The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Ltd 對 錢文誼

DCMP 4027/2024

[2026] HKDC 1372

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2024年第4027號

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判決書

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前言

1.在本案訴訟中，原告人是承按人，被告人是按揭人。相關物業位於九龍彩盛里1號彩興苑 B 座1字樓 15 室（“該物業”）。原告人於2024年7月24日發出原訴傳票（“該原訴傳票”），請求強制執行日期為2019年5月7日的法定押記（“該法定押記”）。

2.2025 年 11 月 6 日，李慧雲聆案官因被告人未有按時償還按揭貸款，而就原告人的該原訴傳票作出金錢判決及收回該物業之命令（“該收樓令”）。

3.2026 年 1 月 27 日，原告人根據李聆案官作出的該收樓令，發出土地管有令狀及扣押債務人財產令狀 （“該管有令狀”）。

4.擬介入人為被告人的丈夫。擬介入人於 2026 年 2 月 20 日透過其傳票（“該傳票”），申請 (1) 准許其介入本案（“該介入申請”）；及 (2) 申請暫緩執行該管有令狀，直至法庭就擬介入人在該物業的權利獲得裁定為止（“該暫緩執行申請”）。

5.於 2026 年 2 月 25 日，周博芬聆案官駁回擬介入人透過該傳票提出的申請。

6.擬介入人於 2026 年 2 月 27 日提交上訴通知書，向周聆案官的命令提出上訴。此聆訊為處理該上訴。

7.對於向法官提出的來自聆案官的上訴的相關法律原則，雙方是沒有爭議的。被上訴之命令會以再作出一次實質重新聆訊的方式處理（by way of an actual rehearing），而法官會猶如該事項首次在其席前提出般處理。儘管法官會就聆案官先前作出的裁決給予其應有的比重，惟其不受聆案官裁決所約束：見Hong Kong Civil Procedure 2026 §58/1/2。

背景

8.被告人於 2019 年 5 月 7 日，以HK$2,530,900向香港房屋委員會購入該物業，並以被告人單獨名義獲轉讓該物業。其中，購置該物業之代價是透過原告人向被告人提供本金為HK$2,254,032之按揭貸款所資助的（連同其後所產生之利息，合稱為“該按揭貸款”）。該按揭貸款的條款和條件載於2019年2月8日的抵押貸款信函中（“該貸款信函”）。

9.被告人在該物業的利益均已透過該法定押記抵押予原告人，以作為償還該按揭貸款的保證。

10.自 2024 年 4 月 7 日起，被告人因未有依時償還該按揭貸款而違約。有鑑於此，原告人於 2024 年 7 月 24 日發出該原訴傳票，以執行該法定押記。

11.由 2024 年 8 月 6 日至 2025 年 4 月 9日，原告人與擬介入人之間一直進行書信來往。期間，雖然擬介入人曾表示其正委聘專業法律顧問處理有關事宜，並希望將該物業的權益轉移予其本人及就該按揭貸款作再融資安排，惟他從未提及他在該物業有實益權益。

12.於 2025 年3 月4 日，法律援助署署長存檔一份申請法律援助通知書，通知法庭被告人已申請法律援助。其後於 2025 年 4 月3 日，法律援助署署長再存檔一份拒絕法律援助申請通知備忘錄，通知法庭被告人之法律援助申請已被拒絕。其後，原告人於 2025 年 6 月 18 日就該原訴傳票預約審理時間，並排定於 2025 年 11 月 6 日進行聆訊。

13.在 2025 年 11 月 6 日之聆訊中，擬介入人亦有出席該次聆訊。李聆案官判原告人勝訴並作出金錢判決，命令被告人須向原告人支付HK$1,989,032.75連同其利息，並就該物業頒下該收樓令，命令被告人於該命令送達後 56 天內，將單位騰空及交還原告人。根據原告人，李聆案官是在考慮該物業被佔有的情況後，作出的酌情處理，給予 56 天的時間（有別於一般情況的 28 天）予被告人及佔用人遷出該物業。

14.李聆案官於2025 年 11 月 6 日發出的命令，已於 2025 年 11 月 21 日正式送達被告人。56 天的期限屆滿後，被告人仍未向原告人交付該物業之空置管有權。故此，原告人於 2026 年 1 月 27 日發出該管有令狀。其後執達主任於 2026 年2 月 5 日首次前往該物業，並張貼遷出通知書。

