指稱，以及不同的法律主張（包括違法主張）。有需要的話，審裁處將在下文一一分解這些分歧。

26.同時，基於各自上述選擇，本席須指出，各方無權在結案陳詞中，提出或要求裁判（及審裁處亦不會裁判）任何沒有在上述文件内提出的其他事實指控（尤其是針對案外第三方提出的嚴重指控），或任何沒在上述文件中提出的其他違反法律主張，否則程序上不妥當，亦對另一方（或案外第三方）構成不公。

27.依據【誰主張，誰舉證】的原則，各方都負有舉證責任,在審訊時（而絕非在審訊後結案陳詞中）提供足夠及可信的證據，按民事案件適用的【相對可能性】標準，證明各自選擇提出的案情或主張，否則本申請全部或部分將被撤銷（或提出的反對理由全部或部分不能成立）。

28.同上理由，除該5濟助（或替代濟助）外，審裁處不會考慮頒發其他命令。又本案是民事案件，審裁處只會裁斷各名答辯人的民事責任（如申請方證實的話）,而不會裁斷任何不在本案範圍內的聲稱行政或刑事責任。

F  申請方依賴的（及其他與本案有關）條例條文[9]

29.條例第20A(1)條規定：

【法團在根據公契( 如有的話) 或本條例行使權力或執行職務上所需的...服務，其取得須符合與上述取得有關的工作守則[10]所指明的標準及準則】。

30.第20A(2)條再規定：

【…，第(1)款所提述的任何…服務，如其價值超過或相當可能超過 ——

(a) $200,000 …；或

(b) 相等於法團每年預算的20% …，

(兩者以其較小者為準)即須以招標承投方式取得】。

31.第20A(5)條又規定：

【為取得任何…服務而訂立的合約並不僅因不符合第(1)款而屬無效】。

32.第20A(6)條進一步規定：

【凡任何…服務根據第(2)款須以招標承投方式取得，如為取得該等…服務而訂立的合約不符合第(2) .. 款 ——

(a) 在不抵觸法團根據(b)段通過的任何決議或法庭根據第(7)款作出的任何命令的情況下，該合約並不僅因不符合第(2) ..款而屬無效；

(b) 在不抵觸法庭根據第(7)款作出的任何命令的情況下，法團可因(並只可因) 該合約不符合第(2) ..款而藉在法團業主大會上通過的業主決議廢止該合約】。

33.第20A(7)條規定：

【在與為取得第(2)…款適用的任何…服務而訂立的合約有關的法律程序中，法庭可在考慮有關個案的整體情況(包括但不限於以下因素)後，就合約各方的權利及法律責任作出法庭認為適當的命令( 包括該合約是否屬無效或可使無效) 或指示—— (a)..-(k)…】

34.第20A(8)條規定：

【為施行第(7)款，如法庭作出命令，指有關合約可由有關法團決定為無效，則法庭亦須命令按法庭認為適當的方式召開和舉行法團業主大會，以決定是否廢止該合約】。

35.第26A條又規定：

【凡法團屬任何法律程序的一方，管理委員會須藉以下方式， 將該法律程序通知業主 ——

(a) (如該法律程序是對法團提起的)在收到開展該法律程序的任何法院文件後的7 天內，在建築物的顯眼處展示載有該法律程序的詳情的通知，並致使該通知保持如此展示至少連續7 天；

(b) (如該法律程序由法團提起)在發出開展該法律程序的任何法院文件後的7 天內，在建築物的顯眼處展示載有該法律程序的詳情的通知，並致使該通知保持如此展示至少連續7 天】。

36.除上以外，第29條規定：

【除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行】。

37.第14條規定：

【(1)除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。

(2) 在不損害第(1)款的概括性的原則下，法團可在會議上藉決議撤換管理委員會的任何委員(…)】。

38.第18條規定：

【(1) 法團須 ——

(c) 採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。

(2) 法團可就下述事情行使其酌情決定權 ——

(c) 聘請並付酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員，以由其代表法團執行法團根據本條例或公契(如有的話)而有的職責或權力；

(g) 就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事】。

39.附表3第3段規定：

【法團會議須由以下的人主持 ——

(a) 管理委員會主席；

(b) …；或

(c) …】。

40.附表3第6段又規定：

【(1) 法團每次業主大會，有關會議過程的會議紀錄，均須由管理委員會秘書保存。

(2) 第(1)節所提述的會議紀錄，須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實紀錄。

(3) 秘書須將按照第(2)節核證的會議紀錄，在該會議紀錄所關乎的業主大會的日期後的28 天內，展示於建築物的顯眼處，並致使該會議紀錄保持如此展示至少連續7 天】。

41.附表2第6段再規定：

【(3)如管理委員會委員的職位出現空缺( …) ——

(a) 法團可藉在法團業主大會上通過的決議，委任一名業主填補該空缺，直至下一次管理委員會委員根據第5(1)段卸任的法團業主周年大會為止。

(5)如管理委員會秘書…的職位出現空缺 —— (a)法團可藉在法團業主大會上通過的決議，委任一人(不論該人是否管理委員會委員) 填補該空缺，直至下一次管理委員會委員根據第5(1)段卸任的法團業主周年大會為止。

(6)任何並非管理委員會委員的人，並不憑藉他根據第(5)(a)…節獲委任為管理委員會秘書… 而成為管理委員會委員】。

42.附表2第8段規定：

【(1)管理委員會會議 ——

(a)可由主席隨時召開，而主席不在時，則由副主席(如有的話)召開；及

(b)須由秘書在收到2名管理委員會委員的要求後14 天內召開，並在收到該要求後21天內舉行。

(2)秘書須在管理委員會會議日期至少7天前，向每一名管理委員會委員及(如管理委員會司庫並非管理委員會委員)管理委員會司庫發出會議通知，並在建築物的顯眼處展示該會議通知。

(2AA)會議通知須指明——

(a) 會議日期、時間和地點；及

(b) 擬在會議上提出的決議(如有的話)】。

43.附表2第10段進一步規定：

【(1) 管理委員會會議須由以下的人主持 ——

(a) 主席；或

(aa) …；或

(b) …。

(4) 管理委員會每次開會，有關會議過程的會議紀錄，須由秘書保存。

(4A) 第(4)節所提述的會議紀錄，須由主持會議者核證其為與其有關的管理委員會會議過程的真實紀錄。

(4B) 秘書須將按照第(4A)節核證的會議紀錄，在該會議紀錄所關乎的管理委員會會議的日期後的28 天內，展示於建築物的顯眼處，並致使該會議紀錄保持如此展示至少連續7 天】。

G  申請方依賴的61號公契條文

44.申請方沒有呈堂61號公契作證據，審裁處不得而知61號公契有否所稱的第21條。

45.無論如何，本席認為，周依賴61號公契第21條是徒勞無功的。第一，周不是軒尼詩道61號的業主，不是61號公契內契諾的受益人，不能得益於61號公契內的契諾，即沒有法律資格執行61號公契內的契諾[11]。第二，看申請方在本案《修訂申請通知書》內聲稱的61號公契第21條條文，該條只規管法團成立前根據61號公契該條召開的軒尼詩道【61號業主的業主會議】，並不規管在法團成立後根據條例附表3條文召開的【法團業主大會會議】[12]，更不適用於法團成立後的管理委員會會議。第三，就第一投訴及第二投訴而言，申請人的案情根本不是該條的開會程序沒被遵守，而是完全沒有開會（或沒有會上議決）授權，故該條對申請人沒幫助。

