The Incorporated Owners of Pearl Island Garden 訴 Hui Chan Soon Hoy and Another

LDBM 110/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第110號

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2003年7月31日

書面陳辭日期: 2003年8月27日

宣判日期: 2003年9月23日

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判 案 書

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1.申請人是11 Tsing Lung Road, Castle Peak Road, Tuen Mun, N.T. 龍珠島花園的業主立案法團；第一及第二答辯人（“答辯人”）是該屋苑第9座3樓C室及第CP-98號車位的業主。申請人的申請是要求土地審裁處作出以下的命令 ：

“於2002年7月6日所舉行之特別業主大會中所通過之集資特別基金，用以支付維修污水處理廠工程費用；答辯人須繳付$4,669之集資費用及過期利息、手續費及有關之法律費用。”

2.答辯人反對是項申請，其理由如下 ：

'(1)		.................................
(2)		The Applicant purportedly passed a resolution in the Extra-ordinary General Meeting held on 6th July 2002 for establishing a special fund for funding the contract for repair to sewage treatment plant. The resolution was clearly in breach of the DMC provision aforesaid and is therefore ultra vires and void.
(3)		Further or alternatively, according to paragraph 2(1) of Schedule 3 of the Building Management Ordinance, Chapter 344, Laws of Hong Kong ("the Ordinance"), notice of meeting convened under paragraph 1 shall be served ..... at least 14 days before the date of the meeting.
(4)		The Revised Notice dated 9th September 2001 for convening an Extraordinary General meeting to be convened on 23rd September 2001 failed to comply with the paragraph 2(1) of Schedule 3 of the Ordinance in giving 14 clear days notice of meeting. In the presences, all the resolutions, including the appointment of the then Management Committee, and void and of no effect.
(5)		.................................
(6)		As a consequence, all subsequent actions (including but not limited to the convening of the extraordinary General Meeting held on 6th July 2002) conducted by the then Management Committee during the relevant period were void and of no effect.
(7)		.................................
(8)		.................................
(9)		.................................'

3.2001年9月23日的法團會議

3.12001年9月8日，法團向業主發出召開法團會議的通知（議程編號PM/PLG/09704/01A），會議的日期是2001年9月23日。大會有下列的議程 ：

“（一）	解散現屆法團委員及委員退職安排。
（二）	重新選舉新一屆法團委員會委員、主席及秘書。
（三）	管理費收支戶口安排。”

3.22001年9月9日，法團發出一張修訂的會議通知，修訂的議程是議程第(一)項。經修訂後，第一項議程有以下的內容：“（一）解散現屆法團委員會。”該修訂通知的中文及英文版本分別載有以下的手寫文

字 ：

“各業主：

較早前所發議程編號 ：PM/PLG/09704/01立刻取消。

韋堅信
2001年9月9日
晚上7:30	”

"To All Owners:

The agenda ref: PM/PLG/09704/01 issued earlier is superseded with immediate effect.

AG Wilkinson
9.9.2001
7:30 p.m.	"

上述的文字清楚顯示2001年9月8日發出的通知被2001年9月9日的通知所取代。

3.3法團大會如期於2001年9月23日舉行。大會選出新一屆的管理委員會，而葉冠強被當選為其主席。

4．2002年7月6日舉行的特別業主大會

4.12002年6月21日，管理委員會的主席葉冠強先生向屋苑的業主發出召開特別業主大會的通知，該大會定於2002年7月6日舉行。特別業主大會如期舉行，與會者通過批出維修屋苑污水處理廠工程合約，並通過有關此工程合約集資的方法。根據此集資方法，答辯人須繳付4,669元的集資費用。上述特別業主大會通過的決議是否有效？這要視乎該會議的通知是否為有效的通知，而該通告是當時管理委員會的主席發出的。答辯人指該管理委員會是無效的管理委員會，因為選出該管理委員會的業主大會的通知並不符合《建築物管理條例》附表3（“附表3”）第2(1)段的規定，因而是無效的。

4.2附表3第3(7)段有以下的規定 ：

“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

4.3附表3第2(1)段有以下的條文 ：

“根據第1段召開會議的通知，須由管理委員會秘書於會議日期前最少14天送達每名業主及租客代表（如有的話）。”

第1段是有關召開業主大會的條文。

4.4上述會議的通知原於2001年9月8日送達予各業主，但此通知於2001年9月9日被取消而由2001年9月9日的通知所取代。2001年

9月9日的通知於該日送達予各業主，但這是否在會議日期前有足夠的14日通知。這要視乎2001年9月9日是否應被計算在通知期內。《釋義及通則條例》第71(1)(a)條規定 ：

“(1) 就任何條例而言，計算時間辦法如下 ：

(a) 由發生任何事件起計或由作出任何作為或事情起計的一段時日，須當作不包括該事件發生的當天，或該作 為、該事情作出的當天在內；”

按這條的規定，發出通告之日（2001年9月9日）及舉行法團大會之日（通知期內，故此2001年2001年9月23日）都不可被計算在14天的9月23日召開法團大會通知的送達期只有13天（由2001年9月10日至2001年9月22日），這並不符合附表3第2(1)段所規定的14天通知期，因此依照附表3第3(7)段的規定，在2001年9月23日會議通過的都是無效的決議。

4.5在2001年9月23日舉行的法團大會，與會者選出新一屆的管理委員會以及其主席葉冠強先生、秘書及司庫。因為違反附表3第2(1)條的規定，上述的議決是無效的，而選出的管理委員會亦是無效的管理委員會。附表3第2(1)段所指的管理委員會是有效的管理委員會。由於2002年7月6日舉行的特別業主大會的通知是由無效的管理委員會所發出的，因此該通知是無效的，而該大會亦因此是無效的大會，它所通過的所有決議亦是無效的。申請人要求答辯人所支付的費用是以該無效的大會的決議為根據，因此它是無效的。

5.基於上述的理由，本席撤銷申請人的申請。申請人須在30天內自費解除在土地審裁處針對答辯人物業權益所註冊的押記。

6．訟費

本席頒下臨時訟費的命令 ：

(i) 申請人須支付答辯人在小額錢債審裁處有關本申請的訟費；

(ii) 申請人須支付答辯人在土地審裁處有關本案的訟費（包括申請人聘用大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭按區域法院訟費水平為基準而予以評定；

(iii) 如在28天之內，與訟任何一方不提出申請，則此項臨時訟費的命令作實。

申請人 : 由歐陽鄭何田律師事務所代表。

第一及第二答辯人 ：由葉楊福蘭楊福祺律師行代表。