15.於 2026 年 2 月 20 日，擬介入人發出該傳票。他的介入理由是他聲稱在該物業有實益權益。

16.於 2026 年 2 月 25 日在周聆案官席前聆訊期間，擬介入人反對將該傳票押後以作實質聆訊，並要求法庭即時就該傳票作出裁定。案件遂押後至下午以供周聆案官考慮。同日，周聆案官駁回該傳票，並於庭上宣讀其裁決理由，同時向訴訟各方提供其裁決理由之英文書面版本。

17.擬介入人於 2026 年 2 月 27 日提交上訴通知書提出本上訴。同時，他申請臨時暫緩執行本案頒下之一切執行命令，包括但不限於收回、出售及相關分配程序，直至法庭就上訴人已提交之上訴作出裁定為止（“該臨時暫緩執行申請”）。

18.於 2026 年 3 月 4 日，原告人獲執達主任通知，執達主任將分別於 2026年 3 月 25 日及 2026 年 4 月 1 日到該物業進行覆核及收樓。

19.於 2026 年 3 月 5 日，陳露怡聆案官命令暫緩執行本案的執行命令，直至本上訴之聆訊日為止，再由審理上訴法官處理，並將保留訟費至上訴的法官處理。

20.基於陳聆案官的臨時暫緩執行命令，原告人於 2026 年 3 月 17 日致函執達主任，要求暫緩執行該管有令狀，並於 2026 年 4 月 1 日向執達主任辦事處送達陳聆案官的蓋印命令副本。

21.另外，2026 年 3 月 13日，法律援助署署長存檔一份申請法律援助通知書，通知法庭擬介入人已就本案申請法律援助。該法律援助申請其後於 2026 年 4 月 14 日被拒絕。

被告人及擬介入人傳檔之新證據

22.於聆訊前不久，被告人及擬介入人分別存檔了被告人於 2026 年 4 月 23日作出的誓詞（“被告人之新誓詞”）及擬介入人於 2026 年 3 月 12 日作出的誓詞（“擬介入人之新誓詞”）（統稱“該等新誓詞”）。[1]

23.被告人及擬介入人均未有就援引該等新誓詞為證據而向法庭提出任何許可申請。就此，原告人認為該等新誓詞（無論如何亦未披露任何具實質內容的抗辯）在本上訴中應予忽略。

24.本席同意原告人的立場，在沒有任何許可申請的情況下，訴訟的任何一方不能在上訴階段單方面援引新誓詞為證據。

25.再者，根據區域法院規則（第 336H 章）第 58 號命令第 1(4)條規則訂明，除非有特別理由，否則在聆訊上訴時，不得收取進一步的證據（但關乎在作出有關判決、命令或決定的日期後發生的事宜的證據除外）。其中「特別理由」一詞須符合 Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489一案所確立之條件（見Hong Kong Civil Procedure 2026 §58/1/3）：

(1)  有關證據在下級法庭聆訊時，於合理努力下仍無法取得（that the evidence could not have been obtained with reasonable diligence for use at the hearing below）；

(2)  該證據如獲接納，極有可能對案件結果產生重要影響，惟毋須屬決定性（the evidence must be such that, if given, it would probably have an important influence on the result of the case, though it need not be decisive）；及

(3)  該證據表面上屬可被信納（the evidence must be such as is presumably to be believed）。

26.本席認為該等新誓詞並不符合以上的條件。首先，該等新誓詞沒有提及，有關證據在周聆案官席前聆訊時，於合理努力下仍無法取得。本席留意到，在該等新誓詞內的事實指稱，是早於 2026 年 2 月 25 日聆訊之前已存在之事項（見擬介入人之新誓詞§§23-28及被告人之新誓詞§§1-3），而其他指稱，則為法律論點，載於誓詞之中並不恰當。

27.第二，就算該等新誓詞的內容被接納，它對本案的結果沒有重要影響。原因見下文。

28.第三，擬介入人聲稱該物業的首期款項及其後的按揭供款是由他支付，但被告人並沒有提供任何證物支持他的指稱。擬介入人僅能證明其曾向被告人轉帳RMB72,616.68（約相等於HK$84,235.35），該金額與其所聲稱的律師費用、其他雜項及購置物業的代價餘額（在扣除該按揭貸款後計算）合共約HK$76,158.00亦並不相符。本席不認為該等新誓詞表面上屬可被信納。