H  不爭事實

46.基於雙方的共通證據，沒受另一方盤問或陳詞爭議的一方證據，以及證人在證人台作供時對另一方案情的承認，除A部分背景事實外，本席再接納及裁定曾發生下述事實。

H1   2022年

47.2022年9月7日，聶當選該管委會主席，洪則獲選該管委會（非委員）秘書。

H2  2023年

48.2023年1月31日，新城市停任該組大廈的管理公司。

49.3月1日， Lucky Max 透過律師針對法團開啟該區院案，同月2日以掛號信件派送該區院案的傳訊令狀給法團。

50.6月或7月，洪辭任該管委會秘書，不再是該管委會的委員或成員。

51.6月7日，鐘沛林律師行代表新城市去信法團（抄送該管委會委員，包括聶、洪父、陳祖貽先生（陳）、何紹裘先生（何），以及非委員秘書洪）追討未還的$201,561.78墊支費用。

52.10月10日，耀景代表法團發出該業主大會的會議通告（抄送民政事務署）（該會議通告），通告上議程共有9項，第6項為議決由大廈常年法律顧問徐沛雄律師處理該區院案，第7項為【商討及議決收到鐘沛林律師行代表新城市追討$201,561.78未支付之金額，原因是未有提交近年需要核數文件及管理員挪用大廈管理費未有處理證明，議決入稟審裁處追討事宜】（議程7），第8項為議決65號持有全棟業權業主，加收額外清潔費，及第9項其他事項。

53.10月25日，該業主大會召開，出席業主約20多（但該數字包括業主的授權代表）。歐陽、龐[13]、聶、洪、陳及何都有出席。

54.某灣仔議員助理蕭美玲女士（蕭）約11月3日到審裁處拿得《申請通知書》表格，後填寫該表格交洪，洪其後轉發聶。約11月29日，聶已簽署《申請通知書》。龐後來從聶處取得已簽署的《申請通知書》，在11月30日獨自到了審裁處一趟。

55.12月8日，聶和龐一同到審裁處，聶遞交了法團註冊證書副本[14]及他聲稱獲法團授權的授權書正本[15]，付費後存檔由他以聲稱法團授權代表身份簽署的正本《申請通知書》，正式針對新城市開啟該土審案。

56.該土審案的上述《申請通知書》，標題為【表格29】，印有【根據條例提出的申請通知書】、【建築物管理申請編號LDBM 169/2023】，填上的【答辯人】為新城市，並用英文寫上其地址(由龐代聶填上)。《申請通知書》上載有：【申請人申請作出的命令】是有關【2010年至2022年度核數文件因至今未能交出大廈所有往來帳目和文件，令大廈未能正常核數】，而【須予裁定的法律問題、釋義及強制執行或其他事項為】：【管理公司疏忽、違反大廈管理信託及誠信，沒有整理、儲存及保留大廈保養、維修工程合約、會議記錄及日常有關大廈會計及核數帳目文件交還法團】，並附有聶簽署的屬實申述，及蓋上法團的印章。其下款是【致1）審裁處司法常務官及2）答辯人】，並注明：【你如擬反對此項申請，必須於本通知書送達之日21天內 …以表格7提交反對通知書】。

57.12月11日，聶和龐一同將該土審案的《申請通知書》派送新城市。同日，聶在審裁處就該送達宣誓（本席相信，新城市獲派該土審案的《申請通知書》後，存檔審裁處《反對通知書》，在其內向法團反申索未還的$201,561.78墊支費用）。

H3   2024年

58.2024年3月11日，耀景的管理服務終止。

59.4月1日，法團開始聘用怡信作該組大廈的管理公司。

60.6月26日，法團舉行業主大會。該管委會改選，洪獲選該管委會委員，並取代聶擔當主席，而聶只留任該管委會委員。

61.7月3日，歐陽及周等共4名業主聯署去信該管委會各成員（包括洪作主席、聶、麥雲先生（麥）及怡信作秘書等）（抄送該土審案主審法官及民政事務署（民政署）），對該土審案的開展、處理、程序、責任及合法性提出疑問，指據【前屆秘書】龐稱，該土審案違反了條例第26A條，並因應下次聆訊將在7月5日舉行，要求24小時內提供資料（該業主聯署）[16]。

62.7月15日，民政署收到由聶據稱在2023年11月17日簽署、蓋上法團印章，並由耀景代筆的該業主大會會議記錄 (答辯方版本會議記錄)[17]。

63.答辯方版本會議記錄上記載的議程只有8項，第6項記載為【一致通過交由大廈常年法律顧問徐沛雄律師處理“該區院案”...某律師代表Lucky Max就61號天臺私人位置提出訴訟，是關於本法團佔用61號天臺要大廈移走，用途是“消防泵房”…而該單位曾是上屆主席屈之單位業權擁有…】，第7項記載為【一致通過議決收到鐘沛林律師行代表新城市追討$201,561.78未支付之金額，原因是未有提交近年需要核數文件及管理員挪用大廈管理費未有處理證明，議決入稟審裁處追討事宜】，而第8項為【一致議決暫時擱置65號持有全棟業權業主，加收額外清潔費用事宜】。

64.7月18日，鄭吳代表聶、洪及蕭，發出信件給龐及歐陽，就後者二人的聲稱誹謗言論保留權利。

65.7月22日，該管委會成員（包括洪）召開內務會議（蕭也出席），會議記錄記載議程4、8至13項均【留待下次常務會議追認】。就議程第10項記載，即會上一致通過聘請鄭吳處理該土審案（及處理業戶散播誹謗言論及發出律師信事宜），也是【留待下次常務會議追認】[18]（本席相信，至這階段，鄭吳已以法團法律代表的身份，參與了該土審案的法律程序）。

66.8月5日，該管委會成員（包括洪及聶）召開內務會議（蕭也出席），共有17項議程，議程4至13、15項均為【追認】項目。就議程11及12項，會議記錄為【各委員早前已在22.7.2024內務會議表決】，一致通過聘請鄭吳處理該土審案（及就業戶散播誹謗言論發出律師信）。就議程13項，記錄為一致通過分別聘請鄭吳及徐沛雄律師處理該土審案及該區院案（及授權洪及聶就兩案代表法團出庭），及一致通過聘請鄭吳就誹謗指控發出律師信及進行訴訟[19]。

67.8月14日，周存檔本案的《申請通知書》，開啟本案控告法團、聶及洪。

68.8月26日，法團基於5%業主要求，召開特別業主大會[20]（民政署代表也出席），會上彙報早前聘請作該土審案法團代表的鄭吳已【請辭】，法團將物色新律師，又法團已聘請徐沛雄律師處理該區院案，而本申請【正報價中】。就業戶質疑處理訴訟及授權人沒有記錄，怡信表示該管委會剛在6月26日改選，【故已於重選後再記錄有關議決】。另該管委會表示已按程序聘請律師處理法團官司，大廈訴訟代理人為洪及聶，需查核官司訴訟費詳情資料，不會就官司勝訴機會及風險評估作回覆[21]。

69.9月4日，該管委會召開會議。怡信彙報在8月15日收悉本案，經邀請後獲得2間律師行報價。出席委員一致揀選何氏代表法團處理本案。另鄭吳請辭該土審案後，怡信收回3間律師行報價。出席委員一致揀選何氏代表法團處理該土審案，並授權洪及聶代表出庭。最後，怡信彙報於9月1日接獲5%業戶要求舉行特別業主大會，出席委員一致同意舉行[22]（本席相信，何氏大約在這階段取代鄭吳，作為法團在該土審案的法律代表）。

70.10月10日，法團召開特別業主大會，何氏代表出席。議程1至17均是查問法團聘請鄭吳作法律代表進行該土審案及發律師信給業主的事宜，會議召集人應何氏建議，因該土審案已進入司法程序，選擇在案件開審時在法庭上回應，不在會上回覆[23]。

71.10月28日，何氏代表本案3名答辯人存檔本案的《反對通知書》。

72.11月8日，該管委會召開會議[24]，出席者包括洪及聶。會上一致通過9月4日該管委會會議記錄，及10月10日特別業主大會的會議記錄，另一致通過運用法團基金，聘請律師代表聶及洪就本案答辯[25]。

