The Incorporated Owners of Pearl Insland Garden 訴 Hui Chan Soon Hoy and Another

LDBM110/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第110號

判 案 書

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2003年7月31日

宣判日期: 2005年6月1日

1. 2003年9月23日，本庭撤銷申請人要求答辯人繳付4,669元作為支付有關污水處理廠之集資費用、以及其過期利息、手續費及有關之法律費用。上訴人對該裁決提出上訴。2005年1月24日，上訴法庭擱置上述的裁決，並命令本庭對答辯人提及的其他抗辯理由作出裁決。以下是該等其他的理由：-

(2)	The Applicant purportedly passed a resolution in the Extra-ordinary General Meeting held on 6th July 2002 for establishing a special fund for funding the contract for repair to sewage treatment plant, the solution was clearly in breach of the DMC provision aforesaid under therefore ultra vires and void.
(5)	In the alternative, the Respondents were not provided with any notice for the convening of the extraordinary General Meeting held on 23rd September 2001 nor any information about the matters to be resolved at the said meeting.
(7)	The owners of the Estate were misled by the then management committee and/or the Estate Manager that the existing licence under Water Pollution Control Ordinance Chapter 358, Laws of Hong Kong was due to expire in August 2002 and was required to be renewed and for this reason the sewage treatment plant was urgently required to be improved/renovated.  But in fact the sewage treatment plant had been redundant for over 5 years and the sewage had all been carried away by tank rather than being treated and discharged into the sea.
(8)	Further and/or in the the alternative, the then management committee and the Estate Manager has failed and/or refused to provide full particulars despite repreated requests being made.
(9)	The Respondent made enquiries with the management committee and the Estate Manager but without replying to the enquiries, the Applicant has caused a Memorandum of Charge against the premises.

第（2）項抗辯理由

2. 答辯人指出，根據公契，只有業主週年大會才能通過設立特別維修基金的決議，因此申請人無權通過該決議。《建築物管理條例》(“條例”)第14(1)條規定，除該條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部份的翻新、改善或裝飾的決議，該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。根據公契 “Common Services Facilities” 的釋義，污水處理廠是公用服務設施的一部份。 管理委員會的司庫在作証時說，污水處理處的設的設備已變得老化。污水廠的作用是把屋邨的污水過濾，然後把過濾的污水排設放在附近的海域，但自1997年起，污水處理處廠不能正常運作，因而需要經常僱用一輛貨車，從污水處理廠運走污水, 2002年9月23日業主特別大會舉行的目的在於設立一個基金，以改善污水處理廠的功能。

3. 法團可按條例第14（1）條賦予的權力，藉大會通設立特別基金，以達到維修污水處理廠。條例第14（1）條並無提及大厦公契的條文，它能夠獨立地賦予法團該條文的權力，因此它不受制於公契的條文。無論管理費是否有充裕的資金可用於設立污水處理廠的維修的基金，法團可按第14(1)條賦予的權力, 藉大會通過有關的決議。公契的Section V Clause B(1)(a) (37) 授權屋邨的 Manager (經理人) 設立 “a Special Fund for major works of a capital nature. Such fund shall be a trust fund managed by the Manager…”， 但這個由經理人設立的 Special Fund 不是由法團按條例第14(1) 條通過業主大會決議而成立的特別基金。 公契的條文不適用於本案特別基金的設立。

4. 答辯人指稱維修基金是用以提升污水處理廠的等級，但答辯人沒有提出任何數據証明基金那一部份是用於這個用途。污水處理廠的設備因沿用多年已呈老化，所以法團需要額外使費租用車輛載走污水廠未能有效處理的污水，設立基金的目的就是要改善它的缺點，並不是去提升它的等級。

5. 答辯人援引 The Incorporated Owners of Bayview Mansion v Chan Cheung Kit Mui Margaret SCTA32/94 一案，指出公契條文並不賦予法團通過議決的權力，第14(1)條是於上述一案裁決之後在1998年獲得修訂的。法團無須依藉公契的條文去通過決議，法團可藉條例第14(1)條賦予的權力通過決議。上述案例不適用於本案。

第（5）項抗辯理由

6. 第二答辯人說她沒有收到 2001年9月23日舉行特別業主大會的通知。管理委員會的秘書王麗珠說在2001年9月8日及2001年9月9日她收到關於在2001年9月23日舉行特別業主大會的通知。管理公司的職員王妙娜說在2001年9月9日她把修訂的通知放進屋邨每一個單位的信箱內。她們是誠實的証人，本席接納她們的証供，因此申請人已把有關的通知及修訂的通知已在通知發出之日送達予屋邨的每名業主。第二答辯人指她

是唯一住在處所之人，而其他人沒有她的信箱的鎖匙，沒有証據顯示有人取去該些通知；在被告人用鎖匙開啟處所的信箱時，她必定取得該些通知，因此本席裁定原告人已把該些通知送達予答辯人在2002年9月23日舉行的法團業主特別大會。

第（7）項理由

7. 事實上，政府所發的許可容許法團把污水傾倒入海的牌照（証物A1）是於2002年8月31日期滿，因此屋邨的業主並無被誤導。

第（8）及第 （9）項理由

8. 答辯人於聆訊期間放棄第（8）項的抗辯理由。第（9）項衹是一項事實的陳述，而非一項抗辯理由。

過期利息及手續費的申請

9. 申請人要求的過期利息及手續費是按公契 Section V(E) 第2段提出的。第2段規定：-

“If any Owner shall fail to pay any amount payable hereunder 30 days of demand he shall further pay to the Manager:-
	(1)	Interest calculated at the rate of HK$1.50 for each HK$100.00 or part thereof remaining unpaid for each period of 30 days …, and
	(2)	A collection charge of HK$500.00…”

特別基金並不是按公契的條文設立的, 公契並無設立該特別基金的條文, 公契Section V(E) 第2段與本案的特別基金的設立無關， 因此該段不適於本案。

10. 基於上述的理由，本席裁決申請人的關於特別基金分擔費的申請得                 直。兩名答辯人須於14天內向申請人支付4,669.00元，由2002年10月10日起計，直至債項清償為止，利率則按終審法院首席法官藉命令所決定的利率計算。本席撤銷過期利息和手續費的申請; 有關法律費用的申請是屬於訟費判給的範疇。

11. 本席撤銷兩名答辯人要求取消有關本案處所押記令註冊的反申索。

訟費

12. 本席頒下臨時訟費的命令，兩名答辯人須支付申請人本案在小額錢債的訟費，以及在土地審裁處的訟費（包括聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額按區域法院訟費水平的基準予以評定。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，此項臨時訟費命令作實。

申請人：由Au-yeung, Cheng, Ho & Tin律師事務所代表。

第一及第二答辯人：由 M/S Chrstine F.L. Ip & Yeung, Solicitors轉聘Wong Choa Wai, Brian 大律師代表。