29.因此，本席認為該等新誓詞未能符合第 58 號命令第1(4)條規則所要求之「特別理由」，在本上訴中應予以忽略。

該介入申請

30.擬介入人於2026年2月27日作出的誓詞中指出，該介入申請是根據區域法院規則第15號命令第6(2)(b)條規則提出。

31.根據區域法院規則第 15 號命令第 6(2)(b) 條規則，法庭可施加其認為公正的條款，命令將以下人士加入為成為一方，即：

“(i)  任何本應已被加入該宗訟案或事宜而成為一方的人，或任何有必要到區域法院席前以確保在該宗訟案或事宜中的所有有爭議的事宜可有效地和完全地予以裁定和判定的人；或

(ii)  任何與該宗訟案或事宜的任何一方之間可能存有任何問題或爭論點的人，而該問題或爭論點是由該宗訟案或事宜中所申索的任何濟助或補救所引致、或是與之有關或相關連的，且區域法院認為就該問題或爭論點而就該人與該一方之間以及就該宗訟案或事宜的各方之間一併作裁定，是公正及適宜的。”

32.擬介入人並無說明該介入申請是依賴第 15 號命令第 6(2)(b) 條規則內的哪一類申請作基礎。但是不論他所依據之具體基礎為何，均須證明其就該物業有真誠而獨立的管有權（bona fide independent claim to be in possession）：見Hong Kong Civil Procedure 2026 §88/5/7。

33.在Sun Hung Kai Credit Limited v Treasure Profit Limited [2025] HKCFI 4641一案，法庭在第12-15段闡明就第 15 號命令第 6(2)(b) 條規則所提出的申請適用的考慮因素：

(1)  法庭須判斷在原告人與擬被告人之間，是否存在一項真誠的申索及一項須予審理的適當問題，而該問題之裁定對於原告人與該擬被告人之間，以及訴訟中原告人與被告人之間，屬必要或公正及適宜的（The test to be applied is whether there is a bona fide claim and a proper question to be tried between the plaintiff and the intended defendant that is necessary or just and convenient for resolution between them as well as between the plaintiff and the defendant in the proceedings）。

(2)  如單單因為原告人就管有權所提出的申索，可能影響非訴訟方之權利及義務，並不足以作依據觸發法庭在第 15 號命令第 6(2)(b) 條規則下的權力。這是否必要的問題，並非取決於一方的權利或義務是否受到影響。倘若原告人與擬被告人之間並無任何須予審理的適當問題，則該擬被告人不可能屬於必須加入的一方（The mere fact that relief may affect someone who is not a party in respect of his rights and obligations is not enough to give rise to jurisdiction under Order 15 rule 6(2)(b). The question of necessity is not determined by reference to whether or not that party’s rights or obligations are affected. If there is no proper question to be tried between the plaintiff and the intended defendant, it cannot be necessary for the intended defendant to be joined）。

(3)  如僅僅對案件結果享有商業利益，而該利益與訴訟的主要事項無關，並不足以構成所需的基礎。若擬介入人的介入明顯屬徒勞無功及毫無實益，法庭亦不會行使其酌情權以批准其介入。（A mere commercial interest in its outcome, divorced from the subject matter of the action is not enough. The court will not exercise its discretion in favour of joinder if it is plain and obvious that the joinder of the proposed intervener would be pointless and futile）。

34.毫無疑問，原告人於被告人未有償還該按揭貸款的情況下，有權取得該物業之管有權並出售該物業，以清還貸款及該法定押記項下尚欠原告人的所有金額：該貸款信函第2.1(b) 條。

35.根據該法定押記第 6 條，被告人須遵守物業轉易及財產條例（第 219 章）（「該條例」）附表2第C 部所載的契諾，以及該條例第 50 條及第 51 條。 根據該條例第 51(1) 條，該法定押記隱含該條例附表 4 所提及的權力，其中包括（但不限於）取得該物業之管有權，以及售賣及轉讓該物業，而該項售賣或轉讓不受該法定押記以及優先權不及該法定押記的任何其他產業權、權益及權利所規限，而售賣及轉讓的方式及受規限的合法條件則按承按人或接管人認為適當者而定，並有權力更改或撤銷任何售賣合約，在任何拍賣中購入有關財產，以及再出售該財產，但無須就所招致的任何損失而對按揭人負責。

36.根據該法定押記第7(c)條，倘若原告人於售賣權產生後行使該售賣權，原告人有權按照該法定押記所議定或房屋署署長批准的條款（不論是否根據擔保）行使該權力，而在此情況下，被告人不得就此提出任何反對或作出任何申索，亦不得就出售價格的計算，或該價格與該物業完整市值之差額提出任何申索。