73.11月11日，周存檔本案的《回覆書》。

I  證人可信性評估

I1  歐陽

74.本席認為，歐陽是一名誠實及可靠的證人。

75.縱使對申請方（或龐）不利（或對答辯方有利），本席留意，歐陽庭上仍願意坦承或表示：1）看過該會議通告；2）不知法團聘請律師是否要花上超過200,000元； 3）看過答辯方版本會議記錄張貼在該組大廈63及65號地下某牆上[26]；及4）如要到審裁處【查詢】追討新城市事宜，實【不用填表】。

76.但是，歐陽年紀不輕，作供時要回憶一次發生在超過1年多前舉行的業主大會內時間總長相對短[27]的其一議程討論，未能回憶某些細節（或記錯當日開會時間[28]），亦屬可以理解。因此，本席不同意她有回避朱就議程7細節的盤問。

77.本席相信，歐陽已盡其能力憶述該業主大會上議程7的討論，即有【6至7個業主（包括她）及委員（包括陳及何[29]）】【發言】【反對】入稟控告新城市，要【查詢】【瞭解】【入稟審裁處是否合適】，以及所花的【律師費多少】等事項才能作決定。在上述【共識】下，議程7最終【沒有付諸投票】，而是【擱置】了。

78.上述歐陽就議程7的證供，如下可見，和龐、洪和聶就議程7的作供，有不少地方不謀而合，互相印證。還有的是，得到呈堂通訊記錄內容及附件所支持。

79.至於歐陽何時第一次知道該土審案的開展，本席看來，並非本案的關鍵議題。除了庭上說【在2024年1月19日後】【聽到新城市反申索法團後】她才知道該土審案外，她不能進一步記得準確日子或月份。她如此表現，如上解釋，亦屬可以理解。

80.和本案議題更關鍵的是，歐陽曾作供，她曾在2024年1月19日1723時，在該組大廈業主通訊群組內，查問該業主大會的會議記錄。同日1729時，獲龐轉發法團在法團通訊群組內向耀景的相關查問。同日再後1736時，獲龐轉發耀景Kanji Lau（劉）提供（及劉說）【之前貼了大堂的】的該業主大會會議記錄[30]（申請方版本會議記錄）[31]。而她曾在1月19日前，見過申請方版本會議記錄張貼在大堂一天便消失，但因內容錯用了【一致通過】，她認為【錯漏百出】，於是便在1月19日在群組內查問。歐陽的上述關鍵作供（及她出示的通訊記錄及附件），本席留意，和龐的相關證供及文件[32]是吻合的，亦沒有受到答辯方盤問而動搖，有力地支持申請方就第一投訴的主張。

81.基於上述理由，本席不認同朱結案第10、13至16段對歐陽作供可信性的批評。

I2  龐

82.總的來說，本席認為，龐並非完全誠實或可靠的證人，其所作證供部分並非屬實或可靠。

83.考慮朱結案第20b、22b及c、45b至d、45f及46段，對於龐在其證人陳述書及庭上供稱他在2023年12月8日只到審裁處向聶提供所謂【文書支援】，當日他誤以為審裁處如同民政署（即不是法庭），聶到來只提出【行政申請】，而他誤認為《申請通知書》只是一份【查詢申請表】或【表格】，【不知道】聶是提出【訴訟】或【入稟】審裁處，及之後只是陪聶【送文件】的一系列證供，本席認同朱的陳詞，絕對是謊言，理由如下：

(1)  如龐遭盤問承認，他自2018年便從事【物業管理】生意，不太可能對審裁處有如上般聲稱嚴重錯誤認識。

(2)  看該土審案《申請通知書》上文【56】所載及所填，它絕非一份簡單的單方行政申請或查詢表格。倘若如是，它用不著稱呼新城市為【答辯人】，要求申請人送達該表格副本給【答辯人】，及要求【答辯人】存檔《反對通知書》。

(3)  細看龐及洪出示的（見下文）該聯盟通訊群組記錄（該聯盟通訊）[33]內成員言談內容及用字[34]，該聯盟成員（包括洪、龐、蕭、麥，和張貴芬女士（張））[35]，本席看來，明顯處心積慮推動法團開啟該土審案，希望查找屈[36]的聲稱貪污舞弊證據，以圖向他進行報復。

(4)  而龐明顯是該聯盟中積極分子，身先士卒及不遺餘力推動該土審案，包括為成功【入稟】（而非他所稱的【友情支援】）而單獨在11月30 日到審裁處走一趟，只因欠缺授權代表授權書等文件[37]而功虧一簣，最終要走三趟才完成所有【入稟】步驟。

84.因此，本席認為，申請方在《回覆書》內聲稱龐在2023年12月8 日陪聶到審裁處【查詢】之說法，以及龐結案第53段所陳，絕非事實。

85.基於上文【83(3)&(4)】，本席絕對有理由相信，龐是清楚知道該土審案的開庭及日子（而非如他稱2024年2月5日意外地從聶口中得知開庭，【才意識到官司的存在】）[38]，及他在2024年3月11日（如他遭盤問時承認）填報合共$1,756元【支款憑單】[39]，是有意地為他在2023年11月30日、12月8及11日到審裁處【入稟】的【法庭工作】而申請$1,500元【補貼】[40]。

86.再看龐出示的通訊記錄[41]，本席有理由相信，龐大有可能在2024年2月及/或以後，因他和聶之間出現的個人分歧及/或矛盾，而180度改變其作為該聯盟成員（或前成員）支持及推動該土審案的立場，繼而推動本案的開展。

87.而就龐在證人台上的表現，朱結案第21段的批評及陳詞，本席認為，亦相當中肯。

88.但是，本席同時留意，龐盤問下就議程7的證供（即業主們除了問【入稟審裁處是否合適】外，沒有詳細討論如何查詢，議程7最終【沒有付諸投票】，實際上沒有通過，被【擱置】了），和歐陽的證供不謀而合，獲她所作證供（及出示的通訊記錄）的支持，以及（如下解釋）獲洪及聶遭盤問下的承認所支持。

89.誠然，如朱所陳[42]，龐沒有詳細地在他的證人陳述書內交代業主們就議程7所進行的討論。但本席相信，這缺漏的原因，大有可能來自龐（下文解釋）至審訊[43]及結案[44]時強烈持有的【錯誤】法律觀點，即根據條例，該管委會秘書提供的該業主大會會議記錄，才具有最終權威及不容被挑戰的。故此，他【錯誤地】選擇在陳述書內對該等討論著墨不多。

90.另本席須指出的是，在審訊文件（包括呈堂通訊記錄內容及附件）上，下文將詳細解釋，龐出示的申請方版本會議記錄，比答辯方版本會議記錄，本席看來，更大可能準確地記錄出席業主們在該業主大會上就議程7所達成的共識。

91.故此，本席認為，不宜因上文謊言及動機，而整體拒絕接納龐的所有證供。更合適的做法是，對他遭受爭議的不同證供（及出示文件），審裁處應在考慮整體呈堂證據後，個別獨立考慮決定是否採信及（如採信的話）其比重。

I3  洪

92.同樣地，考慮洪在下述關鍵議題的證供，本席不認為洪有向審裁處透露事實之全部，她的證供也未盡完全誠實或可靠。

93.如龐結案第34段正確指出，本席同意，洪在其證人陳述書第11至17段，企圖蒙騙[45]審裁處該聯盟通訊群組[46]為【法團群組】，誤導審裁處【法團】（包括洪本人）在2023年11月4日至12月8日期間，在該所謂【法團群組】內，討論如何開展該土審案。

94.遭盤問下，洪不得不承認，該聯盟通訊群組僅為一【私人群組】，並非該管委會的通訊群組（聶作供，一個稱為【四寶9月7日新法團】的通訊群組，才是該管委會的通訊群組），只有部分該管委會成員是該聯盟通訊群組的成員，但不包括作為該管委會主席的聶，因蕭反對邀請聶加入。

95.而在上述據洪稱她有份參與的所謂【法團群組】討論時段內（即2023年11月4日至12月8日），容本席強調，洪都不是該管委會的成員或委員，她要到2024年6月26日才當選主席。

96.另外，就該管委會會議的召開地點及時間等事宜上，如龐所陳[47]（本席同意），洪和聶二人在證供上，出現了極大及難以磨合的分歧。洪聲稱，她有出席該管委會會議，該會議於2024年6月24日早上10時或11時舉行，地點在鄭吳的辦公室，而她出示由她手寫製作的該管委會會議記錄[48]（其上沒有記載洪的出席或簽署）是該會議的正式記錄。遭盤問下，聶卻聲稱，該會議於同日下午4至6時在麥當勞舉行，而該管委會會議的手寫記錄（上有聶的簽署，據聶確認）只不過是草稿而已。

97.令人費解的是，2024年6月24日當日，聶是該管委會的主席，洪當日卻沒有任何該管委會的職位（容許她出席或參與該管委會會議，若有召開的話），而法團當時是聘請了怡信協助法團處理文書工作（而不用洪代勞），更何況洪盤問下同意，龐從該業主大會當日當選至2024年6月25日是該管委會的秘書。

98.對於洪聲稱，洪父邀請她在3個日子（包括在2024年6月24日當日），【旁聽】該管委會面試提交報價的3間律師行，本席不接納。這【旁聽】聲稱，之前沒出現在洪的證人陳述內，遭龐盤問下才首次提出，亦沒有記載在該管委會會議記錄。

99.故此，縱使朱結案花了不少篇章在洪上[49]，本席不能接納朱結案第33段第一句的陳詞。和處理龐受到爭議的證供一樣，本席認為，合適在整體證據下，獨立考慮洪受到爭議的不同證供（及她出示的文件）來個別決定是否採信。

100.當然，就洪在證人台上對申請方案情的眾多承認（見下文），本席採納為事實，及給予足額比重。例如，遭龐盤問下，洪先否認但後終承認，她曾於2024年8月26日的特別業主大會上，解釋開展該土審案的目的，在於查找屈聲稱貪污舞弊的證據，以便交給當局調查及執法。

I4  聶

101.本席恐怕，聶也絕非一名完全可信或可靠的證人。

102.本席先觀察及認為，聶大有可能不是（如朱結案第29段所稱）忘記，而是過度操練、背誦或強記答辯方版本會議記錄上的他聲稱簽署的日期（即2023年11月17日），而三度在主問時（不理對錯）宣誓回答朱，他在該日子（收到會議記錄及）簽署他的證人陳述書，後改稱2024年8月中簽署，後終改稱2024年或2025年簽署[50]。

103.還有，在龐的該管委會成員身份上，聶庭上的證供，本席留意，大幅偏離答辯方的案情、他自己發出的群組通訊內容，以及洪的相關承認。盤問後期，聶改口說[51]，在該業主大會上，只【討論】龐作為該管委會秘書，但【沒有通過】。

104.可是，答辯方在《修訂反對通知書》內，稱龐為該管委會秘書（見上文【14(1)】）。如上介紹，洪作供，也接納龐在2023年10月25日至2024年6月25日擔任該管委會秘書。朱盤問龐時，也沒有質疑這點，結案也接納龐為該段時間的管委會秘書[52]。

105.更甚的是，聶在盤問下確認，他曾於2023年11月30日1956時在通訊上，要求龐提供龐及麥的全名，以便補上他當日轉發給龐的申請方（而非答辯方）版本會議記錄上（聶看記錄上議程7用上【查詢】二字後分辨出）。龐同日2003時及2004時即分別回答聶：【麥雲（委員）】及【龐桐殷（秘書）】[53]（下文將解釋，聶就答辯方版本會議記錄製作的過程，證供上可謂自相矛盾）。

106.而按照聶確認他作為當日主席有份簽署的手寫該管委會會議記錄草稿，本席留意，麥被列為當日聲稱在麥當勞舉行的該管委會會議【出席委員】之一[54]（如上介紹，在該管委會會議地點及時間（以及會議記錄）等的證供上，聶的證供與洪的證供大相徑庭，此等分歧不但影響洪的誠信，也打擊聶的誠信）。

107.故此，本席不接納聶的相反證供，反相信龐（及麥）在該業主大會上分別當選（非委員）秘書（及委員），而龐擔當秘書直至2024年6月25日。6月26日該管委會改選，龐參選，但落選。

108.還有，龐曾盤問聶哪組織（不論法團業主在業主大會上或該管委會）授權他個人作為法團授權代表簽署《申請通知書》開展該土審案。本席留意，聶先稱該管委會有開會，後稱該業主大會授權該管委會處理此事，再後稱可以直接由主席執行。可是，按答辯方版本會議記錄，議程7沒有記錄法團授權個別委員或人士，作為法團代表入稟審裁處，答辯方也沒有出示任何該管委會的會議記錄，授權個別委員或人士這樣做，看來聶在2023年12月8日，在沒有法團授權下自行簽署及蓋章（及向審裁處遞交）授權書[55]，聲稱他獲法團授權開展該土審案。

109.另一聶證供令人矚目的地方，在於他作為該管委會主席期間，常有該管委會外人士參與該土審案的推動或組織，而他看來沒意見或反對。

110.按照聶在其證人陳述書第4段承認，該土審案的《申請通知書》由蕭到審裁處拿取，先由蕭填寫（遭龐盤問，聶承認他收到《申請通知書》時，已填上其上最重要的申請命令及要裁定的法律問題兩部分內容），再由洪發給他。蕭不是該組大廈的業主，也不是該管委會的成員或委員。而洪在上述行為時，也不是該管委會的成員或委員。反之，蕭及洪是該聯盟的成員。

111.對於聶在其證人陳述書第4段，聲稱【委員們討論後】蕭才如上填寫。盤問下，聶稱此等委員們討論，是透過【即時通訊】進行。本席得指出，那不過是聶的一番空言，答辯方並沒有出示任何相關即時通訊記錄作證明。

112.反之，該聯盟的成員（包括非該管委會委員或成員的蕭及洪），在2023年11月4日至12月8日這一個多月內，在洪出示的該聯盟通訊群組內，有頗多關於開展該土審案的熱烈討論，並提及要得到（或已得到了）【主席】（相信指聶）的協助[56]。蕭便在其內報告她到審裁處取得了《申請通知書》[57]，後說將【...傳給戰士們，我要執齊文件約主席蓋章簽名】[58]；洪則曾說【主席已簽名我打算自己去土地審裁處】[59]及【當然如果主席有空可以一齊去】[60]。上述答辯方出示的通訊記錄，不得不令本席對聶的空言產生極大疑問，更令審裁處有理由相信他可能受到該聯盟的擺佈或操控。

113.故此，本席不接納朱結案第25段對聶的評估。除接納聶對申請方案情的承認證供（及給予足額比重）外，本席對聶其他遭受質疑的證供，均認為須個別慎重考慮才決定是否接納。

J  第一投訴

114.在第一投訴上，法庭面對兩大事實分歧：1）議程7有否在該業主大會上獲得一致議決通過（如洪及聶供稱），或（如歐陽及龐供稱）沒交付投票便擱置了（第一分歧）？ 2）哪版本會議記錄更準確反映該業主大會上就議程7的討論結果，是答辯方版本會議記錄，還是申請方版本會議記錄(第二分歧)？