37.對於擬介入人所指稱的實益權益，本席留意到，雖然他在2024年8月6日已經知悉原告人發出的該原訴傳票，他在2025年11月6日李聆案官席前審理該原訴傳票時，才首次提出申索他指稱的實益權益。然而，到目前為止，擬介入人仍未就該指稱實益權益向被告人展開任何法律程序，亦無任何申請要求撤銷該收樓令。換言之，擬介入人透過該傳票的申請，實質上是請求無限期暫緩執行李聆案官於2025 年 11 月 6 日所頒下的命令。

38.因此，法庭有合理懷疑，擬介入人唯一目的是拖延原告人執行該法定押記的權利。

39.無論如何，即使擬介入人在該物業擁有實益權益，該實益權益亦受制於原告人就該物業享有且具優先性的管有權。這是因為「購置按揭」（acquisition mortgage）的承按人（acquisition mortgagee）在法律權益及實益權益方面均享有優先權。在 Shanghai Commercial Bank Ltd v Lee Yau Tak [2021] 1 HKC 533，相關物業之登記業主為丈夫，丈夫與該案原告銀行訂立按揭以支付部分樓價，並抵押相關物業予原告銀行。原告銀行其後因丈夫欠款而申請收回該物業的空置管有權，其妻子則就物業提出實益權益申索。聆案官駁回妻子的實益權益申索，並批出管有令，及後妻子上訴至法官時，法官裁定原告銀行基於有關按揭屬「購置按揭」（acquisition mortgage），對任何所指稱的實益權益均享有優先權（見第14-17 段）。該原則在其後上訴至上訴庭時並未受到質疑：[2023] HKCA 450。[2] 基於以上原則，擬介入人所指稱的實益權益並不影響原告人強制執行該法定押記的權利。

40.凡不存在任何較原告人根據有關按揭所享有之管有權更為優先的管有權申索者，其介入申請理應被駁回：Credit One Finance Ltd v Lok Pak Fung & Zhong Chaoxia [2025] 3 HKC 75 §§15-21。因此，在擬介入人並無任何基礎可撤銷該管有令狀及該收樓令的情況下，他的介入申請顯然屬徒勞無功及毫無實益，應被駁回。

41.擬介入人援引Primecredit Limited v Yeung Chun Pang Barry & Another [2017] 4 HKLRD 327去支持他的申請。他認為本案與Primecredit案類似，同樣涉及居屋家庭申請、自住安排、共同居住及共同財務安排，擬介入人已向法庭陳述其支付首期及分擔供款的事實。因此，擬介入人所主張的實益權益，至少構成須予審理的適當問題。

42.Primecredit的事實情況與本案截然不同，在該案中，原告人尋求強制執行一項絕對押記令，而該押記令是由另一項與案中物業無關的抵押貸款而產生的判決債務而發出的。Primecredit並不涉及購置按揭，不能對擬介入人的申請有任何協助。

43.擬介入人在他的書面陳詞中，表示他承認原告人作為承按人在按揭債項、利息及合理費用範圍內享有優先獲償權，擬介入人無意挑戰該等權利，亦無意阻止原告人依法執行該法定押記的權益。 他提出該傳票的申請，是基於他憂慮在本案的執行階段，特別是原告人行使優先獲償權後，在擬介入人缺席的情況下，出售餘款的分配安排是否公平。

44.擬介入人指出，除了該法定押記外，中銀信用卡（國際）有限公司和原告人分別就另外兩宗區域法院的訴訟，在2025年註冊了兩個押記令。他認為原告人一方面作為承按人推進出售及分配程序，另一方面又以另一案件債權人身份對同一出售餘款享有扣押或受償權利，身份有明顯的利益衝突。擬介入人懷疑原告人是否能公正地處理全部執行事項，特別是出售餘款的分配。

45.本席認為，擬介入人的這個憂慮並不構成他介入申請的合理依據。

46.首先，就出售該物業餘款的分配，相關的法律條例中已有明確的規定。該條例第 54 條清楚訂明，承按人或接管人售賣按揭土地而收到的款項，須按照第54條內指定的優先次序運用，而任何剩餘款項須付給在緊接售賣或其他交易前有權享有按揭土地的業權的人，或獲授權就售賣按揭土地的得益發出收據的人。所以並不是如擬介入人所斷言，原告人可以任意利用另一債權人身份，不受監督地控制或受償同一筆出售餘款。