115.本席認為，有別於龐的觀點，第一分歧才是審裁處必須解決的關鍵分歧，雖然第二分歧的解決，有助解決第一分歧。

116.案例上，雖然會議記錄是足夠（及一般是最佳）證據，證明一個會議上的過程及結果，但它不是唯一的證據。縱使條例關於主持者核證會議記錄（及秘書保管核證記錄）的條文沒被遵守，法庭仍可從記錄以外的其他證據來裁斷會議上真實發生的過程及結果：見The Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre 訴 Jikan Development Limited & Another案[61]上訴法庭判案書第4至6段判詞。在曾榮林 訴Incorporated Owners of King Tin Court & Another 案[62]，上訴法庭在判案書【10 -16】在應用前案原則後，進一步解釋，秘書雖有確保會議記錄制定的責任，但真正記錄的工作，不一定須要由秘書本人作文書記錄。

117.龐結案第6段指應視秘書提供的會議記錄，為【正式及唯一法定版本】的陳詞，與上述案例原則不符，又缺乏F部分條例條文的明文支持[63]，本席拒絕接納。

118.就第二分歧，和上文【63】的答辯方版本會議記錄相比，申請方版本會議記錄[64]有以下3大分別。第一，它共有9項（而非8項）議程。第二，議程6至9的記載不同。它就議程6的記載是【關於本大廈佔用61號天臺要大廈移走消防泵事宜，會後再討論再決議】。議程7的是【一致通過議決去“土地審裁處”查詢追討事宜】。議程8的是【一致議決暫會後再討論加收額外清潔費用事宜】。而議程9的是【會議選出：麥雲為委員，龐為秘書】（議程9）。第三，它沒有聶的簽署，也沒有蓋上法團的印章。

119.基於下述考慮及理由，本席認為，答辯方版本會議記錄並不準確地記錄該業主大會上議程7的過程及結果，審裁處不給予它任何比重。相反，本席相信，申請方版本會議記錄更準確地記錄了議程7的結果，並給予它足額比重。

(1)  誠然，按條例，聶應是該業主大會的主持者[65]，而答辯方版本會議記錄有聶的簽署（聶在覆問稱，他沒有簽署答辯方版本會議記錄以外的其他草稿）及法團的蓋章。

(2)  該會議通告的議程7，也是（如朱強調）商討及議決針對新城市提出訴訟，和答辯方版本會議記錄議程7的記載，基本上是一致的（嚴格比較下，後者刪去前者開頭“商討及”三字，改為前者的開頭“一致通過”四字）。

(3)  而在2023年11月15日1306及1307時，劉在【四寶9月7日新法團】通訊群組內，發出該業主大會的草稿，查問主席及委員們有否修改[66]。劉發出的草稿內容[67]，據龐承認，也和答辯方版本會議記錄的（除沒有聶的簽署或法團的蓋章外）是相同的。

(4)  但是，同日1323及1324時，龐分別在【四寶9月7日新法團】通訊群組[68]，以及該聯盟群組內[69]，同樣投訴【第6、8條，已經在會議中清楚說明、討論、更改，其後再補選管委會成員…但現在卻把“原來、一字不改”的拿出來作為“會議紀錄”，明顯和事實不符；上述業主大會好像耀景並不存在！？】。

(5)  當然，龐在上述發文中，如朱強調，沒有投訴第7條（或議程7）的記錄。龐聲稱他當時意思是【第6至8條】，但錯誤打字【第6、8條】。本席不接納這解釋。第一，本席前沒有通訊記錄，顯示他事後曾向耀景作此更正。第二，本席考慮龐當時該聯盟積極成員的身份，及該聯盟推動開啟該土審案的立場及努力，不太見得龐會投訴（答辯方版本會議記錄的）第7條。

(6)  可是，關鍵的是，同日（即2023年11月15日）1904時，劉在【四寶9月7日新法團】通訊群組內，發出【我明天修改後再給主席看】[70]。據此，本席相信，劉多會查核清楚其發出的草稿，及履行他的【修改】承諾，多不會再交答辯方版本會議記錄給主席看（如該版本有錯的話）。但是，據聶（及洪）聲稱，聶在2023年11月17日簽署後【定稿】的草稿，仍是原封不動的答辯方版本會議記錄。

(7)  又倘若聶真的在2023年11月17日簽署【定稿】答辯方版本會議記錄的話，本席同意龐的陳詞，難以解釋為何聶在【定稿】後13天（即同年11月30日），在通訊上要求龐提供他及麥的全名，以補上相片內出現的申請方（而非答辯方，因出現的議程7是【查詢】）版本會議記錄[71]（見上文【105】，龐同日照辦）。聶庭上遭龐盤問此點時，也未能解釋。

(8)  按本席上文認定，龐及麥在該業主大會上，確實當選該管委會成員。但答辯方版本會議記錄，欠缺這樣的議程9記載（申請方版本會議記錄卻有），明顯未能真實反映該業主大會的所有實況。

(9)  再者，19天後，應歐陽在2024年1月19日查問[72]（及龐同日轉介耀景[73]），劉在當天1734時向龐發出[74]（及龐即時轉發歐陽[75]）的是申請方版本會議記錄，內有符合實情的議程9記載，劉更在1735時稱【之前貼了大堂的】。而歐陽也作供，曾在2024年1月19日前，在該組大廈大堂見過申請方版本會議記錄張貼一天便消失（見上文【80】[76]）。

(10)  當然，歐陽也作供，在她不記得的日子，見過答辯方版本會議記錄張貼在63及65號地下某牆（見上文【75】）。但是，答辯方沒有呈交證據，證明有否（及如有，何時）將答辯方版本會議記錄張貼該組大廈大堂。

(11)  本席相信，劉[77]多不會張貼在大堂一份沒有簽署又沒有蓋章的申請方版本會議記錄，他多會待主席簽署及/或蓋章後才張貼。故此，本席不接納龐稱他只曾簽署答辯方版本會議記錄一份草稿的證供。本席推斷並裁定，劉曾在2023年11月15日至2024年1月19日期間，將聶簽署及/或蓋章的申請方版本會議記錄張貼大堂至少一天。

(12)  如龐指出，本席留意，答辯方是在該業主聯署2024年7月3日發出質疑該土審案（及抄送給民政署）後12天，才出示答辯方版本會議記錄給民政署，時間上很巧合。

(13)  而據聶在證人台回答，他簽署了答辯方版本會議記錄後，不是交回該管委會其他成員（例如秘書）處理（例如張貼大堂）及/或保存，也是不交管理公司處理及/或保存，而是交給張【拿去民政署做記錄】。而張更非該組大廈的業主，只是某業主的女兒；反之，按龐供稱，張是該聯盟成員之一。

(14)  因此，本席有理由相信，答辯方版本會議記錄，是答辯方及/或該聯盟為應付業主們的質疑及/或民政署的查詢，而安排聶在2024年7月3至15日期間簽署的。

120.本席接著解決第一分歧。

121.基於本席對4名出庭作供證人的可信性評估、下述文件的記載，以及下述的證據及考量，本席接納歐陽(上文【77】)及龐（上文【88】）就議程7討論及結果的共同證供為事實，並否決聶及洪就議程7的不同及相反證供。

(1)  如龐出示的他和張通訊記錄顯示[78]（本席接納），何及陳均在該會議通告發出約一星期前舉行的該管委會會議上（聶遭盤問下同意有舉行此會議）不同意到審裁處提訴。

(2)  在證人台，聶承認，何曾在該業主大會上就議程7發言，指需【詢問】如何入稟，指入稟【涉及大額費用，必須有充足資料方可進行】。

(3)  在證人台，洪也承認，聶沒有在會上就議程7提訴建議向業主們說明入稟的風險或所涉的費用，而在大會前，聶也未曾向大廈常年法律顧問徐沛雄律師諮詢此等事項。何發言時，便指【打官司得花很多錢】。

(4)  有見上述3點證據，本席看，如議程7真有在會上付諸投票的話，不太見得會（如聶及洪聲稱，及答辯方版本會議記錄記載）【一致】通過，何及/或陳多會投下反對（或棄權）票。

(5)  本席明白，有別於劉在2023年11月15日發出的草稿（即答辯方版本會議記錄）上議程8用上【一致議決暫時擱置】8字，劉修改後完成的申請方版本會議記錄議程7卻沒有用上【擱置】二字（背後原因只有劉可回答），而是寫上【一致通過議決去“土地審裁處”查詢追討事宜】。但本席看來，後者實質上的意思，也是（如歐陽及龐作供）在出席業主們達致【查詢】【共識】下【不投票】便【擱置】了議程7。又如所有出席業主的【共識】是【擱置】議程7的話，本席認為，這並不是【修改】議程7，不用進行投票也可。

(6)  申請方版本會議記錄，本席因此看來，亦支持歐陽及龐上述的證供（及申請方就第一分歧的主張）。

(7)  又倘若在該業主大會上，出席業主們覺得當時合適做決定及投票，並一致通過到審裁處向新城市提訴，本席認爲，如上文【66、68及69】所示，他們多會同時授權律師或該管委會某委員負責該土審案的法律程序，例如代表法團簽署法庭文件及出庭應訊，但答辯方案情（及答辯方版本會議記錄）都沒有這方面的討論（或記載）。

(8)  遭盤問下，洪承認該業主大會備有錄音記錄。但當龐追問洪為何答辯方沒有呈上該等錄音記錄作為答辯方呈堂證據，洪(在本席警告後)選擇行使法律專業保密特權不回答此問題。本席認同龐的陳詞，審裁處應就此點對答辯方作不利推論（即該等錄音記錄，若呈堂的話，其內容將對答辯方不利），用來增強申請方就第一分歧呈堂證據的效力。

(9)  最後，容本席強調，本席已分別考慮了雙方案情的內在可能性。本席謹記，申請方的指控嚴重，直指聶冒險在該業主大會出席業主擱置起訴新城市的背景下，仍私自在沒有授權下開啟該土審案。但在考慮本案的整體證據，包括該聯盟對該土審案的推動，它對聶的擺佈或操控，及其兩成員（即龐及麥）在會上補選為該管委會成員,本席認為，申請方的案情亦絕非不可能，視乎它對新城市遭起訴後的回應有否正確（或錯誤）的評估。

122.基於上述理由及裁斷，本席信納，申請人成功地在相對可能性下證明出席該業主大會的業主們，會上並沒有通過議決法團到審裁處針對新城市提起訴訟。

123.基於答辯方就第一投訴的唯一授權來源為議程7在該業主大會的聲稱通過，而該聲稱遭到否定（而本席前亦沒有證據證明該管委會曾在2023年12月8 日前作出授權），本席進一步裁定，聶並沒有獲得法團授權，以聲稱法團授權代表身份，簽署該土審案的《申請通知書》在審裁處開啟該土審案。

124.故此，本席結論，申請人證實了第一投訴，而答辯方的相關反對理由不成立。

125.假如本席在上文【122】的裁斷是錯的，議程7真的如答辯方版本會議記錄所載，在該業主大會上，由出席業主們一致議決通過了，本席傾向認為，如龐所陳，及他向洪及聶盤問指出，缺乏該業主大會或及後該管委會的明確授權，聶單憑其主席身份， 仍無權以聲稱法團授權代表身份，簽署該土審案的《申請通知書》在審裁處開啟該土審案。

126.管理委員會主席的法定權力，只限於開會有關事宜。法團奉行集體決策制，由業主們在業主大會（或管理委員會委員在管理委員會會議）通過議決作決定。管理委員會主席，並非法團的領導人或執行長，沒有實在權限，也沒有表面權限締結或簽署對法團有約束力的合約，除非已獲有效授權：宜高物業管理有限公司 訴 新蒲崗大廈業主立案法團 案[79]【9 - 11，17 - 18】。在該案中，法庭裁決，主席未經法團合法授權簽署的管理合約，對法團而言，是無效及不可強制執行的。

127.本席傾向認為，上述法律原則，同樣適用於聶在2023年12月8 日到審裁處開啟該土審案。未經法團合法授權，聶不能單憑其主席身份，便簽署該土審案的《申請通知書》開啟該案，即他絕不能自行簽署授權書來授權自己這樣做。本席重申上文【108】。

128.答辯方在朱結案第48及49段依賴The Incorporated Owners of Kai Tak Garden (Choi Hung Road) 訴 Woo Tak Yan & Another案[80] 以支持其相反論點。本席傾向認為，該申請的特別之處，在於擬上訴人沒有法律代表。申請上訴許可時，擬上訴人只是重提初審時的論點，未能指出審裁官在理由書內的分析及結論如何犯錯。原訟法庭因此沒有進行仔細分析便認為，他的擬上訴理由，並不涉及法律觀點上可爭辯的上訴理據，故拒絕批出上訴許可[81]。

129.但是，有見本席在上文【122】的事實裁斷及上文【124】的結論，本席不打算就這法律爭議再花筆墨，還是留待他日合適案件再作定奪。

K  第二投訴

130.就這個投訴，審裁處首要解決的爭議，是該管委會會議有否如答辯方聲稱般召開及進行議決。

131.基於下述考量、證據及本席對證人可信性的評估，本席不給予該管委會會議記錄任何比重，亦不接納洪或聶的相關證供，反接納龐不曾被通知（及沒有出席）該管委會會議的證供。

(1)  本席當然留意，如朱結案第52段所指，在洪出示的【四寶大廈（怡信）】通訊群組記錄上，龐曾在2024年5月18日在該群組內，贊同怡信在其內發表的建議，即到何氏就該土審案聽取【免費】法律意見，【同律師代表傾傾案情】[82]。

(2)  但是，龐同時在上述群組內表達，反對法團基金遭【有動機人士】【騎劫】【作不必要的用途】，如到審裁處【要求新城市交文件】作【起訴上屆法團貪污】之用。

(3)  不管龐有否（如朱結案第53段所強調）到何氏就該土審案聽取免費法律意見，如上指出，重點在該管委會會議有否如答辯方聲稱般召開，及議決聘請鄭吳作法團法律代表處理該土審案。

(4)  有別於本席前的其他法團的會議記錄，該管委會會議記錄沒有記載開會地點、時間及主席的簽署日期，聲稱由非該管委會委員或成員的洪手寫，而非由當日的該管委會秘書（即龐）或當時的管理公司代行。洪聲稱她有出席該會議，但該紀錄卻沒有如此記載。本席重申上文【97】。

(5)  就該管委會會議舉行的地點及時間，以及該管委會會議記錄的性質，洪及聶二人在證供上有重大及難以融合的分歧。本席重申上文【96及106】。

(6)  答辯方也沒有出示該管委會會議的會議通告。按F部分條例條文規定，管理委員會會議通知應由秘書發出給其他委員及司庫，但沒有這樣的證據。事實上，龐作供強調，雖然他當日是該管委會的秘書，他對該管委會會議全不知情及沒有參與。

(7)  遭龐一連串盤問下，洪不得不承認，當日身為秘書的龐有權出席面試律師（據洪稱，在律師行舉行）的該管委會會議，但卻沒有人通知龐出席該管委會會議、龐沒有出席該管委會會議、龐也沒有書寫該管委會會議記錄，而龐亦沒有展示該管委會會議記錄在該組大廈的當眼處。

(8)  該管委會會議之後舉行的會議的記錄（上文【65】及【66】），本席留意，都沒有提及該管委會會議（或提出曾在該會會上議決通過授權鄭吳代表法團處理該土審案）。

(9)  倘若該管委會確曾在2024年6月24日召開該管委會會議及作出如上重要議決，本席認為，該管委會不用再次在同年7月22日的內務會議上【一致通過聘請鄭吳處理該土審案】，但【留待下次常務會議追認】。又倘若聲稱在2024年6月24日舉行的該管委會會議在程序上有遺漏，該管委會大可在7月22日或8月5日的會議上【追認】該管委會會議的議決，而非在8月5日的會議上【追認】7月22日的會議議決。