47.第二，為了履行上述規定，承按人在根據優先次序運用售賣按揭物業而收到的款項後，如有任何剩餘款項，會書面通知其後的產權負擔人（subsequent encumbrancers）、以及承按人知悉的任何其他表示對該房產擁有權益的人（包括與擬介入人有類似立場的人士），以便能夠依法例分配剩餘款項。如有任何爭議，承按人會視乎情況考慮發出互爭權利訴訟的傳票（Interpleader Summons）。原告人的代表律師在庭上確認這是原告人的一貫做法，而且就本案而言，由於擬介入人已經提出對該物業有實益權益，原告人在上述情況亦必會書面通知擬介入人，而不是如他所說的、在他不知情的情況下處理餘款的分配。

48.第三，就算原告人在分配出售餘款過程中有任何不當的行為，擬介入人可以對原告人提出訴訟，尋求法律濟助。本席很難想像，原告人作為香港最大的銀行之一，會無法承擔任何有利於擬介入人的金錢判決。

49.綜合以上理由，本席判定擬介入人沒有合理或正當的基礎介入本案，該介入申請應予以撤銷。

該暫緩執行申請

50.法庭在合適情況下有權可行使其固有司法管轄權以命令暫緩執行。所謂「合適情況」，是指為避免不公、制止濫用程序、維護法庭尊嚴或促進司法行政（avoid injustice, prevent abuse, preserve the dignity of the court or to facilitate the administration of justice）而有需要行使該固有司法管轄權的情況。當一方已取得判決時，起點應為判決債權人有權採取一切合法措施以執行該判決，而只有在例外情況下，方可阻止債權人強制執行判決：見Credit Lyonnais v SK Global Hong Kong Limited (CACV 167/2003, 30 July 2003) §§3-5。

51.本席同意原告人的陳詞，鑑於擬介入人並無理由介入原告人就該物業所提出之管有申索，從嚴格的法律權利⻆度而言，擬介入人並無任何理由或立場提出該暫緩執行申請。

52.再者，在本案中並沒有「合適情況」或「例外情況」需要阻止原告人強制執行判決。原告人使用現有的法定程序以執行判決，本身並不構成濫用程序，亦不等同於壓迫行為：DBS Bank (HK) Ltd v Ngai Yim Shing [2005] 2 HKC 53 §16。

53.此外，正如上文提及，到目前為止擬介入人仍未就該指稱實益權益向被告人展開任何法律程序，如法庭准許該暫緩執行申請，實際效果便等同無限期暫緩執行李聆案官於2025年11月6日頒下的命令，此舉對原告人極為不公平。

54.基於以上理由，本席判定該暫緩執行申請應被撤銷，原告人應獲准執行李聆案官於2025 年 11 月 6 日頒下的命令，包括透過該管有令狀收回該物業之管有權。

總結

55.本席駁回擬介入人的上訴。陳聆案官於2026年3月5日頒下的臨時暫緩執行命令應予以解除。

56.至於訟費，本席認為擬介入人在知悉原告人發出的該原訴傳票後的一年多才首次提出他指稱的實益權益，而且到目前為止，擬介入人仍未就該指稱實益權益向被告人展開任何法律程序，法庭有理由相信，擬介入人提出該傳票的目的是拖延原告人執行該法定押記。擬介入人在沒有法庭准許或任何申請的情況下存檔該等新誓詞，其內容明顯未能符合「特別理由」。另外，擬介入人須於2026年4月28日或之前送達其書面陳詞及典據一覽表，原告人亦於 2026年4月24日明確提醒擬介入人須履行有關責任。惟截至2026年4月29日，原告人仍未收到擬介入人的書面陳詞，原告人因此要準備一份更詳細的陳詞，以預先回應擬介入人可能提出的所有論點。擬介入人直到2026年5月4日向法庭提交的書面陳詞中才表示，他對原告人的優先獲償權和根據該法定押記的權益沒有異議，他申請介入是基於他擔心原告人在處理餘款的分配有不當的行為。

57.擬介入人以上的種種行為均屬於濫用法庭程序，本席同意原告人的要求，擬介入人須按彌償基準支付原告人在本上訴的訟費，簡易評定為HK$70,000。

申請人：由孖士打律師行的曾詠嫻律師代表

被告人：沒有律師代表，並缺席應訊

擬介入人：沒有律師代表，並親自應訊