132.故此，本席結論，答辯方未能證明該管委會會議曾在2024年6月24日召開，或在會上議決聘請鄭吳作法團法律代表處理該土審案。

133.雖然如此，本席（如上文H3部分所載）接納答辯方就這投訴的其他事實案情，即不遲至同年8月5日，該管委會終於開會一致議決（或追認）聘請鄭吳作法團法律代表處理該土審案，及在同年9月4日，該管委會再在鄭吳離任後[83]，曾開會一致議決聘請何氏替代。

134.龐沒有盤問質疑上一段的答辯方案情，答辯方也出示了相對理想的會議記錄。在該業主聯署2024年7月3日發出後，本席看來，答辯方也絕對有動機這樣做來回應業主們的質疑。

135.不管申請人對【追認】這手段如何看，或對該管委會的會議透明度不足而不滿，終審法院在The Grande Properties Management Limited 訴 Sun Wah Ornament Manufactory Limited 案[84]【33 - 38】（如朱開案第31及 32段、及朱結案第73段正確指出）曾判決法團可合法以【追認】方式通過議決[85]，而本席留意，條例亦沒規定管理委員會成員以外人士有權出席其會議。申請人如對該管委會行事方式有意見，如他應知道，可徵集5%業主聯署行使（例如）條例第14條賦予業主們的權利監督該管委會。

136.因此，本席結論，第二投訴不成立。

137.有見上述事實及法律結論，除指出以下兩點外，本席不打算就朱結案第58及59段的法律陳詞發表進一步意見。

(1)  第一，答辯方依賴的The Incorporated Owners of Dragon View House 訴Man Shiu Investment Company Limited & Others 案[86]是一宗由答辯人提出的非正審剔除申請，而法庭只在清楚及明顯（或不可爭辯）的情況下，才行使酌情權剔除申請人的申索，與審訊時須作出終局判決的要求有別。

(2)  第二，上述剔除申請的爭議，在於申請人法團代表律師有否權力針對案件對答辯人開展訴訟[87]，與本審訊中法團有否通過議決聘請代表律師的內部紛爭也有別。倘若該管委會沒有議決聘請鄭吳或何氏的話，鄭吳或何氏分別與法團訂立的合約的有效性便成疑。

L  第三投訴

138.這投訴只牽涉一個事實爭議，即法團和鄭吳（及和何氏）訂立的聘用合約的價值有否超過（或相當可能超過）$200,000，而引致條例第20A(2)條適用於本案。

139.有見本席下文的結論，本席不認為有需要表態，條例第20A(2)條所指需經招標承投方式取得的服務，是否指【適合以該方式取得的服務】，及延聘法律代表進行訴訟的法律服務，是否【通常都不適宜以招標方式取得】[88]。

140.經考慮下述證據及基於下述考量，本席認為，申請方未能證明，法團和鄭吳達成的合約（或和何氏達成的合約）價值超過（或相當可能超過）$200,000。

(1)  首先，這裡只計算鄭吳（或何氏）向法團提供法律服務的收費，不計算新城市律師向新城市提供法律服務的收費[89]。

(2)  第二，這裡也不計算新城市的反申索金額[90]。

(3)  第三，法團和鄭吳達成的合約，以及法團和何氏達成的合約，是兩份獨立的合約，二者價值不能合併計算。

(4)  第四，本席信納，洪出示的法團和鄭吳訂立的法律顧問合同（鄭吳合約）[91]（以及法團蓋章的何氏報價單（何氏合約）[92]），二者都準確地反映合約雙方達成的收費安排及協議。

(5)  按鄭吳合約第二條第3及4款，鄭吳的專業收費按工作時數計算（以每5分鐘為單位），最高收費者為律師，每小時收費3,500元。另法團須支付鄭吳支付第三方的墊支費用，包括大律師費用、法庭費用、影印費、郵費、交通費等。按第5款，鄭吳正式接辦該土審案前，法團須支付80,000元作為同意費用，【確保】鄭吳【能夠支付上述專業收費及墊支費用】。鄭吳在收到後，才會正式開始代表法團處理該土審案。而按第8款，在鄭吳發出中期律師費帳單後7天內，法團須清繳，否則鄭吳可停止一切法律工作，及向審裁處申請停止代表法團。

(6)  本席前審訊證據，沒有顯示該土審案極其複雜或繁瑣，或牽涉聘請第三方例如大律師。審裁處的收費一向相對地便宜。本席認為，鄭吳訂約時只在合約內要求同意費用80,000元便開始工作，相信有其合理評估基礎，倘如案件性質複雜或繁瑣，鄭吳定當要求法團支付更多的同意費用才開始工作。

(7)  雖然遭龐盤問下，洪同意她不知法團最終會支付鄭吳多少，但她強調，【那階段】法團只支付了鄭吳80,000元。龐指該土審案可上訴至高等法院，最終費用不知。洪回答不知，但強調他日鄭吳追加費用的話，定當【交業主大會審批】。

(8)  本席不同意龐上述盤問的看法。大部分案件，理論上都可能因上訴而令法律費用增加。條例第20A(2)條的用字為【超過或相當可能超過】$200,000元，不是單單【可能】超過該數，法庭不應（亦難以）猜測該土審案未來的所有【可能】發展，而應集中看合約訂立時的條文，當時的實際情況及實際可能（如要考慮未來的話）。鄭吳合約的【任命】，並不包括該土審案的上訴（見第一條）。而按第8款，當法團已支付的80,000元用完，而當法團未來沒有支付鄭吳發出的帳單時，鄭吳當可依約終止聘用。

(9)  因此，本席認為，申請方未能證明鄭吳合約的價值，在訂立時超過（或相當可能超過）$200,000元。

(10)  再看何氏合約内容，其明確特點為一個有限範圍的法律服務合約。按其記載，工作範圍只包括1）提供法律意見；2）準備、撰寫、存檔律師代表書；3）及準備出席2024年9月24日的指示聆訊（包括大律師費用），但不包括雜費。倘若該土審案進入其他程序，何氏會重新再報價給法團。法團同意提供18,000元作為【按金及預繳費用】。

(11)  有見其有限服務範圍，及何氏在其內的按金評估，本席也絕不認為，何氏合約在訂立時的價值，可稱得上超過（或相當可能超過）$200,000元。

141.因此，申請方未能證明條例第20A(2)條適用於本案。

142.故此，本席結論，申請方未能證明第三投訴。

M  第四投訴

143.本席留意，歐陽沒有就這投訴在她的證人陳述書內或庭上作供，儘管該區院案是由Lucky Max針對法團提起的。

144.就龐而言，他亦沒有就該土審案及該區院案兩個法律程序詳情的通知，有否按條例第26A條照辦，即在法團分别發出或收到兩案法律文件後7天內（即約在2023年12月15日及3月11日或以前，見上文H2部分），在該組大廈顯眼處連續展示7天這點，在他的證人陳述書內交代。

145.龐只出示了該業主聯署，其內要求該管委會回覆有否就該土審案執行條例第26A條，以及出示了法團2024年8月26日業主大會的會議記錄[93]，其內議程第15項提及該土審案及該區院案，而其第21B項標題【張貼大廈訴訟文件】記載為：【有業主要求張貼大廈訴訟文件，管理公司跟進】。（後記：怡信已於2024年8月28日於大堂張貼大廈訴訟文件。）】。

146.朱沒有就第四投訴盤問龐。

147.聶的證供，本席留意，也不牽涉第四投訴這議題。

148.洪在其證人陳述書第24至26段，就第四投訴的作供，基本上和《修訂反對通知書》所聲稱的一致[94]，並附上了聲稱重新張貼訴訟文件的通告及管理處資料夾相片[95]。

149.洪亦出示了該管委會2024年9月4日的會議記錄，其內第2項議程是該土審案及本案，而第4.2項議程是【張貼大廈訴訟事宜】，其記載為【承8月26日業主大會業戶要求】，【怡信彙報已於8月28日於大廈大堂張貼大廈訴訟文件】。

150.遭龐盤問該土審案，洪承認案件在2023年12月8日入稟，而她同意，按條例第26A條，要在入稟後7天內張貼案件詳情的通知。龐追問她【為何要到2024年8月28日才辦】。洪解釋，她不是秘書，當時不是委員，【不知道為何沒有張貼】。龐接著追問洪，她在2024年8月26日當選主席後，有否責任履行第26A條。洪回答，管理公司才最清楚條例，我們聽它的意見，我們不熟悉。龐接著指著2024年8月26日業主大會的會議記錄第21B項，指法團經業主要求，到2024年8月28日才張貼，已違反了條例第26A條，洪否認，稱怡信【已再張貼】。

151.就該土審案，本席認為，申請方已證明法團或管委會沒有遵照條例第26A條，在2023年12月15日或以前，將該土審案詳情的通知，在該組大廈顯眼處連續展示7天。

152.雖然答辯方在《修訂反對通知書》內，稱已把訴訟通知的通告交耀景【處理】，及洪主問也作類似證供，但本席不接受耀景有代表法團（或該管委會）履行條例第26A條的責任。

153.本席所持的理由如下：

(1)  該等證供僅屬洪的空言，完全缺乏關鍵細節如【處理】日子，負責【處理】的耀景負責人名稱，及耀景的聲稱【處理】方式。

(2)  答辯方亦沒有出示任何文件，證明上述耀景的聲稱【處理】。

(3)  早在2024年7月3日，針對該土審案，該業主聯署便對條例第26A條有否被遵守提出疑問。

(4)  但該管委會2024年9月4日的會議記錄，以及2024年8月26日業主大會的會議記錄（二者都是由洪以主席身份簽署核證），都奇怪地沒有提及耀景的上述聲稱【處理】，其上記載只是【張貼】，非【重新張貼】，張貼日子也不是《修訂反對通知書》內（或洪主問）所稱的2024年6月29日，而是8月28日。

(5)  遭龐盤問下，洪的最初回答，也是承認沒有在2024年8月28日前張貼。洪之後的違法否認，以及怡信【已再張貼】的聲稱，本席都不給予任何比重。

(6)  按上文本席的事實裁斷，聶受該聯盟操縱，在沒有該業主大會通過議決針對新城市開展訴訟下，私自到審裁處提出該土審案，本席看來，該聯盟成員（包括洪）多不會安排耀景按條例第26A條照辦，令該土審案的啟動張揚開來，以免遭出席該業主大會的業主們揭發此私自開展的案件。

154.就該土審案，本席給予上一段洪的承認足額比重，並裁定法團（或該管委會）沒有履行條例第26A條，因條例第26A條的責任方為【管理委員會】。因應洪在違反時段並非該管委會成員，本席難以認定她要為此附上法律責任。

155.因此，本席結論，針對法團及聶（他是違反時段的該管委會主席），申請人就該土審案成功證實第四投訴。

156.針對該區院案，雖然本席不接受耀景有代表法團履行條例第26A條，但申請方沒有提交任何證明違反了第26A條的正面證據，而洪也沒有就作該區院案出過任何承認。本席因此同意朱的陳詞，申請人未能就該區院案成功滿足其舉證責任。

157.故此，本席結論，申請人就該區院案，未能證實第四投訴。

O  該5濟助

158.如朱結案正確指出，本席同意，條例並沒有明文規定違反第26A條的後果或濟助。申請人在《修訂申請通知書》內，也沒有就第四投訴要求任何命令或濟助。有見法團最終已透過怡信（不管是在2024年6月29日或8月28日）將該土審案詳情的通知張貼，本席不擬就這部分證實的第四投訴頒發任何命令。

159.而第二投訴、第三投訴，及針對該區院案的第四投訴部分都未成立，本席認為，申請方都不能就三者獲得任何濟助。

160.倘若本席就第三投訴的結論是錯的，即鄭吳合約及何氏合約均要經招標承投取得，但因沒有如此做而違反了條例第20A(2)條，本席得指出，根據條例第20A(6)條，該兩合約不會僅因不符合第20A(2)條而變得無效，在不抵觸法庭根據第20A(7)條作出的任何命令的情況下，法團可因該兩合約不符第20A(2)條而藉在法團業主大會上通過的業主決議廢止該兩合約。

161.換句話說，除非法庭另行下令，廢止與否未經招標承投方式取得的鄭吳及何氏合約，由所有業主在業主大會上定奪。

162.基於類似理由，因應出席業主們只在該業主大會上【擱置】了議程7，而非否決對新城市提出訴訟，本席留待所有業主在業主大會上定奪該土審案的未來。如上解釋，法律上，法團可事後通過具追溯力的議決，【追認】該土審案的開展及進行。朱結案第65段在這點上的觀察是對的。

163.故此，本席將頒發聲明宣佈法團在該業主大會上沒有通過決議向新城市提出訴訟，及頒發濟助三讓業主們討論及議決該土審案的未來(若該土審案至今還未結束的話)。當然，若該土審案至今已結束，該等業主大會將不用召開。

164.基於三點理由，本席拒絕濟助一的要求。第一，該濟助所索禁令的範圍，超出該土審案的繼續，寬闊至包括任何主席職權的行使，絕不合適。第二，洪既然在2024年6月26日業主大會上獲選該管委會的主席，她依法有權行使主席在條例下的職權。第三，聶已經不再是該管委會的主席，申請方針對聶申請這樣的禁令，實屬徒勞無功及毫無意義。

165.針對濟助四，本席恐怕，法律上，申請人沒有資格代表法團向洪或聶追討任何因該土審案對法團造成的損失（如有造成的話，及假如法團在未來業主大會上否決【追認】該土審案的話），此濟助要求法律上是行不通的。

166.濟助四內關於本案的訟費，那則是申請人和答辯方之間的爭議，即濟助五。本席將在下文最後一部分處理。

167.最後，濟助二和該4投訴全沒關連，本席拒絕。申請人沒有在《修訂申請通知書》提及2024年11月8日的該管委會議決（見上文【72】），也沒有提出任何事實或法律依據要求審裁處推翻該等議決。該等議決根本不在本案要解決的該4投訴之內。

M  審訊後頒令

168.基於上述各點結論，本席審訊後頒令：

(1)  作出聲明(declaration)，宣佈第一答辯人在2023年10月25日舉行的周年業主大會上，出席業主們並沒有通過決議向新城市管理服務有限公司提出法律訴訟；

(2)  倘若建築物管理申請編號2023年第169宗至今還未終結的話，第三答辯人須在本案上訴期限屆滿後或上訴審理完畢後（以較後者作準）28天內召開第一答辯人的特別業主大會，議程為商討及議決是否追認該案的啟動及繼續進行該案；

(3)  除上述第(1)和(2)點外，撤銷申請人的其他濟助要求；

(4)  法官書記須在本案上訴期限屆滿或上訴審理完畢後（以較後者作準）28天後，將證物R1歸還第一答辯人；及

(5)  法官書記草擬、存檔及送達本判決的蓋印本給訴訟四方。

N  本案訟費

169.有見訴訟雙方就該4投訴可算得各有勝負，洪、聶及龐三人皆未有完全如實作供，而洪、聶和龐三人就本案的過去行為都不見得光彩，本席認為，合適頒發暫准訟費命令：除現有訟費命令另有規定外，不就本案訟費(包括本審訊的訟費)頒發任何命令，即由各訴訟方負責支付自己的訟費，而不用支取對方的訟費。

170.若訴訟四方都沒有在此判案書頒發後14天內向審裁處申請更改上述暫准訟費命令，該暫准令將在14天期限屆滿後自動變成絕對並生效的訟費命令。

申請人：無律師代表，由其授權代表龐桐殷先生出庭應訊。

第一至第三答辯人：由何氏律師事務所轉聘朱千雪大律師代表應訊。